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沈阳虎跃地产发展有限公司项目立项报告二O一一年十一月目 录项目概况市场分析规划设计分析工程控制分析营销推广计划投资收益分析资金计划物业管理管理资源配置综合分析与建议第一部分：项目概况 一、宗地位置 本案处于沈阳市的南部，以行政区域划分，则隶属于浑南新区，位于胜利南街重地，是沈阳浑南经济区重要之地。从城市环线可以看出，本案位于城市的三环之外。地块距沈阳北站大约25公里，距沈阳站太原街和中街商业圈约20公里，距沈阳桃仙机场约10公里。从区域方面来看，与城市中心的距离较远。随着浑南新区的开发，本案与市区的道路交通已较为便利。随着的地铁二号线的兴建和沈阳新北站的落成，本案将吸引更多的市区的居民。本案所处区域教育、商业、生活等配套正逐步完善，一个小范围的成熟居住环境逐渐形成。虽然随着城市化进程加快，本案将在未来可能成为市区的一部分。二、宗地现状 1、四至范围 地块位置 东至规划路 西至浑河南路 南至规划路 北至规划路2、地面现状 本地块地势平坦，无水渠、沟壑等自然地貌，地势情况良好。4、地面现有居民情况本宗地地上主要是以小型工厂，现在有32家企业以及道义管委会，企业大部分为工业企业，并且发展时间比较长，关于拆迁补偿方面，对于各家企业的房产、其他固定资产等资产的评估可能需要比较长的时间和比较大的人力，使得拆迁进度会受到一定程度的影响，但是对项目的开发进度的影响是有限的。5、土地的完整性本宗地是比较完整的，宗地内部的绿化部分将来可以通过置换等方式分散在园区当中，所以说本宗地基本没有分割土地的因素存在。三、项目周边的社区配套 、周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况大浑南地区位于城市东南部，是沈抚、沈本、沈辽鞍三条城际连接带的交汇点。开发建设大浑南，必将吸引各种资源要素向大浑南聚集。大浑南区域内拥有桃仙国际机场、高铁站综合交通枢纽；沈抚城际铁路；沈丹、长大铁路国铁；正在建设的哈大客专和沈丹客专；在建的地铁2号线。2012年，新沈阳南站将投入运营，高铁客运站周围将成为沈阳连接经济区乃至东北亚的交通快速出入口。同时，桃仙国际机场新航站楼建成后，大浑南向世界起降的空间将无限延展，大浑南将担纲面向国际开放的东北亚枢纽门户。新区公共交通已纳入市区公交体系，16条线路直达中心城区。积极推进轨道交通建设，规划建设中的沈阳地铁2号线、4号线直达新区。新区同母城及周边城市迅速融合。2、教育： 道义开发区内大学城建设已初具规模，目前已经有辽宁大学、沈阳师范大学、沈阳航空工业学院等多家高等教育机构进驻大学城办学，教师及在校学生人数13万余人，除这些高等教育机构外，辉山学校、沈阳市翔宇中学、沈阳二中北校、东北育才双语学校等省重点中小学校业已进入沈北新区道义地区办学。另据了解，中国医科大学已经与沈北新区签订土地购买协议，在道义地区建设新的校区，预计教师及在校学生数量将在5万人左右。3、医院等级和医疗水平本宗地周边的医院包括：盛京医院、沈卫医院、何氏眼科医院、739医院、242医院、武警总队医院、省中医二院，其中盛京医院将于2010年底投入使用。省中医二院为三级甲等中医院，武警总队医院为三级一等医院，739和242医院为市属二级医院，沈卫医院为区属二级医院。可以说本地块周边医疗配套设施比较完善。4、大型购物中心、主要商业和菜市场本地区在以前并没有集中特别是大型的购物中心和商业中心，大多是自发的商业和农贸区域。5、文化、体育、娱乐设施周边的其他文体娱乐设施相对配套不足，娱乐场所相对较少。6、公园周边绿化带比较少，没有公园等公共绿化。7、银行本宗地周边有工商银行、农业银行、建设银行、邮政银行、招商银行。四、市政配套（需要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）2、供水状况现有管线、管径及未来规划和实施时间3、污水、雨水排放现有管线、管径及未来规划和实施时间4、通讯（有线电视、电话、网络）现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。五、城市规划1、城市总体规划格局2、片区城市定位，规划用地性质3、城市商业网点规划4、城市公共配套规划六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积本地块总占地面积418.3亩，净用地面积2、项目建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、综合容积率、分项容积率 4、建筑密度 5、控高 6、绿化率 7、其他，如建筑覆盖率、车位配比、地下车位比例、商业配比、可售比例等七、土地价格 1、土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2、参与旧改获得土地开发权，需计算补交超出建筑面积的楼面地价，并考虑拆迁、补偿、押金占用等因素影响。八、政策性风险评估 对