某仓储物流中心项目申请报告

1 第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 项目申报单位名称：某某国药有限公司 某某国药有限公司（原名：某某中华药都投资股份有限公司）成立于1994 年，注册资金 1000 万元，十佳股份制企业，现有职工 380 多人，其中科研技术人员 36 人，管理人员 18 人，下属 10 个部门，年利润在 720万元左右，现拥有净资产 2700 万元。公司以中药现代化，产业化开发和建设为己任，以中药材规范化种植生产，科研开发，产品销售以及中成药制药，中药市场开发，现代物流配送及相关产业进行投资。公司从种植入手，充分利用和组合 GAP 成果，扩大中 药材规范化种植品种和面积，生产优质的中药材；按照 GSP 标准，兴建现代化的重要电子物流配送中心，提升中药交易平台；以中成药，生物药，保健中药为主的科研开发，按GMP 规范生产符合国家标准的中成药。公司的主营业务为（ 1）以中药材规范化种植 GAP 基地建设为基础的中药材种植生产、研究开发、种植推广和产品经营；（ 2）以中药经营为龙头的中药材市场开发、现代物流配送中心的建设和中药材、中药饮片、中西成药的信息发布、开发利用、国内外贸易；（ 3）以中药和生物科技为主要内容的高科技中成药、生物药、保健中药的研究、开发、生产和经营 。 1.2 项目概况 1.2.1 项目建设的背景 1、某某中医药产业发展现状 2 某某自古就有 “ 药都 ” 之称，是中医药文化的摇篮，盛产中药材。自东汉末年神医 华佗 开辟第一块 “ 药圃 ” 之始，勤劳智慧的某某人依华佗之灵气，靠土地之肥沃，借交通之便利，种植、经营中药材之风日益繁盛，经久不衰，已有 2100 多年的历史。在中国药典上冠以 “ 亳 ” 字的就有 “ 亳芍 ” 、 “ 亳菊 ” 、 “ 亳桑皮 ” 、 “ 亳花粉 ” 四种；其中亳芍、亳菊被列入 安徽四大名药，亳产白芍产量占全国总量的 75%。市区内建有全国规模最大、设施最好、档次最高的 “中国（某某）中药材交易中心 ”。该专业市场年交易额达 100 亿元以上，某某已是名符其实的全国最大的中药材集散地，药业经济已成为当地富民强市的重要支柱。因此，某某赢得了 “ 数天下药都，药材天地，歧黄事业，此城最古；量人间风采，神医故里，医药文化吾地独优 ” 的美誉。 1995 年，江泽民总书记欣然亲笔题写 “ 华佗故里，药材之乡 ” ，更加提高了某某名列全国四大药都之首的知名度和影响力。 近年来，某某市把 “ 以药兴市 ” 作为振兴某某经济的突破口 ，大力发展中药材种植业和加工业。近年来全市中药材种植面积已发展到 100 多万亩，占全国药材种植面积十分之一，种植 400 多个品种，新开发 208 种，从事种植、加工、购销中药材的人员达 100 万人之众。为提高药材经济效益，该市加大药材结构调整，淘汰一批效益不高的品种，大力发展传统地道的白芍、菊花、 花粉 、桑皮的种植，提高药材和农作物套种技术。目前，全市中药材种植专业 村已达 800 多个，许多村庄一村一品，各具特色，其中火神庙的 川乌 、史庄的生地、徐庙的甘草、闫庄的丹参、石关庙的白术、张庄的牡丹行销全国。 3 中药材种植产业的兴盛，带动了全市中药产业的快速发展，某某以中药扬名，百姓靠药材致富，药业行业协会、产销 合作 社 等专业合作组织应运而生，目前，某某从事中药材销售人员有 10 万余人，某某已为全国最大的中药材集散地和中药饮片生产地，每天上市交易品种 2600 种，交易量 6000 吨，日客流量 5 万多人，年销售额达 100 亿元。我市中医药产业呈现良好发展态势，年产中药饮片 20 万吨，约占全国中药饮片产量的四分之一，中药材出口贸易额位居全国第三。 该项目的建设不仅能推动中药材业的发展，而且能促进相关行业的发展，如交通运输业、通信业、饮食服务业等，对于增加某某市的凝聚力和辐射力，有着现实和深远的意义。同时，项目的建设，还能解决部分人员的劳动 就业问题。项目不仅可为临床提供疗效高、无污染、品种及规格齐全、质量上乘的名优中药，提高人民的身体健康，确保了人民用药的安全有效，而且促进了某某市经济的发展，是某某市新的经济增长点和农民致富的重要途径，能促进区域经济的发展，经济和社会效益显著。 2、项目建设的必要性 （ 1）发展医药物流是某某市药业经济发展的需要 某某作为中国四大药都之一，是中医药文化的发祥地。某某市药业经济的发展已经强有力地带动和促进了全市经济的发展，药业经济已然成为某某市经济发展的支柱产业。某某坚持以外向型经济和高新技术产业为导向，以中医药 研发加工为主体，新兴第三产业同时发展地高起点、高标准、新概念地建设宗旨，建成中国乃至世界中药现代化进程中信息、技术、经济的极强区和辐射源。 4 项目集交易、物流、仓储、会展、商务为一体，结合先进的设备设施的物流中心，不断健全、完善交易制度、建立科学的药材检测系统，使之形成良好的交易秩序和氛围，发挥某某的 “ 药都 ” 的历史优势，使中药产业在某某得到良性发展，让药业经济这个支柱产业得到巩固和发展，加快某某支柱产业建设，促进某某成为中国大型的、先进的中药材集散地，并带动其他业态的发展，加快某某经济建设。 （ 2）某某市药业 企业健康发展迫切需要现代化的医药物流企业 通过网络信息服务生产企业可以随时跟踪每笔交易的流向，包括在途产品的发货量和终端用户使用的品种、规格、数量；另一方面，生产企业通过配售中心提供的适时信息服务，在组织生产，市场销售、货款回收等方面避免了传统营销模式和信息传递滞后带来的生产和销售的盲目性，极大的提高了生产效率，从而降低了企业的经营成本。物流中心直接从制造商进货销售给销售终端，流通环节大大减少，规模化经营和现代仓储技术的应用使流动成本大大降低。因此，发展现代化的医药仓储物流是某某市药业企业健康发展的客观需要 。 专业化的现代物流企业又称第三方物流，是指既非商品供应方又非寻求方的第三方企业通过契约为客户提供商品流通过程的服务。在发达国家，第三方物流企业在整个企业中所占比重很大，日本已达 80%，美国为57%。进入 90 年代以后，电子商务的飞速发展，使物流行业的发展突破了以往的传统物流的技术瓶颈，借助网络的力量形成了新的价值链和供应链，将流通环节的成本大大降低。 （ 3）提升城市形象，完善城市功能，赶超现代城市发展步伐的需要， 5 也符合近年来国内外城市发展的潮流。从国内外许多有影响的城市看，都争相把建设当地现代物流摆上日程。 该项目已同时具备各方面比较成熟的操作条件。 1.2.2 建设地点 中国某某中药材交易中心南端 1.2.3 主要建设内容和规模 项目规划占地面积 9000 平方米（合 13.5 亩），总建筑面积 22000 平方米，包括仓库 15000 平方米，中药饮片销售展厅 6000 平方米，办公及辅助用房 1000 平方米，购置运输设备及其他相关设施设备，并配套道路、绿化、停车场、给排水和变配电等辅助工程。 1.2.4 工程技术方案 1、主体建筑结构 （ 1）工程设计 工程建设充分结合地形、利用地形，并同周围的自然环境取得有机的联系；在规划设计上，要有利于地面水的排除，减少土石方 的工程，以降低建筑的造价；大楼内部空间布置、形式、结构等要最大限度地满足多功能的要求。综合大楼框架结构，主体建筑设计地下 1 层，地面以上 2 层，1 层层高 3.3 米，标准层高 3 米。 （ 2）建筑标准：内外墙体为 19cm 空心砖墙，钢筋混凝土墙，内部采用轻质隔墙；顶棚用泰柏板，硅钙板吊天棚；门窗采用铝合金；内外饰面采用外贴面砖，低层贴磨光花岗岩，内墙喷塑、涂料。 （ 3）结构构造：抗震烈度按 6 度设防，基础地耐力 218kPa，基础构 6 造为独立柱基础；混凝土强度为 C20，上部结构采用现浇钢筋混凝土框架结构，底层柱混凝土强度为 C30，上部柱为 C25。 （ 4）建筑工程特征 地基：大开挖。 基础：独立柱基础。 墙体：用多孔砖、标准砖。 楼板：现浇钢筋混凝土梁、板、预应力多孔板。 屋盖：现浇钢筋混凝土梁、板、预应力多孔板。 地面：水泥砂浆、水磨石、地砖。 楼面：水泥砂浆、水磨石、地面砖。 屋面：现浇水泥蛭石浆、二毡三油一砂防水层。 顶棚：轻钢龙骨、石膏板、石灰砂浆、水泥砂浆、 106 涂料。 内粉：石灰砂浆、瓷砖、乳胶漆、大理石板。 外粉：面砖、乳胶漆。 门窗：塑钢窗带纱扇，木门。 其他等。 （ 4）安装工程特征 卫 生设施：高水箱、蹲便器、洗涤盆。 采暖通风：风机、排气扇或空调。 电器照明：鞍配管线、日光灯、吸顶灯、花灯。 其他：成套消防箱、电话配线、电缆、防雷接地。 2、配送中心建设 7 （ 1）规划设计原则 由于配送中心是集约化、多功能的物流据点，系统极为复杂，各子系统间的协调尤为重要。在规划设计时，必须切实掌握以下三项原则。 系统工作原则：配送中心的工作包括验货、搬运、储存、装卸、分拣、配货、送货、信息处理以及与供应商的衔接，使它们之间十分均衡、协调地运转。 尽量实现工艺、设备、管理科学化的原则：近年来，配送 中心均广泛采用计算机进行物流管理和信息管理，大大加速了医药商品的流转，提高了经济效益和现代化管理水平。同时，要合理地选择、组织、使用各种先进机械化、自动化物流设备，以充分发挥配送中心多功能、高效益的特点。 发展的原则：规划配送中心时，无论是建筑物、信息系统的设计，还是机械设备的选择，都要考虑到有较强的应变能力，以适应物流量扩大、经营范围的拓展。 （ 2）仓库平面布置设计与安全 仓库地址确定后，就必须对仓库的平面进行合理的布置设计。仓库的总平面布置设计是根据库址的自然条件和仓库的使用特点进行的设计。在满足防火 间距的原则下，做到布局紧凑合理，交通运输路线短捷，物资出入方便，以创造一个尽可能安全、经济、合理的仓储作业环境。 在进行仓库总平面布置设计时为了达到安全、经济、合理的要求，必须按照以下原则进行布置设计。第一，库区的划分以及建筑物、构筑物平面位置的确定，应满足仓储功能要求，节约用地。第二，交通运输线路的 8 组织与布置，应做到符合仓储作业工艺，尽可能减少不同运输路线的交叉和干扰。第三，库区自然条件的适应和利用，应结合地形、地质、水文、气象等条件因地制宜，力求在工程技术上经济合理。第四，库区安全防护设计，应满足防火、 防爆、卫生、防震、隐蔽等安全方面的要求，严格执行有关部门颁发的设计规范。第五，库区的绿化和环境保护，应充分利用各种树木、草坪改善库区小气候、净化空气、降温防噪，使工作人员对环境有良好的适应性。 在总平面布置设计时，主要是进行以下几方面的设计： 库区的布置设计 仓库一般分为仓库作业区、辅助生产区。仓库作业区包括库房专用线作业站台等。辅助生产区包括停车库（场）、检修车间和充电间等辅助生产用房。仓库作业区、辅助生产区分区布置设计。规模较大的有条件的仓库，应用实体围墙隔开。 仓库作业区按工作性质又可进一步分为装卸 作业区、储存作业区和货场等。储存作业区应布置在库内主要干道与装卸作业区之间，使得装卸作业区与储存作业区的联系快捷，密切，保证残存区的物资出入库方便顺畅。不过储存区的周转性库房与储备性库房应分组均衡布置，避免周转性库房过分集中造成车辆阻塞和相互干扰。 在库区的布置设计中，保证防火间距与节约用地是主要矛盾，可采取提高库房耐火等级，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔断，隔离危险性大的设施以缩小防火间距用地。 仓库的分区布置没有统一规定，在具体设计时，应结合工艺特点和自 9 然条件，在保证安十全和有利操作管 理的前提下灵活布置。 运输线路的布置设计 库内不论采用何种运输、装卸搬运方式，道路运输都是必不可少的，都要涉及道路在库内的布置问题，道路布置时应注意以下几个方面的要求：第一，库房所存物资的周转快慢和储量大小的要求；第二，库内货流组织要合理，尽可能减少货流的混杂、交叉、迂回，不同的货流最好组织在不同的道路上运行；第三，充分利用地形；第四，满足卫生要求；第五，满足防火要求。进人库区的道路不宜少于两条，以便火灾发生时的安全疏散和尽快扑灭。 库区安全防护设计 仓库是物资最集中的地方，安全问题十分突出。其中对仓库 安全威胁最大的是火灾，这是因为仓库的库房、货场等的药品都是易燃品，不仅火灾危险性大，而月一旦发生火灾后，燃烧猛烈，蔓延迅速，危及范围广。为了阻止火灾发生后火势的蔓延，除在单个库房的设计时，须采取必要的防火设施外，在仓库的总平面布置没计时就应给予充分考虑。 从现有的防火措施看，在建筑物间设置防火间距是最普遍的做法。根据库房所储物资的火灾危险性类别，周围建筑物的耐火等级，确定其必要的防火间距。 为了保证防火安全和良好的卫生条件，平面布置设计时要选择有利的风向，把有明火作业的场所（如锅炉房）布置在经常排放可燃蒸汽 和可燃粉尘地的下风或侧风方向。 3、信息中心建设 10 （ 1）网络设计及其考虑重点 依据配送中心的办公需求和模式、业务需求和模式、管理机制和体制、投资与回报预算、广域网供应商平台能力等的不同，实施 Web 化管理。 （ 2）软件、硬件配置 硬件配置 信息中心服务器配置采取高低档次配合的原则配备 2 台服务器，其中： 1 台作为中心主控服务器， 1 台作为备份服务器；为以后升级更新，各铺面内设计算机工作站，根据配送中心的实际情况，配置 80 台左右。 外设情况说明：为配合信息管理工作，信息中心内将配有打印机、绘图仪、光盘刻录机、磁带备 份机、调制解调器、复印机等。 局域网络的硬件配置情况：包括主交换机（千兆交换）、二级交换机、网络通信设备（如路由器、光纤传输设备、综合布线系统、相关网络测试、维护设备）。 软件配置 该仓储配送中心的信息系统将由其软件来支撑，软件分为系统软件和应用软件两部分构成。 系统支持软件 计算机、网络系统软件（如网络系统操作平台 Windows NT、 windows XP 等）； 系统应用软件（如 Microsoft Office XP、 Microsoft Exchange、多媒体制作软件、网络开发软件 FrontPage XP 等）； 网络防火墙软件和网络防病毒系统： NETEYE2.0 防火墙、 Trend 11 PC-cillin 网络防病毒系统； 数据库软件： SQLServer7.0 网管软件：根据市场网络设备的选择而定。 网络安全 整个网络的安全可分成外部网络（ Internet）安全和内部网络（ Intranet）安全。而外部网络对内部网造成的威胁可以通过防火墙等技术加以防范。 网络内部的安全可以通过划分 VLAN 和在 Catalyst4908 上做Access-list，以限制不同网段及 VLAN 之间的相互访问。同时，通过行政规定对内部人 员加以约束。在应用服务器端，采用对用户进行管理、赋予用户相应的权限、网络加密等手段来保障安全。另外，要求网络管理人员要经常监测网络安全的新情况，做出相应的防范措施。 电子监控系统 APDS-RW 系统主要设备：电脑、电子显示设备、网络。 APDS-RW 系统特点： APDS-RW 系统主要是通过网络互联，进行实时监视，同时可把现场检测信息公开。该系统使用简单，界面友好，是综合性能检测线管理自动化的一个新颖手段。 4、给排水工程 （ 1）给排水工程 给水工程 生产、生活用水符合生活饮用水卫生标准 GB5749-2006 卫生要求；生产应用去离子水，选用国内较先进的反渗透加混合离子交换柱系统制备，配以过滤装置，即可满足生产的需要。 12 （ 2）排水工程 本项目排水主要来自于生活废水以及循环冷却水排水，道路绿化浇洒水等。其中生产生活废水进入厂区污水管网，并送至本项目新建的废水处理站处理。而循环排水，道路绿化浇灌下水等，因无污染，故纳入厂区雨水管网排出。整个工程排水实行清污分流。 厂区雨水排水组织。厂区整平坡度一般应不小于 5 ，困难地段不宜小于 3 ；最大坡度也不宜超过 6 ，以便厂区的雨水能顺利的汇集到某一集水口或明沟，排 至厂处。 排放方式和管材：厂区内的排水管网采用环状结构，经污水处理设施后排入污水管网。 室内排水管采用 UPVC 排水管，承插胶粘接口；室外采用混凝土预应力管，水泥沙浆接口。 5、供电系统 该物流中心电源电压为 10KV，按二级负荷要求设计，电路分两路引入，当任何一路 10KV 电缆发生故障或因故退出时，所带负荷不停电，不减负荷，确保中心电力的供应。电力线路在区内均采用电缆形式地下暗敷，在规划干道及主要道路的人行道或慢车道下设电缆沟。 电源来自厂区外供电网，架空引至厂区围墙边后改用电缆引至厂区总变电所高压配电柜室，经 隔离开关引入高压开关柜，再经变压器降压为220V 380V 后，由低压开关柜分若干回路采用电缆直埋式引至各用电场所。变配电室以放射式向动力配电箱供电，动力配电箱以放射式和树干式相结合的方式向各用电器具供电。 13 6、消防系统 消防给水管网在配送中心内设计成环状，并布置室外地上式消火栓，间距不大于 120 米，消火栓含一个 DN100 出口和两个 DN65 出口。连接消防栓的给水管网最小管径不小于 100 毫米，最不利点的消防栓压力不小于 0.1-1.05 帕斯卡，流量不少于 45 升 /秒，提高供水保证率。 室内消防系统是安装在室内，用以 扑灭发生在建筑物内初起的火灾的设施。根据火灾统计资料证明，安装室内消防系统是有效的和必要的安全措施。室内消防系统主要有室内消火栓系统、自动喷淋报警消防系统、防火卷帘系统。在建筑物内应根据使用要求和贮存物品的性质，设置消火栓系统和其他灭火系统。管网和消火栓、喷头等应布置在取用方便和易着火的地点，例如通常将消火栓设在楼梯间附近。 室内消火栓系统是低层和多层建筑的室内消火栓给水系统，一般用于扑灭建筑物内初起的火灾，扑灭大火则主要依靠室外消防给水系统。高度超过 24 米的建筑物，使用一般消防车救火已极困难，因此，其 室内消火栓给水系统应具有扑救大火的能力。室内消火栓箱内一般设有水枪、水带等。为扑救初起火灾，水枪流量一般按两支水枪同时出水，每支水枪的平均用水量约按 5 升 /秒计算。高层建筑室内消防水量，一般按室外消防用水量计算。自动喷淋报警灭火系统采用光探头监控。 7、公共服务设施及其它工程 （ 1）通讯设施 设程控自动交换机，供物流中心通信使用，行管办公部门配置电脑并接入电信宽带网，确保企业生产经营按照现代企业模式进行信息化标准化 14 管理。 （ 2）绿化 物流中心绿化是环境保护的重要措施，有调节空气、美化环境的作用。绿地率应保证在 20%以上。在建筑物四周，道路两侧广植树木、花草，使道路和场地不露裸土，尽量增绿化面积，营造优美的环境，以保持良好的生态环境和卫生标准。 1.2.5 投资估算和资金筹措 1、投资估算 （ 1）工程费用投资估算 设备购置参照厂家报价和类似工程设备价格，并考虑必要的运杂费进行估列。建筑工程参照当地类似工程扩大指标，并根据本工程特点估列，估算中所采用的不同年份价格资料，调整到当前水平。 以此估算工程费用投资 1993.17 万元，其中建筑工程 1755.00 万元，设备购置安装费 305.97 万元，其他 7.20 万元 。 （ 2）工程建设其他 费用 工程建设其他费用主要包括土地征用费、专有技术、前期开发费、可研报告编制费、建设单位管理费、设计费、监理费、招标费等，总计 791.23万元。 （ 3）预备费 项目预备费包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按预计的工程费用和其它费用之和的 3%计算，涨价预备费不予计算，则此项为 83.53万元。 15 （ 4）流动资金估算 估算依据 本项目流动资金估算采用分项详细估算法。估算主要公式为： 流动资金流动资产流动负债 流动资产应收款存货现金 流动负债应付款 流动资金本年增加额本年流动资金上年流动资金 周 转次数 360/周转天数 存货外购原辅材料燃料动力在产品产成品 估算结果 经估算本项目要达产年需增投流动资金 1589.06 万元（见流动资金估算表）。 （ 5）建设期利息 建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息，包括借款利息及手续费、承诺费、管理费等项财务费用。为简化计算，假定借款均在每年的年中支用，借款第一年按半年计息，本项目银行贷款 3000万元，利率取 7.56%，经计算建设期利息为 113.40 万元。 2、资金筹措 本项目总投资为 4645.39 万元，采取自筹与申请银行贷款相结合的方法进行，项目拟申请银行贷款 3000.00 万元，单位自筹 1645.39 万元。 3、主要技术经济指标 主要经济技术指标见下表 16 序号 科目 单位 指标 备注 1 项目规模总投资 万元 4645.39 1.1 建设投资 万元 2942.93 1.2 建设期利息 万元 113.40 1.3 流动资金 万元 1589.06 2 年均销售收入 万元 12408.32 3 年均总成本 万元 10600.75 3.1 年均 固定成本 万元 10043.02 3.2 年均可变成本 万元 557.72 4 年均经营成本 万元 10435.81 5 年均利税总额 万元 1807.58 5.1 年均营业税金及附加 万元 682.46 5.2 年均利润总额 万元 1125.12 5.3 年均增值税 万元 0.00 6 财务内部收益率 % 23.66 税后 7 财务净现值 万元 2704.72 税后 8 税后投资回收期 年 5.48 含建设期 9 财务内部收益率 % 30.11 税前 10 财务净现值 万元 4315.33 税前 11 总投资收益率 % 24.99 12 投资利税率 % 38.91 13 项目资本金净利润率 % 51.28 14 贷款偿还期 年 4.76 含建设期 15 盈亏平衡点 % 33.14 16 资产负债率 % 66.26 17 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发展规划分析 （ 1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（ 20062010 年）规划纲要中指出： 大力发展现代物流业 推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 促进中部地区崛起 中部地区要依托现有基础，提升产业层次，推进工业化和城镇化，在发挥承东启西和产业发展优势中崛起。构建综合交通运输体系，重点建设干线铁路和公 路、内河港口、区域性机场。加强物流中心等基础设施建设，完善市场体系。 （ 2）安徽省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出：推进物流管理体制改革，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加速融入长江三角洲物流圈。推进物流标准化管理。整合物流资源，鼓励邮政、仓储业、运输业、货运代理和企业物流等向第三方物流转化。到 2010 年基本形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效、互联互通、与长江三角洲经济圈全面对接的现代化综合物流体系。 18 （ 3）某某市谯城区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出：充分发挥主 城区的带动功能，大力发展药业经济、新兴三产，突出发展医药物流等现代服务业，着力打造城市经济圈，形成辐射周边乃至全国的药材、物流及商贸中心。加快产业信息化步伐。在现代物流及其它流通领域中基本形成电子商务应用体系。 该项目的实施符合国家和地方发展规划，有利于企业今后的发展，推动地方经济发展，维护当地的社会稳定。 2.2 产业政策和行业准入分析 1、属国家产业结构调整指导目录鼓励类项目 产业结构调整指导目录（ 2005 年本）鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第 1 项电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的 中小超市、便利店、专业店等新型零售业态。 该项目为物流建设项目，属于现代物流服务体系建设的范畴，项目属于产业结构调整指导目录中鼓励类项目。 2、符合安徽现代流通业发展方向 安徽省“十一五”服务业发展规划纲要中指出：“十一五时期，在服务业全面发展的同时，重点推进现代流通业的发展：按照服务高效化、物流现代化、管理智能化的要求，加强综合运输物流体系建设，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加速融入长三角物流圈。培育物流市场，促进各种物流功能、物流资源、物流要素系统的整合，发展现代物流业。” 19 第三章 建场条件分析 3.1 某某概况 某某位于安徽省的西北部，是 2000 年 5 月经国务院批准新设立的地级市。新的地级某某市辖涡阳、蒙城、利辛三县和谯城区，国土面积 8374平方公里，人口 561.65 万，其中城区人口 36 万，是国家级历史文化名城、中国优秀旅游城市和对外开放城市。 某某历史悠久，源远流长，是中华民族古老文明发祥地之一。 3700多年前，商汤建都于亳；某某人杰地灵，英才辈出。道家鼻祖老子、圣贤庄子、魏武帝曹操、神医华佗等名流都出生于某某。悠久的历史和灿烂的文化，给某某留下了众多的古迹和丰富的文化遗产。 某某物产丰富， 经济特色突出，中药材、蔬菜、畜牧、林业是该市农业四大支柱产业，是全国重要的农副产品生产基地。某某市曾被农业部评为 “全国菜篮子产品生产先进市 ”，蒙城县被誉为 “全国平原黄牛养殖第一大县 ”，涡阳县享有 “苔干之乡 ”的美誉。 某某是中医药文化的发祥地，位居全国四大药都之首。某某建有全国最大、设施最好、档次最高的中药材专业市场中国（某某）中药材交易中心，该中心已成为全国最大的中药材集散市场。 1995 年江泽民总书记欣然为某某命笔 “华佗故里，药材之乡 ”，更加提高了某某作为 “药都 ”的知名度和影响力。某某素以 “酒乡 ”著称，古 井贡酒连续四届蝉联国家名酒金牌， “古井贡 ”已成为全国驰名商标，其品牌价值 30 多亿元，成为中国名酒最有价值的品牌之一。 20 3.2 地理位置 某某市位于安徽省西北部，地理坐标为东经 11532-11646，北纬3251 3405。地处苏鲁豫皖四省结合处，西与河南的郸城县、鹿邑县毗邻 ,东与安徽省淮北、蚌埠接壤，北靠河南省的商丘、永城，南抵安徽省的某某、淮南。某某是中华民族古老文化的发祥地之一，是国家级历史文化名城，中国优秀旅游城市和对外开放城市。 3.3 交通条件 某 某区位优越，交通便捷。地 处苏鲁豫皖四省结合处，承 千古之灵脉，襟豫陕之雄 浑，控江浙之蕴秀，接海疆 之通衢，为北国之门户，自 古就是东进西出的桥头堡， 南来北往的集散地。国家实 施西部大开发战略以来，其 东进西出的优势更为突出。 某某北倚欧亚大陆桥，是 京九铁路进入安徽的第一站，国道省道四通八达， 604、 105、 311 国道交叉穿越，界阜蚌和商阜高速公路穿境而过，涡河和茨淮新河航运可达长江、通沪杭、连海洋。 21 3.4 水文地质 境内大小河道纵横交织，河沟稠密，主要河流有境内河流属淮河水系，一级支流涡河、包河、西淝河自西北流向东南。 市内土壤有黄潮土和砂姜黑土两个土类、五个亚类、三十个 土种，以黄潮土面积最大，占全市耕地总面积的 66.3%。 规划区露出地层为第四系冲积地层，工程地质状况良好，地基承载力为 10 15T/平方米。据国家地震局 1990 年区划，这一地区地震基本烈度为 6 度。 3.5 环境与城市配套 某某物产丰富，经济特色突出，具有广阔的发展前景。某某是中医药文化的发祥地，是全国四大药都之一，从神医华佗开辟第一块 “药圃 ”至今，种植销售中药材已近 2100 年的历史。某某建有全国最大、设施最好、档次最高的中药材专业市场 中国（某某）中药材交易中心，该中心已成为全国最大的中药材集散市场。 某某市下辖 的蒙城、涡阳、利辛三县被誉为 “中国黄牛金三角 ”，年肉类总产量 45 万吨，产品销往世界各地。某某是全国农副产品生产基地。建有国家级的蔬菜批发市场，蔬菜水果日最高交易量 400 万公斤以上，年交易额 6.8 亿多元，辐射全国十多个省市，并成为苏、鲁、豫、皖交界处50 多个县市的重要果菜区域集散中心。某某还是著名的 “桐乡 ”，亳桐木质优良，深受东南亚各国欢迎，每年都有大量的出口，促进了某某外向型经济的快速发展。 22 第四章 节能方案分析 4.1 用能标准和节能规范 1、原则和标准 （ 1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源 利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。 （ 2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。 （ 3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。 2、规范和依据 （ 1）国家计委、建设部等关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列 “节能篇（章） ”的暂行规定的通知； （ 2）国务院关于加强节能工作的决定（国发 2006 28 号） （ 3）中华人民共和国节约能源法（ 199790 号主席令） （ 4）中国节能技术政策大纲（ 2006 年版） （ 5）民用建筑节能管理规定（建设部 2005第 143 号令） 4.2 能耗状况和能耗指标分析 本项目所耗燃料为煤、动力为电，年费用 36.20 万元。 名称 单位 数量 单价 费用 水 立方米 125000 1.3 16.25 电 度 285000 0.7 19.95 23 合计 36.20 4.3 节能措施和节能效果分析 1、节能措施综述 依据国家对于节能的方针要求，结合本项目的规模与特性，在本项目节能方案设计时所采取的主 要节能措施有： （ 1）工艺流程应采取节能新技术、新工艺和新设备，不得选用已公布淘汰的设备仪器，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。 （ 2）对工艺装置、热力管网系统分别采取有效的保温措施。 （ 3）尽可能避免生产工艺中能量的不合理转换。 2、具体措施 （ 1）管理措施 加强控制设施，减少因操作不当带来的材料及能源损失。 设置专门的能源及材料管理机构，检测各部门能耗及节能情况，并制定奖惩制度。 （ 2）工艺节能 工艺设计的节能原则是：在满足工艺条件、保证产品质量的前提下，选用节能效率高的设备、缩短工艺流程，采用新工艺、新技术，达到节约目的。在设计中，生产线采用国内最先进的流水生产线设备。新工艺、新技术，提高了产品质量和成品率，节能效果好。 （ 3）电气 变压器选用 S11 型节能变压器，负荷率在 80%左右，处于经济运行状态。变电所布置在用电大户边，减少路耗。 24 低压电器柜在低配室内和低配电柜并列安装，低压侧的功率因素自动补偿到 0.9 以上。 生产工艺设备和各种辅助设施所配备的电机均为新型的 Y 系列或变频调速电机。 照明 灯具选用新型的高效节能型日光灯分片控制，厂区道路照明设光控装置，节省照明用电。 用新型节能型电源变压器，不选用己公布淘汰的高能耗机电产品。在车间变配电所集中装设补偿电容器，使其功率因素在 0.95 以上。 选用大型先进设备，代替小型多台并联生产，提高设备的效率，选用节能电机、节能风机等节能设备，降低能源消耗。 （ 4）暖通、动力 空调、制冷等系统的管道、风道，均采用保温效果好、施工方便的保温材料保温，以减少损失； 在满足卫生要求的同时，尽量利用回风能量； 风机、水泵均选用国内先进的节能产品； 采用先进 的回风过滤设备，降低能耗。 由于生产过程中用泵较多，因此泵的选型时对泵的流量、扬程给予了充分的重视做到合理选用，避免大马拉小车，做到节省电耗。 （ 5）其他 为了减少地下水资源的开采，最大限度的提高水的回用率，生产中凡是能够用循环水部位全部采用循环水冷却。 耗能计量设计，主要耗能单元的使用量均设计量仪表，使操作人员 25 和管理人员心中有数。 3、节能效果分析 通过该节能措施的实施，可减少电能的消耗和原材料的损耗，降低单位产品能耗，提高了资源的利用效率，也是对国家能源政策的很好的贯彻和执行。 26 第五章 建设用地 、征地拆迁及移民安置分析 5.1 项目选址及用地方案 1、场址选择原则 本项目选址依据我国现行的卫生、环境保护、城乡规划及土地利用等法规标准和拟建项目生产过程的卫生特征、有害因素状况，结合建设第四按的规划与现状，水文、地质、气象等因素以及为保障和促进人群健康需要，进行综合分析确定。同时考虑以下选址原则： （ 1）节约用地，也占耕地。建设用地因地制宜，优先考虑利用荒地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。 （ 2）减少拆迁移民。工程选址、选线应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。 （ 3）有利于厂区合理布置和安全运行。 （ 4）有利于环境保护和生态，有利于项目所在地的经济和社会发展。 2、场址地点选择及用地布置 依据以上条件原则，经过多方案比选，本项目建设地点选择在中国某某中药材交易中心南端，规划占地面积 13.5 亩，该区地形规则，地势平坦，具备优越的地理条件，并且在原材料和人力资源、运输等各方面都有利于项目的建设实施，完全符合以上对项目选址的原则要求。 5.2 土地利用合理性分析 本用地方案不涉及拆迁、毁田事件，没有妨碍农民正常生活和农业生产；同时充分利用土地闲置资源，减少了耕地占用，体现了项目选 址的合 27 理性。 5.3 征地拆迁和移民安置规划方案 本项目地表无大型长期建构筑物，用地范围内无居民，不存在拆迁和移民安置规划问题。 28 第六章 环境和生态影响分析 6.1 环境和生态现状 该项目建设选址位于中国某某中药材交易中心南端，周围的区域无明显的污染源，环境质量良好，为项目的发展提供了优越的条件。 6.2 生态环境影响分析 1、施工期环境影响分析 （ 1）大气环境影响分析 施工期出于需要大量的建筑材料、机械设备等，各类运输车辆进出施工场地来往较频繁。因此，车辆运输及物料堆放产生的道路扬尘较大，对大气环境质量的影响不容忽视，应采取措 施加以控制。各类施工机械和运输车辆排放的尾气主要污染物有 CO、 NO2 碳氢化合物等。 （ 2）地表水环境影响分析 施工期工程对地表水环境的影响因素有： 施工现场工人生活污水； 施工活动中排放的各类生产废水； 施工现场地表裸露破坏引起的水土流失等； 生活污水中主要污染物有 COD、 BOD5、 SS 等； 施工生产废水主要有搅拌机、清洗水、搅拌中外泄废水和洗石冲灰水等； 废水中主要污染物有 SS、硅酸盐、 PH 油类等。 （ 3）噪声环境影响分析 29 施工期建筑施工噪声源主要是各类施工机械，由施工机械产噪机理和特征，可 知施工噪声对周围环境的影响有四个特点： 高噪声施工机械相对集中于土方期和结构期，施工时间也相对较长：而打桩的打桩机冲击声声功率最强，但发生时间较短。 施工机械噪声除打桩机为狭带冲击声外，其余多为中、高频的机械噪声。 安装期大部分声源在室内，旗工期声源皆在室外，影响范围较远，尤为打桩机的冲击声。 施工噪声污染特点是短期和暂时性的，一旦施工停止，施工噪声影响将随之消失。由于拟建厂址土方运输量较大，土方期运输噪声影响时间相对较长。 （ 4）固体废弃物 施工期产生的建筑垃圾会对环境造成一定的影响，应及时清理外运，以免 对周围环境造成不利影响。 2、营运期环境影响分析 （ 1）废污水及其污染物 废水主要是冲洗晾晒场污水、生活污水和雨水。 （ 2）固体废弃物 固体废弃物主要来源于中药材生产加工后的废药渣、以及废旧包装袋等。 （ 3）生产工艺过程产生的气态污染物 该项目用使用燃油锅炉，产生少量烟尘，经过滤处理后排入大气。此 30 外原药材的粉碎加工（打粉），有少量粉尘污染。 （ 4）噪声污染 根据卫生部和劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准对新建企业的从严规定， 8 小时允许噪声要降为 85 dB（ A）。为此该项目建成后将有多个强噪声源（其中主要 包括空压机、空调机组、冷冻机组、粉碎机等）的声压级在 90105dB（ A），超过规定标准。如不采取相应的防治措施，有可能影响厂界噪声超标。 6.3 生态环境保护措施 1、施工期环保措施 认真贯彻执行国家和地方有关环境保护法律法规，做到污染防治工程与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。 （ 1）施工期间原料不肆意堆放，应保持整洁有序。 （ 2）工程竣工后及时拆除各种临时工棚、设施，并将现场整理干净。建筑废弃物应运到环保或城建部门指定的地方存放。 （ 3）铺设下水道，保证雨污水排水通畅。 （ 4）建设适当数量的公厕，设废 物箱，保持施工现场的洁净。 （ 5）在施工现场设置绿化带，可建一定面积的绿化区，以改善施工区形象，陶冶人的情操，美化人的行为。 （ 6）施工阶段主要环境污染因素及其环保方案见下表： 31 环境因素 环境保护管理方案 噪声 1、结构施工阶段，尽量选用低噪音环保混凝土振动棒和有消声降噪的施工机械；各类管道安装临时固定要牢靠。强噪声施工机具必须采用有效措施如添加抑制器； 2、现场搬运材料、模板等，针对材质采取措施，轻拿轻放； 3、钢构件卸车、安装时，尽量避免钢结构构件间的碰撞； 4、购置噪音监测仪，专人定期监测，发 现超标立即整改。 粉尘 1、现场运输道路进行硬化，场区内进行绿化，覆盖易扬尘地面； 2、成立文明施工保洁队，配备洒水设备，做好压尘、降尘工作； 3、建筑垃圾分类存放，及时清运，清运时适量洒水，降低扬尘； 4、现场供暖采用清洁燃料。 运输遗洒 1、道路出入口设清洗槽，车辆离开现场前应清洗轮胎、底盘的泥尘； 2、车辆不超载，并覆盖严密，严防遗洒。 3、混凝土罐车出场前清洗下料斗。 2、废物治理方案 （ 1）废水治理方案 本项目所产生的废水中不含有毒有害成份，经二级处理后排放，可达到 GB8978-1996 污水综合排放标准的一级标准。 （ 2）废气、粉尘治理方案 本项目没有有害气体产生，因此不构成对环境的空气污染。对于粉尘可采用湿法除尘、过滤除尘、旋转分离除尘等方法进行有效地治理。在投料及成品打包处设置吸风口可防止粉尘飞扬，仓储库内粉尘含量不超过10mg/m3。 （ 3）固体废弃物治理方案 本项目没有有毒有害的废弃物产生，不会对环境产生影响。 32 （ 4）噪声治理方案 噪声是本项目的最主要的污染。噪声种类主要有机械噪声、空气动力性噪声和电磁噪声等，其控制方法有：从声源上降低噪声。改进设备结构，改变操作工艺，提高加工 精度和装配质量；在噪声传播途径上降低噪声。在厂区平面布置时，将噪声源集中，使之远离办公及生活区域，或者建造天然屏障（绿化植树、建筑物等），以达到减少噪声的目的；在噪声接受地点采用隔声设备和防声用具进行防护，隔离强烈的噪声；在噪声发生地点采用多孔吸声材料、设计共振吸声结构等方法吸声降噪或消音。通过在设备选型时选用低噪声的先进设备，以及对噪声高的设备采用消音、隔音及减震等措施，可有效的使噪声降低到环保标准规定的指标以下，不会对周围居民带来不良影响。 6.4 地质灾害影响分析 规划区露出地层为第四系冲积地层，工程地 质状况良好，地基承载力为 10 15T/平方米。据国家地震局 1990 年区划，这一地区地震基本烈度为 6 度。 6.5 特殊环境影响 项目区为商业规划区，某某市历史悠久，人杰地灵。项目拟建区域周围没有发现文化古迹，离旅游景观也比较远，项目的建设不会对某某市的风景名胜和自然景观造成不利影响。 33 第七章 经济影响分析 7.1 经济费用效益或费用效果分析 1、总成本估算 （ 1）固定资产折旧和摊销。 房屋及建筑物 20 年； 设备折旧 5 年； 无形资产按 5 年摊销； 递延资产按 5 年摊销。 （ 2）修理费按设备折旧费的 20%提取。 （ 3）项目需新 增人 员 100 人 ，福利按工资的 14%计算 （ 4）产品成本估算中的原材料、动力价格以当前市场价格为基础，预测生产初值的价格计算产品成本。其他费用、销售费用等按相近行业指标计算。 年平均 总成本 10600.75 万元 。生产成本和消费计算详见附表。 2、营业收入 该物流中心建成后，将集仓储、中转、配送为一体，为企业自身和其他单位组织生产经营提供诸多便利有效的服务，为下岗职工及周边居民提供劳动就业机会，预计年实现营业收入 12576 万元。 （ 1）仓储收入 项目建成后，仓储总面积 15000.0 平方米，平均每平方米每月收费 20元， 则物流中心仓库年可实现营业额 360 万元。 34 （ 2）展厅收入 项目建成后，中药饮片展示销售厅总面积 6000.0 平方米，平均每平方米每月收费 30 元，则物流中心展厅年可实现营业额 216 万元。 （ 3）物流收入 预计平均每日可实现物流输送收入 40 万元，年按 300 天计算，则年实现营业额 12000 万元。 三项合计年收入 12576 万元。 3、财务效益分析 建设项目经济评价与参数（第三版）为据，采用动态分析，财务分析期 16 年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用18%。计算所得税后财务指标如下： （ 1）净现值（ FNPV） 根据本工程所预期的效益，选择目标收益率 R 为 12%，计算在分析期内各年发生的现金流入 CI（ +）及现金流出 CO（ -）的现值总和，即净现值 FNPV。 nttct iCOCIF N P V1)1()( 2704.72 万元。 （ 2）财务内部回收率（ FIRR） 指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即