【商业地产】淮南国庆路项目价格预判报告-20080826

2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 1 / 13 2008 年 8 月 淮南 国庆 路项目 价格预判 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 2 / 13 一、 地块 swot 分析 S 优势分析 位置：隶属淮南市国庆中路，交通通达性好，目前已有多路公交车途径如此； 商圈：依托大润发超市和即将开业的百货大楼等大规模商业的带动下，区域商圈一度兴起，市场认知度及美誉度都已得到一定的飙升； W 劣势分析 区域环境：毗邻淮南市汽车站，区域环境较为嘈杂，短期内对整体商业品质的提升存在一定的难度、地块周边已不少建筑物，拆迁难度大； O 机会分析 商圈兴起：随着区域大型商业的兴起，区域商业量激增，从而 带动片区商圈的快速崛起，无论从其人流量还是商业具备一定的商业支撑点； T 威胁 解析 环境：区域周边仍旧存在脏、乱、差等不良局面，市场美誉度在一定时期内有待提升，且短期内地块处于 毛地 状态，拆迁、补偿等难度较大； 商业激增：目前该片区商业激增，造成同质化商业存在，对本案后期物业形态的制定产生一定制约性； 周边环境嘈杂 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 3 / 13 二、 区域周边商业可类比租金或价格 云景华城 上下四层、框架结构 一层（沿街商铺）销售价格主力分布在 32000 元沿国庆中路； 主体面积： 63 303 ； 一层主力业态：金融保险、电子通讯、手机数码、等高档品 牌连锁； 沿人民北路均价： 12000 元，逐级沿北单价递减； 二、三、四层每层销售均价都为： 7000 元、主力面积： 120 ； 二、三、四层主力业态：高档会所、时尚餐饮、茶艺、健身等； 金地 .龙湖路 1 号尚街 上下四层框架结构 目前商业暂未对外销 售，预计销 售均价在 38000 元一楼、沿龙湖中路商铺；二、三、四预计均价分别为： 10000、 8000、 6000 元； 主力面积暂未明析，预计十月份对外销售； 双子星座 上下五层商业裙楼 备注：整体被“安徽商之都”招租，商业总建面： 22000 ； 家乐福时代广场只租不售 13 万方城市综合体，一共五层地下负一层、地上四层； 负一层：建筑面积： 16151 ；商业面积： 97911 ；套内面积： 6486 ；租金 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 4 / 13 为 80 元月； 一层：基本为超市区、餐饮区及封闭式商铺；商铺租金为 ： 300 元月； 二层、三层：基本为超市区、餐饮区及封闭式商铺；商铺租金为： 80 150 元月； 四层：美容休闲、游艺区；商铺租金为： 60 元月； 区域市场商业量激增，商圈快速崛起， 是区域市场后期商业的主力市场支撑点 三、商业均价确定 由于本案尚未明确项目定位，我司给予项目定位三种假设方案， 每种方案的定位影响销售价格及去化速度， 并最终加权平均每种方案价格，得出最终均价。 假设本案 可分为三种主力经营业态 1、大型商场 整体对外出售，引进大规模商场，一楼总体销售均价为： 20000 元；二、三、四 、五销售价格分别为： 10000 元、 5500 元、 5000 元和 4000 元； 整体销售均价： 8900 元。 2、休闲娱乐综合体 部分整体出售，一层总体销售均价为 19000 元，二层销售均价为： 9000 元；三楼销售均价为： 5000 元；四楼、五楼销售均价分别为： 4000 和 3500元； 整体销售均价： 8100 元。 3、专业市场如：大型家居市场等 一层总体销售均价为： 21000 元；二层销售均价为： 11000 元；三楼销 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 5 / 13 售均价为： 6000 元；四楼、五楼销售均价分别为： 5000 和 4000 元； 整体销售均价： 9400 元。 最终均价： （ 8900+8100+9400） 3 = 8800 元 四、住宅价格解析 区域周边价格类比 1.云景华城 总建筑面积： 27 万方 主力户型： 100 销售均价： 3250 元 总价范围： 32 36 万 去化卖点： 1.依托地段优势，区域周边商业、教育大润发超市、淮师附小配套齐全，市场可接受度高，一段时期内受到市场的追捧； 2.主力总价控制在 35万左右，市场可接受度广泛； 销售抗性：后期户型面积集中在 130 以上，去化速度受到一定的限制，亦是后期 销售抗性的主要根源之一； 2.盛世名门 总建筑面积： 10 万方 主力户型： 79 142 销售均价： 3100 元 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 6 / 13 总价范围： 25 万 38 万 去化卖点： 1.目前底层已签约华联大卖场已是该项目后期去化的核心营销卖点；2.依托区域成熟社区的带动香格里拉、金色家园、国庆花园等，生活配套设施已近完备； 销售抗性：后期户型面积偏大，目前已基本锁定在 120 以上，同区域大量可售房源激增，客户分流严重； 综上所述，本案所处地理位置介于云景华城和盛世名门之间，且物业形态也颇为相似，其单价应以两在售个案为重要的参考 依据，我司建议本案就目前销售均价预估 为 3000 元 ，如将户型 有效 压缩，控制总价，单价可提升 50-100 元 / 。 结论： 商业均价： 8800 元 住宅均价： 3000-3100 元 结语 致力于成为专业地产服务企业标杆的 三固 三方 (上海 )不动产机构 通过在各项专业地产服务领域中提供突破性的解决行方案 帮助贵司最大程度控制风险、实现价值最大化 从而提升自我价值、创造品牌感召思维 由此与贵司共同攀登顶峰的顶峰！ 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 7 / 13 三固 三方（上海 ）不动产机构 市场策划部 2008-8-25 地产委托物业 前期管理 工作 相关业务指引 1、 目的 以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。 2、 适用 范围 适用于地产公司和物业公司 前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导 。 3、职责 3.1 物业 公司新项目 管理部 、地产项目部和地产客服委员会共同 编制、修订 和履行 本 指引 。 3.2 物业公司新项目部在 新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。 3.3 地产公司和物业公司 须 参照本规 范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。 4、原则 4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户 满意、有利于提升 招商 品牌、有利于促进 招商 地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。 4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需 建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实 体，在 各项 具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。 4.3 地产公司应与物业公司 应按照已 确定 的 各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准 进行结算 。 5、定义 5.1 前期物业管理 是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的 物业管理。 5.2 前期介入 是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度， 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 8 / 13 从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出 建设性意见，以减少 产品缺陷的过程。 5.3 房屋 交付使用 是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。 5.4 项目开办费 是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。 5.5 物业移交 是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。 5.6 保洁开荒 是指项目接管验收合格后，物业公司对项目 内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。 6、方法和过程控制 6.1 项目前期介入 6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应 站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出 建设性意见。 6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人 员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。 6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见 提交工程整改建议书 。 6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前 3-5 个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查 并提交物业验收报告 ，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量 。 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 9 / 13 6.1.1.4 营销配合过程的控制。 物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作 ；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。 6.1.1.4.1 在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。 6.1.1.4.2 对于 营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。 6.1. 2 项目前期介入阶段， 地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司 相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。 6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、 物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米 2 4元）。 6.2 前期物业管理阶段 6.2.1 前期物业管理服务合同 ： 6.2.1.1 由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2 经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响 ，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。 6.2.2 物业管理方案策划 ：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。 6.2.3 物业管理费测算 6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。 6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地 政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。 6.2.4 项目开办费 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 10 / 13 6.2.4.1 物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。 6.2.4.2 如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米 2 3 元），以便物业公司正 常开展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。 6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。 6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理 模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。 6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米 500元。 6.2.6 保洁开荒 6.2.6.1 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司 应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。 6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的 10-15%）由地产公司承担 . 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙） 6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入伙工作。 集中入伙期间发生的费用由地产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。 6.2.7.2 地 产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司承担 . 2008-08-26 淮南 国庆 路项目价格预判 11 / 13 6.2.8 售后服务 6.2.8.1 地产公司按照房屋质量保证书规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（具体参见地产、物业、施工三方保修协议书） 6.2.8.2 地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落 实， 应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。 6.2.8.3 地产公司委托物业公司管理维修、返修工作，物业公司酬金收取标准按照保修协议书相关内容执行。 6.2.8.4 地产公司项目部工程结束后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。 6.2.9 空置房管理 6.2.9.1 空置房是地产公司因销售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。 6.2.9.2. 为避免在客户看房时出现不良现象，地产公司应对空置房建立巡查制度，对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查，必要时对空置房定期清洁。如地产公司将上述工作委托物业公司，费用由地产公司承担，具体收费标准由地产公司与物业公司双方协定。 6.3 其他 6.3.1 代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。 6.3.2 因 地产公司销售或其它需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担 ，此部分费用由地产公司划拨给物业公司。 6.3.3 若地产公司在开