房地产--房地产项目地块项目可行性研究报告-模板.doc

WWW DOCIN COM CHENGUIMAO 附件二 项目可行性研究报告模板 XX 地块项目可行性研究报告 荣盛房地产发展股份有限公司 发展部 二 X 年 XX 月 XX 日 荣盛房地产发展股份有限公司 1 目目 录录 第一部分第一部分 项目总论项目总论 3 一 项目可行性研究报告编制背景 3 一 可行性研究报告名称 3 二 可行性报告编制单位 3 三 可行性研究报告编制依据 3 二 项目地块概况 3 三 可行性研究的结论 3 第二部分第二部分 项目宏观投资环境和市场研究项目宏观投资环境和市场研究 4 一 项目所在城市的宏观投资背景 4 一 城市基本背景 4 二 城市宏观经济概况 4 二 XX 市房地产市场概况 5 一 房地产投资情况 5 二 土地市场相对疲软 5 三 商品房市场价格 6 四 市场供需分析 6 五 市场特征分析 6 三 项目周边市场状况 6 第三部分第三部分 项目的市场定位项目的市场定位 8 一 主力消费群定位与分析 8 二 目标客户主要特点 8 三 目标客户群购买力分析 8 四 四 综述 综述 8 二 产品定位 8 三 户型定位 8 荣盛房地产发展股份有限公司 2 四 项目方案评估意见 8 第四部分第四部分 项目的经济分析项目的经济分析 9 一 项目总体经济技术指标 9 二 项目开发建设的组织与实施计划 9 一 建设方式 9 二 开发方案设想与分析 9 三 开发进度 9 三 项目成本明细 9 四 项目收入 10 一 项目销售价格的确定 10 二 项目收入 10 五 项目利润 10 六 资金来源与支出 10 七 现金流量分析 11 八 盈亏平衡分析 11 九 敏感性分析 11 第五部分第五部分 可行性研究的结论可行性研究的结论 12 一 经济效益分析 12 二 拟投资理由及潜在风险 12 一 拟投资理由 12 二 潜在风险 12 三 社会效益分析 12 荣盛房地产发展股份有限公司 3 第一部分第一部分 项目总项目总论论 一 项一 项目目可行性研究报告编制背可行性研究报告编制背景景 一 可行性研究报告名称 XX 地块可行性研究报告 二 可行性报告编制单位 荣盛房地产发展股份有限公司发展部 三 可行性研究报告编制依据 1 国家相关政策 法规 2 XX 市地块整理信息 土地 招商 3 走访记录 市场调研数据 资料 4 XX 市土地交易部门 如天津土地交易中心 石家庄地产交易市场 信 息 5 XX 市政府网站 二 项二 项目目地块概况地块概况 XX 地块所处的地理位置介绍 包括四至范围 所属区域在城市的地位或是 否是未来重点发展区域等 附上地理位置图 阐述所了解到的土地拟上市时间 土地出让金起价 说明地块目前现状 是否存在未拆迁 是否有其他纠纷等问题 地块规划指标要求 土地出让面积 用地性质 各类物业建筑规模要求或容 积率 建筑密度 绿地率等 土地获取结论性陈述 包括有预计该地块合理成交价 其中土地出让金 契 税和其它土地费用分项金额 和其折合的楼面价格 以及拟定公司取得该土地最 高价地价和其折合的楼面地 三 可行性研究的结论三 可行性研究的结论 预计地块合理地价时的项目总成本 项目销售收入 项目利润 项目销售利 润率 项目内部收益率 财务净现值 动态投资回收期等指标 简短对项目的整体经济项的目评价 一般是评估项目风险大小 投资汇报率 荣盛房地产发展股份有限公司 4 高低 投资回收期长短 项目规模符是否合适 以及总体项目可行性程度如何 荣盛房地产发展股份有限公司 5 第二部分第二部分 项目宏观投资环境和市场研究项目宏观投资环境和市场研究 一 项目所在城市的一 项目所在城市的宏宏观投资背景观投资背景 一 一 城市基本背景 城市基本背景 概述性介绍项目所属城市的基本背景 由于项目投资意向书已经做过详细介绍 一般 介绍城市的国内或省内基本地位 行政区域划分 人口规模 含城市人口规模 和城市交通系统状况 如果城市存在中长期重大发展战略规划的 可加以陈述 如天津 2006 年 3 月份国务院常务会议原则通过 天津城市总体规划 2005 2020 年 明确了天 津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位 城市当期或下期五年发展规划目标 如 2006 年陈述 十一五 期间规划发 展目标 二 二 城市宏观经济概况 城市宏观经济概况 1 经济总量 当年或上一年度国民经济运营状况 一般包括 GDP 及同比增长率 财政税 收等指标或经济计划目标等 可附图 图示要求柱状表示当期数值 折线表示增 长率 且图示中必须明示数值 图示格式参考下图 天天津津2000 2005年年GDP及及增增长长率率 2022 60 2386 94 2931 88 1826 67 3663 86 1639 36 14 5 15 7 14 5 12 5 12 0 10 8 0 1000 2000 3000 4000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 亿元 8 0 10 0 12 0 14 0 16 0 18 0 20 0 天津GDP增长率 2 购买力和消费水平 城市居民收入和支出状况 一般指人均可支配收入 人均消费型支出 恩格 尔系数和居住类支出金额等指标 可对近 5 年人均可支配收入及增长情况做图示 图示格式要求同上 荣盛房地产发展股份有限公司 6 3 城市居民居住水平 当年度或上一年度城市居民人均居住建筑面积 同比增长情况 以及其中长 期关于城市居民居住水平目标 4 固定资产投资 当年固定资产计划投资额或上一年度固定资产投资执行情况 也可对城市近 五年来固定资产投资做以比较分析 可采用图示的形式 图示格式要求同上 5 200X 年城市主要预期目标 200X 年全市经济社会发展的主要预期目标 一般包括有生产总值增长 财政 收入增长 全社会固定资产投资增长 城市居民人均可支配收入增长等计划目标 6 城市规划 描述城市的总体发展规划以及阐述城市中长期的交通系统规划 铁路 高速 航空 海运以及城市公交 轻轨 地铁等交通系统 重大基础设施建设规划 大型经济项目引入计划以及城市发展规划 含旧城区改造 新城区假设 等 以图文相结合的方式描述城市房地产板块划分 如天津分梅江板块 奥运板 块 西南板块 老城厢板块 东部版本和中心城区板块 重点分析项目地块所 属区域未来发展对其影响 二 二 XX 市房地产市场概况市房地产市场概况 上一年度或本年度房地产市场总体描述 要求语言简短 一 房地产投资情况 描述近年防地产投资及增长情况 及附图 图示要求如上 二 土地市场相对疲软 上一年度及当年土地市场供给和价格 且提供详细 excel 制作附件 附件格 式如下 行政区 地块 名称 土地规模 容积率用地属性 建筑规模 成交价格 万元 单价 万元 亩 楼面价 元 受让单位成交日期 1000 522 13商住住 xx 荣盛房地产发展股份有限公司 7 商 xx 注 所有数值保留 2 位小数 附件仅记录用地属性为居住或商住类用地 三 商品房市场价格 描述城市近两年来商品房市场价格及走势 原则上要求提供图示 尤其是 当年份的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况 重点分析价格走势 四 市场供需分析 阐述市场近两年需求情况 以图示形式对比上一年份和当年份月度 市场成 交情况若是当年份初出具报告 可对比上两个年份的月度市场成交情况 图示 板式要求以折线的形式 折点要求显示数值 图示板式参考下图 重点分析意向 项目所在区域市场需求 包括现有市场需求状况和潜在市场需求 天天津津0 04 4与与0 05 5年年月月份份商商品品房房成成交交面面积积对对比比示示意意图图 109 6 122 73 112 2 119 32 101 52 84 5582 9 109 13 135 99 121 23 103 2 90 4 83 00 78 00 82 00 84 00 86 6 79 00 76 95 72 99 83 65 102 44 51 26 100 59 0 50 100 150 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月 万 04年成交面积05年成交面积 描述市场供给情况 重点分析意向项目所属区域和能影响项目所属区域市场 需求的其他区域 含典型性项目 的市场供给 五 市场特征分析 1 产品特征分析 区域市场的产品特征一般包括有区域市场的产品面积区间概况 商品住宅主 流建筑形式 建筑风格 消费群体概况等方面 2 竞争特征分析 意向项目所属区域的市场竞争程度 竞争形式和区域市场竞争格局等 荣盛房地产发展股份有限公司 8 三 项目周边市场状况三 项目周边市场状况 项目周边区域的城市房地产发展规划 是否设计规模集中居住区的建设或旧 城区大规模改造等 城市交通系统重大规划等根据天津的未来城市发展规划 项目周边商品房市场基本状况 整体供需状况 在售典型性楼盘和未来竞争 楼盘情况 价格 供应量 面积区间 套型比例 销售率 主打卖点等 区域 客户群体分析 特别是区域商品房市场现有价格水平 区域市场需求状况 以及 未来的价格走势 要求典型性和竞争性楼盘以 excel 表格的形式 具体表格形式 参考 项目汇总表 荣盛房地产发展股份有限公司 9 第三部分第三部分 项目的市场定位项目的市场定位 一 主力消费群定位与分析一 主力消费群定位与分析 一 目标客户主要构成 根据客户群体的特征分类 一般有年龄结构 家庭组成结构 置业目的 客 户群所属区域 职业收入水平状况等因素 多以职业收入状况和置业目的划分 二 二 目标客户主要特点 目标客户主要特点 目标客户群体的家庭收入水平状况和购房目的整体分析 三 三 目标客户群购买力分析 目标客户群购买力分析 根据项目总体户型面积区间和拟定的价格水平 测算拟定目标客户群体要求 的支付能力 同时以数据为支撑 说明目标客户群体购买力高于要求购买本项目 的支付能力 四 四 综述 综述 简短对本项目目标客户群体分析总结 二 产品定位二 产品定位 产品定位及产品定位的支撑点分析 三 户型定位三 户型定位 结合城市的房地产政策情况 房地产供求状况 区域内楼盘状况 并考虑目 标客户群的需求状况 分析本项目的户型定位要求 拟户型面积区间和套型配比 如下表 四 项目方案评估意见四 项目方案评估意见 根据项目区域价格水平 楼盘档次和目标客户群体的消费状况 以及项目的 产品定位 拟定项目的产品的建筑形态 建筑风格和景观规划风格等 户型面积户型面积 80 以下以下80 90 90 100 100 110 110 120 120 以上以上 比例比例 户型户型 荣盛房地产发展股份有限公司 10 第四部分第四部分 项目的经济分析项目的经济分析 一 项目总体经济技术指标一 项目总体经济技术指标 描述地块净出让面积面积 用地性质 建筑密度 容积率 绿地率 以及根 据本地块经济技术指标要求 本项目拟建各项物业如下表 物业类型物业类型建筑规模建筑规模备注备注 住宅住宅 XX 二 项目开发建设的组织与实施计划二 项目开发建设的组织与实施计划 一 建设方式 建议采用的建筑施工 监理等单位及要去 二 开发方案设想与分析 结合市场情况 项目地块地形 项目的规划以及项目后期开发销售需求等因 素 拟定分期开发计划和其他要求 三 开发进度 描述项目的开发期 以及前期规划 设计 勘察 测量 手续办理 招投标 等前期计划时间 以及后期建设施工计划和销售计划 一般要求单列排定项目施 工进度计划 同时附上详见的开发进度表 开发进度表参考 项目汇总表 三 项目成本明细三 项目成本明细 除土地成本以外的成本明细见下表 项目名称项目名称 总成本总成本 万元 万元 单位成本单位成本 元 元 m2 备注备注 1 建筑工程成本 建筑工程成本 住宅 电梯 2 项目前期费用 项目前期费用 规划设计费 住宅设计费 地质勘探 放线测量费 监理费 荣盛房地产发展股份有限公司 11 3 政府规费 政府规费431 4427 27 XX 费 4 安装工程 安装工程 水暖电 5 环境配套 环境配套 景观绿化 室外道路 6 管理费 管理费 7 销售费用 销售费用 8 财务费用 财务费用必须与现金流量表对应 9 不可预见费 不可预见费 总计总计 土地获取结论性陈述 包括有预计该地块合理成交价 其中土地出让金 契 税和其它土地费用分项金额 和其折合的楼面价格 结合本项目的成本和利润的 基本测算结果 要求以表格的形式明确 附表三 1 土地成本测算表 具 体见项目汇总表 同时拟定公司取得该土地最高价地价 四 项目收入四 项目收入 一 项目销售价格的确定 拟定各类物业销售价格 及其价格拟定的支持点分析 二 项目收入 物业类型数量均价总价 住宅 XX XX 元 XX 万元 销售收入合计 税金4 830 28 万元 销售净收入82 201 72 万元 五 项目利润五 项目利润 项目销售收入及销售利润率经济计算 荣盛房地产发展股份有限公司 12 六 资金来源与支出六 资金来源与支出 资金来源及支出情况 具体到各批次的金额 要求以附件形式提供资金来源 及支出测算表 详细见项目汇总表 七 现金流量分析七 现金流量分析 以公司通常采用 8 的基准收益率条件下的项目财务净现值 财务内部收益率 和动态投资回收期 要求以附件形式提供现金流量表 详细见 项目汇总表 八 盈亏平衡分析八 盈亏平衡分析 1 销售率 100 时 盈亏平衡点时住宅销售均价 2 销售均价为 5 500 元 时 盈亏平衡点时销售率 九 敏感性分析九 敏感性分析 在规划方案基本确定的情况下 影响项目利润的因素主要是开发成本及销售 价格的变动 一般要求做开发成本变动和销售均价对利润的影响 以及对比分析 成本和价格对利润影响程度 明确影响项目利润的关键性因素 荣盛房地产发展股份有限公司 13 第五部分第五部分 可行性研究的结论可行性研究的结论 一 一 经济效益分析经济效益分析 阐述项目销售净收入 项目总成本 销售利润率 总利润 财务净现值 财务内部收益率 动态投资回收期等指标 并对项目的作出总体评价 二 拟投资理由及潜在风险二 拟投资理由及潜在风险 一 一 拟投资理由 拟投资理由 项目投资理由分项分析 二 二 潜在风险 潜在风险 项目投资风险分项分析 三 社会效益分析三 社会效益分析 项目总体社会效益分析2009 年最新二手房交易税费政策年最新二手房交易税费政策 2009 8 13 10 14 37 分类 应用常识 标签 搜房博客 1 营业税 卖方 财政部 国税总局下发通知 二手房营业税新的执行标准从 营业税 卖方 财政部 国税总局下发通知 二手房营业税新的执行标准从 2009 年年 1 月月 1 日至日至 12 月月 31 日 新政对此前购房日 新政对此前购房 需满需满 5 年免征营业税的政策放松 个人购买不足两年的非普通住房对外销售的 全额征收营业税 个人购买超过两年年免征营业税的政策放松 个人购买不足两年的非普通住房对外销售的 全额征收营业税 个人购买超过两年 含两年含两年 的非普通住的非普通住 房或者不足两年的普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个人购买超过两年房或者不足两年的普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个人购买超过两年 含两年含两年 的普通住的普通住 房对外销售的 免征营业税 房对外销售的 免征营业税 2