启明空调托管方案.doc

第第 1 1 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 空空调调系系统统 运运行行管管理理 方方 案案 书书 第第 2 2 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 目目 录录 一 一 方案说明方案说明 二 方案报价方案报价 三 三 方案实施管理制度方案实施管理制度 第第 3 3 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 方方 案案 说说 明明 第第 4 4 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 空调系统运行管理方案说明空调系统运行管理方案说明 一 一 项目概况项目概况 此项目主要建筑为商用楼 建筑物属于节能建筑 现建筑物采用水源螺杆空调机 组 现业主需由专业管理公司出具一套合理的成熟可靠节能的水源空调系统运行管理 方案 以便有效降低运行费用 保证系统稳定运行 二 中央空调运行管理的性质中央空调运行管理的性质 为开发企业服务 完成开发企业售后服务工作 减小运行费用 降低故障率 延 长空调系统使用寿命的原则 进行中央空调系统的运行管理 以生产厂房 办公楼为 经营服务的核心 三 空调系统管理的工作内容空调系统管理的工作内容 1 中央空调机组及附属设备实施专业运行管理 按照空调设备的技术要求 全天对 主机房 末端及新风机组进行监控 保证各种设备正常运转 2 空调系统专业的定期维护与保养 3 主机设备的维护保养 空调末端的定期检查 清洗 冷冻水系统清洗及维护 冷 却水系统的维护除砂及保养 1 根据主机设备实际运行情况 对由于各种因素造成的设备故障报警进行处理恢复 2 每天对主机设备的运行工况进行检测 提前发现故障隐患 避免形成显态故障而 影响空调系统的正常运行 3 每年两次的设备开关机保养 使其在最佳状态下运行 4 空调末端每年不低于两次回风滤网的检查 清洗消毒 并对应急故障随时处理解 决 5 定期检测水源水的水质及含沙量 如有变化及时解决 6 空调设备换热器及冷冻水系统水质的定期检测 如出现换热效果差 水系统堵塞 等故障 需制定清洗方案提交甲方 第第 5 5 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 7 对水源水井每月两次监测 并定期对井室各种管件和环境进行保养清洗 每天定 时记录水源水耗水量 如发现水源水井异常需做初步判断 并及时与成井方联系 解决后应有问题报告存档备查 4 建立设备运行档案 保证空调系统的最佳状态稳定运转 5 针对中央空调系统发生的问题和出现的故障及时进行诊断 并组织力量协同甲方 解决和排除 6 通过节能运行管理规范 降低运行成本 7 通过节能运行管理规范 有效地延长空调系统的使用寿命 方方 案案 报报 价价 第第 6 6 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 方案报价分析方案报价分析 启明星辰大厦空调系统的运行管理负责冬夏两季 2006 年 2007 年冬季 2007 年夏季 2007 年冬季空调的启动 的空调系统正常运行管理费用支出 运行费用包括 系统管理费用及税金的支出 一 一 工程技术要求工程技术要求 建筑面积 建筑面积 24000m2 建筑物外围护结构为节能材料 设计方案 设计方案 空调设计负荷按照国家相应设计规范满足使用要求 工程实施 工程实施 工程实施过程中采用的材料 配套设备及工程实施均需严格遵守国家相应 规范 二 二 空调使用时间空调使用时间 根据甲方实际空调使用情况而定 根据甲方实际空调使用情况而定 三 三 收费标准收费标准 1 全年空调运行管理费用为 125055125055元 人民币大写 壹拾贰万伍仟零伍拾伍元整 2 运行管理费用明细表 第第 7 7 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 运行管理费用明细表运行管理费用明细表 项目名称 建筑面积主机型号 序号项目内容构成费用金额 元 1行政办公费 是指运行人员基本办公费用包括各种运行档案 文件 各种标识 及值班室的安全 卫生 办公所需的基本设 施费用 8000 2工具费用 是指空调运行运行及维护保养而购置的工具及辅材费用 包括电流表 复合表 扳手 螺丝刀 钳子 梯子等维 修工具和保温胶带 油漆 及一些简单阀件等辅材 7000 3人员费用 运行主管 1 人按 1500 元 月 1500 13 19500 元 运行人员 3 人按 1200 元 月 1200 3 13 46800 元 共计 19500 46800 66300 元 66300 4管理费用 是指对此项目运行管理费用支出 包括服装费 福利劳 保费 保险费 包括员工三险及意外伤害保险 招待费 等费用支出 25000 5 全年维护费 用 是指空调系统的维护保养及对水系统和空调末端的清洗 保养费用的支出 保修期内免收 6利润12800 7税金5 5 5955 运 行 管 理 全 年 发 生 费 用 8合计125055 注 注 此表报价中设备维护保养费用保修期内免收 水系统和空调末端的清洗费用根据 实际情况另计 第第 8 8 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 方方 案案 实实 施施 管管 理理 制制 度度 第第 9 9 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 方案实施管理制度方案实施管理制度 一 管理构架一 管理构架 二 工作日安排 运行主管每日早 8 00 至晚 6 00 运行员工每人工作 12 小时 休息 24 小时 轮次倒班 三 人员编制 技术工程师为空调技术专业人员及实际操作人员 运行班长 1 人 运行员工 3 人 客客服服管管理理中中心心 技术工程师技术工程师 运运行行班班长长 运运行行员员工工 第第 1010 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 空调系统运行管理制度空调系统运行管理制度 一 一 人员管理制度人员管理制度 1 各级各类人员岗位职责 空调工程师的岗位职责空调工程师的岗位职责 协助上级主管全面负责中央空调系统的各项工作 制订相关的各项规章制度 并监督检查执行情况 经常深入现场 了解和指导空调系统的运行操作和维护保养工作 对空调系统发生的问题和出现的故障及时进行诊断 并组织力量解决和排除 负责安全运行的管理工作 如人员及现场操作安全 严格遵守物业管理部门所制定 的安全管理制度 运行班长职责运行班长职责 协助空调工程师做好各项具体工作 直接向空调工程师负责 负责班组的工作 合理安排班组的日常工作 严格要求 大胆管理 敬业爱岗 督促班组成员认真工作 严格遵守各项规章制度 负责班组考勤 公用工具 仪器 仪表和运行档案的管理工作 审查 保管各种记录表 保证数据准确 资料齐备 负责与物业公司其它部门之间的联系 第第 1111 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 空调运行人员岗位职责空调运行人员岗位职责 严格按有关规程要求 开停和调节空调系统的各种设备 并做好相应的运行记录 认真做好系统和设备的巡检 维护保养 使其保持良好状态并填写记录 遵守机房管理制度和劳动纪律 努力学习专业知识 钻研技能 熟悉设备及系统 不断提高运行操作水平 尊重领导 服从调动和工作安排 完成领导交待的其它工作 2 2 业务学习与培训制度 业务学习与培训制度 空调运行和维修工作人员要积极参加各种业务学习及专业知识和技能的培训 业务学习和培训要紧密结合现有系统和设备的情况进行 深入了解各项专业规章制 度的内涵 明确和掌握执行这些专业规章制度的目的和方法 常见问题或故障的判断 方法和应采取的措施 空调工程师和运行班长负责业务学习与培训的组织 实施和考核工作 二 二 设备的管理制度设备的管理制度 1 1 巡回检查制度 巡回检查制度 值班人员结合抄表进行巡回检查 其它设备一个班次巡回检查一次 要经常检查设备是否有不正常的振动 噪声 过热 泄露 各种阀门的位置是否正 确 动作是否灵活 保温层是否损坏 巡回检查中发现的问题要立即处理 处理不了的要及时向班长或空调工程师汇报 并做好相关记录 2 2 维护保养制度 维护保养制度 机组电控箱内保持清洁 干燥 定期清理水过滤器和检查冷却水 冷冻水管路系统 中是否脏堵或气堵 第第 1212 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 电器装置 经常小心留意工作电压 电流和相位平衡 检查是否因接线端子松脱导 致接触不良 触点老化及其它问题 压缩机及润滑油 经常观察压缩机声音是否正常 润滑油油位是否在 1 3 3 4 范 围 把流开关 定时检查把流开关是否正常 当主电源开关已断开一段时间后 机组启动前 12 小时应将电源开关接通 并定期 检查其是否正常工作 根据水质情况应定期对机组的蒸发器 冷凝器的水循环系统进行排污放水 三 三 运行的管理制度运行的管理制度 1 1 空调运行工值班守则 空调运行工值班守则 要按规定的班次值班 不能迟到 早退 无故缺勤 不能私自调班 顶班 因故不 能值班者必须提前请假 须把停止的中央空调系统运行起来时 在开机前要对有关设备与装置进行检查 做 好运行前的准备工作 一切就绪才可开机 开机要严格按照有关规程规定的操作程序正确的操作 严禁违章操作 认真做好每小时一次的运行记录 读数要准确 填写要清楚 不可涂改 只能重写 按照巡回检查制度的要求 对中央空调系统的各设备 装置进行巡回检查 不能擅离职守 不能睡觉 要勤巡视 勤检查并做好详细记录 重大的及处理不了 的问题要立即上报 负责值班期间整个中央空调系统和机房的管理 搞好环境卫生 保持值班室和机房的整洁 并按有关制度的规定做好中央空调的维 护保养工作 值班期间不得饮酒 不得在机房内吸烟 严格按照交接班制度进行交接班 第第 1313 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 2 2 交接班制度 交接班制度 1 交接班工作应在下一班正式上班时间前 10min 15min 内进行 2 按职责范围 交接双方共同巡视 检查主要设备 核对交班前的最后一次记录数 据 3 交接班双方要在交接班记录表上签字 接班人员有不同意见可当场写明 未对交 班 人员申明而在本班发生 现 的问题 由接班人员负责 4 交接班时间以前发生的问题或故障未处理完不能交接班 并由交班人员负责继续 处理 接班人员配合 处理完后方可进行交接班 5 交接班过程中如发现问题或故障 双方应共同处理 待处理完后再办理交接班手 续 3 3 机房管理制度 机房管理制度 1 非工作人员进入机房须经主管批准 并由机房管理人或运行值班人员陪同 2 机房内的设备由运行值班人员负责操作 其他人员不得擅自操作 3 不得擅自更改机房内各种设备 管道 线路 如需改动 必须报请工作部审批 4 保持机房干净 整洁 无积尘 通风 照明良好 门窗开启灵活 消防设施完备 5 机房内不准堆放易燃易爆品和杂物 不准吸烟 6 值班人员须统一着装 挂牌上岗 7 值班人员要做好个人卫生 体现管理公司人员的良好素质 8 值班期间须严格自律 不准做本工作以外的事情 9 要求工作认真细致 操作准确无误 发现问题及时报告 及时解决 及时记录 4 4 经济节能运行措施 经济节能运行措施 1 注意室内负荷和室外天气的变化情况 及时调节供冷 供热 量 2 加强系统的堵漏和保温工作 杜绝跑 冒 滴 漏 维护好管道的保温层 减少 热损失 3 尽可能使设备在较高效率范围内工作 第第 1414 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 4 确保自控系统的良好工作状态 发挥其快速 及时的调控作用 水源热泵系统运行管理协议 委托方 以下简称甲方 承接方 以下简称乙方 根据 中华人民共和国合同法 及有关规定 为明确甲 乙双方的权 利义务关系 经双方协商一致 签订本协议 为保证启明星辰大厦水源热泵中央空调系统的正常使用 保障各方权 益 甲方委托乙方承担启明星辰大厦水源热泵中央空调系统的运行 管理工作 经双方友好协商 达成如下协议 一 定义 水源热泵中央空调系统 指清华同方人工环境有限公司生产的水 源热泵空调机组及相关的工程末端设备 以下简称空调系统 该系 统承担 甲方冬季供暖 夏季供冷任务 二 双方权利 责任和义务 一 甲方责任 甲方负责空调系统的正常供电 供水 甲方负责与使用人及其他物管部门的关系联络 甲方负责提供空调系统供电 供水的独立计量表 二 甲方义务 第第 1515 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 甲方应向乙方提供 10m2以上的工作休息室 甲方为乙方提供一部可打市内的电话线路 三 甲方权利 甲方有权要求乙方完全按 空调系统运行管理制度 空调系统操 作规程 进行空调系统的运行管理和日常维护 为保障甲方的整体服务水平 甲方有权要求乙方工作人员在工作中 严格遵守甲方制定的各种规章制度 四 乙方责任 乙方应完全按照 空调系统运行管理制度 空调系统操作规程 进行空调系统的管理 运行 操作 乙方对运行人员的安全操作及空调系统的安全管理负责 乙方对甲方的空调机组以及其它相关设备要爱护有加 严禁人为损 坏 由于乙方的原因造成空调系统不能正常工作或给用户造成损失 由 乙方承担责任 五 乙方义务 在空调系统正式使用前 乙方需按照 空调系统操作规程 对甲方 的相关技术人员进行培训 使甲方人员能够按照 空调系统操作规 程 独立进行操作 便于甲方对启明星辰大厦的全面物业管理 在协议有效期内 乙方应为其承担的甲方空调系统运行管理提供优 质 高效的技术服务 乙方的运行人员应严格遵守和执行双方制定的各种规章制度 严格 第第 1616 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 执行 空调系统运行管理制度 空调系统操作规程 乙方保证配备不少于 3 名运行人员及 1 名运行主管 并向甲方提供 所有人员符合规定的上岗证和相关资料 乙方运行人员在工作中须严格按照 空调系统操作规程 操作 并 有详细的空调系统运行记录 如空调系统运行过程中出现问题 乙方须按 空调系统运行管理制 度 中承诺的时间及标准维修或更换 六 乙方权利 乙方在完全按照 空调系统运行管理制度 空调系统操作规程 进行空调系统管理 运行 操作 并提供优质 高效服务的前提下 有权要求甲方按照本协议约定的时间按时支付空调系统运行费 为了保证空调系统的正常运行 乙方有权要求甲方为空调系统进行 正常的供水 供电 三 水源热泵中央空调系统的运行标准与要求 1 乙方须按购销合同书 见附件 及投标书 见附件 约定的空调运 行标准进行管理 启明星辰大厦空调运行管理方案 作为本协议附 件具有同等法律效力 2 乙方制订的 空调系统运行管理制度 空调系统操作规程 经甲 方书面确认后 全部悬挂上墙 3 乙方在空调系统的运行管理过程中 应严格遵守 空调系统运行管 理制度 空调系统操作规程 等的规定 如有违反 按规定处理 第第 1717 页页 北京天嘉伟业科技发展有限公司北京天嘉伟业科技发展有限公司 4 乙方保证空调系统用户的冬夏季室内温度满足设计要求 5 空调运行期限 是以满足室内温度要求为准 6 乙方保证 经过乙方的专业培训后 甲方的技术人员按照 空调系 统操作规程 能够独立操作和运行此空调系统 四 费用结算 1 乙方承担启明星辰大厦水源热泵中央空调系统运行管理工作 甲方向 乙方支付的费用为空调系统运行管理费 2 空调系统运行管理费的收费标准为 详见报价清单 3 空调系统运行费的支付 自本协议签定三日内甲方支付乙方协议总额 的 50 作为先期的开办费 待制热季结束后甲方按 4 月 1 日 7 月 1 日两次各支付乙方协议总额的 25 五 协议的变更和解除 1 如乙