《政策性住房-概念及文件摘录》(2015年7月3日整理).doc

政策性住房概念政策性住房：指政府提供优惠政策，享受政府相关税收、福利等条件，具有保障性质的住房。包括：限价商品房、公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、棚户区改造安置房、农村危房改造住房等。保障性住房：是指公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、棚户区改造安置房、农村危房改造住房。一、公共租赁住房：是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。成套建设的公共租赁住房，单套套内建筑面积控制在60平方米以下。土地供应可以采取出让、划拨、租赁、土地作价入股注入项目公司等方式。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。对于按照规定采取划拨方式供地的，需依法支付土地补偿费、拆迁补偿费。二、廉租住房：廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。单套套内建筑面积控制在50平方米以下。土地供应实行行政划拨方式供应。三、经济适用住房：是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。经济适用住房应当控制在中小套型范围内，中套住房面积控制在80平方米(5平方米)，小套住房面积控制在60平方米(5平方米)。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3核定。土地供应实行行政划拨方式供应。需依法支付土地补偿费、拆迁补偿费。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。四、棚户区改造安置房：棚户区拆迁或改造后的补偿安置房。主要包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区（林场）棚户区、国有垦区（农场）棚户区。土地供应实行招标拍卖挂牌出让方式供应，安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。对于按照规定采取划拨方式供地的，需依法支付土地补偿费、拆迁补偿费。五、限价商品房：国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）中指出：土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价商品房”。各地实际操作中采取了“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限地价、竞配建政策性住房”等多种模式。土地供应实行招标拍卖挂牌出让方式供应。 2015年7月3日整理政策性住房文件摘录 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见（国发201013号）：鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知（国办发201542号）：（指能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域）多种方式保障项目用地。实行多样化土地供应，保障项目建设用地。对符合划拨用地目录的项目，可按划拨方式供地，划拨土地不得改变土地用途。建成的项目经依法批准可以抵押，土地使用权性质不变，待合同经营期满后，连同公共设施一并移交政府；实现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土地使用权的，应依法办理土地有偿使用手续。不符合划拨用地目录的项目，以租赁方式取得土地使用权的，租金收入参照土地出让收入纳入政府性基金预算管理。以作价出资或者入股方式取得土地使用权的，应当以市、县人民政府作为出资人，制定作价出资或者入股方案，经市、县人民政府批准后实施。 山东省人民政府关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见（鲁政发201232号）：(二)引导民间资本投资保障性安居工程建设27.鼓励民间资本根据市、县(市、区)保障性安居工程建设规划和年度计划，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式，参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造等保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格，向政府核定的保障对象出租、出售。其中，接受政府委托代建廉租住房和公共租赁住房的，建成后由政府按合同约定回购。28.建立多元化的资金来源渠道。对实行公司化运作并符合贷款条件的民间投资保障性住房项目，银行业金融机构按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持，各级政府要根据山东省公共租赁住房项目贷款财政贴息资金管理暂行办法(鲁财综2011138号)规定的贴息幅度及年限对公共租赁住房建设和运营给予支持。支持民间投资主体在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。29.落实税费优惠政策。民间资本投资建设的保障性安居工程，符合财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税200824号)、关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知(财税201042号)和关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知(财税201088号)规定的，可以享受有关税收优惠。同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金。国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537号）：推动政府购买棚改服务。各省（区、市）应根据棚改目标任务，统筹考虑财政承受能力等因素，制定本地区政府购买棚改服务的管理办法。市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体，并与实施主体签订购买棚改服务协议。市、县人民政府将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，并按协议要求向提供棚改服务的实施主体支付。年初预算安排有缺口确需举借政府债务弥补的市、县，可通过省（区、市）人民政府代发地方政府债券予以支持，并优先用于棚改。政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。完善财税支持政策。积极探索财政资金撬动社会资金和金融资本参与政府和社会资本合作项目的有效方式。中央财政出资引导设立中国政府和社会资本合作融资支持基金，作为社会资本方参与项目，提高项目融资的可获得性。探索通过以奖代补等措施，引导和鼓励地方融资平台存量项目转型为政府和社会资本合作项目。落实和完善国家支持公共服务事业的税收优惠政策，公共服务项目采取政府和社会资本合作模式的，可按规定享受相关税收优惠政策。鼓励地方政府在承担有限损失的前提下，与具有投资管理经验的金融机构共同发起设立基金，并通过引入结构化设计，吸引更多社会资本参与。 国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（国办发201436号）：加快配套设施建设。市、县人民政府应当编制棚户区改造配套基础设施年度建设计划，明确建设项目、开工竣工时间等内容。棚户区改造安置住房小区的规划设计条件应当明确配套公共服务设施的种类、建设规模和要求等，相关用地以单独成宗供应为主，并依法办理相关供地手续；对确属规划难以分割的配套设施建设用地，可在招标拍卖挂牌出让商品住房用地或划拨供应保障性住房用地时整体供应，建成后依照约定移交设施、办理用地手续。配套设施建成后验收合格的，要及时移交给接收单位。确保建设用地供应。市、县人民政府应当依据棚户区改造规划与棚户区改造安置住房建设计划，结合改造用地需求、具备供应条件地块的具体情况和实际拆迁进度，编制棚户区改造安置住房用地供应计划。地方各级住房城乡建设、国土资源部门要共同商定棚户区改造用地年度供应计划，并根据用地年度供应计划实行宗地供应预安排，将棚户区改造和配套设施年度建设任务落实到地块。市、县规划部门应及时会同国土资源部门，严格依据经批准的控制性详细规划，确定棚户区改造区域全部拟供应宗地的开发强度、套型建筑面积等规划条件，涉及配套养老设施、科教文卫设施的，还应明确配建的设施种类、比例、面积、设施条件，以及建成后交付政府或政府收购的条件等要求，作为土地供应的条件。市、县国土资源部门应及时向社会公开棚户区改造用地年度供应计划、供地时序、宗地规划条件和土地使用要求，接受社会监督。国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）： 鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。要积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍，加强指导监督。确保建设用地供应。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）： 大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。重点发展公共租赁住房，要加大政府投资建设力度，综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营，多渠道增加公共租赁住房供应。政府投资的公共租赁住房项目可以委托企业代建，市县人民政府逐年回购。公共租赁住房项目采取划拨、出让等方式供应土地，事先要规定建设要求、套型结构等，作为土地供应的前置条件。同时，公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。新建普通商品住房项目，应当规划配建一定比例的公共租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。确保用地供应。市县人民政府应当依据住房保障规划和保障性安居工程年度建设任务，科学编制土地供应计划，涉及新增建设用地的要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。要提前做好项目储备并落实到具体地块，努力挖潜，充分利用存量建设用地。涉及新增建设用地的，要提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于保障性住房建设。严禁改变保障性住房建设用地用途，擅自改变用途的，要依法从严处理。经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。对拒不服从退出管理的，可以依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）： 廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。 加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。 财政部 国土资源部 住房城乡建设部 中国人民银行 国家税务总局 银监会关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知（财综201515号）：（一）财政政策。市县财政部门统筹运用各级政府安排用于公共租赁住房的资金，通过贷款贴息方式支持公共租赁住房政府和社会资本合作项目购建和运营管理，具体贴息办法按照财政部印发的城镇保障性安居工程贷款贴息办法（财综201476号）规定执行。同时，根据公共租赁住房保障对象的支付能力给予分档补贴，重点对城镇低收入住房困难家庭发放租赁补贴，配合同级住房保障部门督促保障对象按照合同约定的市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。对于试行公共租赁住房政府和社会资本合作项目试点的地区，中央财政不改变城镇保障性安居工程资金分配方式。（二）税费政策。对公共租赁住房建设按照国家现行有关规定免收各项行政事业性收费和政府性基金；落实现行有关公共租赁住房购建和运营管理税收优惠政策。（三）土地政策。一是新建公共租赁住房建设用地可以租赁方式取得，租金收入作为土地出让收入纳入政府性基金预算管理。二是对于新建公共租赁住房项目，以及使用划拨建设用地的存量公共租赁住房项目，经市县人民政府批准，政府可以土地作价入股方式注入项目公司，支持公共租赁住房政府和社会资本合作项目，不参与公共租赁住房经营期间收益分享，但拥有对资产的处置收益权。三是在新建公共租赁住房政府和社会资本合作项目中，可以规划建设一定比例建筑面积的配套商业服务设施用于出租和经营，以实现资金平衡并有合理盈利，但不得用于销售和转让。（四）收购政策。对于收购符合公共租赁住房条件的存量商品住房项目，按照政府搭桥、公司主导、双方自愿、保本不亏的原则确定收购价格；也可以按当地公共租赁住房建设成本及合理收益率确定收购价格。（五）融资政策。一是银行业金融机构要在房地产开发贷款大项下建立公共租赁住房开发贷款的明细核算，对公共租赁住房贷款单独核算、单独管理、单独考核，根据自身实际，在依法合规、风险可控的前提下，加大对政府和社会资本合作模式公共租赁住房试点项目的信贷支持力度。二是鼓励社保基金、保险资金等公共基金通过债权、股权等多种方式支持项目公司融资。三是支持项目公司发行企业债券，适当降低中长期企业债券的发行门槛。四是支持以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金（REITs），探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式。住房和城乡建设部 发展和改革委员会 财政部 国土资源部 中国人民银行 国家税务总局 中国银行业监督管理委员会关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知（建保201291号）： 多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。鼓励和引导民间资本根据市、县保障性安居工程建设规划和年度计划，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。具体方式如下：（一）直接投资或参股建设并持有、运营公共租赁住房。（二）接受政府委托代建廉租住房和公共租赁住房，建成后由政府按合同约定回购。（三）投资建设经济适用住房和限价商品住房。（四）在商品住房项目中配建廉租住房和公共租赁住房，按合同约定无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购。（五）参与棚户区改造项目建设。（六）市、县政府规定的其他形式。落实民间资本参与保障性安居工程建设的支持政策。民间资本参与保障性安居工程建设的，享受下列政策支持：（一）对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，银行业金融机构依据关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知（银发2011193号）的有关规定，按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持。（二）地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，贴息贷款只能用于公共租赁住房建设和运营，不得用于与此无关的项目及开支，贴息幅度及年限按照财政部有关规定执行，具体办法由市、县人民政府制定。民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有企业同等的政策。（三）可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。（四）符合财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）、关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号）和关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号）规定的，可以享受有关税收优惠政策。同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金。（五）用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策。（六）公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。 财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）：严格按照规定免收土地出让收入。按照建保2009295号文件规定，棚户区改造安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地。各地在贯彻落实过程中，要制定具体操作办法。对于按照规定采取划拨方式供地的，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，一律免收土地出让收入。 住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行 国家税务总局 中国银行业监督管理委员会关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）：公共租赁