项目建筑安装工程承包模式的建议.doc

项目建筑安装工程承包模式的建议鉴于本公司投资开发的“*”项目（以下简称“本项目” ）即将进入全面实施阶段，根据工程项目管理规律，为使下步项目管理工作更加有序和高效，从而对项目管理各项目标实行有效的控制，有必要对本项目实施进行事前规划； 另根据我的实践经验，本项目实施存在一定难度，具体表现为：（1）结构楼层高（36/31层），基础埋置深（地下三层）；（2）施工场地狭小，且地处市区繁华地段，制约条件多；（3）工程系统复杂，交叉施工组织协调难度大；（4）施工招标阶段时，设计深度有限，如何做到成本与进度控制两不误？ 考虑到上述问题，并结合实际情况，现对本项目建筑安装工程拟采取的承包模式提出以下建议：（一）合同结构及发包形式：1、本项目建筑安装工程承包合同结构：建议采用“施工总承包”结构。2、施工总承包合同的承包范围包括以下两大部分：（1）直接承包部分：包括土建工程和一般机电安装工程两部分，其中土建工程部分含桩基础、基坑围护及技术措施、土方挖运填、地下室结构、地上结构、墙体填充、楼地面、屋面、防水及保温隔热、一般门窗、一般装饰工程等，一般机电安装工程部分含强电系统、给排水（含水喷淋）及煤气系统、通风及空调系统、其他系统预埋等；（2）指定分包部分：包括外幕墙、电梯、弱电系统（包含BAS、消防报警、公共广播、电话及综合布线、卫星及有线电视、安保监控及巡更、防盗对讲及门禁管理、车库管理、酒店计算机经营管理等）、污水处理、水喷雾、室内精装饰工程、室外景观工程等。3、施工总承包合同的基本发包形式建议如下：（1）直接承包部分：通过公开或邀请招标，直接发包给施工总承包商，具体材料/设备供应方式以及合同计价方式详见下文阐述；（2）指定分包部分：考虑到设计与选型的配合需要，故拟在设计技术建议书深度满足招标要求后，再通过公开或邀请招标，确定指定分包商（施工总承包商推荐的，在同等条件下优先），然后由三方签订指定分包协议（必要时由施工总承包商与指定分包商签订名义分包合同），明确各方责任义务（基本原则是：实际操作时由甲方直接向指定分包商支付直接费，施工总承包商对其实施总承包管理，免费提供协调、配合（具体内容详见后文阐述），并有偿提供仓库、办公、宿舍租用及临时水电、电话等，指定分包商则提供设计、设备、安装调试等工程统包），相关费用问题及合同计价方式详见下文阐述。4、施工总承包合同中直接承包部分的材料/设备供应方式，建议如下：（1）部分主要设备（如：高低压柜、柴油发电机、配电箱、灯具、消防泵、喷淋泵、给水泵、洁具、螺杆式冷水机组、冷冻水泵、一拖多小中央空调、热水泵、锅炉、风机盘管、新风机组等）：考虑到成本控制及选型滞后，建议全部或部分采用甲供方式；（2）甲供设备清单应是招标文件及施工总承包合同的附件，并作为投标及签订施工总承包合同的条件；（3）甲方按照施工总承包商提交的计划，直接与设备供应商签订甲供设备的采购合同，并负责办理有关手续、运输、卸货至现场，并立即移交给施工总承包商；（4）除甲供设备外的其余一切材料/设备：建议采用乙供（即由施工总承包商负责采购）方式；（5）相关费用问题及合同计价方式详见下文阐述。5、之所以选择上述合同结构（详见附图）及发包形式的理由在于：即可以满足本项目系统复杂、需便于组织协调施工的要求，又消除了总体进度要求造成的施工招标阶段设计深度不够与成本控制之间的矛盾，同时兼顾到了某些分部分项工程的特殊专业性及与设计配合的习惯做法；6、上述合同结构及发包形式得以顺利实行的关键在于：找到一家实力雄厚、具有市区内同类综合建筑实际经验且报价合理的施工总承包商。（二）合同计价方式及相关费用处理：1、直接承包部分：（1）建议采用“固定单价与固定总价相结合”的合同计价方式；（2）直接费部分：拟采用目前通行的分项划分方式及相应工程量计算规则，编制工程量清单（BOQ），作为招标及签约依据；需注意的是：在BOQ中应尽可能详细阐明工程分项的包含内容、做法以及所用材料/设备的产地、品牌、规格、型号等；在招标文件及施工总承包合同中均应明确说明：“通过招标确定的工程单价为固定包干价，任何情况下不作调整，而BOQ中的工程量则为暂估近似值，结算时按实确定；其中的基坑围护及技术措施费拟以独立单项列入BOQ中，并按固定总价实行包干（此项费用应在BQ中写明所包含内容，如设计、施工、审批、监测等，并可要求提交计价明细及相应施工方案）；”上述直接费拟以“（暂估工程量*固定单价）+（固定总价）”形式计入施工总承包合同暂估总价；另在招标文件及施工总承包合同中明确说明：“上述工程单价均为已包含完成该分项工程所消耗之全部人工、材料、机械费用的综合单价，其中材料费中不包括甲供设备费用；另凡在招标文件中已提供暂定市场价的材料/设备均采用甲定乙供方式，该部分材料/设备的暂定市场价将直接计入投标报价和施工总承包合同暂估总价；乙方在采购甲定乙供材料/设备前应征得甲方关于价格、规格、型号、产地、品牌、质量等方面的书面认可，竣工结算时按甲方认可的实际价格进行价格调整”；（3）综合费用、施工措施费、其他费用及税金部分：拟以独立单项分别列入BOQ中，在招标文件以及施工总承包合同中明确说明：“通过招标确定的综合费用、施工措施费、其他费用及税金均采用固定总价包干，任何情况下不作调整”；上述费用拟以“（固定总价）”形式计入施工总承包合同暂估总价；该部分费用的内涵应在BOQ中尽可能多地列出。2、指定分包部分：（1）直接费部分：拟以独立单项分别列入BOQ中，并先以甲方提供的暂估金额计入投标报价和施工总承包合同暂估总价，同时作为投报总承包相关费用的依据；待指定分包商通过招标确定后，再以指定分包补充协议形式予以确定；具体操作时由甲方直接支付给指定分包商；该部分费用建议根据具体情况，采用“固定单价”（BOQ法）或“固定总价” 的合同计价方式；（2）总承包相关费用部分：包括总承包管理、协调、配合费、仓库/办公/宿舍租借费、临时水电/电话接驳和消耗费、预埋施工费等，具体处理方式如下：（A）总承包管理、协调、配合费：拟以独立单项列入BOQ中，并在招标文件及合同中明确说明：“施工总承包商有对指定分包商实施总承包管理，并免费提供他们正常施工所需一切合理设施或帮助的义务，具体包括但不仅限于以下项目：协调配合、预埋核对、垂直运输机械、脚手架及爬梯、施工道路及场地、卫生设施、建筑表面修复、标高及定位的基本点线、办理有关手续并交纳管理费等，而通过招标确定的总承包管理、协调、配合费为固定总价包干，任何情况下不作调整”；上述费用部分拟以“（固定总价）”形式计入施工总承包合同暂估总价；同时向指定分包商明确说明：“总承包管理、协调、配合是甲方提供的条件，指定分包商不得为此再向甲方计取任何费用”，以上条款拟写入指定分包之补充协议；（B）仓库/办公/宿舍租借费、临时水电/电话接驳和消耗费：此部分费用拟在指定分包直接费中列支；在招标文件及施工总承包合同中明确说明：“施工总承包商有向指定分包商提供仓库/办公/宿舍租借及临时水电/电话接驳的义务，相关费用直接向指定分包商收取，不得再向甲方计取”；另向指定分包商明确说明：“此部分费用已包括在指定分包部分的总价内，实际发生的费用由施工总承包商与其结算” ，以上条款拟写入指定分包之补充协议；（C）预埋施工费：此部分费用已在直接承包部分中列支，并已列入BOQ中，且已计入施工总承包合同暂估总价；另向指定分包商明确说明：“有关预埋施工不属于指定分包商承包部分，指定分包商有义务配合施工总承包商完成相应预埋施工，但不得再向甲方计取此部分费用” ，以上条款拟写入指定分包之补充协议。3、甲供设备部分：（1）在招标文件及施工总承包合同中应列明甲供设备清单，并明确说明：“甲方按照施工总承包商提交的计划，负责该部分设备采购、办理有关手续、运输、卸货至现场，并立即移交给施工总承包商，施工总承包商不得以任何理由向甲方收取额外的相关费用”；（2）甲方直接与设备供应商签订之甲供设备采购合同，无论是国际合同，还是国内合同，均建议采用“固定总价”的合同计价方式；（3）甲供设备费用不计入施工总承包合同总价中。 鉴于公司投资开发的“*”项目（以下简称“本项目”）即将进入施工发包阶段，为了使下步工作更加有序和高效，从而对项目管理各项目标实行有效控制，有必要对本项目有关施工发包工作进行事前统一规划；另本项目实施还具有以下困难：由于公司整体战略的需要，本项目开工日期要求较紧迫，造成施工发包时，设计深度尚不足以达到完善，在这种现实情况下如何做到成本与进度控制两不误，确需细加斟酌。为了解决上述问题，现对本项目建筑安装工程施工发包方式提出以下建议：本项目建筑安装工程施工发包方式：建议采用“分期发包”方式。具体设想如下：1、将整个项目建筑安装工程分解为以下三个部分进行分期发包：（1）单独发包的桩基础部分；（2）总承包部分；（3）甲供材料/设备和指定分包部分：2、上述三个部分的具体内容如下：（1）单独发包的桩基础部分：包括与钻孔灌注桩有关的各项施工内容（含成孔、钢筋笼、水下混凝土、泥浆处理、打桩场地平整等）；（2）总承包部分：包括土建工程（除桩基础外）和一般机电安装工程（除甲供材料/设备和指定分包部分）两部分，其中土建工程部分含基坑围护及技术措施、土方挖运填、地下室结构、地上结构、墙体填充、楼地面、屋面、防水及保温隔热、一般门窗、一般装饰工程等，一般机电安装工程部分含强电系统、给排水（含水喷淋）及煤气系统、通风及空调系统、其他系统预埋等；（3）甲供材料/设备和指定分包部分：（a）甲供材料/设备：包括高低压柜、柴油发电机、配电箱、灯具、消防泵、喷淋泵、给水泵、洁具、螺杆式冷水机组、冷冻水泵、一拖多小中央空调、热水泵、锅炉、风机盘管、新风机组等主要设备以及高级装饰材料（如花岗岩、大理石、墙地砖）等：（b）指定分包工程：包括外幕墙、电梯、弱电系统（包含BAS、消防报警、公共广播、电话及综合布线、卫星及有线电视、安保监控及巡更、防盗对讲及门禁管理、车库管理、酒店计算机经营管理等）、污水处理、水喷雾、室内精装饰工程、室外景观工程等。3、上述三个部分的发包时间和形式建议如下：（1）单独发包的桩基础部分：发包时间：桩基础图纸完成后；发包形式：通过公开或邀请招标，发包给独立承包商，并签订桩基础工程施工合同；（2）总承包部分：发包时间：全部施工图纸完成后；发包形式：通过公开或邀请招标，发包给施工总承包商（在同等情况下，桩基础承包商优先），并签订总承包施工合同；（3）甲供材料/设备和指定分包部分：（a）甲供材料/设备：发包时间：甲供材料/设备质量、技术、档次等要求明确后，并根据施工总承包商提交之供货计划（数量及需货时间）及交货周期等确定恰当时间；发包形式：通过公开或邀请招标，发包给材料/设备供应商，并签订材料/设备供货合同；（b）指定分包工程：发包时间：指定分包工程质量、技术、档次等要求明确后，并根据总体施工进度、现场预埋及协调配合的要求确定恰当时间；发包形式：通过公开或邀请招标，确定指定分包商（施工总承包商推荐的，在同等条件下优先），然后由三方签订指定分包工程施工协议，并作为总承包施工合同的附件。4、之所以选择上述施工发包方式的理由如下：（a）在尽可能采用固定总价形式招标及签约，以利于控制成本的前提下，满足了在施工图尚未出齐的情况下先行开工的要求；（b）符合有关法规规定：此做法有实际先例，可在开工前申领临时施工许可证，以满足合法开工条件；（c）各分期施工之间衔接无问题：第一期与第二期之间，由于桩基础施工本身具有相对独立性，在明确现场移交的条件后可顺利移交；第二期与第三期之间，由于是在总承包施工合同及指定分包工程施工协议所设定的统一组织协调施工框架下实施的，无衔接难度；（d）考虑到本项目的综合性和复杂性，如能尽可能统一组织协调施工将有利于项目的进度和质量控制，上述施工发包方式基本满足了此要求。（e）上述施工发包方式兼顾到了某些分部分项工程的特殊专业性及与设计配合的习惯做法；5、上述各承包商的责任义务及相应费用计价方式另文阐述。桩基础部分：桩基础独立承包商桩基础独立承包合同相应之责任义务：1、按约定之质量及进度要求完成桩基础工程施工，通过竣工验收，并在约定期限内负责质量保修；2、确保安全、文明施工，遵守相关法规，办理手续及缴费，保护地下管线、邻近建构筑物及古树名木；3、做好与总承包商的工程衔接及现场移交；相应之费用计价方式：1、采用固定总价合同，约定封图包干，工程量之计算偏差由乙方承担，若无变更不得调整；2、价格构成采用固定单价模式；综合管理费、施工措施费、利润及税金等采用列项总价包干，任何情况不作调整；直接费部分采用目前通行的分项划分方式及相应工程量计算规则，编制工程量清单（BOQ），用于报价、签约及结算； 总承包部分总承包商总承包合同相应之责任义务：1、按约定之质量及进度要求完成承包范围内所有工程施工，通过竣工验收（含指定分包及甲供材料/设备部分），协助甲方办理竣工验收手续，并在约定期限内负责质量保修；2、确保安全、文明施工，办理相关保险，遵守相关法规，办理手续及缴费，保护地下管线、邻近建构筑物及古树名木；3、切实履行总承包义务，组织、协调现场整体施工，确保其顺利进行；对指定分包商实施总承包管理，免费提供他们正常施工所需一切合理设施或帮助的义务，具体包括但不仅限于以下项目：协调配合、预埋核对、垂直运输机械、脚手架及爬梯、施工道路及场地、卫生设施、建筑表面修复、标高及定位的基本点线、办理有关手续并交纳管理费等；有偿向指定分包商提供仓库/办公/宿舍租借及临时水电/电话接驳；按约定提供甲方办公和生活用房及设施；4、按约定及时提供甲供材料/设备进货计划，到货后立即参加验收，一旦通过即时移交，接收后承担一切保管责任；相应之费用计价方式：1、尽可能采用固定总价合同，约定封图包干，工程量之计算偏差由乙方承担，若无变更不得调整；若有困难，就采用固定单价合同，约定单价包干，工程量按实结算；2、价格构成采用固定单价模式，综合管理费、施工措施费（如基坑围护及支撑体系）、利润及税金等采用列项总价包干，任何情况不作调整；直接费部分采用目前通行的港式分项划分方式及相应工程量计算规则，并参照上海2000定额，编制工程量清单（BOQ），用于报价、签约及结算；3、暂时无法确定品牌、规格的材料在招标文件中提供暂定市场价，采用甲定乙供方式，该部分材料/设备的暂定市场价先直接计入投标报价和施工总承包合同暂估总价；乙方在采购甲定乙供材料/设备前应征得甲方关于价格、品牌、规格等方面的书面认可，竣工结算时按甲方认可的实际价格进行价格调整” 4、指定分包部分：直接费部分费用先以甲方提供的暂估金额计入投标报价和施工总承包合同暂估总价，同时作为投报总承包相关费用的依据；待指定分包商通过招标确定后，再以指定分包补充协议形式予以确定；总承包管理、协调、配合费在BOQ中单独列项，采用总价包干，任何情况下不作调整，明确：除此之外不向甲方收取任何关于指定分包的费用；5、甲供材料/设备费用不计入总承包合同，但需明确：若实际消耗量超过约定的合理消耗量，则将在结算时扣除超过部分费用，同时承诺：不向甲方收取任何关于甲供材料/设备的额外费用； 指定分包工程部分指定分包商指定分包三方协议相应之责任义务：1、按约定之质量及进度要求完成指定分包工程的设计、施工、调试及培训等一系列工作，在总承包商的协助下，通过有关部门的验收及审批，并在约定期限内负责质量保修；2、确保安全、文明施工，遵守相关法规