计量经济模型在哈尔滨商品房价格中的应用.pdf

经济师 2013 年第 1 期 表 1 原始数据 表 4 方差分析 表 3 拟合优度 1 998 a 996 986109 45553 y 0 376x1 1 028x2 0 400 x3 21 105x4 1 579x5 0 001x6 0 024x7 1548 64 x x x x x x x 表 2 回归系数 由表 2 得到未标准化的回归模型为 摘要 以哈尔滨商品房价格为研究对象 分析了影响房价 的因素 选取解释变量 应用 SPSS 统计软件 建立了计量经济模 型 并验证了模型在哈尔滨商品房价格预测中的适用性与可靠 性 最后提出了政策性建议 关键词 哈尔滨商品房价格计量经济模型建议 中图分类号 F224 文献标识码 A 文章编号 1004 4914 2013 01 284 02 自从 1998 年我国实行住房商品化后 全国住房价格不断攀 升 成为解决民生的重点问题 对此我国政府也陆续出台了相关 的政策 但是结果却不尽如人意 房地产既是国民经济的支柱产 业 同时也和广大人民的生活息息相关 因此对于研究影响房价 的因素 分析其合理价格水平是十分重要的 哈尔滨作为二线城 市 较一线城市相比较影响因素相对简单 针对哈尔滨的实际情 况 充分考虑各种社会因素对商品房价格的影响 通过建立计量 经济模型 对这些因素进行逐一分析 从而提出可行性决策 一 理论分析 商品住房价格主要是由其价值量决定 但同时也受着多种影 响因素的制约 这其中主要包括价格构成 需求因素 供给因素 宏观因素等几个方面 价格构成中包含购置土地的成本 建筑安 装工程费 借贷资金的利息 税费以及利润 需求因素主要指人 口数量 人均可支配收入和商品住宅销售情况 供给因素包括房 屋住宅施工面积与房屋住宅竣工面积 商品住宅投资以及成本 因素 宏观因素指消费者因素和利率的调整 二 建立计量经济模型 一 收集数据 房地产分为住宅类 办公楼类 商业营业用房等多种类型 本文选择与百姓利益最为密切的商品房价格进行研究 采用 2001 2010 的房地产相关数据 见表 1 做为样本 来分析各 因素对房地产价格的影响 以商品房平均销售价格作为被解释 变量 选取年末总人口 市区生产总值 市区人均工资 利率 商品 房销售面积 房地产开发投资 商品房竣工面积做为解释变量 二 模型的建立 变量说明 y 商品房平均销售价格 x1 年末总人口 x2 市 区生产总值 x3 市区人均工资 x4 利率 x5 商品房销售面见 x6 房地产开发投资 x7 商品房竣工面积 应用 SPSS 软件 可以 计算其回归系数 见表 2 三 模型的检验 1 检验方程的拟合情况 由表 3 可知 模型的判定系数 R2 0 996 修正判定系数 2 0 986 说明拟合效果很好 2 对模型进行 F 检验 由表 4 模型的 F 101 307 可以认为 回归方程线性关系显著 3 模型的 t 检验 由表 2 常数项 1548 640 x1回归系数 0 376 回归系数的标准差 1 432 回归系数的 t 检验的 t 值 0 862 P 0 410 x2回归系数 1 028 回归系数的标准差 0 767 回归系数的 t 检验的 t 值 1 341 P 0 272 x3回归系数 0 040 回归系数的标准差 0 041 回归系数的 t 检验的 t 值 0 968 P 0 404 x4回归系数 21 105 回归系数的标准差 125 799 回归系数的 t 检验的 t 值 0 168 P 0 877 x5回归系数 1 579 回归系数的标准差 1 077 回归系数的 t 检验的 t 值 1 466 P 0 239 x6回归系数 0 001 回归系数的标准差 0 回归系 数的 t 检验的 t 值 3 035 P 0 056 x7回归系数 0 024 回归系 数的标准差 0 778 回归系数的 t 检验的 t 值 0 031 P 0 977 以上数据说明 x1 x2 x3 x5 x6是显著的 x4 x7不显著 四 模型的修正 删除变量 x4和 x7 重新建立模型 得到未标准化的回归模型 为 y 0 001x1 1 525x2 1 031x3 0 040 x4 0 306x5 下转第 294 页 计 量 经 济 模 型 在 哈 尔 滨 商 品 房 价 格 中 的 应 用 丛凌博 房地产业 284 经济师 2013 年第 1 期 图 1 真值与预测值的比较图 上接第 284 页 1652 386 三 结果分析 基于修正后的模型对哈尔滨市 2000 至 2010 年的商品房价 格进行预测 从实验数据检验可以看出 计量经济模型可用来分 析处理与哈尔滨市商品房价格有关的数据 模型拟合效果如图 1 所示 四 对策建议 针对模型得出结果提出以下几点建议 1 由回归得到的结果看出生产总值和人均工资对商品房价 格的影响很大 这就要求我们提高居民收入 增加人民购买力 一个产业的发展 最重要的是要有对此产业产品具有充分购买 能力的需求 要恢复 繁荣房地产市场 最根本的还是要保持经 济健康 持续 快速的发展 充分增加就业 提高人民收入 增强 人民购买力 只有如此 才能真正解决目前房地产市场低迷现 象 保证哈尔滨市房地产业健康 持续发展 2 商品房开发投资对结果影响最大 所以要适当鼓励投资需 求 采取较宽松的政策 设定一个较合理的比例 拓宽融资渠道 房地产的融资渠道很广泛 但现在房地产业大部分还依靠单一 的银行贷款来解决融资问题 利率的影响充分证实了这一点 然 而美国的次贷危机充分暴露了这种模式的弊端 所以采取多种 融资方式 并且注重培养专业融资人才 基金项目 黑龙江省教育厅科学研究项目 12521479 参考文献 1 赵言 花向红 李萌 逐步回归模型在地表沉降监测中的应用研究 J 测绘信息与工程 2012 1 2 汪东华 多元统计分析与 SPSS 应用 M 上海 华东理工大学出版 社 2010 作者单位 黑龙江科技学院理学院黑龙江哈尔滨150027 责编 贾伟 上接第 292 页 项目 研究并学习提出 问题的解决方案 在实际工作中提高个 人的领导技能与方法 在行动学习中 参 与者能力提升的效果取决于其培训与实 践的结合 包括其实践项目的难易程度 实践团队的构成 整个实践项目的组织 与时间跨度 研究与实践表明 真正的学习来自使 用新工具和技术的过程 领导胜任力发展 应不仅是诊断和分析或者推荐行动 而应 该包括实践行动 应该能够让参与者不断 运用他们学到的知识和技能 并及时根据 他们的工作结果为参与者提供与具体任 务有关的建设性的反馈意见 行动学习领 导胜任力提升的特点是 行动 反馈 评 价 计划 再行动 在反复的学习和反 馈 评估中及时调整和把握学习过程中的 问题 实现学习目标 四 几点注意措施 研究和实践表明 通过教练辅导 导 师指导 360 度反馈等方式 按照学习 行 动 辅导 反馈四结合的行动学习模式 确实能够有效提升组织领导力 但在具 体实施时 需要注意以下几点 1 行动学习的全过程必须体现领导 力与战略执行的统一 一方面是发展各 级管理者的领导力 另一方面是解决组 织自身的战略或运营问题 其大规模的 应用能够重塑整个组织的经营方式和文 化 这是行动学习能否落实 并获得各级 管理者 尤其高层领导支持的决定性条 件 2 行动学习必须体现 学习者为现实 中的问题寻找真正的解决方案 行动学 习是带着学习的目的去面对活生生的现 实问题 而不是模拟已经发生过的实际 情况 学习者需要发挥学习主动性 同时 强调团队合作的过程 学习者是组织管 理活动的实践者 通过他们和更广泛组 织的联系以及研究管理作业过程中的问 题 提出他们的思路和解决问题的方法 把新的知识技能和新的学习渗透到组织 战略实践中去 为组织提高管理水平和 进行管理创新创造良好的进取的学习文 化与环境 3 行动学习的落实必须争取组织高 层的支持 组织高层在组织内拥有资源 分配的实权和影响力 是推动组织战略 落实的负责人 领导的重视是保证组织 者 参与者重视并积极参与 保证资源投 入和相关方面支持的关键 组织高层在 行动学习过程中听取行动学习参与者的 项目汇报 参与 360 度评价与反馈活动 这是保持行动学习参与者积极性的重要 保障 参考文献 1 领导力大师保罗 赫塞博士演讲实录 http 2005 6 17 2 Echols M E Developing Leaders J Leadership Excellence 2007 24 6 12 13 3 伊恩 麦吉尔 利兹 贝蒂 中国高级人 事管理官员培训中心译 行动学习法 M 北 京 华夏出版社 2002 8 4 Gary Yukl Leadership in organizations M NJ Pearson Prentice Hall 2006 404 407 5 Eric Parsloe The manager as coach and mentor R Chartered Institute of Personnel and Development 1999 作者单位 中国电子科技集团公司第三 十八研究所安徽合肥230088 责编 吕尚 排 做到措施有力 监督透明 效果明显 成立于 1993 年的宁波 利时塑胶有限公司 自 1995 年成立工会组织后 在建立和健全 职工民主管理制度上取得显著的成效 公司工会不仅建立了 四 化 制度 即环境公园化 管理民主化 生活家庭化和服务社会 化 还规定每年 6 月份 12 月份召开一次职工大会 每季度召开 一次职工代表大会 同时工会还组织职工每半年对公司所有的 中层 基层管理人员进行一次述职评议 对于工作成绩差 职工 不满意的管理人员分别进行降职 辞退或开除处理 该公司的职 工民主管理成效得到了各级工会和行政管理部门的肯定 3 实行激励制度 非公企业在开展职工民主管理的工作中 企业主应始终坚持把职工民主管理的积极性 主动性 自觉性激 励起来 通过民主管理 民主评议的方式 使职工乐意参与民主 管理 争于献计献策 形成良好的民主氛围 最终使企业职工能 够主动地针对各部门 各个岗位找出存在的缺陷和不足 提出整 改的措施和方法 并且在民主管理过程中 善于发现和培养一大 批有见解 胆量大而得到一些主管赏识的职工 实践证明 新的形势下 在非公有制企业建立民主管理体