上海豪宅项目调研报告

上海豪宅项目调研报告 报告说明： 本篇报告希望通过借上海豪宅中一些代表个案点评剖析，挖掘出豪宅产品深层的共性与差异，以求对日渐兴旺的市场有所了解。 (本次调研计划参观仁恒怡庭、汇景天地、龙湖郦城、招商雍华府、汤臣一品、翠湖天地、白金湾、华润橡树湾、星河湾等九个项目，仁恒怡庭及汇景天地未能顺利参观，龙湖郦城及招商雍华府项目因项目定位原因，与本次报告所探讨的 “ 豪宅 ” 类项目有偏差，未能在本篇报告中体现） 领 一个 城市 的 风气 之 先 豪 宅 城市概况 经典案例 上海简称沪，别称申 ,是中国最大的经济中心城市，也是国际著名的港口城市。在中国的经济发展中具有极其重要的地位 上海位于北纬 31度 14分，东经 121度 29分，地处长江三角洲前缘，北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省 地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。 城市简介 城市的发展方向 ：拓展沿江沿海发展空间，形成滨水城镇和产业发展带，继续推进浦东新区功能开发，重点建设新城和中心镇，完善城镇体系，把崇明岛作为 21世纪上海可持续发展的重要战略空间。 市域空间布局结构： 按照城乡一体、协调发展的方针，以中心城为主体，形成“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。“多轴”是由沪宁发展轴、沪杭发展轴、滨江沿海发展轴组成，也是长江三角洲城市带的重要组成部分。“多层”是指中心、新城、中心镇、一般镇所和构成的市域城镇体系及中心村五个层次。“多核”主要由中心城和 11个新城组成。 产业布局分为三个层次 第一层次：城市内环线以内的地区，以发展第三产业为重点，适当保留都市型工业； 第二层次：城市内外环线之间的地区，以发展高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治和完善现有工业区； 第三层次：城市外环线以外的地区，以发展第一产业和第二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，积极发展现代化农业和郊区旅游业。 中心城 城市总体布局 经典案例 城市概况 汤臣一品 华润橡树湾 翠湖天地 白金湾 星河湾 “ 一个城市只有一个唯一 ” “ 地理区位” 及 “景观区位” 的唯一性 全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。 方便快速到达外滩 18号、外滩 3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。 360 无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。 项目名称：汤臣一品 开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司 建筑设计：台湾 GDG建筑设计 物业管理：上海大峰物业管理 精装修 “豪华空中别墅” 专属电梯，掌纹门禁 ，一层一户 上海最大面积的公寓 406 1240平米， 别墅尺度的公寓 。 总体规划由两栋 40层和两栋 44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成。 11.2米进深， 18.6米弧长的奢华会客厅。 3米进深， 34.6米弧长 上海最壮观的观景阳台 主卧 100平米私密空间，拥有全景景观视野。 全套进口厨房设备 德国 POGGEN POHL厨房用具 德国 GAGGENAU厨房电器 德国当代 DORNBRACHT五金龙头 意大利德高 TEUCO超音波按摩浴缸 德国汉斯格雅 HANSGROHE沐浴组 挪威耐克森 NEXANS地坪加热系统 德国威宝 VILLEROY BOCH卫浴陶瓷用品 全套进口卫生设备 配备当今 世界最顶级 的建材设施 公共部分建材设施 大厦外墙 进口石灰岩（ 13层）， 3层以上 “ 米金色 ” 日本三菱高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能 迎宾大堂 外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石 入口电梯大堂 墙地面采用进口大理石及木饰面 住宅各层电梯大堂 墙地面采用进口大理石 电梯 永大日立高速电梯 安保及管理 彩色电视监控系统 消防 德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱 私家 建材设施 天花和墙身 轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆 窗户 铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空 Low-E防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金， Slient Gliss电动窗帘轨道 阳台 墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆 门扇及窗套线 实木花饰门和实木窗套 分户门 德国 Noblesse手工雕花铜门 室内楼梯 金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步 空调 日本大金 VRV2户式中央空调 厨房 墙地面采用进口大理石，德国 POGGEN POHL橱具、 GAGGENAU厨房电器 浴室 挪威耐克森 NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶 卫生间 主卫采用德国威宾 VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代 DORNBRACHT五金龙头，次卫采用Roca浴缸和 Bellavista洁具 私家按摩池 意大利德高 TEUCO超音波按摩浴缸 沐浴组 德国汉斯格雅 HANSGROHE 减压阀组 日本 Yoshitake 给水泵 日本 Ebara 净水器 开能（ Canature） 供水 冷水日本 Sekisui钢塑复合管，热水采用 304不锈钢管 排水 采用日本（ Sekisui） DVLP钢塑复合排水管 热水供应 德国威能燃气壁挂采暖锅炉 电力供应 法国海格住户配电箱 照明调空开关及电动窗帘轨道开关 采用德国 ABB公司 EIB系统 中央吸尘 美国 BEAM中央系统 保安系统 美国 Honeywell防盗主机，美国 Dorcon掌形仪， Siedel可视对讲系统， Lonbon紧急对讲系统 台湾晶华国际酒店集团品牌 以全方位顾客经验（ TCE-TOTAL CUSTOMER EXPERIENCE）的卓越观念村寻将心比心的黄金服务原册编制一专业优秀的服务团队进驻，提供更臻完美的管家式服务。 220位专业人员服务 220户豪宅业主。 超五星级 专业服务 一处改变历史记忆的博物馆 “ 稀缺资源 ” 及 “ 文化价值 ” 的唯一性 新江湾城 40万平方米河道， 9.45平方公里原生湿地， 50%以上的绿化面积 中央学府区，复旦大学等名校云集 沪上首个大型儿童户外主题公园 安徒生童话公园 入选吉尼斯世界纪录的极限运动公园 SMP极限运动中心 项目名称：华润橡树湾 发展商：华润置地 建筑设计：天华建筑设计 物业管理：华润置地物业管理有限公司 10000 的独立商业配套 3000 的大型超市及英伦风情开放式漫游街区。 7000 城西首席会所 华润置地 橡树湾位于上海市区仅有的原生态湿地、环境优美的新江湾城内，新江湾城不仅有 50以上的绿化率， 40万平方米河道面积，而且还有着一片上海乃至周边绝无仅有的的封闭原始湿地，它几乎未经任何人工的污染和破坏，保留十分完好，就像是一个缩小了的原始丛林，各类珍惜物种、动物植物种类繁多，新江湾城的绿地面积有七倍世纪公园大。 展示中心多玄关设计 业主 /客户隐私保护 售楼处门前岗亭 营销中心外部 壁画 蜡烛吊灯 小品 实景沙盘 营销中心内部 英伦风格以其成熟优雅的居住环境，延成了英格兰艺术和人文传统，把英伦的古典丰美表现的纯粹而极致 产品价值的飞跃来自细节 产品价值的飞跃来自细节 入户大堂石材拼花处理 高贵典雅的水晶吊灯 淡金色信箱更显尊贵 示范区小品设计 样板间采光效果 下沉式花园石材贴面交付 现场的力量大于一切！ LOCATION 上海城市核心地带，紧临新天地、徐家汇商圈 上海的城市心脏 太平桥！ 延安高架近在咫尺，出行便捷 LOCATION LOCATION 地位和价值不断提升 翠湖天地是瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高档住宅项目。占地52公顷的太平桥项目，以太平湖绿地为中心，融合上海时尚地标新天地，甲级写字楼群企业天地、在建的两座六星级酒店、 68层标志性建筑、百老汇剧院、古董街、国际学校等多元要素，以国际视野，奢享风尚生活。 “ 地理区位 ” 及 “ 文化价值 ” 的唯一性 外人的眼里 上海的“客厅” 新天地 高尚定位 项目名称：翠湖天地 发展商：上海复祥房地产有限公司 建筑设计：巴马丹拿国际公司 物业管理：新昌瑞安物业管理 文化 石库门 曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。 它盛行于上世纪 20年代，因为洋场风情的现代化生活，使源自中国 古代的庭院式大家庭传统生活模式被打破，适合单身移民和小家庭 居住、并结合了西洋建筑风格的石库门弄堂文化成了取而代之的最佳住所，也成了 上海近代都市文明的象征之一 。 如同家里的客厅，代表着主人的文化和品位。一个大都市，也总需要有一个表现自己个性的客厅，展示它的传统 与品格，而新天地，在外人的眼里，就成了上海的“客厅”。这个开放的公共空间，既是时尚的中心，也展现着城 市文化精髓的缩影，还构成了现代商业的特殊形态与休闲生活的新产业。 Casa Lakeville集结了来时世界各地的特色餐厅、酒吧、时尚精品店、画廊、新概念电影中心、购物中心及大型水疗中心等，上演着新意迭出的时尚活动。 与新天地相连的时尚中心、顶级时装品牌旗舰店中心和柜机时装设计培训中心落户于 Casa Lakeville ，地铁站厅和城市超市相连带来无尽便利。创造出居于Casa Lakeville活于新天地的高尚品味生活空间。 从精致坚固的门锁开始，流露顶级国际品质的生活气息。 精装样板房 客厅 进户门 高级实木防盗门 地面 天然大理石 墙面 多乐士 等离子电视机 松下 壁炉 开能 开关面板 西门子（德国） 主卫生间 浴缸 Kohler 台盆 Kohler 坐便器 Kohler 水槽 Frank 龙头 Kohler 花洒 Kohler 五金件 Decorlux（英国） LCD电视机 Comemom（美国） 保姆间 台盆 欧诺 坐便器 欧诺 龙头 Pronto 花洒 Pronto 五金件 Karlux、 T.C 中央系统 中央空调 新风 松下 智能化 可视对讲系统 i-home 厨房 地面 玻化砖 墙面 玻化砖 天花 白色高级乳胶漆 整体橱柜 Poggenpohl（德国） 料理台 可乐丽（日本） 抽油烟机 Gaggenau 双开门冰箱 Kuppersbusch 电烤箱 Gaggenau 洗碗机 Kuppersbusch 电磁炉 Gaggenau 水槽 Frank 龙头 Kohler 微波炉 Gaggenau 净水器 Pentair 热水器 恒热（澳洲） 工作阳台 洗衣烘干一体机 Teka（西班牙） 洗涤池 闻洲 龙头 Aoleishi 翠湖天地御苑 精装修建材标准 配套 清晨在太平湖公园慢跑唤醒沉睡的四肢 午后于咖啡厅享受悠然的阳光、感受闲情逸致 随后再商务中西投入工作状态，在雪茄吧尽天下大事 晚上尽享经典佳酿，或在桌球棋牌室与有人玩乐 极致尊享生活服务 CLUB DU CASA 私人会所，创造属于您的尊荣生活与社交的私人天地。 24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等） 贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等） “城市综合体”是城市发展的未来及发展方向，也是城市标志性建筑与规划的完整诠释，将人们所带来的巨大生活便利和归于不朽的新城市文化，用这样的载体来继续传承一座城市的伟大。白金湾全案以城市综合体的物业定位，在上海两个中心建设的城市背景下，以其前瞻性的超前规划与开发理念，讲成为北外滩一线江景区域地标性建筑群，也将依托项目本身的区位资源与景观资源，在上海城市综合体的版图上留下自己浓墨重彩的华丽乐章。 贵重资产， 全球珍藏 从国际金融中心，国际航运中心，国际泊客中心，到悦榕庄国际度假中心 这是一个谁也无法预估的未来 “ 地理位置 ” 及 “ 区位配套 ” 的唯一性 白金湾，出于黄浦江由南向北的转弯角上，紧邻国际航运中心等地标性建筑，且正接外滩，占据了陆家嘴一线南向景观位，与黄浦江东侧的陆家嘴金融区和黄浦江西侧的老外滩万国风情建筑群形成了完美的金三角格局，隔江眺望，两岸美景尽收眼底，北外滩是浦西外滩和浦东陆家嘴双景唯一的最佳观察点，他几乎完全坐北朝南，是浦江观察点的最佳地点之一，白金湾直面浦江江景的景观性质，正是能够体现出这一黄金地块上的贵重资产的意义 白金湾出世，占据“金三角”塔尖之位！ 外滩、陆家嘴、北外滩， “黄金三角” 格局形成 立面 强烈的现代主义风格的外立面，成为城市的鲜明地标，大上海外滩上的又一张名片 围挡 样板 何为 一线 江景？ 景观 隔窗望江，外滩全景尽收眼底，绝处领略大上海风情！ 景观 景观 有一种震撼，叫身临其境！ 一线江景，一湾倾城！ 一体五心，绝版湾区豪宅 一体： 北外滩城市泊岸综合体，展示北外滩城市形象的地标与窗口 江景豪宅： 一览浦江盛景的一线滨江豪宅 超星级酒店： banyan tree入驻打造国际度假中心，引领国际富豪生活方式 生态办公： 鹏欣集团将“生态办公”理念首次运用在高端办公物业白金湾广场 国际收藏中心： 白金湾与国内外集团艺术收藏品的品牌公司携手合作，联名打造国内外顶级藏品和富豪聚集地 豪华游艇俱乐部： 以国际上盛行的私人游艇为核心概念，面向全球顶尖富豪，为贵宾会员提供一个高质量的名流社交场所，让黄浦江成为可以“散步”的“林荫大道” 五心 国际金融与港口地位，促使其走向国际 星河湾，跨越品质的品味！ 项目名称：星河湾 发展商：北京星河湾置业 物业管理：星河湾物业 “ 产品价值” 与“ 品牌价值” 的唯一性 2009年年初，业内便传闻， 7月上海浦东星河湾即将开盘，有趣的是，这个时间节点似乎在某种程度上给上海的房地产行业带来了一阵风吹草动： 赶在星河湾之前开盘！这虽是句笑语，但业内都知道，星河湾有这个魄力，在上海创造一次又一次美轮美奂的豪宅奇迹。 与五星级酒店一个院子，这样的楼盘该是什么样？ 营销展示中心 星河湾酒店 弥漫着欧洲的 宫廷气息 白金五星级酒店 沙岩外立面 立柱艺术浮雕 旋转门大理石饰面 地面锯齿状石材拼花 接待中心沙盘正上方拱形屋顶吊灯 酒店大堂挑空悬挂下垂式水晶吊灯 大量镜面石材设计，整体感觉 富丽堂皇 景观示范区 给上海 双倍 的精彩 星河湾会给业主们打造一个什么样的私家园林？ 所有在广州或北京参观过星河湾楼盘的人，都会感叹，星河湾的园林设计是小区带给他们的第一个刺激：商业楼盘也可以把绿化做成这样 “ 只要在地球同一个纬度发现最好的园林，都要移植到星河湾里” 星河湾的这个说法既表达着对完美园林的不懈追求，同时也体现着顺自然规律而行的原则。 在星河湾的园林里，有很多关于普通工人的小传奇，以前星河湾的园林工人被其他发展商以三倍的薪水挖走之后，又回到了星河湾。因为别的开发商为了节约成本，一天只浇两次水，而星河湾一天浇水六次。“只有在星河湾才能施展自己的才华”，园林工人更加认同星河湾的园林品质和对待工作的态度。 “ 星河湾选树就像选对象一样” ，大概国内没有哪个楼盘会舍得如此用心在植被的优化和设计上，绿化对于星河湾来说，不仅仅是数量，也不是达标，而是基于审美和责任，其品质可想而知 植物 绿色的奢华 1 无刺构骨 紫薇（盆景 ） 紫薇 无刺构骨 苏铁 加拿利海藻 小菊 五色草 植物 绿色的奢华 2 加拿利海藻 加拿利海藻 白玉兰 红花檵木 小叶栀子花 植物 绿色的奢华 3 香樟 比利时杜鹃 垂柳 植物 绿色的奢华 4 实景样板间 星河湾有多 “舍得”？ 一切都为了 完美 和 极致 。 翻查星河湾的企业理念，“舍得”一词高高挂在其他所有规则之上。 价钱是同类好几倍的澳洲淡水砂岩，却因为追求完美再被弃用一半；以做家私的标准做外立面，所有外墙均用室内精装修标准来施工，精度精确到 2毫米；图纸上显示为钢铁材质的管井门，施工过程中被要求全部改用黑檀木 淡金色的雕花电梯门 未曾相见，已被其深深震撼 星河湾的内装标准有多高？ 客厅 在星河湾，有超过 20多种石材用在不同的地方，每一块石材都是经过精心挑选，设计师和施工人员全神贯注于石块的自然质地纹理的拼接，每一块石头都像一件艺术品一样被使用，这也使得石材使用过程中的淘汰很高，只有 80%的石材被使用。 卧室 那些能让来访者震惊三秒钟