房地产开发项目管理难点研究.doc

最新【精品】范文 参考文献 专业论文房地产开发项目管理难点研究房地产开发项目管理难点研究 【摘 要】随着经济的发展和人们生活水平的提高，房地产开发项目的发展非常迅速，如何对房地产开发项目进行有效的管理，成了房地产开发商关注的问题，本文分析了房地产开发项目管理中存在的问题，并提出了相应的改进建议，以期提高房地产开发项目的管理效率。 【关键词】房地产开发；项目管理；难点 房地产开发项目涉及面广，包含了很多内容，房地产开发项目投资的整个过程，如前期的决策、中间的施工以及后期的使用都可以纳入项目工程管理，在项目开发阶段，各个部门之间、部门与社会之间能不能有效配合直接影响了项目建设，因此对房地产开发项目进行管理需要很强的专业性和针对性，有序合理的管理才能保证整个工程正常运行，项目管理是整个房地产项目开发过程中的重要环节，它主要包括设计管理、现场管理和后期管理。设计管理，设计管理涉及项目的整个运转周期，房地产开发项目并不仅仅是对土地资源的利用，而是由一系列紧密联系的活动构成，而且各个活动之间是前后相继的关系，后期工作的进行都建立在前期工作完成了基础上，因此进行有效的设计管理是十分必要的，设计管理工作在项目开发前进行，经过研究讨论与修改，设计方案在最小的损失下一次次完善，直到符合要求。现场管理是在设计管理的具体实施，根据设计管理的策划确定各种资源的配置，并对现场出现的问题进行相应的处理，确保整个房地产开发项目的有效运行。后期管理主要是物业管理，良好的物业管理可以提高开发商的形象，实现潜在营销，提高经济收益。 一、设计管理中存在的问题与解决措施 首先是开发商的问题，其一是开发商对于市场需求缺乏可行性研究.这其实就是说在项目开发的最初期就要充分考虑开发产品的市场定位问题，要求开发出适应市场和效益最优化产品，在适合市场定位前提下展开项目方案设计和图纸设计，经过优化后的施工图才可以对项目预算实现合理控制。其二，在房地产开发项目的进行中，开发商无疑具有话语权，对于一个项目的进行他们很可能会因为自己的喜好而要求设计师对于设计成果进行一定的修改，有些不科学的要求很可能会对项目的进行造成一定的困扰。 其次是设计单位的问题，每一份设计都是设计师心血的结晶，都是设计师脑子里想法的呈现，只是这种设计符不符合实际需要并没有被过多考虑；还有就是为了多挣钱，一味按照开发商的要求设计图纸，并没有科学化的进行考量。对此设计单位要有专业知识丰富的员工进行把关，尽量降低设计图纸的出错率，并保证在施工过程中有专人与工程总工联系，以确保能及时解决工程建设过程中遇到的问题。为了防止设计中出现不合理现象，开发商可以采取按质付酬的方法，在设计图纸不符合要求或者是超出预算的时候要求设计师更改或者是减少设计费的支付，应用一定的标准对设计师形成约束。 二、现场管理中存在的问题与解决措施 首先是施工中的问题。施工期间是整个开发周期中最长阶段，合理控制建设周期，是降低财务费用，提高资金回笼最为关键阶段，合理控制工程个节点完成进度，主体工程与二装配套工程统筹交叉施工，缩短建设周期，开发企业对具体项目实行项目经理负责制度，专人落实协调内、外部各部门、以及同乙方关系的沟通处理，使项目能够平稳顺利进行。对施工中涉及到今后交付后容易出现的工程质量问题，更要派专人负责落实跟进，阶段性监控工程质量，工程部门要积极配合销售部门等实现销售任务发挥重要作用。具体体现在以下几个方面：1、原材料的控制。应用的原材料必须是符合标准的，在订立合同时将原材料应满足的标准标明，在原材料进入施工现场前进行原材料的抽验，不符合要求的原材料绝对不能进入施工现场。2、设备的检验。有些原材料对于配套设备的要求比较严格，因此绝对不要因为其他设备有类似作用就将其替换下来，按照标准检验设备。3、施工质量的控制。质量是一项工程的最基本也是最重要的要求，因此在质量监督方面要严格，在原材料与设备无误的基础上保证测量和计量方面的误差在可允许范围内，混凝土的配置要根据要求计算计量配比，并在制造完成后进行试验制作，制定有效的检查、评定方法，保证技术和治疗的达标。4、建立档案制度。每个部门、每一项管理都该有对应的档案管理，以备发现问题时落实到人，并能进行有效解决。 其次是现场管理的问题，房地产开发项目的现场管理大都是委托给单位，因为房地产开发施工过程模式单一，并没有很高的要求，所以负责监理的单位一般都能够胜任，但由于管理系统不完善，监理单位对于各方面的进行或者质量的把关往往不到位，如果这种现象得不到解决会造成日后工程质量不达标，影响住宅质量，因此要完善监督队伍，加强对施工质量的检测，质量检测问题可以由多个质检科工作人员完成，监理公司进行统一管理，对比检测结果。为了防止负责人员产生懈怠心理，可以实行竞争机制，设立两个负责人，比较其工作成绩，并进行奖励，注意负责人不能过多，形成多头管理后容易造成现场混乱、推诿责任的局面。 最后是不同项目管理部门的联系不够。不同的项目管理部门成了一个个小团体，与其他部门的联系不多，一旦遇到问题不能进行及时有效的沟通，在引发问题后又会互相推脱责任，影响整个项目的管理水平。因此施工过程中需要一个有绝对执行权的人进行协调，确保整个建设工程的有序进行。 三、后期管理中存在的问题及解决措施 物业管理的不足，物业管理是房地产开发项目管理过程中最容易被忽略的部分，也是导致项目质量和口碑不能建立和维持的根本原因。房地产开发项目的完成可以说结束也可以说是个开始，结束是施工过程的结束，开始是树立形象的开始。有些开发商只注重前期项目管理，对后期的物业管理不够重视，其实这种做法是大错特错的，使用者的口碑会树立开发商的形象，影响房屋销售速度，有极大的潜在价值。因此房地产开发商要及时与物业公司沟通，完善物业管理。营销是房地产开发项目中的重要一环，其实做好物业也是营销的一部分。 结束语： 房地产开发是一项系统而繁杂的工程，进行良好的开发项目管理可以提高建筑质量、进而满足消费者的居住需求。加强前期管理。前期管理阶段奠定了整个管理的基础，因此要做好前期准备工作，负责人员必须熟悉前期准备工作的内容，并进行准确操作，掌握工作的关键，协调好各个部门间的合作与联系；重视项目设计，项目立项后，设计就成了房地产开发建设的关键，设计图纸的质量直接影响房地产开发项目建设的质量和取得的收益。因此设计要在满足市场需求的基础上，实现安全、经济、功能与美观的平衡，充分考虑地形、消费人群、风格和价格等各个因素，务必保证设计方案的合理与科学；完善施工管理，保证质量；物业管理要积极，树立企业形象。 参考文献： 1陈祖.关于房地产开发项目