开店遇到的难点.doc

开店遇到的几个问题一、找店遇到的几个难点一） 租赁面积1. 我们的租赁面积是使用面积30-50平米2. 现有水吧的主流租赁面积是10-20平米。鲜果时间、大茶杯、日出茶太3. 而30-50平米的主要是服装服饰店、小吃店、美发店二） 工程条件1. 服装店一般不具备上下水和动力电2. 小吃店使用液化气，一般电量不足25千瓦3. 门头不足3米三） 客群消费力1. 相对于商场，街铺人群年龄结构更加复杂2. 相对于商场，我们的产品不是首选，有众多的烟酒店和小超市可供选择3. 相对于商场，我们的顾客捕获率将会更低4. 因此，街铺对于顾客的年龄结构和人数应更高，底线不低于400人/小时，上线不低于600/小时四） 租金1. 由于恶性竞争，租金经常是不降反升2. 租金低的商铺购买力不足，销售额和利润额都不高3. 租金高的商铺很难盈利，销售额高，利润额低，甚至负利润五）租期1. 个人业主倾向于一年一年签合同2. 因为自2010年开始，北京地区街铺的年租金增长速度已超过10%，签多年合同对业主有一定的损失3. 而且我们的需求面积是面向服装店和小吃店的，他们可以接受合同期只有1年的合同六）办理执照1. 国企或个人无产权的房子不能办理餐饮的证照，这些房产主要集中在二环内2. 有一些特定的商业街也不能办理餐饮的证照，如西单横二条（明珠、新一代）东侧商铺等七）同类竞争1. 主要的街铺水吧有鲜果时间、街客、大茶杯、日出茶太、阿牛与仙草，而这些店均加盟较多2. 而且面积小于20平米，无照经营或办理包装食品的执照3. 这些加盟商多使用自己的房产或是通过关系租赁较便宜的商铺进行经营二、我们面临的挑战一）品牌知名度优势缺失1. 房东认钱不认人，谁出租金高，谁先付租金，谁有优势2. 相对于商场的规划，街铺没有指定经营范围，除同行业之间的竞争外，我们还要和其他行业知名品牌竞争二）产品竞争力优势缺失1. 我们的产品优势是提供高品质的饮品，但同时也带来了食品成本较高的问题 2. 使用面积较大，带来了租金成本较高的问题3. 价格也相对于市场其他常见饮品偏高4. 便利店饮品价格在2-5元，常见水吧价格在4-10元，而我们的人均消费是9元三、对开发街铺店的几点建议一）北京商业发展现状1. 北京不是一个经济较发达的城市，可以算商业街的只有王府井步行街、西单北大街、东单北大街、前门大街等2. 北京商业的布局是以地铁站为中心，向周边扩散，因为地铁是北京出行的主要交通工具3. 百货商场、大型超市等商业形式慢慢被淘汰，新兴的商业体是集百货、超市、影院、餐饮、娱乐为一体的shoppingmall二）对开发街铺的建议1. 对传统商业街继续跟进，但短期内很难出现合适的位置2. 对重点的地铁站与商场结合区进行深度挖掘3. 调整商场店的选址条件，主力选址餐饮层，影院层等附件街铺房源记录区域商圈位置面积租金备注东城区地安门南锣鼓巷北口284.5万/月已出租鼓楼东大街（近南锣鼓巷）282.5万/月面积不足，无法办照地安门外大街南口272.1万/月没有下水东四东四北大街大锅粥分租251.8万/月业主要求涨租金东四南大街302.1万/月没有动力电西城区西单西单明珠东侧356.5万/月正在洽谈西直门枫蓝国际一层341.4万/月等商场消息 海淀区魏公村魏公村天作商城一层482.3万/月业主要求涨租金学院路花园北路337千/月人流量达不到要求中关村海淀黄庄西501万/月不能办餐饮照海淀黄庄西中发电子城一层303.2万/月只能签一年合同中关村一桥北452.2万/月人流量达不到要求交大交大西门布丁酒店一层2007.2万/月不能分租交大南门咖啡店分租3016700/月分租后门头太小紫竹桥南公交站旁4216700/月店铺形象不好朝阳区亚运村第五大道302.7万/月门头不够3米洛克时代一层32011万/月不能分租北苑奥亚酒店一层482.8万/月租金过高望京望京麒麟社一层341.2万/月规划不好，再考察北苑k酷广场一层301万/月已出租北苑地铁口502.3万/月正在洽谈天通苑天通苑北一区553万/月不聚客十里堡十里堡台北味1503.2万/月不能分租四惠四惠东地铁口501.3万/月正在洽谈朝阳