振兴物业目标管理内部考核办法(2008).doc

振兴物业公司2008年度工作目标及考核办法为进一步提升振兴公寓的物业服务水平，建立长效管理机制，把振兴公寓打造成“住得舒心、玩得开心、睡得安心、离开宿舍放心”的“四心”级标准公寓。根据管委会提出的“提速、提效、提升”要求，结合公寓实际，按照“产权明晰、职责明确、管理规范、费用定额、服务优先”的原则，明确振兴物业公司2008年度工作目标及考核办法。一、振兴物业公司2008年度工作目标（一）认真履行工作职责,努力做好服务保障工作。1、负责公寓入住企业、员工和经营户合同的签订，租金及水电费的收取，租赁报表的编制上报等工作。2、负责公寓的物业管理，具体包括：门窗、床铺、桌椅、门锁的小修、中修及更新，大修须报上级公司同意后实施；配电房、发电机房、健身房、多功能厅、监控系统、界外报警系统等配套设施的维护管理；门卫保安、道路保洁、绿化养护、垃圾清运、化粪池清运的日常管理；水表、电表的抄录、检查、维修及更换；消防设施的日常检查与维护；照明路灯、围墙灯、公共通道灯的日常检查与更换。3、负责公寓资产的统计、添置及报损申报工作。4、负责企业及个人的入住及退房管理工作。5、负责上级单位检查，外来参观、考察单位的接待工作。6、负责公寓配套商业的招租，力求功能完善，结构合理。7、配合相关部门做好计划生育、新居民事务等相关工作。8、完成上级公司交办的其它工作。（二）实现六个目标，规范内部管理。1、安全目标无重大火灾事故；无重大恶性刑事案件发生；无重大财产报废、损毁事故；无重大食品安全事故；无违反计划生育事件。2、服务目标服务回访率不低于90；维修处理回访率100；维修（小、中修）处理合格率100；配套设施（发电机、健身器材、消防器材、监控设施等）完好率大于90；公寓精神文明宣传、文体活动（包括演出、电影放映、球赛、文明寝室评比等）不少于12次；开发区动态或内网信息报道不少于12次或不低于30分。3、环境卫生目标保洁率不小于95；垃圾日产、日清率100；绿化完好率95。4、处理投诉目标接待投诉率100；有效投诉办理率不低于90；住户反馈满意率不低于90。5、内部管理目标健全公司的各项规章制度，员工做到熟记制度并按制度办事；健全公司岗位工作（手册）指导书，按职责做好物业服务工作；健全公司的各项台帐资料，实行分类管理；健全公司的工作计划指导性，严格落实各项工作。6、经营目标全年营业收入确保150万元，力争160万元；全年固定支出控制在39万元以内。固定支出包括保安、临时工工资、绿化养护、保洁、城管、垃圾清运、化粪池清理等费用，考虑到以上费用基本以市场运作、对外承包，按实际合同数考核；全年零星维修费用控制在2万元以内（回收维修费相抵后），零星维修包括水笼头、阀门、小电器、灯泡等消耗品；全年办公费、各项计划活动费、业务费控制在5万元以内；其它费用支出全年控制在2万元以内；重大维修、设备增添更换、上级部门计划外安排的活动经费（含上级指定年夜饭活动等）实行单列报批制度。二、考核办法（一）考核对象振兴物业公司和物业公司在编员工（二）考核时间与开发区机关年终考核时间同步，时间为每年1月份（三）考核内容及基本分设置分六大部分，主要对制度建设、台账记录、工作计划、经济指标、治安管理和服务功能运作等六个方面进行考核，基本分为100分，具体考核细则及标准要求见后附表。（四）组织领导及考核办法由开发区投资发展集团责任有限公司统一组织，投资管理部、财务办、人力资源办公室等有关部门及人员组成，采取听、查、看、问等方法进行，按照职能分工，对各项内容进行全面检查评比。1、未完成主要经济指标每万元扣除1分，每超万元加1分；各项费用每超万元扣除2分，每节俭万元加2分。（不足万元采用内插法计算分值）2、建立健全各项制度及计划，经检查齐全、规范的，得满分，每少一项扣45分，不规范的每项扣0.52分；要加强台帐的日常记录功能，台帐齐全、规范、准确的得满分，每少一项扣除4分，记录不全、不规范或不准确的每项扣0.52分。3、对被管委会检查中批评的，一次扣1分，被市级机关批评的，一次扣2分，相反对被管委会领导肯定表扬的，一次加1分，被市级机关表扬的，一次加2分。4、对于一票否决制的工作，将取消全年考核评优资格。如：对违反计划生育管理的、影响创卫工作的、年度发生10人以上食品卫生安全的、公寓内打架斗殴致人重大伤亡的、公寓内出现强奸杀人等严重违法犯罪的行为，影响社会稳定并造成严重后果的、私拉电线造成火灾的。（五）考核结果及奖励办法考核分优秀、合格和不合格三等，90分（含）以上为优秀；80分（含）到89分为合格；低于80分为不合格。年度考核被评为优秀的，年终奖励按集团公司提升的幅度同步提升奖金；年度考核合格的，工资和奖金按原有制度执行；年度考核被评为不合格的，年终奖金扣10%。附：振兴物业公司2008年度考核细则及标准要求序号分项考核细则标准要求1制度建设（20分）岗位工作相关职责（5分）要求岗位设置合理，分工明确，相关公寓制度具有操作性，并在工作中有效执行。员工管理及考核制度（3分）入住人员公约（3分）设备管理保养制度（3分）卫生管理相关制度（3分）计划生育管理制度（3分）2台帐建设（20分）固定资产登记台帐（5分）要求记录不仅齐全，更要准确，真正反映公寓的资产使用状况。电器设备检修记录台帐（5分）房屋维修记录台帐（5分）消防设施检查记台帐（5分）3计划管理（16分）物业管理相关工作计划（4分）计划要有针对性，并在执行中予以跟踪对照、动态调整。其中物业管理计划包括维修计划、设施添置及报损计划、设施养护计划等支部工作计划（4分）工会工作计划（4分）完成信息工作计划（08年信息分为不少于30分）（4分）4经济指标（20分）全年营业收入确保150万元，力争160万元。（5分）费用收取要及时足额，费用支出要严格执行相关审批手续，并提倡节俭。全年固定支出控制在39万元以内。固定支出包括保安、临时工工资、绿化养护、保洁、城管、垃圾清运、化粪池清理等费用，考虑到以上费用基本以市场运作、对外承包，按实际合同数考核。（5分）全年零星维修费用控制在2万元以内（回收维修费相抵后），零星维修包括水笼头、阀门、小电器、灯泡等消耗品。（2分）全年办公费、各项计划活动费、业务费控制在5万元以内。（2分）重大维修、设备增添更换、上级部门计划外安排的活动经费（含上级指定年夜饭活动等）实行单列报批制度。（2分）员工工资、奖金平时按实发放。（1分）其它费用支出全年控制在2万元以内。（1分）快浴中心力争收入与工资、维修持平。（2分）5治安管理（20分）特别重大事故为零。（5分）工作中要以预防为主，同时要有应对的措施。安全