上海奉贤区南桥房地产市场调研报告.doc

目 录一、上海商品房市场分析二、奉贤土地市场分析三、奉贤房地产市场分析四、南桥普通住宅商品房市场分析五、普通住宅竞争市场分析六、联排别墅竞争市场分析七、南桥新城规划一、上海商品房市场分析1、价量走势2006年至今，上海市全市商品房成交市场价量稳定增长，全市商品房供应量则基本保持稳定。2006年1月全市商品房成交均价为6623元/平方米，而到了2007年12月全市商品房成交均价则为8722元/平方米，涨幅为32。在供应量和成交量方面，两年中供应量的波动上下限是由最高的2006年8月的310万平方米和最低的2007年2月的65万平方米组成的，两年中成交量波动上下限是由最高的2007年9月的369万平方米和最低的2006年2月的102万平方米组成的。从趋势上看，无论是成交量、供应量还是成交均价在2007年第3季度达到高点后均出现大幅度的下滑，2007年第4季度三个指标的大幅回落比较清楚地体现了市场的现状：受到国际、国内多种因素的打压，市场出现了较长时间的低迷，而这种低迷状况我们判断还会持续一段时间。在供应量方面，2007年全市新增各类新建商品房上市量合计约为2425万平方米，较2006年新增上市量约2700万平方米减少10.2。2007年虽然动迁配套项目上市规模较06年大幅增加，但普通住宅市场、别墅市场、商业市场、办公市场等供应量均有不同程度的下降，因此直接导致2007年全年新建商品房上市量较2006年大幅减少。就2007年全年而言，新增供应约2425万平方米，同期销售约3220万平方米，总体呈现供不应求态势，延续2006年末房产市场回暖，2007年上半年，除2月份受春节假期影响属于销售淡季，供应量较少，为65万平方米外，其他各月供应量都在150万平方米以上。下半年，随着房产市场又一波高涨行情的到来，供应量也逐渐增加，绝大部分都在200万平方米以上运行，但本应是供应高峰的10月份，因受到9月27日出台的房贷政策影响，新增供应量较9月下降；11月份由于大量动迁配套项目大量投放市场，月供应量再次大增，达到了288万平方米。年末12月份随着动迁配套项目的减少，受宏观调控政策影响，供应量再次下降。其中，2007年第四季度新增供应量为713万平方米，较第三季度的721万平方米减少了1.1，减幅不大，主要是11月动迁配套项目供应较大。整体上，2007年商品房供应仍是偏少，随着年末宏观调控信号的出现，预计2008年上半年在成交量预期萎缩的情况下，供应量将有所控制，供应会相对偏紧。在成交均价方面，2007年全市各类新建商品房成交均价为9285元/平方米，较2006年该均价8635元/平方米上涨了7.5，分析发现，均价上涨主要是成交结构调整造成，07年低价位的动迁配套房成交比重下降较多，造成均价较大幅度上涨。在成交量方面，2007年全市各类纳入网上销售的一手商品房合计成交约3220万平方米，较06年全年成交量2573万平方米增加了25.1；整体上，2007年经过2006年的复苏期后进入了一波高涨行情，市场屡创新高，但同时在年末出现了新一轮调控信号。2007年前四个月延续了06年市场复苏阶段行情，成交量保持了相对的稳定，并且动迁配套住宅较多，成交价格也较低；5至9月份全市住宅市场爆发一波高涨行情，成交量屡创新高；10月受到宏观调控影响，成交量应声而落，成交价格也在惯性上涨后开始下行，最终回到年初水平。预计在2008年初，全市商品房成交量将受调控心理预期和销售淡季影响，将再度下降，均价也将小幅回落。 2、各区商品房情况2007年全市新建商品房供应量最多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东新区，较06年排位有了很大变化，其中宝山区供应量跃升到第一位，闵行区上升一位，浦东下降两位，而松江区跌出前三。07年供应最大的宝山，合计新增上市商品房约357万平方米，约占全市供应量的14.7，主要商业办公用房和动迁配套房的大量上市，大幅拉升了区域新增上市量。占据第二位的闵行区新增上市量354万平方米，约占全市供应量的14.6。以往的供应大户浦东新区位列第三，合计新增上市商品房约328万平方米，约占全市供应量的13.5，主要是住宅类商品房上市量较少导致区域供应乏力。此外位列第四的松江区，合计新增上市商品房约203万平方米，约占全市供应量的8.4，住宅供应量减少。嘉定、金山、奉贤、青浦、崇明等外围区域也有一定的新增量，其中动迁配套房占五个区上市量的近50。3、各区商品房成交比例2007年全市新建住宅类商品房合计成交2732万平方米，较2006年增加28.4。其中成交量前四位的区域分别为：松江区、宝山区、浦东新区、闵行区，与去年不同，松江区和宝山区都进了两位，浦东新区和闵行区则各退了两位；2007年四大住宅市场合计成交住宅1418万平方米，约占全市的51.9。另外奉贤区2007年的成交比重较小，为4；而市中心除普陀区相对较大，2007年合计成交136万平方米，占到5外，其余均比较小，基本都在3.5比重左右。市中心九区域合计成交494万平方米，较2006年仅增加6.5，约占全市成交比重18.1，较去年下降3.9个百分点。4、各区商品房供求比较2007年份全市合计成交各类新建住宅类商品房约2732万平方米，较2006年的2127万平方米增加28.4%。同期新增上市量约1884万平方米，较2006年的2026万平方米减少7%，其中仅动迁配套商品房较2006年增加了11%。2007年新建住宅类商品房动态供需比为1：1.45，呈供不应求态势，较2006年的供需比1：1.03，进一步供求失衡。其中2007年第四季度全部商品住宅新增供应量和成交量分别为546万平方米、593万平方米，供应偏少，动态供需比为1：1.09，较第三季度供需矛盾有所缓解。由于07年受宏观调控影响，整体住宅供应和需求都将继续受到抑制，但动迁配套房受政府推动，供应量将继续增加。由于楼市整体回暖，在2007年全市各区住宅供需对比中，全市一县十八区，仅崇明供大于求，其他十八个区域都不同程度的供应小于成交，供需矛盾加剧。成交量和供应量都位于前五位的松江、南汇、浦东、宝山、闵行五个住宅市场区域中，松江动态供需比为1：2.22，南汇动态供需比为1：1.69，浦东动态供需比为1：1.46，宝山动态供需比为1：1.27，闵行动态供需比为1：1.06，五大区域全部供大于需。除宝山和闵行外，南汇、松江和浦东的供应量都持续走低。二、奉贤土地市场分析1、20062007年土地成交细表地块名称地块地址用途面积(米2)中标价（万元）成交日期开发商容积率可建面积折合楼板价使用年限奉贤区奉新镇1街坊26/16宗地块奉贤海湾旅游区居住104796.5111002006-11-27北京金时代置业有限公司1.2125755.888370年奉贤江海镇14街坊56/11宗地块横泾港以东、八字桥路以北居住1296024302007-01-26上海繁盛房地产开发有限公司1.620736117270年奉贤平安镇15街坊17/32宗地块新四平公路以西、红旗路以北(四团镇平安社区)居住14225.813002007-01-26上海平苑房地产开发有限公司1.521339061070年奉贤泰日镇1街坊3/7宗地块环西路以东、航南公路以南(金汇镇泰日社区)居住4183539502007-01-26上海亚绿实业投资有限公司140183594470年奉贤奉城镇22街坊22/7宗地块艺博路以东、兰布拉大街以北(奉城镇)商业2989237502007-01-26上海亨昌实业有限公司1.2358704105040年奉贤江海镇13街坊1/4宗地块A4高速公路以西、四季生态园以南(市工业综合开发区) 商业951512102007-02-12上海丽洲大酒店有限公司2.523787.550940年地块名称地块地址用途面积(米2)中标价（万元）成交日期开发商容积率可建面积折合楼板价使用年限奉贤区江海镇12街坊5/3宗地奉贤区南桥镇居住54592.2180002007-06-21上海华世置地有限公司1.581888.3219870年奉贤区奉贤区江海镇12街坊45/6宗地奉贤区南桥镇商业31144.6123002007-07-25上海绿地（集团）有限公司3.093433.8131640年奉贤区上海市奉贤区西渡镇1街坊51/17宗地上海市工业综合开发区工业2734711852007-07-25平田机工自动化设备(上海)有限1.541020.528950年奉贤区奉贤区江海镇6街坊14/2宗地地块奉贤区南桥镇居住54551354002007-08-24深圳招商房地产有限公司1.898191.8360570年奉贤区奉贤区西渡镇0001街坊P1宗地上海市工业综合开发区工业79698.939842007-11-09上海电装燃油喷射有限公司0.539849.5100050年奉贤区上海市奉贤区西渡镇1街坊51/24宗地上海市工业综合开发区工业53303.326742007-11-09皇誉宠物食品(上海)有限公司0.842642.662750年06-07年奉贤区挂牌出售的土地共计12块，其中位于南桥区域的土地共3块2、土地成交总量分析及用途分析单位：平方米工业住宅商业合计2006年-104796.5-104796.52007年160349.2666198.2339879.61166427合计160349.2770994.7339879.61271223.5奉贤区自2006年至今共挂牌成交土地面积将近127万平方米，主要集中在金汇镇、奉城镇以及工业开发区，土地成交主要集中在2007年；从用地性质来看，住宅类用地达到77万平方米，其中体量较大的两块分别位于海湾版块和金汇镇；而位于南桥版块的分别有三块，除一块为绿地南桥项目的商业配套用地外，另两块住宅用地总体量约为3.3万平方米，可见南桥区域供应量较少。另外工业和商业用地的体量分别为16万和34万平方米，都为07年挂牌土地。3、土地市场小结 06-07年奉贤区住宅用地放量较少，且土地成交多集中在07年。 在已成交的住宅用地中，体量较大的两块分别位于海湾版块和金汇镇，而南桥版块只有成交3.3万平方米，区域未来住宅供应量较为缺乏。 从成交的土地价格上看，两块南桥住宅用地的成交价格分别为2198元/平方米和3605元/平方米，容积率分为1.5和1.8。三、奉贤房地产市场分析1、住宅类商品房价量走势注：本文住宅类商品房包含普通住宅、动迁配套房、中低价房、别墅。2007年奉贤区住宅类商品房成交均价为4733元/平方米，较2006年均价4509元/平方米上涨5。总体来看，奉贤住宅市场的价格走势相对较为平稳，总体呈逐渐上升态势，全年价格区间在4500-5500元/平方米之间徘徊。2007年年初，区域市场受到春节交易淡季影响及动迁房成交比例较大的影响下价格走低，其中2月份成交价格仅为3462元/平方米；之后在供需两旺和南桥地区集中成交的影响下，价格稳步回升，并在10月份以5817元/平方米达到全年最高，年末最后两月由于动迁房成交量再次上升，又导致区域整体价格下降。2007年奉贤区住宅类商品房成交量约为109万平方米，较2006年成交量77万平方米增长42，上涨幅度较为明显。2007年，在上海整体市场利好环境以及传统旺季的带动下奉贤区住宅类商品房市场继续保持较为旺盛的态势，其中第三季度成交情况最为良好，该季度占到全年总量的33，成为同年最高。绿地南桥新苑、华盛新苑和九华新园是区域楼盘主力供求项目。第四季度，除上述楼盘继续保持较好的销售业绩外，区域动迁项目成交量上升，使得全年的交易量有了较去年的大幅度提升。成交结构方面，普通住宅的成交量仍然成为需求主力，共计成交25.24万平方米，占到总量的79；动迁房的成交量为4.53万平方米，约占总量的14，别墅的成交量为3.16万平方米，成交比例为7。2、普通住宅商品房价量走势2007年第四季度区普通住宅成交均价为4977元/平方米，较第三季度均价5125元/平方米下跌了2.9%；本区第四季度合计成交普通住宅18万方，较第三季度24.9万方减少了27.7%。期间各月保持了较高的成交量均在5万方以上。而成交均价方面震幅巨大，10月创下了5669元/平方米的新高，但随后价格逐降，12月下挫至4399元/平方米，为两年来的新低。本季度区域成交较为活跃的楼盘为绿地南桥新苑、康碧苑、水岸家苑、华盛新苑等。3、普通住宅商品房供需关系2007年全年，南桥地区普通住宅上市量达到19.3万平方米，成交量达到76万平方米，月均去化6.3万平方米，市场完全呈现供不应求的良好局面。其中9月和10月没有供应量上市，在如此旺盛的需求情况下，市场急需新盘的推出。四、南桥普通住宅商品房市场分析1、价量走势南桥地区的房产价格一直是整个奉贤房地产的风向标，2008年1-2月份南桥地区普通住宅成交均价为5787元/平方米，较07年最后2月均价5404元/平方米上涨了7%；08年1-2月份合计成交普通住宅44640平方米，较07年11-12月份65882平方米减少了32%。岁末年初市场淡季是影响成交情况的主要原因，在新的一年是涨还是跌的市场博弈下，更多的购房者选择了持币观望。2、供求关系2007年1月至2008年2月份，南桥地区普通住宅上市量达到19.5万平方米，成交量达到65万平方米，市场呈现供不应求的良好局面。而07年1月、7月、9月、10月及08年2月市场更是没有供应量，区域市场存在较为明显的供应缺口。3、成交面积段如图所示，区域个案中成交面积的主力段为80-100平方米的二房，占到了总成交量的29.7%；其次为120-140平方米的三房，占到了总成交量的22.5%；销售量处于第三档次的面积段主要集中在100-120平方米和140-160平方米，分别占总量的15.9%和11.3%；160平方米以上房型合计占总量的17.5%；小于80平方米房型占总量的3%。4、成交单价段 如图所示，区域内成交主力单价段集中在5500-6000元/平方米，占总量的26.5%；其次为4500-5000元/平方米单价段，占总量的20.7%；另外5000-5500元/平方米单价段占总量的16.8%，三者合计占比例的64%，说明区域内成交单价主要在4500-6000元/平方米区间。5、成交总价段如图所示，重点个案中成交总价的主力段集中在50-70万元区间，占到了总成交量的33.3%；位列其次的为80-100万及40-50万区间，分别占总量的13.3%和14.6%；所占比例相对较低的为大于120万元和小于30万元区间，分别只占总量的5.3%和6.4%。6、市场总结 2008年1-2月份南桥地区普通住宅成交均价为5787元/平方米，同比增长7%，同期成交普通住宅44640平方米，同比减少了32%，市场面临消费者持币观望的考验。 2007年1月至2008年2月份，南桥地区普通住宅上市量达到19.5万平方米，成交量达到65万平方米，市场呈现供不应求态势。 区域个案中成交面积的主力段为80-100平方米；成交单价主要在4500-6000元/平方米区间；成交总价的主力段集中在50-70万元区间。五、普通住宅竞争市场分析1、区位分析区域范围南桥镇位于上海市的南翼，南临杭州湾，北濒黄浦江，东眺深水港，西连化学城，是奉贤区政治、经济、文化、信息中心，奉贤区政府所在地。南桥镇区域现居住人口26万人，是列入计划的上海市2010 年国际大都市中心辅城总体规划中的南上海滨海新城。南桥板块地理位置在沪杭公路（南竹港）以东，大叶公路以南，莘奉金高速公路（A4）以西，郊环高速公路（A30）以北的南桥镇中心区域。交通配套南桥镇公路纵横，水网交织，莘奉金高速公路纵贯全镇南北。新一轮上海市郊的700公里高速公路网将有六分之一建在奉贤境内，连接杭州湾跨海大桥的A3高速公路，连通洋山深水港的沪芦高速公路和横贯全区的A30高速公路及规划中的轻轨、浦东铁路、磁浮列车，将使奉贤成为连接江浙沪的沿海的大通道、长江三角洲的海陆空交通“枢纽”。南桥目前没有轨道通达，轨道5号线规划将南延伸经老闵行、西渡、奉浦工业区至南桥新城。生活配套南桥生活设施较为齐全，服务功能完善，其商业设施主要集中在中心城区的江海路、解放路，又悦华大酒店、大润发超市、金叶大卖场以及易初莲花等。商业最为集中的老城区是南桥住宅产业发展的初始区域。2、竞争楼盘基本信息统计南桥地区市场现有存量已不多，当地楼盘销售大多已进入尾盘期，以下就区域内住宅楼盘的销售情况进行相关分析：案名占地面积建筑面积容积率绿化率总户数物业管理车位装修状况建筑风格绿地南桥新苑二期1800002000001.240%25290.8-1.31260毛坯里弄式正阳世纪星城二期1700002300001.437%25100.8-1.31754毛坯现代简约阳光四季二期1160001700001.536%524未定262毛坯现代简约阳光园1070001500001.440%8760.6-1.2321毛坯现代简约秀月花园22500360001.640%2411.2-1.3152毛坯现代简约普康苑24000334001.439%4720.5-1300毛坯普通案名开盘时间价格范围全期均价2007年均价近半年均价面积范围总价范围供应套数成交套数销售率绿地南桥新苑二期2005/124600-560055335678630481-20745-1152529239395%正阳世纪星城二期2005/114500-610053615615620181-16843-901588145692%阳光四季2004/124600-6600572657825783142-24982阳光园2004/94500-640053075817596087-29351-1701616156297%秀月花园2005/64900-5200492548834757106-23352-11420620097%普康苑2004/104500-550044565267542990-19047-10043741094%2、价格分析 数据统计截止至2008年2月区域开发楼盘的分布相对较为集中，主要围绕南桥镇中心建造，上述楼盘全期成交价格显示，南桥普通住宅商品房市场的价格水平主要维持在45005500元/平方米，进入2007年后，奉贤南桥地区住宅价格也随之有较大幅度增长，全年价格水平提升至48005800元/平方米，平均涨幅约为5左右，近半年来，由于全市房地产市场运行良好以及区域供应量紧缺等因素的影响下，致使价格形成新一轮的增长，截至2008年2月，区域价格一般在58006300元/平方米。在上述楼盘的价格比较，我们发现正阳世纪星城和绿地南桥新苑售价相对较高，其中正阳世纪星城凭借其强大的规模效应、易初莲花大卖场的引入以及商业街的启动，使得本身就处于老城区的优越地理区位，生活配套更加完善；绿地南桥新苑虽然已经相对偏离老城区，但依靠着绿地集团的品牌效应以及具有海派文化的现代人居理念，使得该楼盘的整体品质较高。该两大楼盘也当仁不让的成为该奉贤南桥地区的地标性社区。阳光四季、阳光花园、秀月苑和普康苑产品品质较为一般，故价格也相应低于正阳世纪星城和绿地南桥新苑。结论南桥地区生活配套较为完善，大部分在售楼盘已进入尾盘销售，市场供应存量较少，从而推动了区域市场价格的进一步上涨，目前的市场均价在58006300元/平方米左右。3、供求分析数据统计截止至2008年2月上述楼盘总计供应7210套，成交6816套，整体供求比1：0.94，基本呈供求平衡态势，从各楼盘的成交情况看，由于开盘时间较早，在23年的销售期间，去化率均超过了90。2008年以来，上述楼盘仅有绿地南桥新苑有新量推出，纳入网上销售168套，成交127套，销售率达到了76。结论从上述楼盘现有存量情况看，约有394套、4.5万平方米房源待售，在存量较少且新盘上量不多的情况下，市场将在一段时期内处于一个供求平衡或供不应求的态势。4、去化速度分析2007年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月绿地南桥新苑二期8832989411818415217315714510838正阳世纪星城二期184182212184341阳光四季二期32133521272571015222阳光园14232834658790531816秀月花园94111161011206536普康苑5937710121251432去化速度方面，从全期情况看，绿地南桥新苑以月均99套的销售量位居区域销售榜首，其次是正阳世纪星城月均去化50套，该两大楼盘无论是开发商知名度、产品品质还是生活配套的成熟度均优于其他楼盘，故去化速度较快。而其他楼盘的月均去化在638套不等。进入2007年后，绿地南桥新苑在新上市量的推动下，月均成交超过了100套，其次为阳光园，在2007年也有新量推出的情况下月均去化35套，而正阳世纪星城、阳光四季、秀月花园等楼盘上市量均为07年之前推出，故已进入存量销售阶段，去化速度较慢，每月在716套房源之间。结论结合楼盘全期销售情况，区域楼盘正常的去化速度一般在3050套/月之间。5、供应房型面积分析房型比例楼盘名称房房房复式绿地南桥新苑54%42%4%正阳世纪星城15%65%20%阳光四季94%6%阳光园30%55%12%3%秀月花园13%73%14%普康苑21%47%22%10%房型绿地南桥新苑正阳世纪星城阳光四季阳光园秀月花园普康苑房81101811128711710612090116房112135114142142170164171130145123145房155168192复式173207195249282-293165233156190供应市场房型面积统计显示，在6个楼盘近期所推出的房型中，3房所占比例相对较大，其中阳光四季的3房达到总量的94%，而最少的绿地南桥新苑也有42%，可见区域中各开发商都将3房作为各楼盘的主力房型；2房中，绿地南桥新苑所占比例最高，达到54%，正阳世纪星城相对较少，只有总量的15%；另外几个楼盘推出了4房房型，但所占比例并不高，阳光园和正阳世纪星城所推4房分别占各自总量的12%和20%；多数楼盘虽然有复式房型，但都未达到各自总量的15%。区域内2房的房型面积主要集中在82-120平方米范围内；而3房及4房的面积的控制相对较大，3房的面积区间跨度达到112-171平方米，4房的面积区间跨度达到155-192平方米，这是由于区域内客户亲睐住大房有关；复式房的面积区间在156-293平方米。结论7090政策于06年6月开始实施，而南桥区域的楼盘基本都为该政策实施之前开盘，故基本未受宏观调控影响，从目前情况看，当地供应市场仍以大面积的三房为主。6、成交房型面积分析 奉贤南桥地区主要楼盘的成交面积段主要集中在131140平方米的，该面积段约占成交总量的20，其次是8190平方米的小二房，该面积段约占成交总量的15。需求市场中，三房的成交比例较大，该房型占到成交总量的46，其次为二房，为39，一房和四房及复式分别占到了总量的1和14。由此可见，二房和三房是当地市场需求的主力房型。结论131140平方米的三房是区域成交市场的主力，由此可以判断，该面积段房源比较受当地市场亲睐。7、产品形态分析楼盘名称容积率产品形态建筑风格绿地南桥新苑1.2多层、小高层里弄式正阳世纪星城1.4多层、小高层、别墅现代简约阳光四季1.5多层、小高层现代简约阳光园1.4多层、小高层现代简约秀月花园1.6多层、小高层现代简约普康苑1.4多层、小高层现代简约从产品形态上分析，目前在售楼盘的项目指标相对较为统一，容积率在1.21.6之间，产品形态多以多层、小高层为主。建筑风格方面，除海派里弄风格的绿地南桥新苑独树一帜外，其他的产品风格比较相近，多为现代简约。结论区域产品形态比较接近，除绿地南桥新苑和正阳世纪星城外，其他楼盘无特别亮点之处，当地市场需要有推成出新的产品出现。8、客源分析在当地现场售楼处的调研中了解到,奉贤南桥区域由于处在外郊环间,故客户选择房源的区域性比较强，本地客占有绝大多数比例，尤其以南桥的消费者居多，奉贤区域的客源约占总成交比例的85%，其次是奉贤周边区域的南汇和金山区，约占总量的5%，而外地的客户由于在奉贤地区工作,故也有部分的消费者在南桥地区购房。在购买用途方面，由于受到国家一系列宏观调控的打压，投资客已经逐步退出了当地的住宅市场，故用于自住的客户成为了当地的购房的主力消费群体；在消费市场中，大多消费者均是二次置业，而其购买的主要目的是改善现有的居住条件。家庭结构方面，成交客户中，4人以上居住的比例相对较大，约占总量的45，其次是3人居住，约占总量的35。结论本地客源形成了当地的主力消费群，购买目的主要是改善现有居住条件，家庭结构4人以上居住比例较大。9、市场总结 南桥地区生活配套较为完善，大部分在售楼盘已进入尾盘销售，市场供应存量较少，从而推动了区域市场价格的进一步上涨，目前的市场均价在58006300元/平方米左右。 南桥地区普通市场供求比1：0.94，基本呈供求平衡态势。 区域楼盘正常的去化速度一般在3050套/月之间。 当地供应市场仍以大面积的三房为主。 131140平方米的三房是需求市场的主力，说明该面积段房源比较受当地市场亲睐。 产品形态比较接近，除绿地南桥新苑和正阳世纪星城外，其他楼盘无特别亮点之处，当地市场需要有推成出新的产品出现。 本地客源形成了南桥地区普通住宅需求市场主力消费群，购买目的主要是改善现有居住条件，家庭结构4人以上居住比例较大。10、典型案例分析绿地南桥新苑开 发 商：上海绿地集团有限公司占地面积: 180000平方米建筑面积: 200000平方米容 积 率: 1.2绿 化 率: 40%总 户 数: 2529户物业管理: 0.8-1.3元/平方米/月车 位: 1260个建筑风格: 海派风格开盘时间: 2005/12面积范围: 81-207平方米全期均价: 5533元/平方米2007年均价:5678元/平方米近半年均价:6304元/平方米总价范围：45-115万销 售 率: 95%重点分析：绿地南桥老街位于奉贤南桥镇镇中心东北，紧贴主干道航南公路，临A4高速南桥出口，地理位置优越。小区总建筑面积达65万平方米,共规划交通、医疗、教育、商业、运动、休闲、景观、服务8大生活系统，意在打造南桥地区最高标准的居住社区。社区拥有及南桥首个“新天地”式内街商业街、约55000平方米的完备商业配套设施、附带泳池的高级活动中心，以及一流软、硬件设施的社区学校及专属医疗中心等众多高标准的配套设施。正阳世纪星城开 发 商：正阳集团占地面积: 170000平方米建筑面积: 230000平方米容 积 率: 1.4绿 化 率: 37%总 户 数: 2510户物业管理: 0.8-1.3元/平方米/月车 位: 1754个建筑风格: 现代简约开盘时间: 2005/11面积范围: 81-168平方米全期均价: 5361元/平方米2007年均价: 5615元/平方米近半年均价: 6201元/平方米总价范围：43-90万销 售 率: 92%重点分析：作为上海市郊又一超大型住宅区，正阳世纪星城位于奉贤南桥镇中心，汽车站往西面两百米。项目总用地99.6万平方米，规划总建筑面积约为90.2万平方米，分三期开发，建筑类型有多层、小高层和联排别墅。项目自带商业街及易初莲花超市，目前是南桥地区最具影响力的小区之一。阳光四季开 发 商：上海建都房地产开发有限公司占地面积: 116000平方米建筑面积: 170000平方米容 积 率: 1.5绿 化 率: 36%总 户 数: 524户物业管理: 0.6-1.2元/平方米/月车 位: 262个建筑风格: 现代简约开盘时间: 2004/12面积范围: 142-249平方米全期均价: 5726元/平方米2007年均价: 5782元/平方米近半年均价: 5783元/平方米总价范围：82-144万销 售 率: 95%重点分析：社区位于南桥育秀路，距南桥绝对镇中心较近，项目整体由多层和小高层组成。小区周边配套较为齐全，学校有阳光外国语学校、阳光第一幼儿园；卖场有好又多超市；医院有奉贤区中心医院；及南桥目前星级最高的圣陶沙大酒店。但项目中含有动迁房，拉低了小区的整体品质。阳光园开 发 商：上海江海置业有限公司占地面积: 107000平方米建筑面积: 150000平方米容 积 率: 1.4绿 化 率: 40%总 户 数: 876户物业管理: 0.6-1.2元/平方米/月车 位: 321个建筑风格: 现代简约开盘时间: 2004/9面积范围: 87-293平方米全期均价: 5307元/平方米2007年均价: 5817元/平方米近半年均价: 5960元/平方米总价范围：51-170万销 售 率: 97%重点分析：项目位于南桥西南面，距南桥绝对镇中心只有5分钟车程，整体由小高层组成。小区周边配套较为齐全，教育资源有阳光外国语学校、阳光第一幼儿园；卖场有好又多超市；另有规划中的五星级酒店。秀月花园开 发 商：上海和瑞置业有限公司占地面积: 22500平方米建筑面积: 36000平方米容 积 率: 1.6绿 化 率: 40%总 户 数: 241户物业管理: 1.2-1.3元/平方米/月车 位: 152个建筑风格: 现代简约开盘时间: 2005/6面积范围: 106-233平方米全期均价: 4925元/平方米2007年均价: 4883元/平方米近半年均价: 4757元/平方米总价范围：52-114万销 售 率: 97%重点分析：秀月花园位于奉贤区南桥镇八字桥路，总建筑面积3.6万平方米，由4栋多层、3栋小高层组成。小区设计以“水岸、花园、精致生活”为主题语，结合简约的建筑风格，属于新海派韵味的现代化楼盘。目前小区周边生活配套设施不是很充足。普康苑开 发 商：上海贝申房地产开发有限公司占地面积: 24000平方米建筑面积: 33400平方米容 积 率: 1.4绿 化 率: 39%总 户 数: 472户物业管理: 0.5-1元/平方米/月车 位: 300个建筑风格: 现代简约开盘时间: 2004/10面积范围: 90-190平方米全期均价: 4456元/平方米2007年均价: 5267元/平方米近半年均价: 5429元/平方米总价范围：47-100万销 售 率: 94%重点分析：项目位于奉贤区环城东路为砖混结构的6层的多层住宅，附近有金叶超市、易初莲花等生活配套设施完备。六、联排别墅竞争市场分析奉贤南桥地区目前在售联排别墅项目不多，多为混合型社区，分别由小高层、多层、别墅等多种形态组成。自2006年以来，区域内仅有九新花园和四季花城百合苑有体量成交，且均已进入销售尾盘阶段，以下就上述两个楼盘的成交情况进行相关分析。1、成交面积段分析面积段成交统计显示，261280平方米是区域成交主力，约占总量38，其次为241260平方米为22，而220220平方米和221240平方米面积段分别仅占成交总量的11和8。结论由此可见，区域联排别墅面积段控制较大，市场需求主力在261280平方米之间；说明该面积段市场接受度较高。2、成交单价段分析 自2006年以来，九华新苑和四季花城百合苑总计成交72套联排别墅房源，在成交的房源中，70018000元/平方米单价段的成交量较大，约占总量40，其次是60017000元/平方米，约占总量18，而单价9001元以上的房源成交比例较少，仅为3结论由此可见，单价段70018000元/平方米是区域联排别墅成交主力。3、成交总价段分析成交统计显示，121140万总价段在需求总量中比例较大，约为25，其次是221240万，约占成交总量19，而241万以上的总价段仅占成交总量4。结论由此可见，总价段121140万元是区域联排别墅成交主力。4、市场总结 联排别墅市场存量偏少，