买家出钱给业主赎契注意事项.doc

我准备买一套80多万的房子，中介说赎契可以报低价，要我帮业主赎契（业主不愿意自己出钱）。中介找的担保公司说操作流程如下：1.业主提供贷款账户，交给担保公司2.我打款到业主账户3.银行冻结业主账户，将到款赎契并作为首付买家垫资赎契最大的风险在于1业主挪用资金，比如说有的买家将钱给业主，这个风险是最大的买家将钱存入业主的账户，业主转身将钱取出来了这个是比较风险的2业主还清贷款后，拿到房产证就做别的用处了比如卖给第三方，比如再次去抵押了碰到这样子的事情可以说买家真的头大我可以简单地说一下如何规避1必须存钱到业主账户，不能给现金2必须扣钱之前存款3收走业主的身份证，银行卡。4修改密码5取消电话银行，网上银行6授权第三方取得房产证，同时递件交易赎契的方法有3种1业主赎契2买家赎契3担保借证-也就是转按揭担保借证的手续费通常是1%，也可以考虑，至于担保公司垫资赎契也是可以的，但是手续费5%以上，比较不太划算。可以考虑让第三方按揭公司介入1协助赎契2协助按揭按揭公司会有一整套的可行的方法的 银行赎契要经过以下流程：1，申请还款2，银行通知存款3，银行划扣4，领回抵押物（即房产证、它项权证、涂销证明、退保证明等）5，涂销归档6，交易递件整个过程下来是有一定的风险的，时间就是风险。所以，如果楼主是要帮业主赎契的话，首先得评估业主个人是否信得过，如果信得过的情况下，要在存款前叫业主到公证处做份委托公证给经纪方或者你指定的比较信得过的人来完成第4、5、6项的事情。因为，你要担心一点就是钱给了后业主迟迟不配合你交易的话，没有公证书的情况下，就会很被动;如果有了公证书，那么受委托人就可以代表业主去完成上述的所有事项。另外，不得不提醒你，在交易过户前，产权都是卖方的，如果因为卖方的原因导致物业被查封的话，你就悲衰了。但，这种情况比较少我想买一套二手按揭房，总价43万，对方还欠银行贷款35万。他要我先拿35万把银行按揭帮他全部付清，拿到房产证后再去办过户手续，请问这样做我有风险吗？我该怎么做才能保证我能安全的把房屋过户？ 邹女士 房产论坛,装修论坛,业主论坛/ Z, j& B1 2 x% p满堂红地产市场部沈锐培解答，像这样还在按揭中的房子交易需要拿出房地产产权证的，业内称之为“赎契”。 “赎契”是指原业主提前还清按揭贷款，赎出交易物业的房产证，并在房管部门涂销该物业的抵押记录，然后进入下一步的交易程序。一般情况下，如果是业主自己出资赎契后，再进行新的交易，则基本上不存在什么风险。如果是买家出资为业主赎契时，可能遭遇资金损失的风险。 据介绍，如果邹女士垫资赎契，可能有两方面的风险，风险一：如买家已出资赎契，但还未完成过户手续，而这时交易物业因故被法院查封，会导致买家的资金被“套牢”。 风险二：买家将资金存入卖方的供款账户后，卖方在银行划账之前将钱提走而不进行交易，甚至卷款逃之夭夭，则买家就会遭遇损失。 因此，地产专家建议：最好是业主自己赎契，如果业主资金不足需要买家赎契的话最好找第三方出资，一般是找按揭担保公司或中介行出资赎契然后再过户给买家，相应收取费用，这样也比较安全。如果双方实在想节省这部分费用，买家也要先到房管局对交易物业进行查册，并收齐卖方的个人资料，了解清楚物业的基本产权情况，签订明确的合同，记录每一笔资金的流向，监督对方过户手续。与已经付清房款的二手房相比，还在供楼的“按揭房”交易起来手续更加繁琐，因此置业者需要特别注意防范交易风险。业内人士表示，一般来讲，如果卖家有足够的资金实力提前还款，无论买家是贷款买房还是一次性付款都比较简单，按照普通的二手房交易程序进行即可。比较复杂的是卖家无力还清余款的案例，通常有以下几种处理方式：一是转按揭，但是转按揭目前只能在同一家银行里面操作，因此有一定局限；二是请担保公司介入，由担保公司帮卖家垫付余下款项，卖家向担保公司支付一定额度的费用；三是由买家出资帮卖家从银行赎回房产，然后再通过中介进行交易。 上述几种方式之中，前两种因为有银行或担保公司进行严格的风险监控，一般不会出现问题。第三种方式也很常见，但是存在业主收到买家垫付的房款后拒绝继续进行交易的风险，因此需要加以防范，最好引入专业机构处理所谓“赎契”是指原业主提前还清按揭贷款，赎出交易物业的房产证，并在房管部门涂销该物业的抵押记录，然后进入下一步的交易程序。“赎契”有两种情况，一种是买家采用一次性付款方式购买正在按揭供款状态下的物业；另一种情况，买家也选择按揭贷款方式，但在转按揭无法实施的情况下，也只有先“赎”出房产证，买家再申请抵押按揭贷款。客户想要购买已被抵押在银行的房产，但银行又不同意转按，又或者业主、买家嫌时间太长，且其资金不足以赎出房产的时候，只要选择我公司办理垫资赎契业务。无需为筹集垫资款项而烦恼，您只需安坐家中，即可享受本公司提供的一站式服务。我司将代垫付原欠银行贷款赎出房产，让业主可选择自由交易或重新抵押，手续方便快捷。选择金禧担保，您将能享受到优质、专业的按揭服务。适用范围：银行赎契垫资、垫资赎契再抵押贷款、一次性交易垫资、尾期按揭垫资等办理赎契存在哪些风险？一般情况下,如果是业主自己出资赎契后再进行新的交易则基本上不存在什么风险。我们所说的赎契过程中存在的风险,主要是在由买家出资为业主赎契可能遭遇资金损失风险。3 a3 Z.风险一：如果买家已出资赎契,但还未完成过户手续,而这时交易物业因故被法院查封,导致买家的资金被“套牢”;风险二：买家将资金存入卖方的供款账户后,卖方在银行划账之前将钱提走而不进行交易,甚至卷款逃之夭夭。新浪乐居论坛; M如何有效规避风险？针对赎契过程中可能的风险,按揭代理公司的专业人士认为,最有效的风险规避选择是由原业主(即卖方)出资办理赎契。房产论坛,装修论坛,业主论坛+ u( 7 p F. G; B 如果卖方本身无法筹集足够资金,而买家也愿意代其出资赎契,作为中介方的按揭代理机构,只要做好赎契过程的有效控制,也是可以实现安全交易的问：王律师，你好，我现在正在买一套二手房，已经下了定金给业主，业主的这套房还在按揭，并且不能做转按（业主是在农村信用合作社做的按揭），现在需要先赎契，但是业主想要我先给首期帮他赎契，不知道这个过程有什么风险吗？王律师答：风险很大，建议你不要这样做。有时业主的房屋可能被法院查封，已经发生多起类似案件。帮卖家赎契如何规避风险？南都记者陈焓越来越多的二手房未偿还完银行贷款就已进入市场流通，而二手房在未取消抵押登记、未有房产证前是不能进行交易过户的。为此，遇到需要“赎契”的物业，买家就要承担一定的交易风险。中介人士提醒，如果买家需出资为业主赎契时，可能遭遇资金损失等，这时可通过查档、委托公证等程序来规避。贷款未结清，业主要买家垫资还贷章先生看中了南城的一套二手房，房屋总价62万元。由于业主的房贷还在期限中，尚欠银行贷款约30万元，于是业主需要先还完贷款才能拿到房产证进行交易过户。此时业主并无经济能力马上偿还贷款，于是希望章先生能够出资先帮助其提前偿还银行贷款，而章先生的前期垫付款可视为章先生买楼的首期款。章先生听到中介经纪人员说，在二手房交易中，卖方还未完全付清房款，需要如此进行“赎楼”后再办理房产过户的案例并不少。但他仍心存疑虑：一来卖方收到首期款后，会否携款潜逃或把资金挪作它用？二是业主办理提前还贷、全部付清了贷款后，就可以取消抵押拿到房产证，这时候业主会否一房多卖？三是在业主赎楼的过程中，还未进行产权过户前，业主房产产权会否发生变更等风险？垫资还贷有资金和产权风险事实上，诚如中介所言，正在按揭中的房子在二手市场上挂牌流通的情形并不少，而这种二手房交易过户前，需要先由业主向银行申请提前还清按揭贷款，手续办完后拿出房地产产权证，并在房管部门取消该物业的抵押记录以后，才能进行交易过户，业内称之为“赎契”。但是在这个过程中，业主有经济实力还清贷款，自行出资赎契后与买家进行交易，则与正常二手房交易一样，风险不大。但如果是买家需出资为业主赎契，则面临资金损失的风险。此时，章先生的担忧是有道理的，其风险就在于还未完成过户手续，而买家出资帮助业主赎契，在过户之前这套交易中的物业会否因故发生产权变更，或遭法院查封等，这样买家的资金或会被套住，有待产权清晰、法院解封房产后才能再进行交易。若碰上不诚信的卖家，买家的款项到账，卖家携款潜逃等极端案例也有之。自行赎契买楼风险四招规避启富置业的按揭服务部经理林晶就提醒，遇到需要“赎契”才能进行交易过户的物业，最好是建议由卖家自行赎契，如果业主资金不足，需要买家帮助赎契的话，最好也能够找到第三方出资，一般是由按揭或担保公司做交易担保并出资赎契，这样能避免交易风险，保障交易的安全性。当然这也需要再交给担保公司一笔服务费用。南都记者就了解到，在东莞，普遍的担保费用视原房产证出证与否进行收取，普遍为贷款额的1%-2%。林晶也建议，如果想省去担保公司做担保，买家自行出资帮助卖家赎契，那么可由以下几种方式和程序降低交易风险。首先是在给钱卖方赎契之前要求卖方做委托公证，防止赎完契后卖方不配合办手续。此时的委托方受托要办理注销抵押、领房产证、过户、缴税等手续，受托方一般是中介方。其次，一般情况下，到银行提前还贷首先需进行申请，所以一定要盯紧提前还贷审批的环节，明确提前还贷时间，保证买家在合适的时间随时存钱随时能扣款，这个时候再转账或存钱进