控制性详细规划的涵义.doc

控制性详细规划的涵义：控制性详细规划将以上两个层面衔接起来，以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规划建设用地的性质，使用强度和空间环境，强调规划设计与管理开发衔接，是规划管理的依据，并指修建性详细规划编制。控制性详细规划的特征：控制引导性和操作灵活性、法律效应、图则标定、开发导向。控制性详细规划的作用：1承上启下，强调规划的延续性、2与管理结合与开发衔接，作为城市规划的依据3体现城市设计构想4城市政策的载体城市建设方面的要求：1土地使用制度改革提出新问题2建设方式与投资渠道变化带来新要求规划管理的方面要求：1土地管理观念的与方法转变2房地产开发管理方式转变新形势下对规划设计工作的要求：1城市规划要适应规划管理工作要求2要求规划具有弹性3要求微观层次规划符合总体规划的意图4要求具体体现城市设计构想编制的程序：1任务的编制2编制过程与工作要点各阶段工作要求：1项目准备阶段2现场勘查与资料收集阶段3方案设计阶段4成果编制阶段5规划审批阶段基本要求：1既能深化、补充、完善落实总体规划、分区规划意图，又能落实到每块具体用地上2能充当土地租让，招标，标底条件和管理依据与建设指导。3直接指导修建性详细规划和个案建设规划用地现状图（1:1000-1:2000）1土地利用现状包括标明规划区域内各类现状用地的范围界限，权属。性质等。用地分至小类2人口现状指明规划区域内各行行政辖区边界人口数量、密度、分布及构成情况等3建筑物现状包括标明规划区域内各类现状建筑分布、性质、质量、高度等4公共服务设施、市政公用设施现状标明规划区内及对规划区域有重大影响的周边地区现有公共服务设施道路交通及竖向规划图（1:10001:2000）确定道路的走向、线性、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置及用地界线，各地块室外地坪规划标高道路交通规划图：在现在地形图上，标明规划区内道路系统与区外道路系统的衔接关系，确定区内各级道路红线宽度，道路线形，走向，标明道路控制点坐标和标高，坡度，缘半石，曲线半径，重要交叉口渠化设计，轨道交通，铁路走向和控制范围，道路交通设施的位置，规模用地范围五线规划：对城市五线-市政设施用地及点位置控制线（黄线）绿化控制线（绿线）水域用地控制线（蓝线）文物用地控制线（紫线）城市道路用地控制线（红线）的控制原则具体要求控制性详细规划说明书的基本内容：1前言2概况3背景、依据4目标指导思想、功能定位、规划结构5土地使用规划6公共服务设施规划7道路交通规划8绿地水系规划9市政工程规划10环保、环卫、防灾等 11 地下空间规划12城市无线控制规划13地块开发用地面积概念：用地面积，即建设用地面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征建设用地面积。用地边界的概念：用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分 用地范围边界。一般用红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。16：P60具体的确定原则如下：1根据城市总体规划、分区规划等上位规划的用地功能定位，确定具体地块的用地性质2当上位规划中确定的地块比较大，需要进一步细分用地性质时，应当首先依据主要用地性质的需要，合理配置和调整局部地块用地性质。3相邻地块的用地性质不应当冲突，消除用地的外部不经济性，提高土地的经济效益。土地使用兼容性的概念：其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度。其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。容积率的概念：容积率又称楼板面积率，或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标英文缩写FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和AR与地块面积AL的比值。建筑面积毛密度：建筑面积毛密度也称容积率，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值住宅建筑面积毛密度：住宅建筑面积毛密度即住宅建筑毛容积率，指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积住宅建筑面积净密度：住宅建筑面积净密度即住宅建筑净密度容积率，指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积容积率的计算：容积率总建筑面积（地上）比建设用地面积容积率的确定因素：1地块的使用性质2地块的区位3地块的基础设施条件4人口容量5地块的空间环境条件6地块的土地出让价格条件7城市设计要求8建造方式和形体规划设计建筑密度的概念：建筑密度是指规划地块内各类建筑基地面积占该块使用地面积的比列，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度（规划地块内各类建筑基地面积之和用地面积X100住宅建筑净密度：住宅建筑基地总面积与住宅用地面积的比率建筑退让高压走廊电压等级后退线路中心线距离500kv30m220kv20m110kv12.5m35kv10m绿地率的概念：绿地率指规划地块内各类绿化用地面积总和占该用地面积的比列，是衡量地块环境质量的重要指标。建筑限高概念：建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层（坡屋顶）的高度建筑后退概念：建筑后退是指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。建筑后退距离作用：1避免城市建设过程中产生混乱2保证必要的安全距离3保证必要的城市公共空间和良好的城市景观。建筑后退距离的规定：1建筑离界距离规定2建筑后退道路红线距离的规定建筑间距的概念：建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。行为活动控制的内容：交通出入口方位，数量，禁止机动车出入口路段，交通运行组织规定；地块内允许通过的车辆类型；地块内停车泊位数量和交通组织；装卸场地规定，装卸场地位置面积等。交通活动控制：1交通运行组织2交通出入口方位、数量3公共交通组织4配建停车场5其他交通设施6相关法规和标准规范建筑体量：指建筑物在空间上的体积，包括建筑物的长度，宽度，高度，建筑体量一般指从建筑竖向尺度，建筑物横向尺度和建筑物形体三方面提出的控制引导要求，一般规定上限。城市公共服务设施配套要求：1高中及其他教育设施2图书馆3影剧院4老年福利院5综合医院。场站控制：是指市政设施类别及其用地界线的控制。控制性详细规划实施目的：是对城市土地资源和空间资源加以合理配置，使城市经济，社会活动及建设活动能够高效，有序，持续地按照既定规划进行，控制引导城市建设健康有序发展。实施控制详细规划作用：1适应城市快速发展，提高城市建设和房地产开发的