浅谈集资房转让合同的效力问题.doc

浅谈集资房转让合同的效力问题由于很多集资房享有者为牟利等目的出让集资房，加上商品房的价格居高不下，使得市场上的集资房交易“火爆”异常，由此产生的集资房转让合同纠纷亦不断增多。商品房价格排在全国前列的深圳，当然也是此类案件的多发之地。因此本律师想就此类案件的一些办案心得，拿出来与大家分享和探讨。目前在同一法律环境之下，各地法院不同的法官存在两种截然相反的判决：一种是裁定转让协议无效。法律依据：1、中华人民共和国合同法第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定；2、物权法第十五条规定：法律另有规定的除外；3、城市房地产管理法第三十八条规定：行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未依法登记领取权属证书的房产不得转让；4、经济适用住房管理办法的第三十条的规定；5、此外一些政府规章，甚至单位和职工签订的集资房合同约定不能转让也是部分法官的判决依据。另一种是裁定转让协议有效。法律依据： 1、物权法第十五条的规定2、最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第四条和第九条的规定；3、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十四条的规定；4、最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条的规定。本律师认为在最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）实施后，只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房转让合同应该是有效。理由如下：一、认定集资房转让合同无效的法律依据不足。1、根据最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠。由此可见，虽然很多国务院部门、地方性法规、规章和政策虽然对集资房等经济使用房作了限制转让的规定，但最高院的上述司法解释已经非常明确地规定这些都不能作为认定合同效力的依据。如：建住房2007258号经济适用住房管理办法等这些部门法规的规定都不能作为认定合同效力的依据。虽单位和职工签订的集资房合同约定不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合同的约束力是具有相对性的，不约束第三方。2、纵观诸多认定集资房转让合同无效的法官都是依据合同法第五十二条第五项关于 “违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同”的规定或物权法第十五条关于“法律另有规定的除外” 的规定，再引用城市房地产管理法第三十八条关于“行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让” 和“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定，来认定集资房转让合同为无效合同。但本律师认为在最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）实施后，根据该司法解释第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范。由于城市房地产管理法第三十八条属于管理性规范，所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定集资房转让合同无效。二、根据目前我国法律的规定集资房转让合同是有效合同。因为根据法律和司法解释的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。如：物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和最高人民法院关于适用若干问题的解释第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，都可以证明集资房转让合同是有效的合同。此外，根据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见已交付了房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。最高人民法院是经人大依法授权的有权对法律作出解释的机构，因此最高人民法院依法作出的司法解释的效力应当与人大及人大常委制订的法律具有同等效力。三、认定集资房转让合同有效符合合同法诚实信用的基本原则。从众多