天津二手房分析.doc

天津二手房分析班级：市场营销2班学号:10590206姓名：胡珂要分析天津二手房市场就不得不分析国内国外近5年的房产市场。房地产行业是国民经济的支柱行业，在欧美等发达市场经济国家，二手房交易是房地产交易的主体，比例在80%左右。中国房地产市场起步较晚，城市化尚在推进过程中，主要需求来自于城市新增人口的首次置业需求和原有人口的改善性需求，所以在房地产市场化的最初十年，房地产市场呈现出以新建住房和改制住房交易为主、二手房交易为辅的格局。近年来，随着大量次新房进入二手房市场，以及购买新房改善居住需求后释放出的各种改制住房，二手房交易规模迅速成长并直追新房市场的交易规模。2008 年，北上广深等主要城市的二手房成交套数均已超过同期新房成交套数，二手房正扮演越来越重要的角色。2008 年四季度以来，在我国应对国际金融危机、拉动经济发展的过程中，房地产行业快速复苏，挑起了提振内需、支持国民经济的重担，更多城市的二手房成交量（成交套数/成交面积）超过同期新房。一，房地产市场结构变迁影响的后果因为新房和二手房的相互可替代性质；新房和二手房近几年来的相对变动，不仅影响住宅市场总容量，还直接影响新房市场和二手房本身供需格局和选择。房地产总容量的扩充，会加大整个行业市场的规模，增加潜在供给的竞争，进而降低供给方影响市场的能力中国住宅市场不断发展的过程，也就是新房不断开发的过程，同时也是新房不断转化为存量房的过程；随着存量房的不断累积，二手房市场的潜在和现实规模也就越来越大。而二手房供给是以散户供给为主要特征，具有个人分散决策的特征，这和新房市场主要由开发商决策的供给特征是不同的。而二手房和新房作为相互可替代的商品面对需求者时，房地产市场供给的集中度会弱化。在新房主导时期，新房市场供给的集中决策会引导二手房分散决策；而新房和二手房规模基本平衡的时期，两个市场将相互影响；在二手房主导住宅市场时期，二手房分散决策将引导新房决策。二手房和新房供给的结构变动，将使房源供给更加多元化，有利于满足不同需要的购房者的需求随着城市住宅市场的不断扩展，大中城市的中心地块逐渐被开发，新房供给逐渐向市区外围转移，对于那些对区位和配套要求比较高的购房者，市区内的二手房往往成为首选。新房价格目前仍主导二手房价格走势自 07 年以来，在重点城市，如北京、天津、成都等，住宅市场上出现的主要价格现象有两种，一是高地价的预期效应带动周边二手房价上扬；一是二手房和同区位的新房出现价格倒挂现象，新房价格低于二手房。二、二手房和新房量价结构变动21 成交量总体而言北京、上海、广州、深圳等城市房地产市场起步较早，中心区域房地产开发力度较大。在可供开发土地日趋减少的情况下，新房开发逐渐向外城区或郊区转移，而市区住宅的供给主要依靠二手房，这些城市住宅市场的二手房成交量已超过新房。随着新房不断转化为二手房，二手房主导住宅市场的趋势将越来越明显。图表 1 2007-2009 年10 月二手房比重变动比较图而在二线城市，如天津、杭州、成都，未来几年内将是新房和二手房齐头并进的格局，主要分为三种情况，一种情况是以天津为代表，由于城市规划变化和新城建设的加快，老城区逐渐边缘化，而在新城区附近有大规模可供开发的土地，新建商品房还可以大规模持续供给；第二种情况以成都为代表，市区尚有一定规模土地可供开发，新建商品房供给覆盖面和供给量都较大，尚可以满足市场多元化需求；第三种情况以杭州为代表，城市规模相对较小，市中心区域区位优势（如交通方便程度和车程）并不明显，市区土地供给匮乏可以靠市郊土地供给来弥补，市郊新建商品房依然可以满足市场需求，市区二手房的优势并不明显。自 07 年起，深圳二手房成交量即超过新房；上海、北京、天津、杭州等城市的二手房成交量站总成交量（新房+二手房）的比重，已经超过或接近40%，已经逼近新房的成交规模。图表2 2010年各城市新房、二手房成交量比重对比图2010 年尽管全国住宅市场处于调整期，二手房成交量占总成交的比重基本保持40%以上的比重，广州、天津、杭州等城市的比重略有提高。图表 3 2008 年各城市新房、二手房成交量比重对比图09 年1-10 月，上海、北京、广州、深圳的二手房成交量超过新房，北京、深圳二手房成交量占总成交比重上升到60%以上；而在上海和广州，二手房成交量占总成交比重也在55%左右；天津二手房成交量占总成交比重上升至50%；天津、成都、杭州09 年二手房成交量占比基本和08 年持平。22 均价变动07 年，上海、成都、南京的二手房年度均价水平已经超过新房，上海比较明显，二手房交易主要在市区，均价较高；而新房主要集中在郊区，甚至是边远地区，所以均价较低。北京、深圳、广州、武汉等市的二手房均价基本和新房均价持平。上海北京广州深圳天津成都杭州武汉南京08 年，二手房均价维持在较高的水平；本年度内新房价格有所下调，从而整体上除上海、南京外，北京、天津、杭州的二手房年度均价水平也相继超过新房；广州、深圳二手房均价略高于新房，大体持平。09 年1-10 月，一些热点区域的二手房随周边地块的热拍有所升值，但整体均价水平并无较大变动, 基本维持了08 年以来较高的均价水平。重点城市新房价格上涨较快，上海、北京、天津、杭州新房均价与二手房均价差距有明显缩小，重点城市二手房均价与新房均价持平或者超过新房均价。三目前国家对房地产交易出台的政策一、严格落实国家调控政策，切实将房价控制在合理水平。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。二、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标。大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户。扩大住房保障范围，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造200万平方米。三、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过阴阳合同产生的税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。四、严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。五、加强住房用地供应管理。强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚款。六、落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同）、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。七、加强新建商品住房销售管理。房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。加强新建商品住房预售资金监管，要通过网络监控与现场巡查，严禁房地产开发企业将新建商品住房预售资金账外循环，控制房屋建设后期风险，确保新建商品住房预售资金的安全。八、强化房地产市场监管。对新建商品住房交易价格进行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测。加强房地产中介机构管理，严格备案制度，规范房地产中介机构从业行为。对存在不规范交易行为的房地产开发企业和中介机构，由相关部门进行约谈，予以警示并公开曝光；对违法违规行为责令整改，并依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。加强房地产广告管理，加大对虚假违法房地产广告的处罚力度，对发布严重违法房地产广告的责任人可处1至6个月暂停发布房地产广告、直至取消广告经营和发布资格。对情节严重的虚假违法房地产广告公开曝光。九、加强正面宣传和舆论引导。新闻媒体要强化正面宣传和舆论引导，深入解读国家各项房地产市场调控政策措施，引导居民理性消费，为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。十、明确责任，确保落实。市有关部门要抓紧制定具体实施细则，并立即组织实施，切实加强管理，确保各项措施落到实处。各区县人民政府要将住房保障工作目标纳入区县人民政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位负责人，要进行约谈，对问题严重的，要追究责任。 由以上政策可以看出国家对房地产行业的发展做出了最大的调控，新政策新法规的出台消减了炒房买房人的利益，使天津房地产市场炒房热的风潮有所降低，使更多的房子急于脱手，避免房主持房过多，市民无力买房的现象，目前就天津来看，由于滨海新区的兴起使新房买卖有所抬头，二手房市场份额受到冲击，但是国家对国民购买第二套房的压制又使那些急于住新房的房主希望把旧房卖掉，同时也带动了二手房市场，就目前国际大方面房地产行业面临的重新洗牌，会很大程度上波及到天津房地产市场。新政策的出台，会使天津房地产趋于稳定的发展，使市场经济能力流向对社会发展更有利的方向，也对天津二手房指明了良性成长的方向。四、几点重要结论和探讨4.1二手房交易规模壮大，影响新房投资开发决策二线城市，天津新房和二手房将会在未来几年内齐头并进发展。在此趋势下，对于一线城市的新房开发投资来讲，受二手房市场的影响将日趋加强：二手房分散决策的不可控性带来的对市场价格和房源供给的冲击，将会对新房供给和定价形成巨大的影响；对开发商而言，忽视二手房市场的变化将可能导致新房开发投资决策失误。4.2二手房市场规模积累和周转率提高，也将扩大对住宅消费决策的影响，进而影响新房的开发设计新房向二手房转化的过程中，投放到市场上可供交易的二手房将获得补充，增加住宅市场的总量供给；二手房市场中的一部分住宅将成为购房者过渡性住宅而频繁在住宅市场上周转交易，这样的消费形态将冲击新房开发理念和产品设计理念以及营销策略。近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析4.3 天津市场的文化环境使二手房周转率将有所提高国人安土重迁观念很重，住宅不仅是一座“房子”，更是“家”，是安全归属地，人们对其长期生活的处所，有浓厚的情感，不肯轻易“挪窝”。房价高企将促使人们住房理性消费观念的日趋成熟，中国住宅市场“一房定终身”的消费形态将有所弱化，作为大宗不动产的房产在消费上可能会更有阶段性消费的特征，例如：经济能力弱的时候买小房子，待经济能力好的时候再买大房子；孩子受教育阶段在名校附近买房，而孩子完成教育再将学区房卖出。类似的阶段性消费将进一步提高二手房市场的周转率。4.4 二手房投资价值除了受市场整体上升趋势影响外，将更多的依赖于具体特性一般而言，二手房都从新房接盘而来，其成本较房地产商开发成本该房的成本要高；而其出售价格很难超过同地段的新房，因此投资二手房的成本偏高而风险偏大。在中国房价已经高位运行的情况下，靠市场上升大势拉动二手房整体价格的趋势将逐渐消失，但由于天津二手房的自