沈阳市酒店、写字楼及公寓市场分析.doc

沈阳市写字楼与酒店市场分析 沈阳市写字楼与酒店市场分析一、 前言根据公司要求，对沈阳市现有写字楼及酒店的情况进行了初步的市场调查，经过市场数据的整理与分析，特对沈阳市写字楼与酒店市场作如下分析：二、 沈阳市写字楼、酒店、公寓市场现状及分析1. 写字楼市场分析“振兴东北沈阳先行”随着国家政策的支持以及经济的持续发展，沈阳已经成为国内乃至世界关注的焦点，越来越多的境内外知名企业不断进入沈城，市场上对于写字楼的需求明显增量，而其中大部分公司在选择办公地点时又多集中在CBD（中央商务区）地区，从而使得这些地区写字楼租金及售价看涨。从区域分布上看，目前的写字间大致分布在以下几个区域：北站金融商贸开发区、和平商务区、青年大街沿线、三好街区域、十三纬路区域、以及浑南新区等，基本上呈带状分布。北站金融商贸开发区：根据沈河区委十届二次全会的决议，将把沈河区建设成为沈阳市的中央商务区，建设成为沈阳市的商贸中心、管理中心、旅游中心和数字化中心。而北站地区正是整个CBD核心区，除了目前已有的如方圆大厦、中韩大厦、财富中心、新港澳国际商务中心等写字间外，未来北站规划的写字间将会逐年增多，这为北站金融区的进一步成熟完善注入了新的活力。该区域的特点是：政策扶持性较强，地理位置优越、未来发展潜力巨大。和平商务区：指太原街-和平大街-中华路区域，该区域拥有沈阳最为繁华的两条商业街之一的太原街，加之此区域人口稠密、店铺林立、商业气氛浓厚、交通便捷，因此在此区域投资建造写字间也成为更多开发商的选择。该区域的特点是：地理位置优、已建成的写字间中高档居多、商务氛围浓厚、配套设施齐全。青年大街沿线：该区域从市府大路至青年大街南端，划分此区域的理由在于：该区域内的写字间项目，均在不同程度上领导、或曾经领导着沈阳市写字间项目的潮流，如火炬大厦、华新国际大厦、银基商务中心等，由于一些国际级的大型公司的分支机构均分布在这些大厦内部，加之市内两所著名的五星级酒店也都在此区域，可以说该区域的商务氛围是较为浓厚的，该区域的特点是：商务氛围浓厚、地标性建筑比较多。其他区域：十三纬路由于市内大部分的保险公司、银行均在这个区域办公，这里正有逐渐形成金融一条街的趋势；三好街沈阳的电子计算机软硬件交易集散地，该区域内写字间的业主均在某种程度上与IT产业有关；浑南新区从严格意义上来说，浑南新区的写字间以孵化器项目居多，区内企业以高新技术产业为主，所受到的政策扶持也比较多。其他区域则是指大西电子市场、及北市周边区域等。以下表格为各区域写字楼的具体情况：所在区域项目名称项目地址面积商务配套均 价租价北站商务区方园大厦沈河区悦宾街1号100400会议室、餐厅只租不售1300元/年中韩大厦惠工街124号100400会议室、餐厅、7500元/ 1150元/年财富中心沈河区北站路100350会议室、餐厅、8200元/（精装）900元/年嘉兴国际16层以下沈河区北站路 146 号53100会议室、餐厅、7000元/（精装）奉天银座沈河区 友好街19号70-100会议室6500元/和平商务区总统大厦和平区和平北大街69号100300会议室、餐厅只租不售1550元/年鸿运大厦和平区和平北大街78号70260会议室、餐厅只租不售750元/年光明大厦和平区中华路200号50100会议室、餐厅只租不售800元/年所在区域项目名称项目地址面积商务配套均 价租价万丽城晶座和平区 南五马路121号50100无会议室、无餐厅5300元/商贸国际和平区 民主广场西侧40100有会议室、无餐厅4500元/火炬大厦沈河区市府大路262甲100300会议室、餐厅1000元/年昌鑫置地广场和平区青年大街320号50100有会议室、无餐厅7000元/ 五里河城和平区 青年大街文体路交汇处50150会议室、餐厅5700元/ 1050元/年中润国际沈阳市和平区三好街18号100200无会议室、无餐厅5300元/ 云顶大厦和平区 文萃路24号100240无会议室、无餐厅6000元/n 分析：目前沈阳市场的写字楼区域格局已基本形成，其中依附于北站CBD商圈内的写字楼项目，与和平商务区（太原街-和平大街-中华路）区域内的写字楼项目竞争比较激烈。这两个区域范围的写字楼定位均为中高档，而且在区域优势、周边市政配套设施等方面均较其他区域明显，可以说是目前市场上最为完善成熟的写字楼区域。这也决定了此区域既是开发商的必争之地，也是客户较认可的工作和置业区域。从整体租售市场来看，目前沈阳市场比较好的写字楼如方圆大厦、总统大厦以及地理位置比较占优势的鸿运大厦、光明大厦都采取了只租不售的长线经营策略，而且从目前市场形式上看，写字楼市场租用率较高，而销售市 场则比较低迷，分析其原因，主要是写字楼的售价较高，贷款额度低,出售渠道不畅通，不为多数有实力的公司所能接受；另一原因则是一些国际型大公司在华投资策略中，一般不购买写字楼办公而多为租用；而且，由于写字间的价格较高，部分中小公司限于自身实力的原因，不愿将大量资金投在写字楼上，因此也选择租用方式；其次，针对写字楼的投资客较少，原因在于发展商不够重视对投资客的引导与分析；另外，个别写字间由于自身原因，仅提供租用的方式，不对外销售,也是造成写字楼在企业中未形成购买的原因。 写字楼未来发展方向中，人性化、生态化、智能化的新型写字楼将快速升华成为市场上的主流。在建筑风格要独具个性；有良好的自然通风和光照。其次要具备自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；有更完善的商务办公硬件配套和软件配套；有更舒适高档的休闲会谈场所。再次，新型的写字楼更应该在其物理层面上有一个质的飞跃，要能在精神层面上满足用户对工作空间的要求。2. 酒店市场分析沈阳作为东北地区最大城市，在酒店业的发展上也是相当迅猛的，星级酒店已经达到111家，其中五星级酒店5家，四星级酒店16家，三星级酒店55家。仅今年就新增了4家三星级和四星级酒店。而且四星及五星级酒店在区域分布上也主要集中在了商业与商务繁华的沈河区与和平区。据最新消息，未来两年，沈阳至少将新增5家五星级酒店，沈阳五星级酒店将达到10家以上，沈阳的酒店业将进入一个快速发展的时期。今后两年沈阳酒店业将迎来迅猛成长期，使得沈阳市成为国内外酒店业争夺的热点。业内人士分析，沈阳金廊沿线将会成为豪华酒店的密集地区。下表为部分代表酒店项目的具体情况：酒店档次项目名称项目地址价格（元）标间套间商务套间总统套间五星级沈阳喜来登大酒店和平区青年大街386号694+15%（服务费）999+15%（服务费）1499+15%（服务费）20700+15%（服务费）沈阳皇朝万豪大酒店和平区青年大街388号888+15%（服务费）1086+15%（服务费）1628+15%（服务费）18000+15%（服务费）沈阳凯宾斯基大酒店和平区青年大街109号828（含服务费）1449（含服务费）2122（含服务费）10000（含服务费）沈阳洲际酒店沈阳市 和平区 南京北街208号575863 沈阳黎明国际酒店沈阳市大东区长安路10号5759051105四星级沈阳香格里拉商贸大酒店和平区中华路68号621+15%（服务费）1000+15%（服务费）1080+15%（服务费）7360+15%（服务费）沈阳格林大饭店沈河区北站路72号298398沈阳假日酒店和平区南京北街204号500615三星级辽宁天都饭店和平区南五马路238号218418沈阳凯莱大酒店沈河区北站迎宾街32号258（含服务费）328（含服务费）辽宁大剧院饭店沈河区市府大路363号200398沈阳玫瑰大酒店沈河区中街路201号345650750大民族饭店和平区三好街108号268458瑞心东方商务酒店沈阳区北站路112号196328金杯汽车大厦和平区中华路57号218368n 市场分析从上表中可以看出沈阳市在五星级酒店中也分为了两个档次，这点可以从房租价格中看出，如沈阳喜来登大酒店、沈阳皇朝万豪大酒店、沈阳凯宾斯基大酒店在整体天房租价格高于沈阳洲际酒店、沈阳黎明国际酒店300500元情况下处在了沈阳五星级酒店第一档次，而沈阳洲际酒店、沈阳黎明国际酒店则处在了第二个档次，而且在客房入住率上的初步调查上也同时显示处于第一档次的三家五星级酒店客房入住率要明显好于第二档次的两家五星级酒店。在三星级以及四星级酒店中，处在沈阳北站商务区、和平商务区、青年大街沿线（沈阳金廊）位置上的三、四星级酒店由于其身处中央商务区其在客房入住率上普遍好于其它区域。现阶段，由于沈阳经济