2010年以来政策因素对我国房地产价格的影响.docx

结课论文题 目 2010年以来政策因素对我国房地产价格的影响 学 院 经济与金融学院 专 业 产业经济 学 生 冯明伟 学 号 3112142040指导教师 李春米 所在单位 西安交通大学经济与金融学院 2013年 5月1 我国货币政策的房地产价格传导效应理论分析1.1 货币政策的房地产价格传导机制1.1.1 我国货币政策传导机制概述（1）货币政策的基本含义。货币政策是“货币当局为实现某种宏观经济目标而采取的控制和调节货币供应量的方针和各种相关的总称”。实际上，货币政策所要研究的主要内容是“一个包括货币政策最终目标、货币政策工具、货币政策中介指标、货币政策传导过程及其效果在内的完整调控体系”。货币政策的传导机制是指“货币当局基于特定的经济环境，运用适当的货币政策工具和政策手段，通过一系列的传导途径和传导渠道来影响实体经济，实现货币政策最终调控目标的作用过程”。货币政策的一般传导过程分为两步，即“货币政策工具一货币政策的中介目标一货币政策的最终目标”(如下图)。在这一传导过程中，货币当局通过货币政策工具来对金融机构或金融市场施加影响,而金融机构或金融市场又借助利率、信贷对投资者或消费者施加影响，从而最终对经济增、通货膨胀等产生影响。经济增长充分就业物价稳定国际收支平衡实际利率实际汇率价格调控货币供应量新增信贷数量调控名义存贷款利率名义汇率存款准备金率再贴现公开市场操作存贷比等货币政策的最终目标货币政策的中介目标货币政策工具货币政策的一般传导过程（2）我国常用的货币政策工具。对于我国来说，中国人民银行可使用的货币政策工具比较多，如存款准备金率、存贷款利率、信贷额度、再贴现率、公开市场操作、汇率等等。但归结起来,这些货币政策工具大致可以分为两类：一类是从属于价格型的货币政策工具,如商业银行的存贷款利率、人民币汇率等；另一类是从属于数量型的货币政策工具,如再贴现率、公开市场操作、存款准备金率、信贷额度等等。在价格型的货币政策工具中,中国人民银行常利用名义存贷款利率、名义汇率的调整来影响货币政策中介目标如实际利率和实际汇率，进而对实体经济产生影响。在数量型的货币政策工具中,中国人民银行常利用存款准备金率、公开市场操作、再贴现绿等的调整来影响货币政策的中介目标信贷投放及货币供应量的增速，进而对实体经济产生影响，从而实现货币政策的最终调控目标。1.1.2 我国货币政策的房地产价格传导机制货币政策的主要传导渠道包括以传统的凯恩斯主义为代表的利率传导渠道、以新凯恩斯主义为代表的信用传导渠道、以及由托宾的Q理论和莫迪利安尼的生命周期理论引申而来的资产价格传导渠道等。货币政策的房地产价格传导机制是“指中央银行运用货币政策工具影响房地产价格，进而借助房地产价格的波动对国民经济产生影响，最终实现货币政策目标的过程” 由于我国房地产市场己经是国民经济发展的支柱性产业，是国内最大的资产市场,对国民经济的持续稳定健康发展具有重要的意义。因而,研究分析我国货币政策的房地产价格传导机制及相应的传导效应，对实现货币政策最终目标具有十分重要的意义。货币政策的代表变量将选取利率和货币供应量。在前述的分析中,我们已经知道,货币政策主要分为两类,一类是数量型的货币政策、一类是价格型的货币政策。根据我国的现实情况,存贷款的名义利率可以作为价格型的货币政策代表,利率的高低可以反映货币政策的松紧程度。这主要因为:一是我国未实行利率市场化,市场的真实利率指标基本上是名义的存贷款利率为参照系的;二是尽管汇率也是价格型工具,但其主要是衡量国内外商品之间的价格比,而不是衡量国内资本的价格。在数量型的货币政策变量中,货币供应量具有较强的代表意义,其基本上可以代表我国货币政策在数量调控上的松紧程度。这主要因为:一是央行常釆取的存款准备金率、再贴现、公开市场操作等基本工具的调控效果都需要先传导到中介R标货币供应量上,货币供应量的大小可以综合反映货币政策在数量上的控制效果;二是我国的信贷控制与货币供应量增速之间存在较强的相关性。新增信贷增加,货币供应量也将相应的增加。这主要是因为货币供应量构成中新增信贷占绝对多数。货币政策的最终目标代表变量本文主要选取投资、消费、进出口。这主要因为:一是我国的货币政策最终目标主要是实现经济持续平稳较快发展,对于通胀目标尽管也比较关注,但我国通胀基本上是需求拉动型的通货膨胀,与经济增长的快慢节奏几乎相吻合,且总体偏低,在此可以不选取;二是我国经济增长主要体现在“三驾马车”上,尤其是投资和消费对经济增长具有决定性的作用,受国内货币政策的影响比较大。而出口指标更多的是反映国际经济形势,受国内货币政策的影响相对较小。基于上述分析,本文对我国货币政策的房地产价格传导机制的一般框架构建如下：第一个环节:货币当局利用货币政策工具对房地产价格产生影响,结合我国实际情况,货币当局主要是通过利率、信贷(货币供应量)等调节房地产价格。第二个环节:房地产价格变动影响实体经济部门微观主体的投资、消费行为,从而实现货币政策的调控目标。在这一传导过程中,房地产价格是核心,是传导的中介,对整个货币政策传导的有效性以及如何传导起着至关重要的作用。 我国货币政策房地产价格传导机制的一般框架1.1.3 传导的一般途径1) 利率对房地产价格的传导路径在我国,房地产价格较髙,对于大多数的工薪购房者来说,一次性付款购买商品房的压力很大,因而不得不按揭买房。这就使购房者与利率之间建立了紧密的联系。利率的上升或下降将会直接影响购房者的月还款额,在成本效应的影响下,会使一部分购房者进入或退出房地产市场,引起房地产需求的变化,从而导致房地产价格也相应发生变化。其传导过程具体如下:此外,房地产是一种特殊的商品,除了具备一般商品的属性外,还兼顾投资品的金融属性。对于投资者来说,房地产是其资产组合中的一个重要配置品种。因此,当利率变化时,资产组合中的不同品种,如货币、债券、股票、房地产等的收益、风险将会发生不均衡的变化,产生资产组合效应。理性的投资者将会根据基于不同资产之间的的收益、风险比较来调整自身的资产配置。利率的变化会使货币资产的收益率发生变化,从而使投资者对非货币资产如对房地产的需求产生变化,最终导致房地产价格的相应变化。其传导过程具体如下:2) 货币供应量对房地产价格的传导路径对于我国来说,中国人民银行的货币政策需要通过商业银行才能传导到市场。一般情况下,中央银行通过运用货币政策工具,如法定存款准备金率、再贴现率、再贷款金额及公开市场操作等来调节货币供应量,影响商业银行的放贷能力,而商业银行放贷能力的变化直接决定了购房者按揭贷款获得的难易程度,这也就影响了房地产市场有效需求的大小,从而房地产价格也将发生相应的变化。在近几年我国的房地产发展过程中,商业银行经常会根据银行资金的宽松程度来调节住房按揭贷款的快慢和难易程度。其传导过程具体如下:此外,当货币供应量发生变化时,也会发生投资组合效应。投资者会通过比较资产之间的不同收益、不同风险来调整自身的资产投资组合。其传导过程具体如下:2 我国货币政策的房地产价格传导效应实证分析这里研究我国货币政策能否通过利率、货币供应量有效传导到房地产价格。1.2 数据选取及数据处理本章实证分析的数据来源为中国人民银行网站、国家统计局网站。数据样本区间为2011年1月-2012年12月的月度数据。在本章的实证分析中,将涉及到以下数据。利率(R)数据:目前,中国人民银行主要运用名义存贷款利率的调整来对其它市场的利率产生影响,从而实现货币政策调控的目标。由于我国中长期贷款利率数据时间跨度较短，仅有最近6-7年的数据,同时存贷款利率基本上是同时调整，二者之间的利差基本不变，所以本文将以1年期名义存款利率来替换中长期贷款利率,并用R表示。对于某个月份，央行未调整利率，将以前几个月中最近调整的利率作为本月的利率。货币供应量(M2)数据:根据流动性的大小,我国的货币供应量分为以下三个层次,具体如下:M0现金。与消费变动密切相关,是最活跃的货币；Ml M0+活期存款。反映居民和企业资金松紧变化,是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于M0；M2M1+定期存款,非支票性储蓄存款。流动性偏弱,但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况,通常所说的货币供应量,主要指M2。因此本文以广义货币供应量M2作为货币供应量变量,并以M2累计值作为当月的数据。房地产价格(HP)数据:房地产价格数据选取的方法有很多,但都不完善,要么时间较短,要么变化较大。为此,本文将运用房地产开发综合景气指数作为房地产价格的月度变量。尽管这种处理不尽合理,受区域结构影响较大,但在现在条件下,选取本数据也基本能反应我国房地产价格的变化趋势。为了使数据同阶平稳,对所有数据取对数,即lnhp、lnr、lnm2。1.3 模型构建及实证1.3.1 模型构建为检验货币政策利率、货币供应量对房地产价格的传导效果,本章将构建如下模型进行检验:HP=C+R+M2+其中HP是房地产价格，R是利率，M2是货币供应量，、是利率、货币供应量的弹性系数。从理论分析可知,中国人民银行可以通过调整利率或货币供应量来调控房地产价格,并且利率与房地产价格负相关,货币供应量与房地产价格正相关。1.3.2 实证分析timehprm22010/1/1105.47 5.31 25.98 2010/2/1105.47 5.31 25.52 2010/3/1105.89 5.31 22.50 2010/4/1105.66 5.31 21.48 2010/5/1105.07 5.31 21.00 2010/6/1105.06 5.31 18.46 2010/7/1104.72 5.31 17.60 2010/8/1104.11 5.31 19.20 2010/9/1103.52 5.31 18.96 2010/10/1103.57 5.31 19.30 2010/11/1103.20 5.56 19.50 2010/12/1101.79 5.56 19.72 2011/1/1102.90 5.81 17.20 2011/2/1102.90 6.06 15.70 2011/3/1102.98 6.06 16.60 2011/4/1103.19 6.31 14.70 2011/5/1103.20 6.31 15.10 2011/6/1101.75 6.31 15.90 2011/7/1101.50 6.56 14.70 2011/8/1101.12 6.56 13.50 2011/9/1100.41 6.56 13.00 2011/10/1100.27 6.56 12.90 2011/11/199.87 6.56 12.70 2011/12/198.89 6.56 13.60 2012/1/197.89 6.56 12.40 2012/2/197.89 6.56 13.00 2012/3/196.92 6.56 13.40 2012/4/195.62 6.56 12.80 2012/5/194.90 6.56 13.20 2012/6/194.71 6.31 13.60 2012/7/194.57 6.00 13.90 2012/8/194.64 6.00 13.50 2012/9/194.39 6.00 14.80 2012/10/194.56 6.00 14.10 2012/11/195.71 6.00 13.90 2012/12/195.59 6.00 13.80 整理的数据通过以上数据对上述传道环节进行实证分析，具体步骤如下: 1) 时间序列的平稳性检验房地产价格平稳性检验结果t-StatisticProb.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-0.3796150.9019Test critical values:1% level-3.6329005% level-2.94840410% level-2.612874原序列接受原假设，不平稳t-StatisticProb.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-4.9806640.0003Test critical values:1% level-3.6394075% level-2.95112510% level-2.614300一阶差分拒绝原假设，平稳利率平稳性检验结果t-StatisticProb.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-1.3725830.5843Test critical values:1% level-3.6329005% level-2.94840410% level-2.612874原序列接受原假设，不平稳t-StatisticProb.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-4.2979190.0018Test critical values:1% level-3.6394075% level-2.95112510% level-2.614300一阶差分拒绝原假设，平稳货币供应量平稳性检验结果t-StatisticProb.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-2.4978720.1246Test critical values:1% level-3.6329005% level-2.94840410% level-2.612874原序列接受原假设，不平稳t-StatisticProb.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-6.2651190.0000Test critical values:1% level-3.6394075% level-2.95112510% level-2.614300一阶差分拒绝原假设，平稳2) 向量自回归模型（VAR）分析步骤一：确定向量自回归模型的最佳滞后期LagLogLLRFPEAICSCHQ0155.1451NA1.99e-08-9.220917-9.084871-9.1751411272.8419206.8609*2.75e-11*-15.80860*-15.26441*-15.62550*2278.26478.5450973.46e-11-15.59180-14.63948-15.271373283.84757.7820974.43e-11-15.38470-14.02424-14.92694向量自回归模型最佳滞后期的选定明显可以选定1为模型的最佳滞后期。步骤二：协整关系检验HypothesizedTrace0.05No. of CE(s)EigenvalueStatisticCrit