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别墅市场案例分析 远洋天著 亿城燕西华府项目组2012年11月23日 园林景观 新古典园林风格 对称性排布 景观打造传承欧式古典主义的对称性排布思路 绿化带 16万平米城市绿化带打造功能性主题景观带 具有强烈的 仪式感 形象入口 结合建筑分割 综合石材 水景 灯光 打造庄重 尊贵的社区入口 简化后的欧式符号 对古典欧式符号创新性的继承 如拱券 罗马柱的简化运用 保留材质和色彩 但弱化了繁杂的机理和装饰 售楼处实景 绿化带 新古典主义以其大气 庄重的高贵血统气质成为提升高端项目形象的首选 平墅产品 联排产品 亦庄经济技术开发区 简称BDA 筹建于1991年 于1992年动工建设 并开始招商 是经国务院批准建设的北京市唯一的开发区 是北京市现代制造业的核心基地 总计控制范围内的用地面积达200平方公里 分为东西两个区域 东部是科技园区 西部是生活区 中部为公共建筑区 银行 邮局 酒店 娱乐中心 写字楼等 远洋天著项目位于亦庄经济技术开发区的东区核心区 区域内绿化率高 人口密度小 交通便捷 东侧的鸿禧高尔夫 北侧的北京八中 会所面积 2000平米 内部结构 地上一层 布局特色 明亮简洁有博物馆的气质 功能分区 中央穹顶 活动室 办理签约及财务室 项目展示区及VIP室 活动室 举办宴会 可以为客户举办高档酒会或宴会 配有中西厨房 宴会及休息桌椅 以及21点等娱乐设施 可以承办客户的定制活动 另外平时客户较多也可作为客户洽谈区 项目展示区 此区域为销售员向客户展示及讲解项目的重点区域 但是和一般的售楼处现场不同 整体风格设置成博物馆的类型 通过直径两米碗状的电子沙盘 远洋在全国各地标杆豪宅展示及远洋天著项目演变过程的全息投影 体现远洋的强势品牌 项目的高端属性 高科技建筑及文化内涵 建筑面积 312平米联排产品 超大赠送面积 图中红色部分为赠送面积 黄色为阳光内庭院 总赠送面积为270平米左右 内庭院设计 独栋质感 在前庭后院基础上增设独立内庭院设计 私密性强 同时很好解决了进深过长带来的采光问题 过道等空间均为自然采光 楼上楼下不同空间均可享受内庭院景观 形成三重庭院 立体庭院双重景观效果 前后天井 解决地下室采光 提升地下室舒适度 一层 二层 三层 三层露台 三层赠送空间 挑空部分 联排一层的视角 地下格局 整体地下为一层 但层高较高为7米 有产权 因为层高较高 因此客户在使用的时候可以自行分隔出一层 这样地下就变成了两层 分隔出来的这层为赠送层 地下一层 可以打造成多功能室或者客户的其他生活空间 样板间布局成儿童及女主人房 地下二层 车库层 家庭厅 车库有两个车位 车位价格为20万 个 地下一层 地下二层 采光窗井 双车位 采光窗井 采光窗井 本层全部赠送 地下二层样板间 地下一层样板间 里侧为车库位置 1 单元户型分布示意图 楼座正面视角 1F 1F 2F 3F 4F 分布格局 每栋楼排布4层4户 每户独立私家电梯入户 其中一层 二层和三层分享地下室面积及庭院面积 四层无庭院和地下室赠送 赠送阁楼 庭院赠送 1层赠送门前南侧庭院 面积为150平米左右 2层和3层东西两侧分别赠送各自一侧庭院 三层赠送庭院在二层庭院基础上进行延展 面积为50 150平米不等 四层无庭院赠送 产品面积 二 三 四层为258平米大平层产品 四层层高为6 5米 可分隔出阁楼 2 1 2 4 3 3 2 2 1 1 2 3 一层西侧房源 一层东侧房源 二层西侧庭院 二层东侧庭院 一层西侧庭院 一层东侧庭院 三层西侧庭院 三层东侧庭院 庭院赠送分布示意图 楼座俯瞰视角 建筑面积 406平米大面宽 空间尺度感强 地上一层 四室五卫两厅 面宽17 1米 进深15 2米 主卧面宽4 2米 客厅面宽6米 南向两个卧室 包含一个主卧套间 4个卧室全部为套房设计 地下一层 地下一层面积为142平米 下沉庭院面积20平米 本层面积赠送三分之二 可作为客户的娱乐空间 赠送庭院 庭院面积160平米 北入户东一层 地下一层 庭院赠送 下沉庭院 建筑面积 258平米大面宽 空间尺度感强 地上一层 四室五卫两厅 面宽17 1米 进深14 6米 主卧面宽4 2米 客厅面宽6米 南向两个卧室 包含一个主卧套间 4个卧室全部为套房设计 地下一层 地下一层面积为56平米 本层面积赠送三分之二 可作为客户的娱乐空间 赠送庭院 庭院面积为60平米 北入户东二层 地下一层 庭院为地上 赠送庭院 会所内部 博物馆式的布局 远洋的品牌 天著全息摄影展示及电子沙盘模式的运用颠覆以往销售讲解模式 极大提升了销售员对到访客户的杀伤力 参观园林 随处悬挂的鸟笼 石刻如意以及地面文化指示标牌 不断强化远洋天著的地块文化 洗脑客户 会所前端 远洋天著文化大道 路面用文字和图标展示远洋天著地块到标识的演变过程 展示了地块的城市属性 以及开发商的用心 推售及销售信息 11月3日推出二期160套产品 其中平墅56套总价为600 800万元 联排104套总价为800 1500万元 认购105套 认购金额8亿元 客户情况 本项目客户主要分为两大部分CBD外溢客户 地缘性开发区企业高管 本项目距离CBD双井区域仅15分钟 便利的交通 良好的居住环境和项目品质吸引CBD改善升级客户 项目本身位于开发区中 受到开发区的企业主和高管的青睐 优惠折扣 新浪电商五万减二十万优惠 CBD客户 开发区客户 客户来源 CBD外溢客户 本项目距离CBD双井区域仅15分钟 便利的交通 良好的居住环境和项目品质吸引CBD改善升级客户 开发区企业高管的地缘性客户 项目本身位于开发区中 周边高新企业业主认可区域价值 同时也是项目影响的首批客户 在对区域和产品都没有抗性的同时具备购买力 因此这部分地缘性客户成为本项目的天然客户 购买用途 第一居所占80 购买联排的客户多为平层改善升级客群 购买平墅产品的客户为别墅改善升级客群 这部分客户本身居住在别墅中 想要更换大尺度面宽的产品 同时还能够享受别墅的庭院和地下室的功能 客户年龄 联排和平墅产品的客户年龄相似 多集中在40 55岁之间 关注重点 重点关注周边的居住环境 远洋品牌 平墅产品类型 项目的赠送面积 推售方面 远洋天著 6月 推广诉求 推广渠道 收藏北京城内的墅院 户外广告 三大网站开盘前一月持续广告投放 制作项目网络专题 短信 项目节点 新品信息释放 项目开盘 CBD别墅 产品 赠送 面积及开盘信息 11月3日 7月 8月 9月 10月 项目热销信息 CBD别墅 产品 赠送 面积及即将开盘的信息 持续新品信息释放 项目本体因素 产品创新升级 高赠送率 性价比高 项目率先在北京市场推出平墅产品 在保持平层产品大面宽的空间尺度的基础上增加了赠送庭院及三分之二地下室 取得客户认可 联排产品赠送露台 庭院 室内空间及地下一层使得总体赠送达到购买面积的80 以上 价格方面本次推出联排产品主力面积为278和312平米 总价在800 900万之间 较一期产品380 390平米主力户型面积小 总价低 性价比更高 区位优势 项目位于经济开发区核心区 作为开发区内的企业高管及企业业主的地缘性客户是项目的天然客户 交通优势 项目本体开车至CBD区域仅需15分钟 有力地支撑了城市别墅的概念 圈住CBD客户 营销因素 现场展示出位