2014.1.7土地市场讯息.docx

三四线城市将出现50多座鬼城 涨价与“鬼城”并存 2014年01月06日 07:56:51【提要】复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，三四线城市明年将出现50多座鬼城，面临全面崩盘，未来的五年内都会处于存量消化的阶段；而一二线城市则仍将保持稳步上涨的态势。【楼市论道:政策转向更加明显 2014房价迎转机】和充满希望的海外市场相比，2014年的中国楼市，或许再也回不到从前的“盛景”。“房子都卖不动啊，看的人倒是多，成交量却少得可怜。”上海“我爱我家”中介机构的一位销售人员对记者如是感叹。在记者上班经过的地铁口，每天都有房产中介的员工在寻找着他们的目标猎物。临近年末，多数买房者向记者表示，只是想了解下行情，随便看看，并不急着买。“明年房价说不定会跌呢。”许多看房者抱有这样的心理。事实上，他们的想法并非毫无依据。2013年12月3日，中央政治局召开会议，研究2014年经济工作，会上重申要“做好住房保障和房地产调控工作”。这是新一届政府罕见地提到房地产调控，尽管只是简短的一句话，却给了购房者新的念想。涨价：与“鬼城”并存事实上，进入2013年第四季度，一二线热点城市仍然面临较大的房价上涨压力。国家统计局70 个大中城市新建商品住宅价格指数显示，北京、上海、南京等热点城市自2012年下半年以来呈现连续的环比上涨，2013年9月一线城市同比涨幅均超过20%，杭州、重庆等二线城市涨幅也接近10%，涨幅明显高于全国其他城市水平。直到“房地产调控”的表述再次出现在高层经济会议中时，楼市似乎才真正感受到了来自这个冬天的丝丝寒意。但与中央的明确表态相比，各地政府的却显得有些“暧昧”。尽管包括四个一线城市在内的20多个城市均已出台了楼市调控政策，但内容基本是对既有政策的重申，并无新意。不过，值得一提的是，一线城市的政府不再打压需求，而是转变思路增加“供给”，以此来控制频现的“地王”现象。一位不愿具名的房企老板告诉国际金融报记者，自己不久前才抛掉了江苏的一个商务楼盘，明年准备拿地继续投资上海的住宅市场。他对未来的一线城市房地产市场抱有信心，在他看来，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”，未来一二线城市房价将维持稳中有进的步调。对此，多位业内专家在接受国际金融报记者采访时普遍表示，未来的政策导向仍会以市场为主，供需关系才是决定房价的根本。而市场的两极分化将更加严重，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，三四线城市明年将出现50多座鬼城，面临全面崩盘，未来的五年内都会处于存量消化的阶段；而一二线城市则仍将保持稳步上涨的态势。上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，在中央房地产调控思路转向以保障房和住房供应体系为主的新形势下，预计2014年中国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。2014年的楼市政策导向中，备受关注的一个便是房产税问题。 房产税即将推出的传言已经带来“恐慌抛房”现象。 张先生最近就忙着帮儿子媳妇看新房，他告诉记者，此前儿子的婚房是由他来买的，产权证的名字也是他本人，而他自己手中一共有三套房子，由于担心房产税出台，所以选择把自己投资的一间商务房和儿子原来的婚房卖掉，为儿子置换一套地段更好、面积更大的房子，产权证则写儿子和媳妇的名字，这样他自己手中也就只剩所住的一套房子。“将来房产税出来，我也不怕了。”“房产税并不是让房价下跌的工具，它更多起到的是一个抑制作用。”克尔瑞研究中心总监薛建雄告诉国际金融报记者，以一二线城市为例，由于需求量大，土地稀缺，尤其是市中心等地段好的板块几乎是供不应求，而房产税的征收可以让有较多房源的居民抛掉多余的房子，一方面降低了空置率，另一方面也缓解了供需紧张的情况。对于三四线城市，薛建雄认为，房产税完全没有必要普及。孙立坚也表示，房产税更多的是可以让资金合理重置。三四线城市鬼城频现，情况已不太乐观，政府更需要的是思考存量消化的问题。信息联网：难抑房价除了房产税，另一个不得不提的便是住房信息联网。近年来，“房叔”、“房嫂”、“房爷”相继冒出，这激起了人们对住房信息登记制度的热议。2013年3月29日，国务院发布国务院机构改革和职能转变方案，其中要求出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。消息一出，各地也频现抛楼现象。这个一度被称为让官员“闻之丧胆”的政策，又会对房价有何影响呢？“抛售现象的确存在，但主要还是集中于豪宅，和老百姓没有太大关系，可能会造成豪宅市场的冲击，但对于整体房价来说不会有太大影响。”对此，某房地产公司老板朱先生告诉国际金融报记者，一二线城市的刚性需求仍然十分旺盛。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也指出，不动产统一登记的主要功能是摸清楚房屋总量与加快土地改革，有利于房地产税制建设与反腐败监管体系的完善，但单靠不动产统一登记很难实现反腐目标，也不能起到降低房价的作用。去年前50家房企销售总额超2万亿 【提要】千亿房企扩张至7家，万科1740.6亿元、绿地1625.3亿元、万达1301 .1亿元、保利地产1251亿元、中海1170亿元、碧桂园1097.3亿元、恒大1082.5亿元。千亿房企销售额平均1324亿元，较2012年1171亿元同比上涨13.06%。【楼市论道:政策转向更加明显 2014房价迎转机】日前，CRIC研究中心发布的2013年中国房地产企业销售TO P50排行榜数据显示，2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，前50家房企销售总额达21355亿元，千亿房企扩张至7家，销售额超500亿元房企升至21家，其中，万科以1740.6亿元拔得头筹，碧桂园以131%同比增速跃升至1097.3亿元，加入千亿军团，21家房企超300亿元。千亿房企扩张至7家，万科1740.6亿元、绿地1625.3亿元、万达1301 .1亿元、保利地产1251亿元、中海1170亿元、碧桂园1097.3亿元、恒大1082.5亿元。千亿房企销售额平均1324亿元，较2012年1171亿元同比上涨13.06%。从集中度来看，大型房企实现金额、面积集中度双双提升。金额集中度方面，2013年全年，TOP10企业从12.76%上升至13.27%，增加了0.51个百分点，同时TOP20及T O P50企业同比分别增加0.63个百分点及0.79个百分点。面积集中度方面，相比2012年，2013年T O P50企业面积集中度上升最为明显，增长1 .23个百分点。其次为TOP20企业，同比增长0.74个百分点，TOP10企业则较去年增加0.65个百分点。CRIC研究中心李莹表示，需求量上升，融资宽松，是促使2013年房企普遍增长较快的主要原因。在销售增长的同时，拿地量也增长明显。拿地方面，50强房企2013年通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。50强企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，同比提升7个百分点，其中T O P10房企拿地量占全国比重更是提升至21%。从楼面价来看，2013年房企拿地平均楼面价3396元/平方米，同比提升35%。其中，根据CRIC监测，20强企业今年共夺得了34幅“地王”地块，而去年的数字仅为16幅。对此，李莹认为，拿地量和金额增长幅度如此之快，一方面是去年基数较低，2012年仍受调控影响，整体市场情况不太乐观，地王出现的数量偏少，另一方面，今年企业销售业绩再创新高，资金充裕，且拿地需求较大。对于2014年，李莹表示，成交持稳是大概率事件。“全国销售面积13亿平方米是行业近两年的高位顶部，因此，虽会有突破，但增长幅度会继续降低。”“此外，千亿、百亿企业将继续大幅扩