浅析营口房屋公摊.doc

浅析营口房屋公摊 在营口很多人买房子倾向于多层（所谓的步梯楼），而对小高层，高层比较抵制，很重要的一个原因是，他们认为小高层，高层（即电梯楼）公摊大，多层公摊小，甚至有人误认为多层没有公摊。对于这一点存在的认识误区，本人写此文，以释疑惑。大家都知道有公摊，但公摊是如何计算？多在哪里？少在哪里？哪里算公摊？哪里不算公摊？从公摊这个角度帮你分析一下如何买房。所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。简单点说：建筑面积就是购房合同上写的面积。套内面积就是实际的实用面积。公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。这里举几个常见的细节帮你分析一下：关于大堂：一般集中在高层，比如恒大绿洲，恒大城，保利香滨花园，佳兆业的君汇上品，国宝一号这些项目都设有大堂，特别是国宝一号还设有小区的公共大堂，并且都是挑空的二层三层大堂，这里二三层都是要算面积的，装修一般都比较豪华气派，能够体现小区的档次。电梯大堂的面积是分摊在本单元的所有业主，小区的公共大堂是分摊在整个小区的所有业主，分摊的多少就同单元的户数有关系了，层数越高，户数就越多分摊就越少；小区越大，业主越多，公共大堂分摊也就越少，比如：电梯大堂是200平，如果本单元是一层三户并且面积相等，共30层的话，每户分摊的面积大难就是：200/(30*3）=2.222平，有的大堂还设有警卫室，取报间，这些无形中增加了面积，但也完善了小区配套。关于走廊：多数人认为，走廊的面积是平分的，这是错误的，一般来讲一个单元有一个公摊系数，公摊系数单元内或幢内共有面积/单元内或幢内各套房屋套内面积之和。每套房屋的分摊面积套内建筑面积分摊系数，所以面积越大，分摊的面积越大，相反分摊的面积越小，比如一梯两户的房子来讲，本层走廊的面积10平方，东户是150平，西户是50平，那么东户分摊的走廊面积大约是150/（150+50）10=7.5平（占了3/4），西户就是50/(150+50) 10=2.5平（占了1/4），所以，从公摊的角度来讲，如果选房时尽量选择同层邻居是大户型的房子，尽量选择同层户数较多的房子，相对来讲一梯三户就比一梯两户公摊要小（但户数多，户型一般会有缺陷，私密性会差一些）。还有，如果是全住宅的和非全住宅的还是有区别的，所谓全住宅是指本单元不含车库，商网，及其它公共建筑。因为有车库或商网的会增加走廊的面积，单层的大约赠加10-20平附近，如果是两层或三层的话会更高，因为不管是车库还是商网是不分摊走廊面积的，所以如果是车库和商网在公共走廊开门是不允许的，相当于没花公摊的钱，却享受公摊带来的便利等于掠夺了你的财富，一句话“要想从此过，留下买路钱”。例如底层是车库并且公共走廊通过底层，走廊的面积是20平的话，一共6层，一梯两户（即10户），面积相等，每户为底层走廊分摊的面积=20/10=2平。如果是两层或三层的商网分摊就更多了关于阁楼：现在市场上有两种阁楼，分为有产权和无产权（赠阁楼），有产权是参于整个公摊的计算，无产权是不参于公摊的计算。如果阁楼分摊掉整个单元公共部分10平公摊的话，如果整个单元共10户，且面积相等，那么每户就少了1平的公摊。所以能够肯定的是，如果这个单元的阁楼带产权，对于其它业主是合算的。 关于会所：一般较大的项目都设有会所，如果会所的产权是开发商的那么会所的面积就不用分摊，如果会所的产权是全体业主的（只面对内本小区业主服务）那么会所的面积就摊到小区所有的业主，营口好像还没有这样的会所。 关于大山：很多人以为，大山的墙体的投影的公摊面积是归把大山业主承担，其实不然，以前山墙是直接计入该户套内面积的，在现有规范下，所有外墙的一半计入公摊面积，另一半计入套内面积，山墙也是如此，一半计入套内面积，一半计入公摊，所以把不把山和公摊基本没有关系。 关于保温层：营口地处纬度偏寒冷，在建筑标准上对保温材料和材料的厚度较高，材料有，苯板，挤塑板，聚氨酯泡沫、聚苯颗粒等，厚度一般在60mm-120mm,这个厚度的横截面积也是要算做公摊的。另外，附着在保温层上的抺灰层，防水层，外立面的厚度都要计算在公摊面积里的(比如：保利LBL三明治外墙保温，大约有100mm厚，虽然增加了一点公摊面积，但保温效果会得到增强，还是值得的) 关于赠送面积：各大项目在宣传时很多都提到了赠送面积（比如，保利香槟，佳兆业君汇上品），其中飘窗赠送的面积在测绘时根据现行标准，因为高度不足2.2米，所以测绘时是不包含这部分面积的，也就没有产权，不管在哪个项目飘窗都是赠送的，但飘窗会使房子显和开阔大气，至于阳台分三种，一种是开敞式的阳台（无封闭，无顶），多出现在洋房项目，比如龙湾，宜居家和的顶层阳台，这种测绘时也不计入面积；一种是半开敞式的（半封闭，有顶盖）这种测绘时算1/2面积，比如保利香槟花园；一种，是全封闭式的这种测绘时全算面积。还有佳兆业君汇上品和鼎尚华庭提到的N+1户型中空中花园，测绘时也是算一半面积，待到竣工验收完以后，开发商再给予封闭，这样就相当于实际赠送了你一半的空中花园，也就是说那个房间你只有一半的产权（如果施工时给予封闭，会与规划设计的工程备案图纸不符，验收无法通过）这是开发商合理利用测绘标准降低公摊的一个办法，客户也得到了一定的实惠。 关于结构：营口市市面上的住宅一般以框剪结构为主，（一般超过10层以上都采用框剪，比如中天君临天下，格林山水城），多层（即步梯，比如熙园，颐景国际）的一般为框架，头几年前建的多层一般为砖混（比如渤海明珠，学府园，富安明居，格林新居，中天新城）。因为从其采用的结构及工艺不同，墙体的厚度也是不一样的，砖混的承重墙外最厚一般为370mm ，内墙为240mm,而框剪或框架因剪力墙为混凝土浇筑，载荷提高，所以不需这么厚，也为了节约了成本，一般在200mm-300mm，所以砖混结构的房屋的墙体所占的公摊面积要比框剪和框架的房屋的大些，一般在2%左右。同样尺寸开间的房间，室内的净尺寸，框架框剪要比砖混的宽80-100mm. 关于商网：商网一般可分为独立的商业网点（即我们所说的外门市）和商铺型网点（比如东升，深港，百业）两种，独立的商业网点，一般只有墙体占公摊，所以公摊非常小，一般在4%左右，而商铺型网点有密集的过道，天井，大堂，消防通道等公共设施，一般来讲公摊非常大，一般都在40%附近，甚至更多，比如营口市场上的商业地产项目居然之家，洲盛国际小商品城，新时尚地下商业街，惠达广场，开元广场都是这种类型的商铺。 关于别墅：独栋别墅（赫郡，祥水湾，河海龙湾）一般是没有公摊的，联排别墅(五矿泊海湾，龙湾)公摊也非常小，一般不会超过10%。关于地下车库：营口市的地下地库一般都没有产权，只有实用权，部分是人防工程产权属于国家，所以不计算面积，也不分摊公摊。 关于公摊比例：多层：8%20% ；小高层：13%20%高层：18%30%根据这个比例可以看出电梯楼的公摊差别也是非常大的，电梯前室（11层以下的一般无前室）、电梯数量（20层以下一般为单电梯）、消防过廊，消防通道数量，以及户型设计（恒大城有几栋楼采用的就是两梯六户的设计）都有着紧密的关系，公摊可能小于多层，所以不能单纯根据是否是电梯楼来判断公摊大小，还要考虑很多因素。另外，多层和高层在营口同等地段同一项目一般均价每平价差在500-1000元，如果按100平房子算，总房款差价5万到10万左右，但公摊面积之差最多也就在10平左右，按4500元/平计算，总房款上限也就最多差5万元。显然从公摊角度来讲，电梯楼性价比较高。关于购房合同：在签订营口市商品房买卖合同第3页第三条最后一项，开发商一般选择“产权登记”选项，其中，套内建筑面积多少平，公共部位与公用房屋公摊建筑面积多少平，都有填写。特别是老边区现在的网签合同标注的更为清楚。其标注的数据来源是营口市房地产交易中心的测绘大队所作的测绘报告。一般