2010-2011房产政策.doc

一、政策出台背景经济转型需防止房地产投资过热2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。2010年11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存过热风险，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。全国土地市场持续升温2010年12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。9.29政策逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖2010 年9.29新政后，各地楼价并未出现回落，仍保持小幅上涨，需求再度逐渐释放。2011年初银行放贷冲动再起，预计1月银行放贷超1.2万亿。而首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市。随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市。部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响。自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有所增长。二、新政影响研判价格控制：地方政府制定的价格控制目标仍会保持合理的涨幅“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”“价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增速。广州市2011年无论经济还是人均收入增长目标均为11%左右，预计广州市政府制定的“价格目标”会有10-15%左右的涨幅。地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场预期；若指标定得较低，地方政府调控压力增加，对市场的行政干预或会加大，如限制高端住宅的签约等。限购：对首次置业影响不大，高端市场在细则出台前将出现一轮抢购行情“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。首次置业不受限购影响，短期将陷入一定观望；待一季度地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市；三次及以上高端置业需求直接受限购影响，预计细则出台前高端市场将有一轮集中推货、抢购行情，同时高端物业价格将保持平稳，但不排除部分开发商为抢时间抢客源推出促销活动。而在各地细则出台后且限购政策被严格执行，高端市场将随即陷入低迷。限购：促使需求流入周边不限购地区，带动周边地区成交量的增长；限购措施利好周边不限购区域，带动成交量增长。2010年10月15日，广州出台限购细则，在十区实行限购，增城、从化不在限购范围，细则执行后，增城、从化成交比例增加明显，在新一轮限购细则制定时，有可能被纳入限购范围。房贷：二套房贷首付提高对一手市场影响大于二手市场“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”目前广州有约4成购房需求为二次置业，政策影响面较广，对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高1成影响不大；对于资金不充裕的客户，或暂缓置业计划，或根据自身的资金实力降低要求；而部分开发商或针对此类客户，采取帮客户先垫1成首付的方式应对。改善型买家比例约30%，其中约15%短时间内难以承受七成首付。这部分改善型买家的经济承受力产生一定的挑战；长线投资型买家约占10%，其中约3%的长线投资客短时间内难以承受七成首付；由于二手楼市首次置业比例较高，实际受二套房贷首付六成政策影响的买家约有两成；二手楼市中约有两成买家拥有三套住宅，改善型买家多为卖旧房换新房的买家。商业地产：商用物业优势显现，成交价量将进入上升轨道新政下，商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计套数，优势明显。商务商用物业市场成交量将上升，开发商也将趁机提高价格。部分住宅开发商也将改变销售策略，推售商务公寓、商铺等。长期看，营业税政策不会成为影响二手楼市的重要因素，从历史经验以及目前市场情况看，影响二手楼市的最关键因素仍然是经济情况、供求关系、业主惜售、通胀以及房贷政策等。资金来源：防止国际热钱涌入房地产市场“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。”2010年国际上宽松的货币环境以及人民币升值因素，使我国面临更大的热钱冲击，进一步助长国内通胀预期。2010年下半年我国新增外汇占款快速增加，10至12月每月均超过3000亿元以上的水平，境外资本的流入压力明显增大。实际操作可能有较大的灵活空间。供应：保障土地供应，重新推出限价房“各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以”限房价、竞地价“方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。”政策解读：预计广州市今年将重新推出限价房用地，会对周边的商品房造成一定的影响；广州市政府要保证土地供应量，预计部分三旧改造项目走公开招拍挂形式。保障房：推进“双轨制”建立和完善“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。”加大保障房建设力度，目的是调整中长期社会住房供应结构，逐步建立“双轨制”，即商品房和保障房两大住房体系。2011年，全国保障房建设规模或达1000万套，同比增长72.4%，相比2010年增加420万套。2011年广州计划通过各种形式提供10万套保障房。地方政府：能否落实问责机制是政策执行的关键“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。坚持和强化舆论引导，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。”中央与地方的博弈，过去地方政府对中央政策的执行力度大打折扣，问责机制能否落实是关键，但地方政府的压力无疑是增加。重庆、上海率先试点开征房产税。重庆、上海均根据自身城市特征制定房产税细则，且力度均不大，对市场影响有限。可见，地方政府在制定房产税方案时，会结合自身实际，不会打压房地产市场，也不会放弃“土地财政”。另外，三部委表示，“条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。”置业需求：政策直接影响需求，不同类客户决策差异豪宅买家、投资客受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买；首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望；首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望。后期影响来看，高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买；地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期；商务公寓、商铺间接受益；外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落。价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销。三、未来市场预测成交回落房价小幅震荡，长期趋势仍看经济基本面从历年调控看，平抑的调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般4-6个月左右。由于