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文档简介

项目宏观背景浅析 城市经济基础薄弱但具有一定后发优势依托港口经济连云港近几年发展态势迅猛房地产投资增幅过快存在过热现象土地供应过量后期市场风险巨大城市战略重心东移滨海商务旅游成为城市经济核心 特殊时间下的特定市场环境 项目资源研判 项目优势 S 中央商务区核心 城市发展所向临近主干道 交通便利依山傍海 环境优美旅游商业配套逐渐成形绝版地块不可复制 缺乏竞争对手 项目劣势 W 受铁路所限 项目周边人气较差本地旅游市场具有明显的季节性特征本地市场相对饱和 项目机会 O 规划中的滨海新区滨海商务娱乐板块的核心连云港港口建设日新月异铁路线下沉 新老区域即将无缝对接旅游经济的拉动 带动外地客户关注度提升 项目威胁 T 短期内 规划难以到位 存在客户疑虑潜在竞争较大 后期存在不可测因素国家后续政策及市场存在不可测因素 一个拥有特殊资源的特定项目 酒店式公寓需求分析 外地客户是项目的代表和灵魂 本地客户也占据一定比例绝大部分拥有私家车 在轿车基础上希望体验越野车有多次的置业经验 在自己生活的城市至少有两处以上住房普遍具有较高的文化层次和教育背景对度假生活方式有体验 同时有自己的想法爱玩 不仅是欣赏 而且要求参与 有趣的 可以充分满足玩欲的产品 商务办公需求分析 依托港口经济生存的企业会成为入住的主流 如外贸公司 货运代理等等驻地企业总体人员不多 小型化占相当比例重视形象 办公物业体现了企业的实力与资信决策者在多个城市拥有企业和物业企业之间既存在竞争关系 同时具有一定互动性 所以容易扎堆 充满形象感和差异化的物业 商业消费需求分析 解决未来CBD核心区 商务人士的交往及商务活动随着周边住宅项目的交付 针对普通消费者的大众型生活类配套也会成为项目方向旅游旺季时 旅游者旺盛的消费力和购买力应该是本项目重点考虑的突破口 充满消费乐趣的商业体 定位前的梳理 项目定位体系构筑 酒店式公寓定位归结 360 全景 U趣 空间 360 全景U趣空间 商务办公定位归结 CBD首席 生态 商务领地 CBD首席生态商务领地 商业定位归结 滨海旅游 体验式 街区 滨海旅游体验式街区 产品定位归结 全景地标绿色生态现代尊贵 项目推广总案名设想 商业推广形象示意 办公推广形象示意 度假公寓推广形象示意 营销推广战略目标 营销推广常规策略 地段营销 事件营销 品牌营销 体验营销 网络营销 形象营销 销售营销 营销推广特殊策略 论坛营销数据库营销 推广思路 延续和传承公司已有的品牌形象整合项目品牌与公司品牌效应分波次 有节奏地推盘整体包装 统一定位 推广执行 热炒 CBD 借势营销树立项目 CBD 内领跑地位通过系列活动提升影
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