物业租赁管理制度(草稿).doc

物业租赁制度一、目的为了规范公司自有物业的租赁工作，争取良好的经济效益和社会效益。二、适用范围适用于公司自有物业的对外租赁、内部租入管理工作。三、租赁部管理职责职责1、 负责物业租赁市场调查，及时了解市场信息，为租赁业务决策提供依据；2、负责本公司物业的项目定位，制定具体的租赁方案和招商策略；3、负责租户的开发，租约谈判，租赁费用催缴，跟踪合同、续租、退租等事务；4、负责作好租赁部客户资料登记、更新、不断优化租户结构，提高出租率；5、制订租赁相关流程及客户责任制、补充合同条款的拟订及落实；6、负责租赁部内部的管理及工作安排，确保租赁部各项工作的顺利开展。四、对外租赁管理规程1、寻找客户，租赁部工作人员须根据客户的需求，有针对性的引导租户参观。参观中注意突出物业的优点，如物业的地理优势、交通优势、性价比及物业服务优势等。特别注意：当某区域空置物业较多时，为避免增加租户的疑惑，应有选择性的引导参观。对外租赁 租户资格的审查 1、 租赁管理工作人员须严格登记每一个前来咨询或参观物业的潜在租户的资料及联系方式，特别注意商业用户须询问清楚其经营内容，看是否属于法律限制性或风险性行业，是否存在和现有租户存在有限制性的竞争及是否与物业整体协调。租户的稳定性对物业租赁的影响较大，尽量了解租户过去的租赁历史、资信状况，寻找稳定的租户。对于居住需求的租户，须注意其居住的人数，在有更多选择的情况下，尽量避免租给公司做员工宿舍。4.4租约条款谈判当潜在租户对物业感兴趣且其资质也符合业主的条件时，开始租约谈判。租约谈判是为了达成一个利于公司的利益最大化的租约，操作中注意以下几点：租约谈判须严格遵循租赁部长先初谈经理复核再谈报告分管老总签字确定租约的程序，特别重大的租约谈判直接由总公司安排专业人员参与。对于代租的物业，不要让业主和租户的提前接触，避免可能出现的冲突。每一次谈判的妥协都意味着收益减少，因此，谈判的参与者之间须保持密切的沟通，谈判中各层次谈判者要注意坚持比自己高谈判者的立场不妥协。特别要避免一旦对其中一位租户作出妥协，就可能其他租户也要有同样的妥协。租期的确定须根据公司以往的规定及实际情况由租户和谈判者共同决定。为了确保租期稳定，所有租赁物业一律采用“两押一租”的租赁模式。对于租户的物业改造需求，须提前征求业主、物业公司意见。改造费用由租户承担，并承诺租赁期满装修后的固定物不得破坏。在此基础上，租约谈判参与者可根据租赁面积大小、期限长短等适当的给租户一定期限免租金的装修期。 租赁合同的拟订和签定备案 按照租赁谈判的结果拟订房屋租赁合同，并按公司内部评审程序审核签字盖章。双方签字盖章后由租赁部部长负责到租赁所办理登记备案。 填写租赁合同时，注意特别在附加条款约定：比如管理费、水电费谁承担，未经业主同意不得私自转租，不得办理入户等手续。对于餐饮、KTV、桑拿等特殊行业，须另行拟订专门的补充合同条款。 根据实际情况，与租户安全责任制，明确租赁期间租户的安全责任。 经租赁所盖章的租赁合同，由租赁经理、会计、出纳各留存一份。4.6 租金的收缴 租赁部出纳每月底前向租户送发缴费通知书，如无法送达，可电话催缴租金或亲自上门收取租金，直到收到租金为止，并将通知书备案。 对于逾期未缴租金的租户，应每日以电话催缴或登门的方式跟进催费，并作好相关记录，直到其缴款或采取进一步的催款措施。 在采取进一步措施前，应采取各种方式知会承租方，做到合情、合理、合法。还要取得物业租赁所及相关部门的协助，并做好通知签收记录。 租户的缴费凭证（支票或银行进帐单或现金缴款单、发票等）归档留存。 4.7 租约的变更、续签及终止 在合同实施期间发生的有关合同价格、租用面积、租用期限、缴费日期等的变更，一律以书面文件的形式，按照合同审批的程序进行重新审批。 合同的跟踪由租赁部经理亲自负责，租赁部应于合同到期前两个月内电话或书面提醒租户前来洽谈续租或终止事宜。 对于既不来搬里续租也不承诺终止的租户，租赁部应安排人员亲自上门与其进行洽谈，并将相关情况做记录报告相关领导，必要时联系房屋主管部门采取进一部的措施，指导其办理续租或终止手续为止。合同终止时，租赁部应派