土增税扣除项目.doc

2、 清税项目扣除项目金额情况的确定 土地增值税扣除项目的计算是确定土地增值税计税依据增值额的关键，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。具体为： （1）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，地价款包括：一是按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。对取得土地使用权时未支付地价款，必须提供已支付的地价款凭证，对不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。（2）、房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用,这些成本允许按实际发生额扣除。 土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值）、安置动迁用房支出等。这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。 前期工程费，是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自来水或称通上下水、通路、通电、通邮、通排水或称通下水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。这里强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”。即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。 建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列人开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。 基础设施费，是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，是指房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出，如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、自行车棚、公共厕所等设施的支出。 开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这里强调的是，纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。(3)、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的5以内予以扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的10以内计算扣除。利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，如长期贷款利率、短期贷款利率，98-99年利率、2000利率、2001年6月-12月利率等等。以金融机构利息结算单分别计算为依据。超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。金融机构证明，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。 (五)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。印花税的扣除细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不在允许重复扣除。 (六) 加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20的扣除。在确定加计20的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计20%的扣除基数数额内，在加计20的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计20的扣除的基数。 对于代收费用的扣除问题，代收费用作为转让收入计算的，在计算扣