商业地产开发现状与模式透析.doc

商业地产开发现状与模式透析一、商业地产的定义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPING MAIL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。二、商业地产总体开发现状和模式商业地产对于地产行业来说是相对较新的一个范畴。自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场的步伐，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡攀高，主要的类型有大卖场、购物中心、以及各地都开始争建的“步行街”等。有数字表明，2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。从这两年深圳的商业地产的发展现状来看，有点过热。很多开发商盲目的建商场，造成供需失衡，空置率不断上升的局面。目前热点由关内转向关外，尤其是龙岗商铺的价格上涨较快，整体平均上涨了约20%-30%，弥补了福田、南山的相对高位空缺。从开发销售角度看，商业地产大致有三种开发模式：一是出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓“产权式商铺”。现在的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来，商业地产项目封顶后，这部分商业地产商遵循的是住宅地产操作手法，套现是第一位的，他们把变现的利润，除了落袋为安外，其余急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供货单位的材料款等。在此条件下，销售前期的做法是一卖了之，后遗症较大;现今通行的做法是租售并举,地产商为了寻找主力商家入驻，以求稳定的租金回报，因此采取了降低置业门槛，以化解大卖场面积消化的难题。“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，即销售卖点。如果地产开发商对自己的项目把握较大，各界人士又都看好这个项目，地产开发商就采取出售经营权，这部分所占比例不大。出售商铺经营权和产权的主要区别是资产是自己的，有利于到银行贷款再投资，营销比较成功,比较典型的是东莞富民商城和富民商业步行街2万多平方米沿街商铺。二是出租。商业地产商把开发出的项目以出租为主，开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态和业种，形成自己的经营特色。这一类档次有高有低，档次高的有上海新天地、中信泰富广场等；中低档次的有贵阳三桥综合批发市场、沈阳时尚商业有限公司的太原街商铺。北京服装类市场主要以出租为主，如万通、天意、西单明珠等；上海、广州的地铁和长春春华地下批发商城等，这一类因为有其特殊性，所以基本上采取出租形式。而且这一类形式非常有利于经营者的统一经营和管理。相反，如果业权分散的话，如果其中一部分出现问题，对整个商场的影响会很大。三是商家与地产商战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与这些国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。如，欧倍德在充分发挥自己品牌经营管理优势的基础上，为商业地产上的拓展合作伙伴万达集团得到的利益是:通过租金的方式获得稳定的现金流。同时也为自己节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。深圳世方物业咨询有限公司总经理张平认为:从这三种开发经营模式来分析,其着眼点还在一个“卖”字, “产权分割”也好, “战略捆绑”也罢，观念还是住宅开发销售观念“卖”，目的就是尽快回笼资金,实现销售清仓。因此，开发企业应尽快在观念上实现三大转变:一是要从“卖”的观念向“管” 经营管理的观念实现转变，从怎么卖的思维定势转向怎么经营管理实践中来，实现对商业地产规律性认识的突破;很多开发商常常局限在这个范畴内，仅仅把销售量放在首位，眼光不长远；二是不能急功近利，长期以来买地、卖房的住宅开发模式所形成的急功近利的盈利观念随着目标客户的变化受到挑战，客户由最终消费者向商业经营者和商业投资者的变化意味着围绕项目所产生的商业利润有了更多分享者，急功近利和一网打尽的结果只能是饮鸩止渴；三是要从单一、线性发展观念向综合的、科学的发展观念转变。戴德梁行黄伟伦董事分析道：商业地产开发涉及零售、餐饮、娱乐休闲等多个行业，涉及开发商、投资人、经营者、消费者和社会公众多类群体，与社会、城市和区域的整体功能、发展休戚相关，因此单一的发展观念在开发实践中很难有突破。他举了一个较为成功的例子：东门太阳广场。它是出租和销售两种模式兼有。临街的其中一边商铺是全