渭南信达国际商业广场建筑规划设计意见建议.doc

1 建筑规划设计意见建议报告建筑规划设计意见建议报告 信达国际商业广场信达国际商业广场 中国中国 渭南渭南 2 目目 录录 目录目录 2 前言前言 4 第一部分第一部分 整体规划设计建议整体规划设计建议 6 一 项目规划整体说明 6 二 商业规划需考虑的外部因素 7 三 与商业规模有关的设计因素 8 四 项目区位特点决定规划思路 8 1 项目区位特点 8 2 规划思路 9 五 建筑设计需考虑的功能 9 1 车类及交通线路 9 2 广场或场外公用设施 10 3 商场内的公共卫生设备 10 4 商场内信息系统 10 5 场内指示路标的设计 11 六 整体规划设计重点 11 七 广场设计时需要考虑的因素 12 第二部分第二部分 项目功能定位项目功能定位 13 一 功能定位分析说明 13 1 商业街及步行街定位 13 2 1 号地块体定位 14 3 2 号地块体定位 14 4 3 号地块定位 14 5 4 号地块定位 14 6 5 号地块负一层商业部分定位 14 第三部分第三部分 建筑规划风格与立面效果设计方案建议建筑规划风格与立面效果设计方案建议 15 一 商业项目外立面设计要素 15 3 二 项目外立面形象设计建议 15 三 商业街的外观设计 16 四 购物中心和步行街的建议 16 五 项目整体形象建议 19 1 物业本体形象 19 2 物业城市形象 19 六 商务公寓和住宅的建议 23 七 商业步行街区主入口的建议 24 第四部分第四部分 整体项目产品设计建议整体项目产品设计建议 25 一 产品设计建议 25 二 主题美食街设计 25 三 餐饮一条街的防护与消毒 26 四 餐饮一条街厨房 饮食制作间 27 五 通风 排气 抽烟和除尘 水电系统 27 六 购物中心工程设计指标 28 七 购物中心的梯位设置能带动附近铺位的人流 29 八 购物中心与步行街的二层以连廊连成整体参考图 29 九 购物中心设计布局 30 十 多功能影院的设计建设 30 十一 停车场的规划 33 十二 商场临街铺位的调整 34 十三 大型超级市场设计建议 34 十四 休闲餐饮娱乐的设计建议 36 十五 中小型中餐厅的设计建议 37 十六 大中型书店建筑设计 38 十七 酒店设计建议 38 十八 项目地下建筑建议 39 十九 项目楼顶建筑规划建议 39 第五部分第五部分 商业动线设计建议商业动线设计建议 40 一 引导性的动线组织 40 二 项目动线规划建议 40 1 3 号地块项目 40 2 百货区 41 4 第六部分第六部分 商铺铺型与铺位分割方案建议商铺铺型与铺位分割方案建议 42 一 铺型与铺位的分割建议 42 二 单体通道需考虑要素 42 三 单体通道建议 43 四 步行街街铺单体通道建议 43 五 一 二层层高建议 44 六 二层以上层高建议 45 七 特殊单体层高建议 46 第七部分第七部分 公共配套功能设施建议公共配套功能设施建议 47 一 公共配套建议 47 二 公共配套部分参考图 48 第八部分第八部分 通道及公共共享空间装饰建议通道及公共共享空间装饰建议 49 一 项目公共配套设施规划建议 49 二 营造高质量的商业空间装饰 50 三 卸货区和垃圾区设计建议 51 第九部分第九部分 交铺装修标准建议交铺装修标准建议 52 一 街铺 52 二 室内产权式商铺 52 第十部分第十部分 综述综述 54 5 前前 言言 注意文字校对 注意文字校对 通过前期深入调研 实地考察和论证分析 对本项目展开系列研究 逐步明确以渭南经济高速增长为重要契机 以百年繁华地勤俭街 为历史依托 以步 行街区 标志性建筑和景观小品为文化导向 营造传统商业与现代商业有机结合的核心商圈 打造融商业中心 购物休闲 餐饮娱乐 商贸金融 旅游观光 行政商务 住宅小区于一体的大型首席 复合主题的一站式购物消费中心 本项目以 渭南一站式购物消费 的形象定位 成为领袖渭南商业商贸 休闲娱乐和 文化会聚的龙头 而如何在目前商业氛围有限的条件下先人一步 打造项目的品牌标杆形象 确立市场领导地位 做到人无我有 人有我优 并兼顾销售与日 后的商业经营管理 达到项目利润最大化和快速回笼资金的目的 就必须形成清晰 连贯 有预见性的整体规划思路 整个方案将本着科学 系统 创新 求 实的态度论证 6 第一部分第一部分 整体规划设计建议整体规划设计建议 一 项目规划整体说明一 项目规划整体说明 项目资料 项目资料 总占地面积 111138 2 其中 1 4 号地块总占地面积 87478 6 建筑面积 288601 其中 1 3 号地块共 183945 4 号地块 104656 5 号地块不计算面积 7 容积率 1 3 号地块容积率为 3 4 号地块容积率为 4 建筑密度 60 用地性质 商业 项项目目整整体体规规划划为为S SH HO OP PP PI IN NG GM MA AL LL L 模模式式 打打造造 渭渭南南第第一一个个 复复合合型型 一一站站式式 消消费费的的商商业业形形态态 全全面面覆覆盖盖城城乡乡居居民民不不同同层层次次的的消消费费需需求求 二 商业规划需考虑的外部因素二 商业规划需考虑的外部因素 本部分内容需要展开阐述 本部分内容需要展开阐述 1 信达国际商业广场所处的地理位置 决定本项目具有领导地位 适当展开论述 2 自然环境 决定本项目具有文化融合性 适当展开论述 3 交通情况 决定本项目具有交通汇聚 四通八达的内外部动线设计要求 适当展开论述 4 周边的商业状况 决定本项目具有核心商业特性 适当展开论述 5 周边的文化氛围 决定本项目具有文化融合性 适当展开论述 6 人口状况 决定本项目具有人员聚合性 参与性 适当展开论述 7 周围人们的生活习惯 消费心理 消费模式 决定本项目具有休闲 观光空间 适当展开论述 8 政府对该地区的方针政策 决定本项目具有城市标志性 适当展开论述 9 各商业组团的风险分析 决定本项目具有相对独立性与统一性 适当展开论述 8 三 三 与商业规模有关的设计因素与商业规模有关的设计因素 本部分内容需要展开阐述 本部分内容需要展开阐述 1 信达国际商业广场的总占地面积 总面积与各组团的比例关系 适当展开论述 2 信达国际商业广场的总体规模 总规模与各组团的比例关系 适当展开论述 3 信达国际商业广场各商业组团的设置 适当展开论述 4 停车场位置 出入口数量 方位 大小和风格 各组团的协调关系 适当展开论述 5 如何设置人行天桥 连廊 数量与功能要求 适当展开论述 6 如何将主出入口与道路接驳 适当展开论述 7 如何设置指示路牌 适当展开论述 8 信达国际商业广场如何设置广场 适当展开论 述 四 项目区位特点决定规划思路四 项目区位特点决定规划思路 1 1 项项目目区区位位特特点点 项目所处渭南市版图中心 是渭南最繁华的商业中心 辐射全市范畴 四至范围中 交通路 租金价值和人流量最 9 大 至南递减 朝阳路租金价值和人流量次之 前进路段临街约 500 米 2 2 规规划划思思路路 打造成渭南地标 项目可实现价值最大化 项目内各位置商铺尽量均好 尤其关注北面商铺的价值提升 整体布局合理 利于客流均布 交通组织 人车分流 客货组织 停车及日后经营管理 有利于销售和招商推广 五 建筑设计需考虑的功能五 建筑设计需考虑的功能 信达国际商业广场总体功能集休闲购物 餐饮娱乐 大超市百货 停车场于一体 依据功能定位 我们计划分类建议配套功能的建筑设计 1 1 车车类类及及交交通通线线路路 建筑范围内 信达国际商业广场在车类建筑设计时要考虑小汽车 摩托车 自行车 超市货车的停放和管理 特别是交通线路与人流的互不干扰 保 证车辆和顾客的安全 10 非建筑范围 公共汽车站及停靠点与商场建筑的总体设计 确保顾客乘坐公共汽车逛商场的便利及清晰的导向指示 2 2 广广场场或或场场外外公公用用设设施施 要考虑广场路灯 夜晚照明系统的光亮 保证足够的照度 广场与交通干线交界的行人道 盲人道以及正门口 残疾人车道的设计 广场旗杆和风水位的设计 广场花草坊 行道树等绿化设计 座椅 休闲椅区的设计 消防通道与广场的连接设计 垃圾站和供超市独立的卸货区 围绕广场一周的环形交通设计 雕塑与建筑小品的设置与处理 大型电子显示屏系统的设置与处理 11 全面指导 引导或导视系统的设置与处理 12 广告位的设置与处理 13 大型活动场地或广场的设置与处理 11 3 3 商商场场内内的的公公共共卫卫生生设设备备 公共厕所及茶水间 烟蒂筒 废物箱的设计考虑 吸烟区的设置与处理 4 4 商商场场内内信信息息系系统统 悬挂式公共电话和独立店铺的电话线预留 消防音箱 背景音乐系统的预留设计 电梯 警铃等安全警鸣系统的预留设计 停车场 电梯系统的通信 如手机 呼叫器 覆盖 各零售商家的日常交易的银行刷卡收银系统的预留设计 IT 网络系统的设置与处理 室内触摸屏和广告机位的设置与处理 5 5 场场内内指指示示路路标标的的设设计计 各通道设置楼层以及经营范围明显的指示标记 商场导购图 指路标等标志牌 路面彩砖 商铺界线与通道的波打线 车档护栏 禁令指标等 12 六 整体规划设计重点六 整体规划设计重点 主街入口尽量有标志性建筑 尽可能多的从街口导入人流 主街在避免急弯前提下尽量曲线化 以增加商铺面宽总长度 主街应有多条附街在中央广场交汇并延伸至北区 中央广场具备集会和凝聚人气的功能 设置主停车场 附设其他停车位 临时停车位 卸货位 步行街白天禁行车辆 通过外环交通形成人车分流 整体布局合理 利于客流均布 客货组织 停车 装卸货物车辆与消费车辆的分流 车辆与消费者的分流等问题的综合处理 七 广场设计时需要考虑的因素七 广场设计时需要考虑的因素 1 如何设置休息坐椅 及休闲椅子的款式 颜色 2 广场如何设置灯饰 营造夜间效果 景观灯与照明灯等的协调处理 3 广场如何设置广告牌 4 广场如何营造微景观 5 广场的园林设计 景观小品的设置与处理 13 第二部分第二部分 项目功能定位项目功能定位 建议与第三部分内容整合 合并 功能定位无需单独再说明 建议与第三部分内容整合 合并 功能定位无需单独再说明 一 功能定位分析说明一 功能定位分析说明 我们在进行功能定位规划时 是站在项目整体开发的角度来通盘考虑各地块的位置分布及特性 地块之间功能定位的主题性 连贯性 互补性 延展性 并充分考虑到项目体量 商品的负载量 经营项目的特点以及目标市场的深层次需求 从低层到高层 按照购物 休闲 餐饮 娱乐 运动的普遍消费习惯顺 序进行功能布局和服务设计 体现本项目功能齐全的特点 满足商业经营和发展的需要 将各层次消费者市场一网打尽 我们围绕购物中心的特征将商场的功能定位为购物 娱乐 餐饮 休闲 运动 停车等 购物功能隐含在商品和服务之后 仍然是本项目商业经营的核心 功能 餐饮功能作为购物功能的补充和延伸 让顾客充分体验购物的便利与乐趣 休闲 娱乐 运动功能作为本项目的重要配套功能之一 与主题餐饮部分有 机的融合 成为了本项目的经营特色之一 运动广场发挥市民休闲 政府及相关商业活动展览 公益活动 表演活动等功能 同时为本项目聚集了大量人气 每个商业体主题鲜明 却不失商业业态的连贯性和互补性 穿插其间的商业街 步行街 空中连廊等交通组织动线以及现代时尚的建筑外立面等将各商业 体有效的衔接串联 形成了渭南真正意义上的城市级综合商业体 1 1 商业街及步行街定位 商业街及步行街定位 以休闲 娱乐为主题 以以休闲 娱乐为主题 以家庭休闲消费家庭休闲消费 年轻族群时尚消费年轻族群时尚消费为主导功能 集为主导功能 集参与性 体验性 情景性参与性 体验性 情景性于一体的主题商业街区 于一体的主题商业街区 2 2 1 1 号地块体定位号地块体定位 以精品时尚百货为主题 以精品时尚百货为主题 整体引进一家百货店整体引进一家百货店 打造成为中高端精品购物中心 另外在引进一家星级酒店 打造成为中高端精品购物中心 另外在引进一家星级酒店 14 3 3 2 2 号地块体定位号地块体定位 以购物为主导功能 融合以购物为主导功能 融合男人世界 女人世界 儿童世界 电脑男人世界 女人世界 儿童世界 电脑 ITIT 数码港数码港为特色的主题为特色的主题购物中心 购物中心 4 4 3 3 号地块定位号地块定位 以城市经济实惠型消费为主导功能 以城市经济实惠型消费为主导功能 融合融合 大型生活超市 休闲 餐饮 娱乐等大型生活超市 休闲 餐饮 娱乐等于一体的城市于一体的城市 LIVINGLIVING MALLMALL 生活广场 生活广场 5 5 4 4 号地块定位号地块定位 暂规划为文体商城 图书音像城 教育艺术培训市场等 与运动公园形成互动和呼应 暂规划为文体商城 图书音像城 教育艺术培训市场等 与运动公园形成互动和呼应 备注备注 4 4 号地块体定位具体定位视开发商整体开发进展 未来市场发展态势等因素号地块体定位具体定位视开发商整体开发进展 未来市场发展态势等因素 再详细展开对此地块的功能定位及业态业种细分的规划 再详细展开对此地块的功能定位及业态业种细分的规划 6 6 5 5 号地块负一层商业部分定位号地块负一层商业部分定位 暂规划为 以 流行前线 的时尚概念 打造渭南青少年时尚潮流中心 15 第三部分第三部分 建筑规划风格与立面效果设计方案建议建筑规划风格与立面效果设计方案建议 一 一 商业项目外立面设计要素商业项目外立面设计要素 最好针对不同的地块 不同的建筑单体 分别阐述外立面的不同要求 否则 最好针对不同的地块 不同的建筑单体 分别阐述外立面的不同要求 否则 千墙一面千墙一面 1 信达国际商业广场商业的整体风格 格调 以下内容要展开说明 2 外立面的款式 以下内容要展开说明 3 外立面的主体颜色 以下内容要展开说明 4 玻璃幕墙采用的颜色 以下内容要展开说明 5 商业外墙广告的设置 以下内容要展开说明 6 商业外墙灯箱的样式和格调 以下内容要展开说明 7 各业态对外立面的不同要求 以下内容要展开说明 二 项目外立面形象设计建议二 项目外立面形象设计建议 针对不同的地块 不同的建筑单体 分别阐述外立面的不同要求针对不同的地块 不同的建筑单体 分别阐述外立面的不同要求 外立面形象设计要能营造强烈的商业视觉效果 符合项目 SHOPPINGMALL 模式的市场定位 打造复合型 一站式 消费的商业形态 在项目外观设计上 建议采用现代主义风格作为建筑设计的主线 同时其建筑特色和风格也定位于超前当地建筑物 5 10 年的标准 其未来经营及经商的 目标也将是中高档的形象出现 为了更好的发挥和打造渭南商业新地标的形象概念 因此建筑外观商业气派浓郁之外同时也要符合项目大气宏伟现代的特点 具体建议如下 1 由于项目位于城市中心的主干道 地理位置及项目本身都相当显要 建成后将会成为渭南的标志性建筑 成为渭南人新的 一站式 消费新概念 16 因此在本建筑物的设计上必须别具一格 使本项目成为该区域的标志性建筑 2 建筑设计运用现代风格设计方案 力求表现建筑物的抽象感 时代感和生态感 注意讲究简洁 统一以及与周边环境的协调 尽量减少不必要的外 部结构 3 外墙用色方面 考虑到目前该区域商业建筑物外墙用色没有统一 周边 外墙面 的规划暂时还未形成的特点 建议项目可以标新采用更多商业暖色 调作为项目外墙颜色 加强消费者记忆 三 商业街的外观设计三 商业街的外观设计 建筑设计从三个层次来体现 建筑设计从三个层次来体现 第一层次 外观造型 从建筑的天际轮廓线 强调可识别性 第二层次 立面设计 讲究横 竖线条流畅 简洁 具有美学观赏价值 第三层次 细节精细设计 装修装饰的设计 提升消费群体与消费环境产生亲密接触 亲密对话 自然融合的层次 构筑和谐商业大环境 硬环境 商业街的外观设计已经不仅仅是硬质建筑材料 包括用装饰材料 灯箱广告 干花 灯饰 招牌等各种各样的软性装饰 目的是为了营造繁华感和商 业氛围 商业街的细部处理 跟业态定位 店铺档次有关 购物中心 商场 强调内部空间的可视性 对公共购物产生引导作用 整个空间可以通过天窗和中庭的变化 让顾客产生空间 亲切感 安全感和舒适感 四 购物中心和步行街的建议四 购物中心和步行街的建议 建筑风格和立面设计是反映了项目最直观的视觉价值 17 MALL 的建筑风格和立面设计上强调现代感 已为消费者和客户普遍接受 有利于识别和日后经营的宣传需要 MALL 外立面需要考虑广告宣传与悬挂是否对其建筑的影响和经营管理 如防水 防盗 的影响等实质性的问题 步行街区是营造较为传统的商业氛围 甚至是传承了百年的商业积淀 往往带有历史景观和民族风格情调的建筑特色 多为二层 南方甚至以骑楼居 多 建筑风格和立面设计上建议 包含组团形式 分区设计 各具特色 本项目各功能区可有一定的差异 但总体上需把握连续性和整体感 步行街单体建筑要特别注意坡屋顶的样式 色彩和便于维修 购物中心与步行街二层以连廊形成互动 连廊应融会两者风格 购物中心和步行街的参考图购物中心和步行街的参考图 18 19 五 项目整体形象建议五 项目整体形象建议 1 1 物物业业本本体体形形象象 渭南首个城市商业综合体展示给渭南市民的是耳目一新的城市地标形象 建筑 艺术形象 优质服务形象 购物环境形象 专业管理形象 大气而不奢华 华贵而 不昂贵 2 2 物业城市形象 物业城市形象 提升城市社区文化形象 即 政府宣传活动 社区文化活动 公益事业活动 企业策划活动 市民节假日休闲活动 商品促销活动 目的是让市民首先想到了 就是这里 现代简约中厅天顶现代简约中厅天顶 设置主题雕塑或标志物 建筑外观强调时尚及特色 增强项目的标识性 设置主题雕塑或标志物 建筑外观强调时尚及特色 增强项目的标识性 20 商商 业业 街街 区区商商 业业 街街 区区商商 业业 街街 区区 21 美美 食食 广广 场场 22 三三 人人 赛赛 篮篮 球球 公公 园园 潮潮 流流 前前 线线 23 六 商务公寓和住宅的建议六 商务公寓和住宅的建议 商务公寓的建筑风格更强调现代 大气 稳健 立面简洁的形象 已足以为行政商务客户的接受 商务公寓应略带一些与众不同的辅助构筑提升其价值 住宅是比邻同时又从步行街区脱离的物业品种 风格尽量脱离火柴盒式的设计 最好带飘窗飘台 以表现本案的品质 同时需要考虑空调外挂等问题 建议以广州 深圳华南版块作参考蓝本 附图是否为广州 深圳华南版块 24 七 商业步行街区主入口的建议七 商业步行街区主入口的建议 主入口最好有恢弘的标志性建筑 西式钟楼 独特的设计 图腾 景观 牌坊等也能引人注目 主入口需要考虑用材质地 便于维护和清洁才能历久常新 同时要考虑与主题的贴切 协调 统一 夜间高照明度的灯光 不失为提升项目形象的方式 应兼顾到标志性建筑是否存在视觉不协调 主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求 主入口的智能设计的档次等配置 对于本项目的综合影响 25 第四部分第四部分 整体项目产品设计建议整体项目产品设计建议 一 产品设计建议一 产品设计建议 柱网以 8X8 米为宜 首层层高 7 米左右 其余层层高 5 米左右 商铺的形状方正 步行街的主街宽 12 米 次街宽 6 8 米 面向步行街的商铺数量尽可能多 步行街的小单体商铺 其宽以 25 米为宜 开间还是进深 如为开间 显然不妥 二 主题美食街设计二 主题美食街设计 主题美食街设计要符合渭南市政府批准的有关卫生 防火等规范和标准 也要符合渭南市城市规划和食品卫生监督机关要求 餐饮总平面布置设计的要点 在总平面布置上应考虑避免厨房或饮食制作间的油烟 气味 噪声及废弃物等对周边居民与公共场所的污染 建议油烟废气以 下行 方式直接进入 下水系统 消除对外界的影响 饮食建筑的人流 货流分别设置垂直交通 利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套 26 主题美食街在建筑设计按二级标准设计相关设施 见下表 类别类别标准及设施标准及设施级别级别二级二级 服务标准服务标准 零餐或宴请零餐或宴请 室外室外有一定绿化有一定绿化 建筑环境建筑环境 室内室内 较舒适较舒适 耐久年限耐久年限 不低于二级不低于二级 建筑标准建筑标准 耐火年限耐火年限不低于二级不低于二级 餐厅面积餐厅面积 座座 1 1 1 1 座座 面积标准面积标准 餐厨面积比餐厨面积比1 1 1 11 1 公共洗手间公共洗手间有有 各级厨房及饮食制作间各级厨房及饮食制作间有有 美美 食食 街街 餐餐 饮饮 店店 设施设施 消毒 洗碗间消毒 洗碗间 有有 三 餐饮一条街的防护与消毒三 餐饮一条街的防护与消毒 考虑防蝇 防鼠 防虫 防鸟及防尘 防潮措施 外卖柜台或窗口设于餐厅内 不要干扰顾客路线 27 餐具的洗涤与消毒均须单独设置 四 餐饮一条街厨房 饮食制作间四 餐饮一条街厨房 饮食制作间 副食初加工中肉禽和水产的工作台与清洗池均应分隔设置 经初加工的食品应能直接送入细加工间 避免回流 同时还要考虑废物的清除问题 冷荤食品应单独设置 带有前室的拼配室 前室中应设洗手盆 冷荤制作间的入口处应设通过式的消毒措施 五 通风 排气 抽烟和除尘 水电系统五 通风 排气 抽烟和除尘 水电系统 全层各餐厅厨房借助统一的通风 排气 抽烟管道 独立接口 直接接驳到各餐厅厨房 用一总管采用机械通风排气 良好的通风排气系统 可防止 厨房里的油烟 气味串入餐厅 影响顾客 针对产生油烟的设备上 应加设附机械排风及油烟过滤的排烟装置和收油装置 针对产生大量蒸汽的设备 除加设机排风外 还应分隔设置防止结露和做好凝结水的引泄措施 所有厨房均设独立的水电计量表 煤气表 餐厅厨房燃料全部以市政管道煤气工作 将水 电 煤气管道铺设至每个餐厅的厨房 在设计过程中 若有餐厅或其他公共房间位于热加工间的上层时 热加工间外墙的洞口上方应设宽不少于 1m 的防火挑檐 28 六 购物中心工程设计指标六 购物中心工程设计指标 注明根据什么规范 符合哪些标准 注明根据什么规范 符合哪些标准 内容内容 工程建筑指标要求工程建筑指标要求 楼面荷载楼面荷载 商场区域为 5 0KN 局部增加 场地周边须设公交车站及的士上落区 交通交通 提供顾客专用停车位 市电连变压器 包括空调制冷机所需用电 供电供电 后备发电机连自动设换 70 市政给水管碰口配 100 生活备用水箱 150 粪水排放管接连大厦化粪井供 排水供 排水 200 污水 厨房加工区使用 排放口配备 4 级过污井 舒适型空调 室温设定为 24 1 供应时间为 7 30 至 23 00 顾客密度设定为 1 人 提供 1 5m 1 0m 油烟排放管井接连高点排放 空调系统空调系统 空调系统连送风 要求 IDD 电话线路 并配置宽带连线 通讯通讯 场地须设有线电视干线及干线放大器 完成场地内的喷淋 烟感 消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工件 消防系统消防系统 二次报建改动及验收主力店按其平面布局要求自行改造 运货电梯员 电梯电梯 如场地分为 2 层或以上时 须设自动行人道式扶手电梯 卸货区卸货区 卸货区及货车停泊处 须邻近运货电梯 垃圾房垃圾房 提供 垃圾房以供 暂时存放 招牌招牌 提供外楼及楼顶位置以供主力店装设室外招牌 营业时间营业时间 主力店协商后确定 照度照度 Lx 500 750 29 七 购物中心的梯位设置能带动附近铺位的人流七 购物中心的梯位设置能带动附近铺位的人流 八 购物中心与步行街的二层以连廊连成整体八 购物中心与步行街的二层以连廊连成整体 30 九 购物中心设计布局九 购物中心设计布局 按照国内行业设计及经营惯例 业态规划原则通常采用 哑铃式 定位 两端的主力店吸引人气 带动中间的商业人流 因而形成整体的人流循环动线 特别是对于建筑总面积大于 15 万的纯商业项目 更加要考虑到主力店以外的人气 已达到相互间的配合协调 同时考虑到当地商业的实际经营业态和状况 业态规划上将着重考虑垂直动线 保证每一项功能区的独立经营的可能性 基于以上原则以及项目实际状况 本次业态定位规则上也应该着重考虑 哑铃式 定位的安排原则 考虑到目前建筑特点以及建筑布局的设计 大型超市卖场 主题购物中心 精品购物中心 的建筑设计形态和面积 应着重考虑如何增加三者 的人流互动 十 多功能影院的设计建设十 多功能影院的设计建设 1 选址 选址 谈到多厅影院设计建设 其选址是非常重要的 也是最难的 根据国内多功能影院的现状 并总结出以下几方面要求 A 在超市 大型购物中心 由于这些个场所 属于购物休闲 一般都具有较大的人流 且均在区域中心 交通便利 正好符合电影大众消费的特点 B 娱乐中心 由于看电影是一种娱乐消费 多厅影院选址娱乐中心 正好与其他休闲娱乐形成互补 相得益彰 C 在老影院重建 由于老影院一般建在较为理想的中心地段 在重建时考虑与其他娱乐项目合作 自成文化 娱乐中心也不失为较好的选择 D 老影院与其他场所置换租赁 随着城市发展的变迁 原属于中心的影院 现在变得冷清甚至破败 对于此种情况 一般建议多厅影院要易地改建 利 用老影院交通便利 空间较大的优势 与其他理想之处置换租赁 2 规模 规模 对于多厅影院的座位数及银幕数即规模 目前尚没有统一标准 根据国内经营情况较好的多厅影院的分析 如下数据是可以参考的 31 厅的数量厅的数量 一般建议区域覆盖的人口为每 3 4 万一个厅 这里的人口含常住人口及流动人口 中心城市的区域人口可略少 县级城市覆盖的人口可略多 并且中心城 市的多厅 其数量最佳为 4 的倍数 可提高拷贝的利用率 座位数座位数 对于多厅影院 每厅座位数一样 肯定不是最好的选择 一般建议要有大小不同 最理想的是 250 左右 100 200 左右 80 100 左右 50 80 左右等搭配 我们建议一般不要搞 50 座以下的厅 平均可控制 120 150 座 每厅 场地面积场地面积 多厅影院总面积一般以每座 2 2 平方为好 其中门厅 0 平方 座 有条件的 停车泊位要考虑 2 3 个 百座 投资规模投资规模 投资规模含 房租 放映设备 其他设备 消控 空调 电气等 装修等 高低可有数倍之差 我们提供的数据为一般水平 仅供参考 房租 1 元 平方 天 或预计票房的 放映设备 万 厅 其他设备 元 平方 装修造价 元 平方 含装修设备 影厅工艺指标控制影厅工艺指标控制 多厅影院要体现 以人为本 的理念 提供一流的视听条件及环境 因此从优控制影厅工艺指标是必要的 尤其是新建的多厅影院 必须达到三星级影院的 要求 力争向上靠 在此我们把几个重要数据罗列如下 32 一 一 层高问题 层高问题 多厅影院由于大多为场地租赁 其层高及柱子间距受到原场地限制 这就要求多厅影院筹建的相关人员 对条件相近的几个场地进行比较 层高最低不能 低于 3 6 米 梁底 柱子间距最小不能小于 8 米 否则不宜 二 二 影厅长宽比例 影厅长宽比例 应按国家标准在 范围内 最好不超过 三 三 多厅影院银幕尺寸 多厅影院银幕尺寸 以变形宽银幕计 多厅影院的银幕尺寸以 米为佳 此宽度一般可定为影厅宽度的 建议 10 米以下的幕架可不作弧度 四 四 多厅影院的视线角度 多厅影院的视线角度 推荐有关画面视线角度应控制在国家标准之内 即 最大斜视角 45 度 放映府角 6 度 放映水平偏角 3 度 五 五 银幕视点 银幕视点 多厅影院各厅银幕视点应在 米 根据工程实践 小厅的视点最好在 米左右 33 六 六 观众厅视线升高值 起坡高度 观众厅视线升高值 起坡高度 观众厅的视线升高值与银幕的视点是有联系的 理论上 建议在座位正排法时 视线升高值 C 12cm 注意起坡高度与 C 值不是一个概念 起坡高度是在 一定的视点条件下 按一定的 C 值通过作图 计算 比例等方法求得 何为 C 值 请稍作注解 七 七 混响时间 混响时间 多厅影院的影厅如座位数 100 人以下 或 500 立方以下 可以不考虑用专门的吸音材料布置 以装修效果为主 100 人 容积在 500 立方以上 则要考 虑吸音材料及结构 建议影厅的混响时间宜短不宜长 设计计算应控制在 S 左右 八 八 门厅及公共空间 门厅及公共空间 现代多厅影院 门厅及公共空间的重要性显得十分重要 这里是影院气氛最浓烈的地方 影院宣传 休闲 小卖部 售票等都集中在此 建议其面积应不 小于整个影院面积的 装修材料 设备也应较为高档 更要体现 以人为本 的理念 十一 停车场的规划十一 停车场的规划 对于购物中心的停车位设计和安置 按照城市的大小 发达程度以及城市的汽车拥有量的不同 规划的数量和面积有不同的要求 国内一线城市对于地上 建筑面积达到 10 万平方米的商业项目要求配置 1000 个左右的停车位 根据渭南日前的人均拥有量以及未来的发展状况 建议本项目每 1 万平方米万配置停车 位 80 个左右 34 十二 商场临街铺位的调整十二 商场临街铺位的调整 按照实际经营的特点 商场临街铺位对于开间 进深等都有很严格的要求 同时考虑到当地消费者投资或者自营的消费心理 建议一楼的经营铺位设计最 佳开间和进深的比例为 1 2 或 2 考虑到当地经营者或者投资者用其比较固有的经验认可来评价商铺的价值 建议对商场临街铺位规划实行 4m 8m 的总体 设计 以便销售 十三 大型超级市场设计建议十三 大型超级市场设计建议 1 一般的超级市场对于卖场的面积和开间 有一定的要求 通常的标准是开间为 60 米 进深 90 米 以保证收银台的设置和货架摆设能够充分利用空 间 2 应有垃圾收集和分类处理设施 市场内应设置仓储设施 3 保证车流 人流与规划的合理性 其中供货车流与购物车流应避免交叉 各自出入方便 4 停车场设计 停车场设计要便于顾客停车后便利地进入超级市场 购物后又能轻松地将商品转移到车上 这是对停车场设计的总体要求 超级市场 停车场通常要邻近路边 易于进出 入口外的通路要与场内通路自然相接 场内主干和支干通路宽度以能让技术不十分熟练的驾驶者安 全地开动车辆为宜 步行道要朝向商店 场院内地面应有停车 行驶方向等指示性标志 主停车场与商店入口应在 180 度范围内 便于 顾客一下车就能看到商店 按照国内城市行情 结合渭南当地的实际情况 建议 1 万平米配置 80 个停车位 5 出入口设计 大型超级市场出入口的设计 要综合考虑商店的营业面积 地理环境 客流量 经营商品的特点及安全管理等因素 其数量多少 应 因地制宜 合理布局 出入口最好分开 以便利顾客出入 客流顺畅 35 6 建筑结构设计 建筑结构设计请参照 民用建筑设计通则 以及国家和专业部门颁发的有关设计标准 规范和规定 7 一般大型超市有如下要求 卖场负荷不小于 600 公斤 平方米 仓库不小于 1000 公斤 平方米 空调 灯带 灯具商家自行安装 一 二层采用坡道梯上下 方便顾客使用购 物 车上下楼 坡道梯需靠墙边 保证货架摆放和空间有效利用 供电容量 双电源供电 2500 千瓦 采用灯带照明 照度标准 1200LUX 柱面预留插座 距地 3 3 m 特殊标准除外 供水 150 200 吨 每天 给水管径不小于 150mm 供气 煤气或等热值管道天然气 200 立方米 小时 温度 夏季温度要求 26 28 冬季温度要求 16 18 装修 层高 5 4m 以上 配电箱入场 梁下净高 4 5 m 灯具下缘距地面 3 6m 货车通道净高 3 5m 以上 收货平台高 700mm 柱距 10m 10m 为佳 外部 设置隔油池 化粪池 泛光照明设计 预留外招广告牌位置及电源 超市内预留电视信号线 超市内的冷冻机房设在一层 提供电话进线 超市预留燃气管线 预留宽带网络管线 超级市场不设计中庭 中空 以提高陈列面积利用率 8 消防 人防与疏散 建筑应符合建筑设计防火规范的要求 并经公安消防机构审核和验收合格 应设有符合消防安全规定的消防通道 设置明显规范的消防标志 并符合消防 安全标志设置等有关标准规定的要求 应按照国家有关规定配置消防设施和器材 并定期组织检验 维修 确保完好有效 市场应设有标志明显的紧急疏散通 36 道 安全出口 应急照明设施等 多层建筑的卖场物品堆放应符合承重及堆放高度要求 防火分区及消防疏散应满足国家现行规范的要求及乙方商场的营运要求 包括但不限于消防楼梯 防火卷帘 疏散出口等 按甲 乙双方共同认可的方案 报消防部门 按消防部门最终批准的方案进行建设 商场内所有防火分区应采用防火卷帘分隔 卷帘盒上方设有 300mm 高的防火隔断 以供管线穿越 防火卷帘的控制箱在满足规范要求同时不能影响商场商 品布置及美观 商场内所有防火分区处的防火门应尽量提高门的高度并满足该门平时为开启状态 并与消防系统联动 一旦发生紧急情况时有自动关闭的功能 按照相关政策 需要做人防设施的 还要按有关部门最终批准的方案进行人防建设 已经签约的大润发卖场可以根据其要求来进行设计 已经签约的大润发卖场可以根据其要求来进行设计 十四 休闲餐饮娱乐的设计建议十四 休闲餐饮娱乐的设计建议 比如 KFC 肯德基快餐店 需要楼板结构的承重 能够满足设计荷载 提供一个良好的供电及供水要求 满足隔油池及厨房污水排放的需求 一般其对商业 建筑有以下要求 1 供电 由甲方无偿提供供电量 250 KW 至该房产供乙方使用 电缆选用 YJV4 185 1 95 一路入户 接至乙方租赁区域内乙方指定位置 租赁区域的一 层规划厨房区 主进开关整定值 400A 乙方在乙方租赁区域内自设配电室和峰谷平计量电表 配电箱内总闸以后的线路由乙方维修 总闸以前的线路由甲方 维修 2 供水 供水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域 并需满足 日供水指标不小于 25 吨 供水压力不小于 0 2Mpa 管径不小于 DN50mm 乙方在乙方 租 37 赁区域内自设总闸门和计量水表 总闸门以后的管路由乙方维修 总闸门以前的管路由甲方维修 3 结构 甲方保证乙方租赁区域的楼板结构承重 设计活荷载炸锅及冷库区不小于 450KG 其他区不小于 350KG 如不能达到此要求 甲方同意 乙方对原结构进行加固 甲方同意乙方按需新设楼梯及货梯并同意乙方进行由此引起的原结构改造 乙方在屋面安放设备时 如该屋面不能满足设备承载要 求 甲方同意乙方对屋面进行加固 所有结构改造 加固等施工由甲方负责协调全面关系及协助与原设计单位沟通 4 卫生间及其污水排放 在乙方租赁区域内自设卫生间供乙方单独使用 污水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域下方并保证管线畅通 管径不小于 DN150MM 5 隔油池及厨房废水排放 甲方无偿提供位置供乙方设置隔油池 隔油池出水管由甲方接入大厦地下室污水泵房 甲方污水泵泵出后接入市政管道 管 径不小于 150MM 6 空调 甲方同意乙方自设空调系统 甲方无偿提供乙方空调室外机组的安放位置 甲方保证能随时进入该区域对空调室外机进行保养及维修 并保 证 该位置将不导致争议或影响邻里关系 也不影响城市景观 也无安全隐患 7 新风 排风 甲方无偿提供乙方的新风 排风口位置 每个风口尺寸 400 600MM 十五 中小型中餐厅的设计建议十五 中小型中餐厅的设计建议 本项目设计有一些中小规模的品牌中餐厅 其对连锁经营店铺的结构要求就更多了 比如餐厅面积 出于规模效益考虑 中餐厅理想店面面积约 500 1000 平方米 具体的设计建议如下 38 1 饮食建筑的修建必须符合当地城市规划与食品卫生监督机构的要求 选择群众使用方便 通风良好 并具有给水排水条件和电源供应的地段 2 饮食建筑严禁建于产生有害 有毒物质的工业企业防护地段内 与有碍公共卫生的污染源应保持一定距离 并须符合当地食品卫生监督机构的规定 3 饮食建筑的基地出入口应按人流 货流分别设置 妥善处理易燃 易爆物品及废弃物等的运存路线与堆场 4 在总平面布置上 应防止厨房 或饮食制作间 的油烟 气味 噪声及废弃物等对邻近建筑物的影响 5 酒吧一般在靠路边 角落 独立进出 保证不影响他人 6 咖啡厅应有良好的视野 一般也临街面较多 中餐厅服务区域规划如下 1 厨房 按照行业要求附属面积与餐厅经营面积的比例是 1 1 实际操作中 部分有条件的店铺 可将库房 冷库等区域规划在其他区域 如地下 室等 以保证足够的制作区面积 厨房的排烟设备 上下水管线 隔油设备 三相单相电源 强电 弱电电路等设施要齐全 并根据厨房大小 客流量等 情况确定和调整上下水管线的粗细和隔油池的大小 一般来说 隔油池不小于 80 150 下水管道最好是明沟与暗沟相结合 尽量减少直角 上水管道直 径为 4 下水管道直径是上水管道的 5 倍 2 备餐间及传菜通道 大厅附近需设有便于服务员取菜的备餐间及卫生安全的传菜通道 以保证食品的卫生 餐厅的整洁及上菜的速度 十六 大中型书店建筑设计十六 大中型书店建筑设计 1 营业厅宜按书籍的文种 科目等适当划分范围或层次 顾客较密集的售区应位于出入方便地段 2 业部分宜单独设置机关供应部和邮购业务部 并可按经营需要设置书展场地 可不占营业厅面积指标 39 3 设有较大的语音 声象售区时 宜设试听小室或利用书展室兼作试看室 4 如采用开架书廊营业方式时 可充分利用空间设置夹层 其净高不应小于 2 10m 5 开架书廊和书库储存面积指标 可按 400 500 册 计 书库底层入口宜设汽车卸货平台 十七 酒店设计建议十七 酒店设计建议 1 总平面布置应结合当地气候特征 具体环境 妥善处理与市政设施的关系 2 主要出入口必须明显 并能引导旅客直接到达门厅 主要出入口应根据使用要求设置单车道或多车道 入口车道上方宜设雨棚 3 不论采用何种建筑形式 均应合理划分旅馆建筑的功能分区 组织各种出入口 使人流 货流 车流互不交叉 4 在综合性建筑中 旅馆部分应有单独分区 并有独立的出入口 对外营业的商店 餐厅等不应影响旅馆本身的使用功能 5 总平面布置应处理好主体建筑与辅助建筑的关系 对各种设备所产生的噪声和废气应采取措施 避免干扰客房区和邻近建筑 6 总平面布置应合理安排各种管道 做好管道综合 并便于维护和检修 十八 项目地下建筑建议十八 项目地下建筑建议 地下室设于商场裙楼下 层高 3 5 米以上 平时作为地下车库 仓库和设备用房 战时作为人员隐蔽所和战时物资库 地下车库设一进一出两个坡道 坡 道坡度及弯道坡度按照相关标准布置 设消防楼梯 载货电梯及载人电梯入口直达商场 对外销售的下沉式地下一层临街商铺要考虑与地面的有效连接 40 十九 项目楼顶建筑规划建议十九 项目楼顶建筑规划建议 在满足设备摆放的情况下 做成可上人屋面 并合理地种植一些绿色植被 由于渭南中心广场附近没有公园 建议以对外销售为主的 2 号地块项目的楼顶 可重点考虑 做对外开放的屋顶公园 作为人们的活动场所 以吸引更多的人流 提升此 2 号地块的价值 第五部分第五部分 商业动线设计建议商业动线设计建议 一 引导性的动线组织一 引导性的动线组织 动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡 使通过各位置商铺的人流量达到均好的最大值 达到步行街区 尤其是本项目的北区 的整体人气 大致平衡 尽可能实现人流量共享 以主力店引导人流 以主停车设置 带来高消费力的人流 也相当不错 以广场和主力店出入口位的设置调节人流量均衡 也有一定的效果 局部的构筑主题景观 也略有一些效果 41 二 项目动线规划建议二 项目动线规划建议 根据各个单体建筑的建筑特点以及功能定位的不同 因而其人流 物流以及车流等交通动向都应该根据其特点单独设计 1 1 3 3 号地块项目号地块项目 大润发一二楼区域大润发一二楼区域 整体面积 20000 以上 其功能定位是超级市场 档次上属于中低档经济实惠型消费 主要是适合生活需要用品 对于交通动线的考 虑 应该整体上考虑人流到入口的便利性 停车场与超市出入口的接驳方便快捷 可跟大润发沟通 以满足其要求为基础 大润发大润发 3 3 4 4 楼区域 楼区域 定位为消费针对性强的餐饮和休闲娱乐功能 由于与大润发相互独立 需重要考虑满足垂直动线要求 解决人流到达性 2 2 百货区 百货区 百货一共 2 个区 每个区域整体面积是 40000 以上 其功能定位是精品购物中心和主题购物中心 档次上属于中高档和中档 因为涉及到多个业态组合 经营 除了考虑人流 物流的平面动线之外 还要综合考虑人流 物流的垂直动线 同时也应该考虑公用通道以及公用电梯引导人流 外部交通动向考虑与东 风大街 前进路和朝阳大街等主要交通线路的连通 以及人流出入口与停车场的合理动线 楼层的平面动线在 3m 左右为宜 42 第六部分第六部分 商铺铺型与铺位分割方案建议商铺铺型与铺位分割方案建议 一 铺型与铺位的分割建议一 铺型与铺位的分割建议 经调查 大部分购铺者的心理购买承受能力在 40 万元内 以 1 万元 平方米推算 折算成建筑面积在 40 平方米以内 建议本项目的铺位面积控制在此 范围内 根据我司的经验 同等面积 同等位置的情况下 销售较为理想的铺型 铺位 其进深与面宽比值为 2 6 建议本项目的上述比值控制在 3 0 以内 此外 要尽量避免柱位出现在商铺的中央 铺型方方正正较为购铺者接受 43 二 单体通道需考虑要素二 单体通道需考虑要素 规模对通道的影响 楼梯 电梯对通道的影响 1 1 6 6 大门对通道的影响 洗手间位置对通道的影响 2 2 7 7 街口 出入口对通道的影响 内柱位对通道的影响 3 3 8 8 中庭位对通道的影响 内功能分区对通道的影响 4 4 9 9 楼层对通道宽的影响 5 5 三 单体通道建议三 单体通道建议 街道宽度 街道宽度 主街宽主街宽 12 米 辅街宽米 辅街宽 6 8 米米 首层 二层 首层 二层 通道数量 4 个 含安全通道 二层含连廊通道 通道宽度 主通道 4m 次通道 3m 侧通道 2 5m 顶层 顶层 通道数量 2 个 含安全通道 通道宽度 主通道 3m 次通道 2 5m 其余层 其余层 通道数量 3 个 含安全通道 通道宽度 主通道 3m 次通道 2 5m 侧通道 2 0m 44 四 步行街街铺单体通道建议四 步行街街铺单体通道建议 二层 通道数量 3 个 含安全通道和连廊通道 通道宽度 通道 2 0m 二层以上 通道数量 3 个 含安全通道 通道宽度 通道 2 0m 五 一 二层层高建议五 一 二层层高建议 7米米 扣除消防喷淋和楼板 地面铺石厚度 仍可让客户搭建夹层 让客户的价值最大化扣除消防喷淋和楼板 地面铺石厚度 仍可让客户搭建夹层 让客户的价值最大化 45 六 二层以上层高建议六 二层以上层高建议 5米米 扣除消防喷淋和楼板 地面铺石厚度 仍可营造空间感 满足购物的空间环境扣除消防喷淋和楼板 地面铺石厚度 仍可营造空间感 满足购物的空间环境 46 第七部分第七部分 公共配套功能设施建议公共配套功能设施建议 一 公共配套建议一 公共配套建议 垂直交通 楼梯 电梯 的设置要考虑铺位的均好性 MALL 内设置货梯 建立闭路电视监控报警保安系统 建立背景音乐及应急广播系统 合理布线 增加互联网高速接口入铺 洗手间的布局对大部分商铺使用便利 合理利用偏僻位预留作仓库 保障各位置的无线通讯信号畅通 电子屏幕设置的位置合理 视觉协调 IT 宽带管线布控 47 二 公共配套部分参考图二 公共配套部分参考图 露天咖啡休闲带露天咖啡休闲带 电子屏幕电子屏