促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究.doc

促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究近几年来，我国房价不断上涨，迫使我们要更加关注房地产行业相关的税收制度及政策。目前我国的房地产税收制度是分税制后形成的制度，难以解决迅速发展的房地产市场突出问题，如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等问题，整合已出台的房地产税收政策，修订、增加能促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究成为摆在税务机关面前的重要课题。 一、我国房地产税收现状及存在的问题 （一）征税环节繁杂，涉及税种多。房地产税收包括土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保育等多个环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税（或个人所得税）、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税（或个人所得税）、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税（以下简称投调税）（自2000年初暂停征收）。 房地产经营环节缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。房地产保育环节缴纳的税种主要有城镇土地使用税、房产税、营业税、企业所得税（或个人所得税）、印花税等。就税（费）种而言，房地产业主要涉及12个税种，是涉及税种最多的一个行业。 （二）“小产权房”税收政策界定不明晰，房地产登记管理制度不统一。目前，在房地产业中，“小产权房”税收问题争论较大，该不该征税？该在哪个环节征收？该征多少？一直是税务机关一个不明晰的问题。首先是取得土地使用权环节税收不能实现。本阶段的土地一般未出让，多属集体土地。其次是房地产开发环节税收难以实现。本阶段开发商资质条件差，小“包工头”、小“开发商”较多。最后是房地产销售或转让阶段可实现税收但税收收入严重不足。目前，全国各地因拆迁而建的还房越来越多，这些房屋仍建在集体土地上，还房户多房销售引发的税收问题各地执行不统一，税收流失严重。房地产登记机关在房管部门，税务机关对房地产信息不了解或了解不全面，很难掌握单位和个人所有房产信息，利用房产面积、数量等指标抑制房价很难实现，税收的调控作用得不到发挥。 （三）存在重复征税（费）的现象。我国房地产税收制度税种繁多，重复征税，在同一环节征收多种税收，同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象既征收耕地占用税又征城镇土地使用税；对房屋租金收入，既征收营业税，又征收房产税；对房地产产权转让收入征收的税种就更多了，除营业税及附加、土地增值税外，还要征收所得税；对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据，除征收印花税外，还要缴纳契税。同时，房地产市场税费体系混乱，以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示，在房地产开发的整个过程中，税收为建筑成本的9，而各种费用高达41；2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一，费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费是房价上涨最直接的原因之一。 （四）计税依据不合理。我国涉及房地产部分税种的计税依据不合理。如对自用经营部分的房产税是以房产原值扣除10-30的余额为计税依据；对城镇土地使用税则以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加，税收政策起不到目标调控作用。另外，我国的土地出让制度不合理，我国目前的土地出让制度是土地批租制，根据土地用途期限分为40年到70年不等，这种一次性支付几十年费用的制度一方面加大房地产的建设成本，抬高了房价，另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象，不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。 （五）征税范围过窄。部分涉及房地产税收的税种征税范围过窄，阻碍了房地产市场主体的公平竞争，同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大，大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村，占用我国有限的耕地面积，城郊结合部成了房地产税收的“避风港”。同时房产税在城市免税范围过大，个人所有非营业用的房产都属于免税范围，房产所有人纳税意识淡漠。 （六）重流通，轻保育。在现行房地产税收制度下流通环节税种较多，税负较重，而在房地产的保有环节税种较少，税负较低，且部分税种的免税范围过大。资料显示，在房地产的流通环节，税负水平已达到30-40。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限，使新建商品房价格上涨，另一方面又助长了房地产的私下交易，阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保育的局面使投资者不必为保育房地产而纳税，造成房地产资源的浪费。 （七）税收行政效率低下。税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下，主要表现在以下几个方面： 1税收立法层次低，稳定性差。目前针对房地产税收的专业实体法还一部都未出台，有关房地产税收的实体法律只能借鉴综合适用的中华人民共和国企业所得税法和中华人民共和国个人所得税法，在房地产税收领域普遍适用的都是行政法规和规章，权威性低，稳定性差。 2部分房地产税种设计不合理，操作繁琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税，该税种对增值额的规定十分繁琐，加上房地产开发销售周期较长，计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂，不易执行，十余年来，并未真正实现按增值额征收税款。 3税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善，不可避免存在着许多私下交易，使税源减少。同时，与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟，一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法，另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高，难以适应税收征管的需要。 二、完善我国现行房地产税收制度及税收政策的建议 （一）恢复征收并修改投调税。投调税是在原建筑税的基础上，为抑制经济过热，引导投资方向而设计的税种。投调税开征以来，对重复建设、无效投资等起到了一定的抑制或调节作用。随着我国房地产市场经济情况的发展变化，对单位计划外用房和个人第二套以上房屋恢复征收投调税，既可以抑制房地产投资过热问题，又可为国家鼓励发展廉租房、基本用房提供一定的资金保证。恢复并修改投调税有三大优势：一是不需要立法，只作简单修改，便可操作使用。二是恢复内容简单，纳税人方面，建议把外商投资企业和中外合作企业统一到内资企业纳税，实现税负公平；税目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公费建设超标准住宅。三是税率设计按房屋面积或套数设计，有可操作性，如按房屋套数（第二套房起）可设定5%、10%、15%、30%四档税率，也可按房屋面积设定税率，如豪宅或商业门面按价格设定5%-30%的比例税率。 （二）取消、完善部分税种 1对部分房地产收费实行“费改税”。我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象，其中大部分属于不合理收费，建议取缔不必要的收费项目，将必要的收费项目改作税收，可增强依法征管的刚性。 2完善土地增值税。为减轻土地增值税清算困难，普遍执行土地增值税开发成本核定扣除额标准清算原则，可借鉴增值税管理办法，对土地增值税按普通住房、商业用房、其他用房类别实行比例税率的征管办法。 3修订耕地占用税。耕地占用税是以实际占用的耕地面积为计税依据，实行定额税率从量征收的办法。建议考虑耕地的质量等级、肥沃程度、地势条件、潜在价值、单位面积年产值、使用年限等因素设置新的计税依据，并适当提高税率，以促进耕地资源的节约使用。 （三）合并税种，开征物业税 在房地产取得阶段，将印花税并入契税；在经营阶段，保留企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设税和教育附加；在保有阶段，将房产税、城镇土地使用税以及一些费用合并为物业税。 1物业税征收的意义。第一，优化现行税制。有利于消除现行税制重流通、轻保有的弊端，加速房地产市场的流通，抑制房地产的投资和投机需求。第二，促进房地产行业的竞争。物业税将现行房地产税收制度下一次性缴纳的税费分期缴纳，使房地产开发商在开发阶段的筹资成本和风险大大减少，降低房地产产业的壁垒，有利于吸引更多的开发商进入，促进行业繁荣发展。第三，有利于政府职能转变。开征物业税,各届政府只能享用分摊土地使用权出让收取的税费，由于本届政府的税费收入大幅减少，为了增加税收收入，必然会提供更好的公共服务，有利于投资环境和生活环境的改善。 2物业税的设计。物业税的纳税人为在我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人，课税对象为土地和房屋，税率应该在0.84-0.1之间。物业税的征税范围应包括市区、县城、建制镇、工矿区和农村，同时个人自住房地产应纳入征税范围。物业税的计税依据应为房地产市场价值，该办法符合国际惯例，税额随着不动产价值的升高而增加。同时，由于物业税首次征收，可采取循序渐进的方法，先从商业房地产改革开始，逐步过渡到一般性质的房地产。 （四）或将部分现行条例上升为法律。如果物业税开征有困难，可将房产税、土地使用税条例上升为法律。城市、县城、建制镇、工矿区房产是房产税、土地使用税的主要税源，房产实行实名制后，个人房产信息清楚，关系明确，现行的房产税、土地使用税条例对纳税人的法律约束力较差，房屋承租人与出租人就税收问题张推李谢，找不着纳税人。将房产税、土地使用税条例上升为法律，可进一步明确房地产权产权所有人与使用人的法律责任。另外，在保育阶段，对持有二套以上住宅或个人拥有实际用于商业性质门面的房屋征收房产税、土地使用税。 （五）提高税收征管效率 1对“小产权房”销售不动产税收要尽快作明确界定。目前，全国各地对“小产权房”销售不动产税收没有明确的界定，各地执行不一，“小产权房”客观存在，交易成立，而且数量逐渐增加。“小产权房”交易其实类似集体土地上农民房屋交易情况，现行房地产税收法规规定，农村房屋交易仍按正规商品房交易缴纳相关税收。笔者建议在“小产权房”交易时暂按营业税房屋租赁业征收营业税及附加，待交易双方明确产权性质后，税务机关正式按销售不动产征收相关税收，已缴纳的房屋租赁业税收可作抵减部分扣除。这样做既防止税收流失，又为房地产业健康发展提供了个性化服务。 2健全税收征管的配套措施。第一，房地产产权登记一律实行实名登记制度并全国联网。房地产产权登记是房地产税收课征的基础，首先，房地产基础信息数据要大集中，全国要建统一的平台；其次，房地产产权基础信息数据要统一、规范、完整。