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惠州市潼侨镇西北片区控制性详细规划技术文件规划区位于惠州市西部潼侨镇内，毗邻惠州仲恺高新技术产业开发区核心区，是惠州市新兴加工工业基地，随着珠三角中心产业发展向周边地区的扩散，本地区具有明显的区位、交通和用地资源优势。惠城区政府在2004年为推动经济发展创立了本片区的工业发展平台，建立惠州潼侨工业基地，经惠州市国土资源局批准，整体规模为4平方公里。规划区内目前落户的工业企业近100家，已投产近30家，动工兴建的企业近20家。以上数据可以看出，该地区目前已经进入快速发展阶段，成为惠州市近期镇级工业化发展的重要区域，随着该地区的城市发展建设，规划区内在开发容量、环境景观、土地利用、道路交通等方面出现一些新的问题，为进一步统筹区域发展要素，根据广东省城市控制性详细规划管理条例，2007年11月，惠州市规划建设局委托我院进行惠州市潼侨镇西北片区控制性详细规划编制工作，规划面积约400公顷。本报告为惠州市潼侨镇西北片区控制性详细规划技术文件。前 言目 录一、基础资料汇编41、规划位置及范围42、上层次规划要求43、自然条件概况53.1气象53.2水文53.3地质53.4土地适用性评价54、行政与人口状况55、土地利用现状65.1用地出让现状65.2土地利用现状85.3城市建设用地现状86、现状土地开发强度及建筑概况96.1现状土地开发强度96.2建筑概况97、道路交通现状107.1对外交通107.2内部道路108、公共服务设施现状109、给水及消防工程119.1现状概况119.2现状存在的问题1110、雨水工程1110.1现状概况1110.2现状存在的问题1111、污水工程1211.1现状概况1211.2现状存在的问题1212、电力工程1212.1现状概况1212.2现状存在的问题1213、通信工程1313.1现状概况1313.2现状存在的问题1314、燃气工程1314.1现状概况1317、主要问题及解决设想15二、规划说明书171、规划依据与原则171.1规划依据171.2规划原则172、规划构思182.1当今工业园发展趋势182.2发展优势条件分析203、规划目标及功能定位203.1规划目标203.2功能定位214、人口规模214.1人口规模预测215、用地布局245.1空间结构245.2用地布局245.3地块划分及建设指标控制265.4土地相容性265.5土地细分与合并276、公共设施规划276.1片区级公共设施276.2居住小区级公共设施277、道路交通系统规划297.1主干路系统297.2次干路系统297.3支路系统297.4交叉口297.8公交规划及静态交通设施规划308、道路及场地竖向规划308.1规划原则308.2主要技术指标318.3道路竖向确定319.绿地系统329.1公园329.3线性绿化廊道329.4组团节点绿化3210、城市设计导引3210.1整体结构3210.2道路景观设计3310.3广告与标识的设置3311、市政工程规划3311.1给水、消防工程规划3311.2雨水工程规划3611.3污水工程规划3711.4电力工程3811.5通信工程4211.6燃气工程4611.7环卫工程4811.8环保工程49 技术文件图纸5252一、基础资料汇编1、规划位置及范围规划区位于惠州市惠城区潼侨镇区的西北侧，东临仲凯高新技术开发区，南靠陈江街道办，以北部横2号路、宏川大道，南部横5号路、甲子河，西部支1号路，东部新华大道围合而成的城市建设用地，总用地面积400.20公顷。2、上层次规划要求本片区的上层次规划为惠州市城市总体规划（20062020年）惠州市城市总体规划（20062020年）提出“一城三组团、双核心结构”为核心，以三横三纵城镇发展轴为重点，依托城镇群体，轴线拓展、梯度推进的空间结构。陈江-仲恺次区域是惠州市中心城区三大组团之一，陈江-仲恺次区域的中心城区包括惠环街道办、陈江街道办、潼侨镇、镇隆镇；独立镇包括潼湖镇、沥林镇。惠州市城市总体规划对陈江-仲恺次区域的规划目标为：加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器业聚集区，重点加强产业升级和空间整合。惠州市城市总体规划对本规划区的主要发展功能定位及要求包括以下三个层次：第一，规划区的发展定位：加工工业聚集区；是陈江仲恺组团外围以区域交通为主要导向的发展地区。第二，控制要求：保障区域交通廊道的控制。主要为两条交通廊道的控制，一条南北向从规划区中部穿过，东西向位于规划区北部边缘穿过。第三，用地功能以工业用地为主。3、自然条件概况3.1气象潼侨镇位于北回归线以南，属亚热带季风型气候，气候温和，夏热多雨，年平均气温22.4C，极端最高气温38.9C，极端最低气温1.9C，多年平均降雨量1751毫米。常年主导风向夏季为东南风，冬季为东北风。3.2水文规划区东南的甲子河是汇入潼湖的一条小河，横贯潼侨镇中部，总汇水面积10.55平方公里，从1966年潼胡围垦以来，最高洪水位8.135米(珠江高程),即为黄海高程8.721米。丰水期水位在7.27.5(珠江高程)之间,洪峰流量75立方米秒,枯水季节断流。3.3地质潼侨镇位于东江南翼的洪积平原。区内有许多低缓岗丘、沟道和坑塘等，为东江冲击地带区，第四纪土层的残坡残层，以红黄色亚粘土和细砂质亚粘土为主，基层大部分为第三纪的红色砂岩，岩性软弱，易风化和腐蚀，形成了残丘与湖塘相间。地下水位在2米左右。红色砂岩地基承载力在20吨平方米左右。3.4土地适用性评价规划区内大部分地区地势平缓，90以上的土地已经平整，场地标高在811米左右，规划区东南部有座小山，海拔65.75米，是片区制高点，但山体的大部分已经被开采挖掘，用于规划区内平整土地用土。4、行政与人口状况潼侨镇的前身是惠州市潼侨华侨农场，始建于1966年，是国家安置归难侨的农业生产园，先后安置了来自14个国家的7千多名归难侨，目前尚有归难侨4千多名。2003年12月撤场设镇，划归惠城区管辖。下辖5个居委会、3个村委会。规划区内总人口约3300人,其中常住人口约300人，主要为两个村民小组（农三队和茶三队）户籍人口，目前规划区内主要人口为务工流动人口，约3000人。常暂比1：10。5、土地利用现状5.1用地出让现状规划区内已出让用地118宗，涉及用地单位98家，已出让用地约2.87平方公里，占片区总用地的72%,除控制的道路用地外，几乎已全部出让，且大部分为近三年新出让土地。土地出让情况详见下表1.5.1现状用地权属情况一览表。表1.5.1现状用地权属情况一览表地块编号用地单位地块面积（平方米）备注地块编号用地单位地块面积（平方米）备注110194677 312同源达 16492 10234300 规划范围内2712平方米313惠州市旺佳塑料制品有限公司13100 1038000 314顺峰4061 10419860 规划范围内2089平方米315瑞峰 瑞泰13670 105村民留用地83380 规划范围内57874平方米316惠州市协昌电子有限公司 22851 106合随化工企业有限公司21730 317住宅63576 107东江环保53675 318惠州市金昶实业有限公司22304 108莎丽安（惠州）玩具有限公司21206 319惠州市家旺达实业有限公司 20826 109东亮铝业制品有限公司 35731 320惠州市涛盛实业有限公司48050 110锦龙服饰21836 规划范围内21836平方米321洲宝纸业8000 220151971 322佑亮4000 20220000 3234000 203毅信工贸 宏昌工贸29999 324云丰 4424 204毅信工贸 宏昌工贸25002 32522478 20520000 326龙洋电子7552 20689368 327龙洋电子4325 20754867 328精艺3666 208光明住宅区32330 329旺嘉食品3395 209山阳3000 330华宇飞电子10906 210弘立12000 331和辉6721 211凯阳6290 332皓鹏6951 212三明8210 33331323 213惠阳明扬有限公司6000 4401宏村厂房12249 214惠阳宗德工业有限公司9200 402深圳市深龙信塑胶有限公司36004 215满坤电子97967 403深圳市信达昌塑胶有限公司68509 21644184 404溢新实业有限公司27043 217仪军电缆电线70995 405富兰克林化工17259 2184号用地50146 406绿色饲料11971 219诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司 95999 407爱普瑞灯饰10029 220恒威塑胶制品5798 408启发泡胶厂12000 221长荣照明灯饰15705 409庆广化工10924 222惠城区联鑫塑料加工厂13000 410金晟3180 22316087 411万兆5009 224加得利19999 412原立12008 225腾飞实业10001 413正红24000 226腾贸精密17828 414惠州市永兴达蓄电池有限公司9457 227华兴实业10079 4158359 228雅致实业9922 416皮宝贸易有限公司15165 229利丰实业 深新实业29606 417绿园12056 230惠州市恒超36248 418艺能12058 231中健10404 419住宅68548 2317753 42025213 23218759 42138354 233市肉联厂46768 42236996 2346042 423学溪厂房15000 235玮珀宠物制品有限公司 25000 42462167 236世盟电子（惠州）有限公司17582 425顺通24878 237成功工业（惠州）有限公司23853 426铭峰1000 238青上化工（惠州）有限公司68097 427宏星9800 3301联发大道北3好住宅小区32596 428和利工贸13500 302惠州市龙海实业发展有限公司34998 429伟信贸易13311 303德邦实业40000 430和利8741 304深圳是好环境实业公司24999 431钜将12730 305深圳是好环境实业公司25049 432顺通5733 306协昌电子5183 433顺通5742 307协昌电子20335 434佳园5963 308福升照明24645 435康华住宅小区64617 309景华40001 436惠州市柏龙五金螺丝制品有限公司4303 310惠州市亚丽特灯饰有限公司27188 311艺澄9593 注：以上资料来源潼侨镇人民政府提供的地籍、红线、宗地资料整理。5.2土地利用现状规划区总用地400.20公顷。已建城市建设用地有126.82公顷, 占总用地面积的 31.7%；水域及其它用地254.66公顷, 占总建设用地的68.3 %； 详细情况见表1.5.1。表1.5.2现状用地汇总表序号类别名称面积（公顷）比例（）1总用地400.201002城市建设用地126.8231.693水域及其他用地273.3868.31其中水域16.164.04山林地13.793.45已推未建用地103.6025.89闲置用地139.8334.945.3城市建设用地现状（1）居住用地规划区内现状居住用地为24.88公顷，占建设用地的19.62%。主要包括二类居住和四类居住用地，分别为19.10公顷和5.78公顷。二类居住用地为新建的康华住宅区;四类居住用地为茶三队和农三队村民住宅用地。（2）工业用地规划区内工业用地69.21公顷，占建设用地的54.57%，。主要为近期开发建设的工业厂房，建筑质量总体较好。（3）公共设施用地片区内公共设施用地共2.18公顷，占建设用地的1.72%。主要包括行政办公用地和商业金融业用地；行政办公用地为惠州仲恺高新技术产业开发区潼侨工业园建设工程指挥部用地，占地0.12公顷；商业金融业用地为沿联发大道的一些上层工业厂房底层临时商业用地和联发市场，占地共2.06公顷。（4）道路用地片区内道路用地29.71公顷，占建设用地的23.43%。规划区内现有已建的城市主次干道5条。其中联发大道、新华大道、光明大道、宏川大道、康华路已完成部分区段的施工,但道路断面较窄等级较低。现状规划区内无专门的社会停车场（库）用地。详细情况见表1.5.3。表1.5.3现状城市建设用地汇总表用地代码用地性质用地面积（公顷）比 例 (%)大类中类RR2二类居住用地24.88 19.10 19.62%15.06%R4四类居住用地5.78 4.56%CC1行政办公用地2.18 0.12 1.72%0.10%C2商业金融业用地2.06 1.62%M工业用地69.21 69.21 54.57%54.57%SS1道路用地29.71 29.71 23.43%23.43%UU1供应设施用地0.83 0.83 0.65%0.65%合 计126.82 126.82 100.00%100.00%6、现状土地开发强度及建筑概况6.1现状土地开发强度规划区内现状已建总建筑面积约8.43万平方米，规划区内现状毛容积率为0.02，区内在建的建筑约1.4万平方米。6.2建筑概况规划区内现状建筑类型主要为工业厂房、村民住宅及少量的商业建筑，其中工业厂房建筑约为6.71万平方米，约占总量的79.5；村民住宅1.38万平方米，占总量的16.4；商业建筑主要为联发市场，建筑面积0.35万平方米，占总量的4.1。规划区内现状建筑高度均为多层建筑，最高为肉联厂产房，局部7层，其它工业厂房均在3层以下，村民住宅只有在联发大道东端几栋新建住宅为45层，其他旧村民住宅均在2层以下。规划区内部分工业厂房为2000年后建设，建设质量较好，部分90年代初建设的厂房和旧村民住宅建筑质量较差。（注：以上数据根据1：500地形图及现状踏勘估算）7、道路交通现状7.1对外交通规划区目前对外交通主要依靠规划区东侧南北向干道新华大道（S120），向北穿越潼湖镇，与东莞相联，南通陈江街道办与深圳及惠城区联系，现状为双向4车道，目前是一条区域性的交通干线，也是规划区目前唯一的对外联系通道。7.2内部道路规划区内现状已经建设的道路主要有联发大道、光明路、宏川大道、康华路等，以上道路均为完工部分路段，或正处于铺设路基阶段，整体路网骨架已经初步形成；但现状道路断面较窄等级偏低，联发大道、新华大道为双向4车道，其余道路均为68米一块板简易道路形式。8、公共服务设施现状目前规划区大部分为待开发区域，公共配套设施建设缺乏。规划区内仅有一处行政办公设施为惠州仲恺高新技术产业开发区潼侨工业园建设工程指挥部，现状为一层临时建筑，一处卫生站，商业设施包括联发市场和一处厂房底层的百货商店。现状由于开发地块较少，配套设施需求问题尚不突出，但随着规划区的开发建设，对公共配套设施（包括医疗卫生、文娱体育、教育、行政管理等）需求量将逐渐增多。9、给水工程9.1现状概况潼侨镇内无自来水厂，规划区用水全部由河南岸水厂提供。河南岸水厂现状规模为18万立方米/日，一条DN600的给水管从陈江引水至潼侨变为DN400的给水管。规划区的用水由一根沿新华路铺设的DN300的给水管供给，联发大道铺设的DN200给水管道与新华路DN300给水管连接供联发大道两侧区域用水。规划区没有消防站。9.2现状存在的问题目前规划区大量开发建设，所需用水量大量增加，现有供水管道远远不能满足需要。区内预埋的从新华大道沿康华路到肉联厂东侧的DN600管道尚未使用；光明路周边地区因供水水压低,造成供水不足。10、雨水及防洪工程10.1现状概况规划区内排水采用雨、污分流制，大部分新建道路都已铺设排水管道，雨、污水管道系统已进行分流，但雨、污水都未经处理排到附近沟渠，对水质造成严重污染，致使周边环境恶化。规划区有一条排洪渠-甲子河。雨、污水通过排洪沟汇入甲子河，对河水造成污染。10.2现状存在的问题雨水排放系统随着规划区开发建设的进行，尽管区内已形成雨、污分流排放体制，但雨、污水均未经处理直接排入附近水体，导致周边水体水质恶化。11、污水工程11.1现状概况规划区内没有污水处理厂，内部污水由现状污水管收集排入附近水体。规划区正在大量开发建设，新建道路大部分已铺设污水管道，污水管网已初具系统性，但污水因没有处理厂，未经处理直接排入水体，对水质影响极大。11.2现状存在的问题规划区内没有污水处理厂，污水直接排入水体，造成污染。12、电力工程12.1现状概况规划区内现状已部分平土，但尚未大面积建设。规划区中部现有侨场110KV变电站，主变容量131.5MVA，现状负载率为70%-80%，该变电站主变尚有扩容余地。现状侨场站110KV电源引自现状湖滨220KV变电站，并与现状陈江110KV变电站联络。规划区内现状110KV线路均为架空线路，其中湖侨线在规划区北部自东向西敷设，再转向南引入侨场站；侨陈线自侨场站引出后向南敷设，引至陈江站形成联络；陈江站至沥林站部分线行经过规划区。规划区尚未大面积开发建设，现状仅有少量工业及生活用电负荷，现状侨场站主变容量可以满足目前规划区用电负荷需求。12.2现状存在的问题目前规划区内现状侨场变电站靠湖滨220KV站提供的单回110KV线路供电，且变电站主变仅一台，无法满足“N-1”的供电原则及正常供电的可靠性和安全性。侨场变电站主变容量可以满足现状电力负荷要求，但随着规划区的开发建设，变电站容量将难以满足电力负荷发展的需要。规划区内10KV线路均采用架空线方式沿道路两侧敷设，无法保证供电质量，在安全供电方面存在一定隐患，同时也对规划区的景观造成一定影响。13、通信工程13.1现状概况市话来源：规划区范围内无现状电信局所，市话用户由位于规划区外潼侨支局提供服务。邮政局（所）：规划区无现状邮政支局，由规划区外潼侨支局提供服务。通信管道：所有道路均未建设通信管道。微波通道：根据已收集的资料，规划区内无现状微波通道穿越。13.2现状存在的问题目前规划区内通信线路均采用架空线方式沿道路两侧敷设，无法保证通话质量，在通信安全方面存在较大隐患，同时也对规划区的景观造成一定影响。14、燃气工程14.1现状概况区内民用户以木材和瓶装液化石油气为生活燃料，瓶装气气源来自规划区外的液化石油气瓶装供应站；工业用户主要以油类和煤为燃料。14.2现状存在的问题无燃气管网，燃气气化率低。应加快管网敷设力度，加大宣传，鼓励各类用户使用管道燃气。15、环卫工程15.1现状概况规划区存在一定数量的工业企业，工业垃圾所占比重较大；居民生活垃圾主要源于居民生活垃圾、餐厨垃圾等；垃圾收集处于自然状态，未形成统一收运体系。15.2现状存在的问题环卫基础设施数量少、质量不高、体系不配套、运行效率低，不能满足城市环卫工程发展的需要，滞后于城市建设和经济发展；垃圾未进行分类收集，造成可再生资源浪费；环卫管理体制不尽完善；居民环卫意识落后，随意堆放垃圾现象严重。16、环境保护16.1现状概况水环境现状：目前规划区内水体污染较为严重，多为类劣类水体，相关部门对水体保护重视程度不够，投入严重不足，水体未给予充分的保护，河段污染严重。大气环境现状： 片区内主要的空气污染源为工业污染源，工业污染源既有燃料燃烧排放，也有工艺排放。大部分地区大气环境质量均为-级，规划区大气污染构成均以NOX、尘（降尘、TSP）占比重较大，属石油型和基建型污染，且有加重趋势，其污染的主要原因是建筑施工过程中引起的二次扬尘和工业企业数量的逐渐增多。固体废物现状：生活垃圾有机物含量较高。垃圾收运体系不完善，天气炎热时，垃圾腐熟快，分解、发酵产生强烈的臭味，严重影响城市环境。规划区年工业固体废物产生量很大，其中可回收利用的工业固体废物比重很大，具有很大的回收利用空间，但目前工业固体废弃物回收利用率较低。噪声环境现状：规划区内的施工噪声和工业噪声在局部地区存在不同程度污染，局部地区超过了70dB。生态环境现状：规划区目前开发建设速度较快，用地结构的巨变使原生生态系统受到巨大冲击。工业化和城市化侵占了大量的农地，一些山体也因建设而遭到破坏，生态系统的稳定性遭到很大破坏。不合理的人类活动造成水土流失日趋严重，交通网络密集造成了生态隔离和生态环境的破坏，加重了环境的压力；高速的工业化和城镇化不仅使三废总量迅速增加，而且使住区环境质量下降。16.2现状存在的问题水环境现状存在的问题：水质型污染趋向加剧。河流防护带的建设有待进一步加强。在管理上存在缺少统一规划、统一管理，各镇、区以行政为界限，各自为政，造成设施与资源的浪费。大气现状存在的问题：大气中的尘污染及建筑扬尘现象比较突出，工业废气量持续加重。燃料燃煤比例较大，造成二氧化硫排放量大。固体废弃物现状存在的问题：生活垃圾无害化处理水平有待提高。工业固体废弃物综合利用率较低。固体废弃物处理收运体系落后，基础设施数量不足。噪声现状问题：施工和工业噪声有待进一步控制。噪声管理需要加强，减噪和防噪措施不到位。生态现状存在的问题：生态环境总体态势较好，但已受到破坏和冲击，生态系统的稳定和平衡受到威胁。各类工业企业无序的污染排放对自然水体的破坏较严重。17、主要问题及解决设想产业的选择：目前规划区引进了一些塑胶、造纸、炼铝、化工、肉联、水洗等重污染类型企业，以上产业进入势必对整个工业园区的品质和地位产生影响，虽然本片区处于初级建设阶段，但随着区域交通的改善，珠三角产业的梯级扩散，其它高新产业的聚集，本片区的产业地位将得到迅速提升，本次规划希望加大进入门槛对以上类型产业限制进入。公共配套设施用地整理安排：通过前面数据可以看出，规划区内90以上的用地均已出让，对公共配套设施的预留和安排没有留有足够的空间，本次规划希望政府加大土地整理力度，预留足够的公共配套设施用地，为远期规划区的健康和可持续发展提供充分的保障。区域交通廊道的预留：规划区对外交通联系较差，目前仅有一条双向4车道新华大道与周边区域联系，区内道路与区域的交通联系急需衔接。根据惠州市城市总体规划（20062020年）要求，本地区建设必须控制两条交通廊道；南北向预留北与博罗县和粤湘高速公路相联，南经陈江、镇隆与惠盐高速相通。东西向预留西至东莞东经仲恺高新技术产业开发区与惠城区联系的交通廊道。 二、规划说明书1、规划依据与原则1.1规划依据n 城市规划编制办法n 城市规划编制办法实施细则n 广东省控制性详细规划编制指引n 惠州市城市规划标准与准则n 惠州市城市总体规划（20062020年）1.2规划原则n 以人为本原则在环境塑造、用地布局、产业选择等方面以人的需求作为出发点，为人们创造良好的工作、生活、休闲、娱乐和学习交流等环境，以增强本地居民的归属感和凝聚力。n 生态优先原则充分利用园区及周边地区现有生态机理，在规划建设过程中强调人与自然及产业与自然的协调，保持和增强原有生态系统的稳定性、连续性和多样性，从而实现规划区的可持续发展。n 统筹发展原则整体性是指强调工业园规划、建设和管理的整体性，以保证园快速健康发展。规划区发展必须与周边地区统筹发展、相互促进，具体体现在相互之间产业及功能的合理配置以及区域性交通廊道的控制。n 协调发展原则保持社会效益、环境效益和经济效益的协调发展。n 弹性发展原则首先，从规划区自身发展来看，必须在保证生态系统稳定的前提下，允许局部功能和容量的适当调整，以适应未来变化；其次，要发挥规划区对周边地区的协调作用，必须保证规划的弹性，以通过弹性实现环境变化情况下的利益相对均衡。2、规划构思2.1当今工业园发展趋势认识当今工业园发展趋势对于潼侨工业规划区发展定位及规划方案设计可以起到很好的借鉴作用。概括地说，当今工业园发展趋势主要表现在以下三个方面：（1）生态化工业文明创造了前所未有的物质文明，但也消耗了巨大的资源和能源，对环境造成了巨大的破坏。从上个世纪60年代，丹麦的卡隆堡工业园区就开始了生态工业园的探索。经过一段时间的摸索，园内主要企业实现了“废料”的相互交换，最大限度地减少了资源消耗和温室气体排放，同时创造了最大的经济效益。继丹麦之后，生态工业园在美国、加拿大、荷兰和奥地利等国家得到了长足发展。以我国为例，目前工业园在经过经济技术开发区、高新技术开发区后也开始向生态型工业园发展。它与前两代产业园区的最大区别在于：以生态工业理论为指导，着力于园区内生态链和生态网的建设，最大限度地提高资源利用率，从工业源头上将污染物排放量减至最低，实现园区清洁生产。在生产方式上，它改变了传统的“设计生产使用废弃”的生产方式，采用的是“回收再利用设计生产”的循环经济模式。它仿照自然生态系统物质循环方式，使不同企业之间形成共享资源和互换副产品的产业共生组合，使上游生产过程中产生的废物成为下游生产的原料，达到相互间资源的最优化配置。除以上产业自身的生态化以外，其生态化还表现在以下两个方面：人与自然的和谐人与自然的和谐是可持续发展的前提，工业园区不仅是一个生产的功能实体，更是一个人类生活的功能实体。在园区规划和建设中，应按照以人为本和生态保护的原则，处理好自然空间、人类生活空间和生产空间的有机组合，既延续地区自然生态的机理，又为人类创造丰富特色的场所，实现人与自然的和谐。产业与自然的和谐产业的选择必须服从地区整体自然生态环境的保护，通过设置一定的进园门槛拒绝污染型产业，选择环保型、生态型现代制造业，以减少和避免产业在运营过程中对环境的破坏。（2）现代化现代化是现代人类社会普遍的发展趋势，工业园区作为一个物质实体也不例外，同样也追求不断现代化的发展过程。工业园区作为人类生活空间和产业空间的载体，其现代化主要体现在作为人类生活空间的城市功能现代化和产业现代化。城市功能的现代化过去，工业园区一般规模较小，主要是作为产业实体发挥生产功能。对于非独立的工业园区而言，主要是作为城市的一部分，依托城市为其提供生活服务。对于独立在城市外围的工业园区而言，也具有很强的非独立性，多数以卧城的形式与周边城市之间实行生产与生活的分工。随着工业园区规模的不断扩大，人口规模的扩张使其独立承担部分服务功能的效益增加，这些服务功能可以从周边城市分离出来，在工业园区内部布局。同时，随着工业园区不断向生态型转化，工业污染减少，使人类生活区及服务区可以和工业区有可能布局在一起。在这种背景下，许多工业园区的城市功能不断增强，逐渐向相对独立的卫星城镇的模式发展。于是工业园区逐渐成为生活和生产功能的复合体。与一般城市相同，工业园区城市功能也应不断追求现代化过程，主要体现在便捷、舒适、安全的交通环境；优美、舒适、清洁的居住环境；优雅、舒适、健康、文明的休闲、娱乐、学习、交流环境等等。产业的现代化产业是工业园区的核心，是工业园产生的基础，同时也是其他功能产生的前提。对于工业园区来说，其主体产业就是工业。随着工业园区规模的增长，为主体产业服务的其他产业也不断产生。因此现代化产业园区产业现代化的内容也相应地发生了变化。主要体现在产业的高技术化、信息化、服务化、链群化、生态化等方面，这也正是传统产业向现代化产业过渡过程中所呈现的一些变化趋势。（3）多元化随着工业园区规模的扩大所带来的功能的多元化，以及随着技术的发展所带来的规划及建设可能的多元化，使工业园区发展逐渐改变过去单一标准厂房的发展模式，表现出多元化的发展趋势。产业选择的多元化工业园区规模的扩大使园区除主体产业外，要求一些相关服务型产业，从而推进园区产业从单一化向综合化发展；其次，工业园区要向生态型园区迈进，就必须形成具有生态链群关系、上下游关系的产业体系，也推动园区产业向多元化发展。空间布局的灵活化现代技术特别是与城市规划建设、建筑相关的技术的发展，为工业园区空间布局的灵活化提供了各种可能。其次，产业的多元化以及城市功能和特色塑造需要要求工业园区进行灵活的空间布局。工业园区正在逐渐改变过去呆板的标准的空间布局模式，向灵活的空间布局模式转变。2.2发展优势条件分析（1）优越的区域环境珠三角地区作为我国三大经济区以及大都市密集区之一，拥有活跃的产业和市场氛围，经济发展势头强劲。规划区位于此经济发展圈内，西临东莞、广州，南靠深圳、香港。惠盐高速公路、京九铁路从其东侧穿过。规划中的粤湘高速公路从其西侧穿过，距东莞30分钟车程、广州1小时30分车程、深圳1小时车程、香港1小时20分车程，地理区位非常优越。（2）广泛的海外关系潼侨镇的前身是惠州市潼湖华侨农场，是国家安置归难侨的农业生产园，先后安置了14个国家的7000多名归难侨。归难侨拥有广泛的海外关系，政府可充分利用此资源，吸引国际上的一些知名企业来此置业。（3）领导与政策的大力支持领导与政策的支持是工业园区的成功要素之一。基于工业园区建设对整个惠州市未来发展的重要意义，政府对本片区规划建设给予了极大的关注。同时，政府已经决定为保证规划区的快速健康发展，将提供较多的优惠政策，这些均为园区的顺利发展提供了强有力的保障。3、规划目标及功能定位3.1规划目标发挥区位优势、整合区域资源和功能，通过改善园区生态环境、大力发展现代制造业、设置合理的企业进园门槛，将规划区建设成为对外交通联系便捷、与区域协调发展的现代化的生态型产业园区，成为惠州市制造业发展的示范园区。3.2功能定位从当今工业园区发展趋势来看，现代化和生态化是其主流方向。因此，规划区必须建成现代化的、生态型的产业园区。工业园的定位可以概括为：集传统加工工业、服务、居住于一体的生态型现代制造业基地。4、人口规模4.1人口规模预测（1）就业岗位预测由于规划区现状人口较少，因此本次规划根据广东省、惠州市相关规范以及产业用地建设的经验数据，对本片区范围内的各项建设所产生的就业岗位以及居住人口规模进行预测。根据广东省产业园区规划建设指引对高新技术开发用地的产业人口容量要求（100-250人/公顷）、一类工业用地产业人口容量要求（300-400人/公顷）及惠州市其它产业园区的现状情况等综合相关因素，确定本片区的工业用地就业岗位标准为150250人/公顷。商业金融业用地就业岗位标准为50-100平方米/人（建筑面积）。规划区内通过就业岗位预测总人口约6万人。就业岗位预测详见下表。表2.4.1 工业用地就业岗位预测表用地面积（公顷）就业岗位标准（人/公顷）就业岗位（万人）规划工业用地250.5150-2503.756.26合计250.53.75-6.26表2.4.2 办公、商业用地的就业岗位预测表建筑面积（万平方米）就业岗位标准（平方米/人）就业岗位（万人）商业金融业用地26.850-1000.27-0.54合计26.80.27-0.54表2.4.3总人口预测表就业岗位（万人）带眷系数带眷人口（万人）总人口（万人）1第二产业3.75-6.260.10.38-0.634.13-6.892第三产业0.27-0.540.20.05-0.110.32-0.653合计0.43-0.744.45-7.544取值6（2）居住空间分布本片区人口居住空间分布分为两种：混和居住用地和独立居住用地。n 混和居住用地：根据国家标准要求工业项目所批行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7计算，其中行政办公和职工宿舍各按3.5计算。n 独立居住用地：规划区内独立居住为三类：二类居住用地（R2）、独立的职工住宅用地(R3)、村民搬迁安置用地（R4）。二类居住用地主要为片区及区域的中高级管理人员配套和片区产业带眷人口配套。独立的职工住宅用地是考虑除去本片区内的产业用地3.5的宿舍居住用地，尚需进行集中配套的宿舍用地。居住人口空间分布预测详见下表。表2.4.4居住人口空间分布预测表建筑面积（万平方米）人均建筑面积（平方米/人）居住人口（万人）配套折减系数配套人口（万人）1二类居住用地22.030-350.6-0.71000.6-0.72独立的职工住宅用地41.78-152.8-5.2601.7-3.13混和居住用地15.78101.6004四类居住用地3.0600.051000.055合计5.05-7.552.35-3.856取值63.1注：混合居住的建筑面积由250.52公顷（工业总用地面积）3.5（宿舍用地比例）1.8（容积率）15.78万平方米（3）人口规模预测通过以上就业岗位及人口空间分布关系分析，本片区市政工程及医疗卫生设施以本片区总人口6万为标准进行安排；基本生活性配套服务及教育设施以配套人口3.1万人进行配套。（8）开发强度控制规划区总用地400.20公顷，全区规划建筑总量约为544.5万平方米，毛容积率1.36。片区建设情况详见下表。2.4.5综合指标一览表总用地面积（公顷）400.20总建筑面积（万平方米）544.5其中：居住建筑面积（万平方米）66.7工业建筑面积（万平方米）451毛容积率1.36总人口（万人）6.05、用地布局5.1空间结构规划区主要为工业用地、居住用地、公共设施用地、市政配套用地、绿地及道路广场构成。根据园区自身的条件，规划区共分为三个组团每个组团分别布置集中配套中心和集中宿舍区。三个组团之间通过联发大道、宏川大道、康华路等主次干道相联系。东西向发展主轴线为沿联发大道向西接东莞东联仲恺高新技术产业开发区核心区，南北向主轴线为沿纵主2号路，北通粤湘高速公路南至陈江铁路西区。（1）A组团以3-11地块为配套中心，总面积约1.46平方公里。主要发展现代制造业。（2）B组团以7-06地块为配套中心，总面积约1.44平方公里。为规划区中心组团，同时也是规划区对外展示的窗口地区，对该组团的产业引进，应设置更好级别的门槛，主要发展资本和技术密集型高新技术产业。（3）C组团以13-13、15-05、15-07地块为配套中心，总面积约1.10平方公里。主要发展现代制造业。5.2用地布局（1）居住用地居住用地总面积为33.36公顷，占总建设用地比例为8.53%，包括二类居住用地10.99公顷、主要为临新华大道现状已经建设的康华住宅小区，三类居住用地20.85公顷，主要为集中布置的职工单身宿舍用地，四类居住用地1.52公顷，主要为安置农三队和茶三队村民搬迁用地。（2）公共设施用地公共设施用地总面积为14.68公顷。占总建设用地比例为3.75%，其中商业金融业用地12.63公顷，主要为各组团的配套服务中心；医疗卫生用地2.05公顷。规划5-14地块一处200床综合医院。（3）工业用地工业用地总面积为250.16公顷。占总建设用地比例为63.96%。为规划区内主要用途用地。（4）道路广场用地道路广场用地总面积为62.96公顷，包括本片区内部道路用地61.74公顷、社会停车场库用地1.22公顷，规划三处社会停车场。（5）市政设施用地市政设施用地总面积为6.59公顷，占总建设用地比例为1.68%。（6）绿地绿地总面积为23.40公顷，占城市建设总用地比例为5.98%。包括公共绿地17.83公顷、规划内公共绿地主要为7-01地块的一处公园和沿道路两侧的街头绿地，生产防护绿地5.57公顷。主要为高压走廊下的防护绿化带。表2.5.1规划用地汇总表用地代码用地性质用地面积（公顷）比 例 大类中类RR2二类居住用地33.36 10.99 8.53%2.81%R3三类居住用地20.85 5.33%R4四类居住用地1.52 0.39%CC2商业金融业用地14.68 12.63 3.75%3.23%C5医疗卫生用地2.05 0.52%MM1一类工业用地250.16 250.16 63.96%63.96%SS1道路用地62.96 61.