A-GC01-W08-工程洽商管理工作指引.doc

工程洽商管理工作指引编号：A-GC01-W08版号：2012-1.0版页码：第 7 页 共7页工程洽商管理工作指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 指引概述流程目的 规范项目施工过程中工程洽商的控制管理程序，有效地控制过程成本，控制工程洽商对成本、工程进度的影响。适用范围适用于公司各房地产开发项目。定义工程洽商：是指与工程设计无关、记录现场变化的工程洽商文件，工程洽商可由建设方或施工单位提出，但需经过监理单位、建设单位认可，形成工程洽商记录。索赔：指在项目合同履行过程中，当事人一方由于另一方未履行或未完全履行合同所规定的义务而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。反索赔：指当事人一方提出索赔时，另一方根据合同条款规定及相关承诺向当事人一方提出反赔偿的行为。原则上，工程洽商应在项目竣工前尽量转为双方确认的费用（工期）确认，以避免结算中可能的冲突。流程要素描述支持文件1. 设计变更管理工作指引2. 成本管理流程3. 目标成本管理工作指引4. 工程预结算管理工作指引流程CP点1. 工程洽商申请审批（内部确认）2. 工程洽商执行跟踪3. 工程洽商转费用（工期）确认（外部确认）4. 工程洽商及时体现在动态成本责任部门1. 主导部门：城市公司：项目部2. 参与部门：城市公司：工程管理部、成本采购部、管理层流程KPI1. 工程洽商发生率（与合同价对比）输入条件1. 工程洽商申请输出结果1. 工程洽商执行2. 费用（工期）确认3. 动态成本更新工程洽商管理工作指引流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点风险点提示1. 工程洽商申请审批（内部确认）工程洽商的执行与费用（工期）确认一般需要一段时间，在执行前需经内部确认程序方可执行，同时作为费用（工期）确认的依据工程洽商前做成本预估按权限审批工程洽商执行时效性要求比较高，在效率和风险之间寻求平衡2. 工程洽商执行跟踪确保工程洽商内容执行3. 工程洽商转费用（工期）确认（外部确认）为避免动态成本不准确、结算冲突等，建议工程洽商尽量在项目实施期间转费用（工期）确认费用（工期）确认的必须资料增加现场管理的一些事务工作4. 工程洽商及时体现在动态成本确保对工程洽商的及时掌握，避免结算阶段超预期目标过多2. 工作程序2.1. 工程洽商的发起及主要类型2.1.1. 工程洽商由现场发起，包括建设单位提出和施工单位提出，主要类型包括以下几种：a) 现场需要：如，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化；合同补充及合同规定需实测工程量的工作项目；建设方在施工合同之外，委托施工单位的临时用工、零星工作、三通一平、障碍清除等；红线外施工道路的修补（红线内的施工道路修补宜在合同中包干）等；b) 营销需要：配合销售要求或赶工措施导致的工程量增减；c) 公司要求：公司要求、工程管理过失，因工程管理失误引起的工程量增减；d) 其它：政府要求以及其它原因。2.2. 工程洽商的提出及内部审核2.2.1. 现场出现的工程洽商，无论是建设单位提出还是施工单位提出，均统一由施工单位首先填写工程洽商记录单（以属地监理规范为准）并向监理单位提交、还需提出有关的费用（工期）预估，监理工程师接到施工单位工程洽商记录单后12小时内到现场对工程变动情况进行调查，审核无误后当天提交项目部现场相关专业工程师。2.2.2. 项目部现场专业工程师接到监理工程师签署意见的工程洽商记录单后，24小时内必须到现场核对、确认情况，涉及经济变动时邀请成本人员，并给出初步评估意见，现场核对的重点包括：a) 对工程洽商所修改的部位与现场进度进行确认（应做到文字内容应明确具体、用词应准确肯定，不能存在未尽事宜和不同理解的语句，尽量采用图示表示位置尺寸，图示内容应标明轴线、尺寸、原图做法或材质，现变更后的做法或材质，达到工程计量要求），及确认是否有返工索赔。b) 特别关注不合理工程洽商，不合理工程洽商包括但不限于以下几种情况： 该洽商已经办理，现又出现的重复洽商； 该洽商的工作内容已经包括在合同中的，无需再办理的洽商； 属于施工单位工作失误造成的工程洽商，如，施工单位前期进度耽误造成后期赶工费用增加、施工单位因质量问题造成的工程返工及费用增加等。c) 如影响其它专业施工则与相关专业工程师确认。d) 预估费用在30万元以上的洽商，需要与工程管理部及成本采购部进行沟通。2.2.3. 项目部负责人在收到专业工程师初步评估意见后，进行如下识别与判断：a) 是否涉及到图纸变更，如涉及，则应以工作联络单（附以相关资料）致函城市公司工程管理部，按设计变更管理工作指引完成审批。b) 若不涉及图纸变更，则应按本工作指引完成审批，安排专业工程师填写工程洽商申请审批单（内部），送城市公司成本采购部会签。2.2.4. 项目部负责人对工程洽商申请进行审核后，填写意见；原则上城市公司成本采购部应对可能发生的合同价款增减（即变更、洽商费用）进行预估，预估可由城市公司成本采购部组织咨询公司及施工单位进行，预估的结果及依据应作为申请的附件资料，如影响到工期，需由项目部按照项目工程进度管理流程征询相关部门意见。2.2.5. 因特殊情况无法及时履行完毕审批手续的，项目部负责人需与城市公司成本采购部协商后（必要时需分管领导同意），可以先行实施，但必须保留准确的资料和情况说明。项目部负责人在工程洽商实施后当月内，补齐所有手续，否则计为工作失误，城市公司成本采购部有权要求项目经理做出书面回应并报其分管领导确认方可予以结算。2.3. 工程洽商申请的内部审批程序及权限（内部） 工程洽商申请的内部审批程序及权限（内部）：估算费用审核岗位顺序审批岗位10万（含）以下城市公司成本采购部、工程管理部城市公司分管领导10万30万（含）城市公司成本采购部、工程管理部、分管领导城市公司总经理30万以上城市公司成本采购部、工程管理部、分管领导城市公司总经理/董事长，总部成本管理部、工程管理部备案估算时间审核岗位顺序审批岗位不影响二级节点监理、施工单位、工程管理部城市公司分管领导影响二级节点，不影响一级节点监理、施工单位、工程管理部、分管领导城市公司总经理影响一级节点城市公司总经理协调各部门参与，总部运营管理部视情况及城市公司需求参与、总部分管领导总部总裁2.4. 工程洽商的执行与统计2.4.1. 工程洽商申请审批单（内部）经过内部审批完成后，项目部负责人组织参建单位会签（会签表格以属地监理规范为准）。2.4.2. 工程洽商必须做到至少三方会签才能生效，包括：项目部、监理、施工单位，设计方可以根据情况决定是否加入签认。工程洽商记录份数不应少于6份，其中建设方2份（项目部、城市公司成本采购部各1份），监理单位1份，施工单位3份。监理单位建立台帐，分发各单位。工程洽商记录编写完成后，各方签字，交监理方，由监理单位建立台帐，并分发各单位。2.4.3. 对于交叉索赔事项，项目部应在工程洽商单或会签单中明确责任方。2.4.4. 工程洽商在会签完成后，由监理单位填写内部编号、建立台帐。台帐内容应具体详尽，记录每一设计变更、工程洽商文件的编号、内容、时间、施工单位、原因归属、执行及完成情况等。监理单位应及时更新设计变更、工程洽商的台帐。项目部每季度末应向城市公司成本采购部提供设计变更、工程洽商台帐，双方核对。城市公司成本采购部应于每季度编制项目设计变更、工程洽商台帐。2.4.5. 项目部应全过程跟踪工程洽商发生、执行及完成情况，督促施工单位按计划完成并及时验收；组织城市公司成本采购部对工程洽商实施前后的部位、状态、工程量等通过各种形式及时鉴证，城市公司成本采购部和项目部应共同签字确认，尤其对于隐蔽工程工程洽商的现场鉴证，还应附上前后实施对比图片资料。监理单位应及时跟踪检查，对不按工程洽商文件施工、验收不合格、不经监理验收而进行下道工序的情况，除扣除相关费用外，还要提请建设方对责任单位进行处罚。2.4.6. 施工单位进行结算时应附工程洽商原件及相关验收资料。建设方下发的通知、各种会议纪要、各种指令等文件，不能直接作为结算依据。若施工单位认为上述文件涉及工程洽商，应及时办理正式的工程洽商文件。2.5. 工程洽商费用（工期）确认2.5.1. 项目部应在项目竣工前积极完成工程洽商的费用确认手续，工程洽商是否计取费用，应按合同约定执行，由施工单位上报工程洽商费用或工期延长申请（外部表格，以属地监理规程为准）经项目部负责人审核、城市公司成本采购部审核，按权限审批，见设计变更/工程洽商费用报审表（内部）。2.5.2. 工程洽商费用（工期）的审批程序及权限与洽商