山东省房地产开发资质行政许可指南.docx

山东省房地产开发资质行政许可指南一、制定指南的背景山东省城市房地产开发企业资质管理规定是2005年修改的，文件中在资质等级的标准要求和申报材料的内容上写的比较简单，在审查过程中经常会有不明确的地方需要解释，为了便于大家操作，提高工作效率，我们制订了这个行政许可操作指南。并没有修改资质管理规定，只是把资质管理规定中涉及资质等级的标准和申报材料的内容进行了解释。来参加培训班的都是房地产开发行业的领导，对资质审批这项工作也都有非常丰富的经验，对我所讲的内容如有不同意见，可批评指正。二、以三级资质为例讲解审查内容和要求（一）申报材料内容审查材料排列顺序：1）房地产开发企业资质申报表2）市主管部门的审报意见3）企业开发资质证书（正、副本）4）企业营业执照副本5）企业验资报告和上年度企业财务报表6）企业法人代表、总经理的任职文件；企业经济、技术、财务等负责人的任职文件；企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册；企业人员交纳的养老保险证明材料7）近三年开发项目的有关证明材料8）上年度房地产开发企业经营统计年报表(加盖建设主管部门章)，申报、延续一级资质企业需提供近三年房地产开发企业经营统计年报表（加盖统计主管部门章）9）企业开发项目的住宅质量保证书和住宅使用说明书10）项目所在市开发主管部门出具的工程质量投诉率及质量投诉处结用户满意率、有无发生重大事故证明（二）每一项内容的标准要求和材料要求。1、房地产开发企业资质申报表（封面加盖单位公章，并提供相应的电子文档）1）书面申报表均为原件，分别单独装订，不要与申报材料一起装订；2）相应的电子文档模板下载：一是在“山东建设信息网”（）上下载，路径为：登录“山东建设信息网”点击“网上行政审批”点击“模块下载”点击“房地产开发企业资质”。二是在“山东住宅与房地产信息网”（）上下载，路径为：登录“山东住宅与房地产信息网” 点击右侧“下载区域”中的“房地产开发企业资质申报表”。具体填写要求见附件1。2、提供市主管部门的审报意见市属企业需要由市主管部门在资质申报表中主管部门意见栏填入审查意见，并加盖有行政许可权主管部门的行政章，省属企业需要由项目所在地主管部门审查并盖章（具体盖章单位详见附件1）。对只盖章不写意见的视为不同意。3、企业开发资质证书（正、副本）标准要求：从事房地产开发经营2年以上。从取得房地产开发资质之日起到申报三级资质计算满2年（以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间和省建设厅行政审批中心接收申请时间为准）。1）需提供证书原件，如证书丢失需提供在当地报纸上的挂失声明。2）对原资质证书中有变更事项的，需书面提出变更申请并附相关材料。4、企业营业执照副本标准要求：注册资本不低于1800万元。以营业执照、验资报告为准，其中实收资本不得少于1800万元。1）企业名称，必须有“房地产开发”或“置业”字样；2）法定代表人，不得担任政府部门行政职务；3）注册资本必须达到相应资质等级的标准；4）经营范围，必须有房地产开发、经营或商品房屋开发、经营等内容；5）经营期限，在有效期内。5、企业验资报告和上年度企业财务报表1）证明申报企业现有注册资金的验资报告（不是审计报告），实有资金与营业执照相符。2）上年度企业财务报表是指上年度资产负债表、利润表、现金流量表。3）股权有无变更，原则上股权变更比例不得超过50%（企业改制例外）。山东省城市房地产开发企业资质管理规定第二十一条第一款规定任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。6、管理人员和专业技术人员1）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，标准要求：工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级职称。查对任职文件及职称证件。企业法人任职文件：是指法人代表证或有所有股东的签字的股东会议决议；企业总经理、部门负责人任职文件：需是公司红头文件，有正式文号；2）企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册，企业人员交纳的养老保险证明材料标准要求：有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人（高级职称的3人），持有岗位资格证书12人（建筑、结构、房地产4人；会计2人、企业经理、项目和销售经理5人、统计1人）。建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。高级职称3人，其中：建筑、结构类2人，财务类、房地产及有关经济类1人；中级职称7人，其中：建筑、结构类5人，财务类、房地产及有关经济类2人。高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。1999年以前山东省建筑工程技术职务高级评审委员会2000年以后山东省建设工程专业职务高级评审委员会2004年开始 山东人事信息网 网址：/退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。专业技术人员必须和劳动合同、交纳养老保险人员相一致；劳动合同花名册中必须要有合同签订期限（花名册需加盖单位公章，无须再提供每个人的劳动合同）；企业交纳的养老保险证明分为两部分：一是半年以上缴款凭证；二是具体交纳人员情况明细表，表中需要有保险证编号、人员姓名、保险事项、交款标准等内容，且需有社保主管部门盖章；不是在本单位交纳养老保险的,需提供个人或其他单位交费后的养老保险证书。实行岗位资格证书制度后，企业专业技术人员需持有岗位资格证书。7、近三年开发项目的有关证明材料标准要求：房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。1）晋升三级资质的，业绩认定时间以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，即为2005年8月-2008年7月；延续三级资质的，业绩认定时间以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，即为2005年10月-2008年9月。2）累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准，未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的市、区，可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准。竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准，竣工验收日期与备案日期相差半年以上的，以备案日期为准。3）晋升三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（如储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合升级条件的资信评价、发展前景等书面证明。标准要求：已竣工项目需提供竣工验收备案表或竣工综合验收备案表；新项目需提供进度证明材料及完成投资证明。1）统计竣工时间以竣工验收备案表中的“竣工验收日期”为准；如备案日期与竣工验收日期相差半年以上的，以竣工备案日期为准；2）合作开发、联合开发的项目，开发业绩原则上归项目手续上的建设单位；3）属母公司和子公司关系的单位，子公司开发业绩可按投资比例用于母公司，母公司业绩不得用于子公司。标准要求：上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。1）晋升三级资质的，上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，上1年即为2007年8月-2008年7月；延续三级资质的，上1年以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，上1年即为2007年10月-2008年9月。2）施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。3）晋升三级资质的，上1年施工面积必须达到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，上1年施工面积须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（如储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合三级条件的资信评价、发展前景等书面证明。8、上年度房地产开发企业经营统计年报(加盖建设主管部门章)在异地开发项目的，企业需向项目所在地主管部门上报统计年报，并由项目所在地主管部门审核盖章。9、企业开发项目的住宅质量保证书和住宅使用说明书提供已经填好并加盖单位公章的两书样本。标准要求：连续2年建筑工程质量合格率达100，项目竣工综合验收合格率达100，优良品率60以上。以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表及相关证明为准。标准要求：具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，质量投诉率4以下，质量投诉处结用户满意率100。1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，现在提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本的，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。3）质量投诉的信息由开发主管部门出具，应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。10、项目所在市开发主管部门出具的工程质量投诉率及质量投诉处结用户满意率、有无发生重大事故证明。标准要求：未发生过重大工程质量事故。参考市开发主管部门出具的质量事故报告。由开发主管部门负责出具，按开发项目分别证明其工程质量投诉率、质量投诉处结用户满意率、有无发生重大事故。（二）对申报材料的要求1、材料用A4纸，要求不要胶装、线装，请打孔装订，若补充材料时方便拆装。2、晋升、延续一级资质企业申报材料两套，申报表四份；晋升、延续二、三级资质企业申报材料一套，申报表二份。3、申报核定、升级、延续资质的，需在原资质证书有效期到期之前一个月内向审批机关提出申请，对已超过资质证书有效期上报晋升、延续资质申请的，直接做不予许可、降级处理。申请材料为复印件的，申请人应当提供原件，复印件加盖单位公章，由接收单位当场复印或核对，并加盖载有接收单位名称及“复印自原件”或“与原件核对一次”字样的专用章后接收。三、对一级资质的申报要求因为一级资质是由建设部审批，所以讲一下与二、三级所不同的地方。（一）申报材料的不同，增加了：1、企业章程（申请、延续一级资质提供）2、近三年开发项目计划批准文件、国有土地使用证、建设用地规划许可证、工程建设规划许可证、工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案表（申报、延续一级资质提供）3、近三年房地产开发企业经营统计年报表（加盖统计主管部门章）。要核对完成投资、施工面积、竣工面积情况，根据竣工验收备案表核算出来的竣工量推算完成投资，与统计年报表进行对比。4、提供两书的执行情况（二）对申报材料的要求1、材料用A4纸，要