第1讲 房地产经济学讲义.ppt

范纯增博士上海交通大学安泰经济与管理学院 房地产经济学 课程准备 经济学原理 宏观 微观 一 房地产与房地产业 1 房地产的概念房地产概念是房地产经济学最基本的经济范畴 科学地阐述其涵义和特征 是房地产经济学研究的出发点 所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和 这个定义包括三层涵义 一是从实物形态上说 房地产是房产和地产相结合的统一物 二是从价值形态上说 房地产作为商品是使用价值和价值的统一体 三是从产权关系来说 房地产作为社会财富 又是一种资产 反映一定的经济权利关系 归纳起来 经济学意义上的房地产既是房产和地产的结合体 又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体 它体现了人们之间的经济关系 是各种权到关系的总和 广义的房地产既包括城市房地产 又包括农村房地产 本课介绍的主要是城市中的房地产 房地产和不动产在中国大陆可以通用 而台湾地区更倾向于 不动产 的说法 台湾不动产概念中 定着在土地之上的建筑物 构筑物和其它附属物及树木等统称为改良物 用 房地产 时 比不动产少 树木 中国香港喜欢用 地产 大陆房地产有三种形式 单纯的地产 单纯房产 房地产物业 单元性地产 如一工厂楼宇 一农庄 一住宅单位 我国内地 物业是已经建成投入使用的各类建筑物及相关的设备 设施和场所 其中各类建筑物可以是建筑群 住宅小区 工业小区 一幢楼 宾馆 商厦 高尔夫球场 或者一个单元房等等 物业指具体房产 地产 房地产 房地产 一个地区 国家所有房地产 但也可以指某具体房地产 2房地产的构成和类型 2 1建筑地块建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动根关并具有特殊用途的土地 这是房地产经济运行的基础 作为建筑用地的城市土地按照产业主要包括以下几类 1 工业用地 即工业建设及其经营活动所必须使用的各类土地 如工业厂房及附属设施等用地 2 商业用地 即从事商业服务和经营活动所必须使用的土地 如建设商铺及附属设施用地 3 住宅用地 为满足城市居民居住需要建设住宅和营造配套设施及生态环境等所需的生地 4 仓库用地舒即建设各类仓库所需的土地 5 道路交通用地 包括建设道路 桥梁等所需土地 6 市政建设工程用地 即城市公共性的基础设施建设用地 供水排水 供热等 7 公共绿化用地 包括为改善城市生态环境所需的绿地建设 公园等用地 8 教育 文化 体育 卫生等用地 包括建设学校 文化娱乐场所 体育场馆 医院等所需使用的土地 9 港口建设用地 包括沿江沿海港口 飞机场 车站等建设用地 10 办公用地 包括政府机关 工商企业以及其他各部门的办公场所建设所需的土地 11 军事用地 即为保卫国家安全所需的军事设施及驻军营房建设所需使用的土地 12 其他用地 建筑地块在房地产中具有重要的社会经济职能 首先 建筑地块是房地产的物质载体和基础性条件 其次 建筑地块是城市建筑和城市经营的重要物质基础 再次 建筑地块也是城市规划的主要内容 2 2房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施 它是房屋建筑与建房地基的有机结合体 孤立的建筑地块实际上是不存在的 只有当用于房屋建筑并与之相结合的时候 才能形成真正的房地产商品 建筑物是地基的上层建筑 而地基则是建筑物的基础载体 房屋建筑物是房地产经济活动的最终产品 它是房地产经营的主要对象 房屋建筑物由房屋建筑地基 房屋建筑材料 房屋内部设备 房屋外部环境四个物质要素组成 房屋建筑物种类按用途划分 1 住宅用房 2 生产用房 3 营业用房 4 行政用房 5 其他专业用房 主要包括 1 道路 交通设施 道路是房屋中的工作人员和居住人员所必需的通道 交通是抵达工作地点和居住地点的运载工具 只有道路畅通 交通便捷 才能使建成的房屋建筑发挥应有的职能 所以 道路 交通是房地产不可或缺的配套设施 2 地下管道等 三通 设施 包括给排水 通电 通气设施等 3 生活配套设施 气 如购物的商铺 文化体育设施 学校和邮电通信设施等 这对住宅小区都应是必备的 4 生态环境设施 如园林 绿化 垃圾处理等环保配套设施 2 3配套基础设施 按照地上物类型 3房地产的经济特性 房地产既是特定经济活动的物质载体 又是商品体系中具有明显特殊性的特种商品 因而呈现出一系列经济特性 3 1内涵的统一性房地产的整体概念包含了房屋建筑物 建筑地块 经济权利等方面 它们是由 房 地 产 三者有机结合形成的统一体 地基是房屋建筑的物质基础 而房屋则是地基的上层建筑 房屋只有在地基之上才能进行建设 而土地只有当作为建房地基的时候 才构成房地产的组成部分 3 2价值的双源性房地产价值的双源性 主要是指房地产商品价值中 土地价值的形成既源自土地所有权的收益 又源自在土地上的人类劳动的凝结 从根本上说 房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的 而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性代方面 土地是一种自然物 具有自然资源属性 另一方面 土地又是社会产物 追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值 具有社会经济资源属性 这种双重属性就必然带来土地价值形成的双源性 3 3空间的固定性房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性 不可移动性所决定的 土地在地球上的位置是固定的 房屋建筑物又是固定在土地上的 这就使得房地产实体在空间上是不可移动的 具有固定性 这种空间上的固定性使房地产商品与一般商品大不相同 并由此带来一系列的经营特征 首先 房地产空间的固定性对房价的影响极其重大 其次 房地产空间的固定性从根本上决定了房地产商品的单一性和非匀质性 再次 房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性的重大特点 3 4需求的普遍性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质 它可以满足生产和生活多方面的需求 具有需求的普遍性质 不同于其他商品 3 5效用的长期性同一般商品相比 房地产商品属于超级耐用品 其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性 二 房地产业 1 房地产业内涵房地产业是指从事房地产开发 经营和管理等各类经济活动的行业 是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门 它体现了房地产经首过程各种参与者之间的经济关系 房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产 交换 分配 消费诸环节之中 生产过程 主要是房地产投资开发 包括土地开发和再开发 房屋开发和供应等 流通过程 主要是房地产市场交易 包括地产和房产的买卖 租赁 抵押 典当等经营活动 分配过程 主要是通过房地产市场交换 使其产品进人消费领域的中间环节 它不是指房地产实物分配 而是国民收人分配和再分配实现的重要途径 例如工业厂房 仓库等通过交换进人生产经营单位 实现房地产生产要素的分配 住宅通过市场购买进人家庭使用 实现工资分配中属于个人的住房消费资料分配等 消费过程 主要是指房屋使用过程中的物业管理 包括房屋的养护 维修 绿化 环境等服务性管理 广义的房地产业的内涵应包括 土地开发经营业 房产开发经营业 房地产中介服务业 房地产金融业和物业管理服务行业 2房地产业的行业属性 房地产业具有第三产业的产业特征 其一 房地产的投资开发活动 主要从事的是资源的整合 组织和管理等服务活动 并不直接建造房屋本身 土地开发 规划设计和房屋建造 则是委托给设计院和建筑公司承担的 房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的 其二 房地产销鲁经营活动 直接从属于流通领域 而流通行业理应归第三产业 其三 房地产业电的一些分支行业 如房地产中介服务业 房地产金融业和物业管理等服务行业 更是第三产业的直接组成部分价可见 房地产业属于第三产业 3房地产业的行业特性 3 1先导性和基础性3 2综合性和关联性3 3资金密集型和高风险性3 4级差收益型和区域性3 5效用的长期性 三 房地产学科性质与研究对象学科性质 房地产经济学既是整个经济科学的一个分支 又是各类房地产经济学科的理论基础 其研究对象 房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律及其表现形式的学科 房地产经济学也是一门研究房地产资源配置的学科 四 房地产经济学研究内容 导论 土地制度与城市土地使用 城市地租与土地区位 宏观房地产经济学 住房制度与住宅消费 房地产周期 城市发展与房地产市场 宏观经济与房地产市场 房地产市场发展的宏观调控 微观房地产经济学 房地产价格 房地产投融资 城市