项目周期_生产经营管理_经管营销_专业资料.doc

1、项目:由一组有起止时间的、相互协调的受控活动所组成的特定过程，该过程要达到符合规定要求的目标，包括时间、成本和资源的约束条件。工程项目:是以建筑物或构筑物为目标产出物的、有开工时间和竣工时间的相互关联的活动所组成的特定过程。又称土木工程项目或建筑工程项目，属项目的一个大类。工程项目的生命期:是指一个工程项目由筹划立项开始，直到项目竣工投产，收回投资，达到预期目标的整个过程。2、房地产项目：是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定使用功能的房地产产品，而按特定的程序完成的一次性任务。特征：(1)项目时间目标的限定性较强。其主要原因是：房地产项目的资金占用量较大；市场需求变化较快；市场上同行业竞争激烈。(2)房地产项目质量目标要求较高。(3)房地产项目的费用目标较强。(4)房地产项目具有较强的系统性。(5)房地产项目具有特定的程序性。(6)房地产项目组织的特殊性。(7)房地产政策法规条文的多样性。3、房地产项目组织：是由完成项目任务的行为主体所构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体系统，如建设单位（业主）、设计单位、施工单位（承包商）、供应商、上层主管单位等。4、房地产开发风险概念：是指房地产开发项目在设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性。分类：房地产开发项目风险可分为项目外风险和项目内风险。开发商的主要风险：项目决策风险；项目组织实施风险（政府或主管部门对工程项目的过多干预；建设体制或建设法规不合理；合同条件的缺陷；承包商缺乏合作诚意；材料、设备供应商履约不力或违约；监理工程师失职；设计缺陷等。 ）5、房地产项目wbs结构：定义：WBS方法是一种全面、系统地分析工程项目的有效方法，也是项目管理的基础性工作。结构分解文件是项目管理的中心文件，项目的设计、工期计划和控制、成本计划和控制结构分解文件是项目管理的中心文件，项目的设计、工期计划和控制、成本计划和控制、物流管理、质量控制、信息管理、组织管理、合同管理都以它为对象，被称为“项目管理最得力的有用的工具和方法”。作用：(1)保证项目结构的系统性和完整性。(2)通过结构分解，使项目的形象透明，使人们对项目一目了然，使项目的概况和组成明确、清晰。(3)结构分解是工程项目的工期计划、成本和费用估计，并进行资源分配的对象。(4)用于建立项目目标保证体系。(5)将项目质量、工期、成本(投资)目标分解到各项目单元，这样可以对项目单元进行详细的设计，确定实施方案，作各种计划和风险分析，进行实施控制，对完成状况进行评价。(6)作为项目报告系统的对象，是进行各部门、各专业协调的手段。项目分解结构和编码在项目中充当一个共同的信息交换语言。项目中的大量信息，如资源使用、进度报告、成本开支账单、质量报告、变更、会谈纪要，都以项目单元为对象收集、分类和沟泼的。结构分解包含的要素：(1)项目单元。(2)项目单元的定义。(3)项目单元之间的逻辑关系。(4)编码。房地产项目结构分解的系统分解方法：(1）结构化分解方法。 任何项目系统都有它的结构。都可以进行结构分解。(2)过程化方法。房地产项目的实施需要经过许多过程：项目实施过程；管理工作过程；行政工作过程；专业工作的实施过程。基本思路是：以项目目标体系为主导，以工程技术系统范围和项目的实施过程为依据，按照一定的规则由上而下、由粗到细地进行。6、房地产项目实施条件(补充)7、房地产环境分析：(1)分析拟建房地产项目与国民经济发展和人民生活水平提高的关系。论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资的合理性。(2)对房地产项目开发建设的条件进行评价。研究房地产开发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。3)通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。8、项目管理规划：房地产项目管理规划从参加投标活动开始，一般包括两种:一种是建筑施工项目管 理规划大纲，一种是建筑施工项目管理规划。建筑施工项目管理规划是对建筑施工项目管理规划大纲的具体细化和实施的可操作化。建筑施工项目管理规划大纲的主要内容会作为合同的有效组成部分。项目管理规划大纲可包括下列内容：项目概况；项目范围管理规划；项目管理目标规划；项目管理组织规划；项目成本管理规划；项目进度管理规划；项目质量管理规划；项目职业健康安全与环境管理规划；项目采购与资源管理规划；项目信息管理规划；项目沟通管理规划；项目风险管理规划；项目收尾管理规划。编制项目管理实施规划应遵循下列程序：明确项目目标；分析项目环境和条件；收集项目的有关资料和信息；确定项目管理组织模式、结构和职责；明确项目管理内容；编制项目目标计划和资源计划；汇总整理，报有关部门审批。项目管理实施规划应包括下列内容：项目概况；总体工作计划；组织方案；技术方案；进度计划；质量计划；职业健康安全与环境管理计划；成本计划；资源需求计划；风险管理规划；信息管理计划；项目沟通管理计划；项目收尾管理计划；项目现场平面布置图；项目目标控制措施； 技术经济指标。9、项目进度控制：内容：业主方，施工方，供质方，设计方 房地产项目控制系统概论；房地产项目的进度控制；房地产项目的成本控制；房地产项目的质量控制；房地产项目合同控制； 房地产项目安全保健与环境保护控制措施：组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施1）工程部审查监理单位审核过的施工总进度计划上报公司工程部审查，经公司生产经理批准后，下发审查意见通知单，由监理单位批准并监督施工单位组织实施。2）工程部依据方案，检查施工单位准备情况，监理单位落实情况避免返工3）工程部应现场巡视，检查进度计划实施情况，并做好工程进度记录。4）工程部制定控制点，并及时检查汇报5）工程度及时审查经监理审查的计划和计划落实情况。6)延期时 赶工期7）主持会议研究问题8）奖罚，解决困难10、项目管理过程组：为了更好地完成项目实施过程中每个阶段的各项工作和活动，需要开展一系列有关项目计划、决策、组织、沟通、协调和控制等方面的管理活动，这一系列管理活动便构成了项目管理过程。组成：起始、计划、组织、控制和结束过程。项目阶段与过程组的区别（1）阶段是贯穿项目生命周期的时间概念，以阶段可交付成果为划分标志，后一阶段的开始，以前一阶段的可交付成果为条件，通常是顺序、不可逆的，有时可并行。（2）过程组是贯穿项目不同阶段的管理概念，以过程的管理成果为结束目标，通常会不断循环往复，或重叠运行，以推动项目阶段目标的实现。过程就是一组为了完成一系列事先指定的产品、成果或服务而需执行的互相联系的行动和活动项目过程分两大类：通用项目管理过程；产品（技术）实现过程11、 项目阶段关系：四个阶段：（1）投资机会研究及土地竞投阶段；（2）项目立项阶段；（3）项目全程策划阶段；（4）规划设计阶段。关系：在房地产项目全寿命周期阶段中，前期有四个阶段都与项目产品范围有关： （1）投资机会研究及土地竞投阶段。这一阶段的主要任务是获取土地使用权，这一阶段是项目产品管理的开始阶段，产品范围比较粗略，如果今后的市场环境发生变化，还可能会发生产品范围变化或彻底改变的情况。 （2）项目立项阶段。这一阶段的主要任务是按照程序获取立项批复、规划许可等，产品范围逐渐清晰。（3）项目全程策划阶段。产品范围更加详细，工作人员应该能够从这一阶段的成果中整理出设计任务书中所需要的有关产品要求的内容。 （4）规划设计阶段。规划设计图纸最终确定了项目的产品范围，所有产品及其特征都已经非常清晰只是没有变成实物而已。通过上述四个阶段，产品范围的确定经历了一个从模糊到清晰、定型的过程。从对项目影响来看，开发商应着力加强前三个阶段有关产品范围确定和管理的问题。 12、项目组织以及特殊性项目组织”是指为完成特定的项目任务而建立起来的从事项目具体工作的组织，它是项目的参加者与合作者按一定的规则或规律构成的有系统性结构的实体，是项目的行为主体所构成的系统。该组织在项目生命期内临时组建，是一次性的暂时的组织，是名词意义上的组织。这是一种项目组织，它有别于一般的企业组织、社团组织和军队组织。相比较而言，企业组织具有相对的稳定性和固定性，而项目组织是基于项目的，因项目不同而不同，随项目而产生，因项目而消亡，具有非常显著的一次性特征。项目组织具有自身的组织特殊性，这个特殊性是由项目的特点所决定的。项目组织的特殊性又决定了项目组织设置和运行的原则，在很大程度上决定了各行为主体在项目中的组织行为，决定了项目沟通管理、协调和项目信息管理。13、项目协调方法:1. 经常性事项的程序化组织协调2. 利用责权体系的指令性组织协调3. 设立专门机构或专人进行组织协调4. 利用会议进行组织协调14、项目界面管理层次、标准、类型，项目分标方面。界面管理三个层次：1)基于房地产项目全寿命周期阶段划分，在房地产项目全寿命周期各个过程之间形成，可以称为过程界面。2)基于房地产项目全寿命周期中涉及的参与主体划分，在各参与主体任务责任的边界处形成，可以称为企业界面。站在房地产开发商角度，该界面可以分成三大类：一类界面是开发商与消费者之间的界面；二类界面是开发商与房地产项目开发建设紧密相关的各参与主体之间的界面，如开发商与设计单位的界面，开发商与施工单位的界面等；三类界面是开发商与政府、社会、社区之间的界面。三类界面对项目成功与否影响都很大，只是前两类界面是直接影响界面，第三类界面是间接影响界面。3)产生在房地产开发商职能部门(个人)之间，主要有部门与部门之间、开发商项目组成员个人之间的界面。该类界面是开发商能够直接控制和掌握的界面，具备能够成功管理的先天性有利条件。项目分标：是指在项目结构分解的基础上，按一定的规则将整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段）的过程。作用：分标可保障项目总目标的顺利实现。分标可明确地、灵活地对项目目标实施控制。分标策划是项目管理的一种手段。分标的依据：业主方面承包商方面房地产项目方面环境方面分标的方式：1）分阶段、分专业的项目平行分标方式。2）总承包方式。3）CM模式。15、房地产项目的全寿命周期:房地产项目的时间限制决定了项目的生命周期是一定的，在这个期限中，房地产项目经历了由产生、实施到消亡的全过程。房地产项目全寿命周期费用分析的步骤：1）确定对要研究的产品(住宅)性能和参数的要求。2）找出可以达到目标的可能的方案并对其局限性进行详细说明。3）数据资料收集，对折现率、通胀率、经济寿命等做出不同的假设。4）确定寿命周期5）明确相关费用种类并估计费用大小6）把所有相关费用按同样的标准进行折现。7）比较所有方案的全寿命周期费用或年当量费用，初步确定方案优选顺序。8）灵敏性分析。房地产项目全寿命周期各阶段的划分和主要工作1)投资机会研究和土地竞投(市场调研；投资机会研究；土地竞标)2)项目立项(申请项目用地的选址红线图；申领规划要点；可行性研究；获取立项批准)3)全程策划(市场调研；市场定位；产品定位；项目融资；经济效益分析；营销方案；规划设计建议)4)规划设计(委托设计监理；组织设计招标或设计方案竞赛；编制设计任务书；签订设计合同；设计初步审核；施工图审核、审查；获取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)5)工程施工(获取施工许可证；编制施工总体组织设计；委托施工监理材料设备采购；组织施工招标，签订施工合同；工程施工项目管理；工程竣工验收和备案)6)市场推广和营销(项目定价；项目市场推广；销售策划实施；获取商品房销售许可证；实现投资回报)7)物业管理(编制物业管理方案；物业管理招标；物业交接和住户入住；物业维护和管理)8)物业拆除、报废与土地再利用(物业质量鉴定；物业报废和拆除；物业资源回收)16、房地产项目客户关系管理： 客户关系管理是一个不断加强与顾客交流，不断了解顾客需求，并不断对产品及服务进行改进和提高以满足顾客的需求的连续的过程。其内涵是企业利用信息技术和互联网技术实现对客户的整合营销，是以客户为核心的企业营销的技术实现和管理实现。17、项目管理类型的理解：(1)按管理层次可分为宏观项目管理和微观项目管理。(2)按工程项目管理范围和内涵不同分为广义项目管理和狭义项目管理。(3)按管理主体不同划分，业主方项目管理、设计方项目管理、施工方项目管理、供货方项目管理。项目管理系统的理解:项目的管理者应用专门管理项目的系统软件，在有限的资源约束下，用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效的管理，它从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划。组织、协调、控制、评价，以实现项目的目标。项目管理的特点：（1）项目管理理论、方法、手段的科学化。（2）项目管理的社会化和专业化。（3）项目管理的标准化和规范化。（4）工程项目管理国际化。建设工程项目管理：组织运用系统的观点、理论和方法，对建设工程项目进行的计划、组织、指挥、协调和控制等专业化活动。18、现代房地产项目管理内容及其特点：项目管理包含的五重内容：项目管理是一种管理方法体系；项目管理是以项目目标实现为核心的管理活动；项目管理是团队活动；项目管理贯穿于项目的全过程；涉及项目的各环节。房地产项目管理的理解:房地产项目管理是工程管理的一个分类，其运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。19、房地产项目LCM的含义：是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，以实现生产要素在房地产项目上的优化配置为用户提供优质产品为目的的管理理论.20、项目策划的定义及类型划分：项目策划是在充分占有信息的基础上，针对项目决策和实施的问题进行组织、管理、经济和技术方面的科学分析和论证。旨在为项目建设的决策和实施增值。类型：项目决策策划项目实施策划。21、项目决策策划与实施策划任务的差异：（1）项目决策的策划在项目决策阶段完成，为项目决策服务。项目决策的策划要回答建设什么、为什么要建设的问题，又称为项目决策评估；（2）项目实施策划在项目实施阶段的前期完成，为项目管理服务，主要确定怎么建，又称为项目实施评估。22、项目前期策划的工作内容和过程：（1）