讷河市国有土地上房屋征收与补偿实施办法.doc

讷河市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求意见稿）第一章 总则第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，促进房屋征收工作顺利实施，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例(第590号令)、住房和城乡建设部国有土地上房屋征收评估办法（建房【2011】77号）、黑龙江省人民政府办公厅关于转发黑龙江省住房和城乡建设厅关于贯彻国有土地上房屋征收与补偿条例的实施意见(暂行)的通知（黑政办发【2011】52号）等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 在本市行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作，适用本办法。第三条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）按本办法的规定，给予公平补偿。第四条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开、先补偿后搬迁的原则。第五条 市政府负责本市行政区域内房屋征收与补偿工作。市政府房屋征收部门（以下称房屋征收部门）负责组织实施房屋征收与补偿工作。市住建、规划、国土、发改、财政、卫生、物价、人力资源和社会保障、民政、城管执法、公安、司法、工商、税务、街道办等有关部门应当按照市政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第六条 房屋征收部门的主要职责有：委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并对委托实施的房屋征收与补偿行为进行监督；拟定征收补偿方案，并报市人民政府；组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行登记，并公布调查结果；书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续；与被征收人签订补偿协议；与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，报请市政府作出补偿决定；依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。第七条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位（以下称实施单位）承担房屋征收与补偿的具体工作，但实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。从事房屋征收与补偿工作的人员，应当经过房屋征收部门专业培训。第八条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市政府房屋征收部门和其他有关部门举报。市政府房屋征收部门和其他有关部门接到举报后应当及时核实、处理。市监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其职工的监察。市房屋征收部门应当邀请公证机构进行现场监督。第二章 征收决定第九条 为促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市政府作出房屋征收决定：（一）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（二）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（三）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（四）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（五）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第十条 依照本办法第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。第十一条 房屋征收部门依据城乡规划部门确定的征收范围，发布房屋征收封闭公告，告知征收范围内的单位和个人禁止下列行为：（一）新建、扩建、改建房屋及附属物；（二）改变房屋和土地用途；（三）办理户口迁入和迁出；（四）办理房屋产权、产籍交易过户、分户手续；（五） 办理或变更工商执照和税务登记等相关经营证件；（六）其它不当增加补偿费用的行为。违反本条规定的，不予补偿。房屋征收部门应当将以上所列事项书面通知市规划、国土、住建、房产、城管执法、公安、工商、税务、人力资源和社会保障、林业、畜牧水产、文体广电、电业、食品药品、卫生、街道社区、教育、民政、交通等相关部门，暂停办理相关手续，并载明暂停办理的期限，暂停期限最长不得超过1年。第十二条 房屋征收封闭公告发布后，市政府应当组织市规划、国土、城管执法、房产等相关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。（以2008年航拍图为准） 第十三条 房屋征收部门应当发布房屋征收调查登记公告，监督指导实施单位对征收范围内房屋及附属设施的权属、区位、用途、建筑面积及房屋居住人等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。住建、民政、残联、房产、公安等部门和街道办事处应当配合房屋征收部门，对申请保障性住房和持有低保证、残疾证的被征收人登记情况进行审核、确认。房屋征收部门、被征收人及相关工作人员应当对调查 结果签字确认，房屋征收部门应当将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的，可以在公布之日起3日内申请复查，房屋征收部门应当自收到申请之日起5日内组织复查，并将复查结果书面通知申请人。第十四条 房屋征收部门拟定征收补偿方案报市政府。市政府批准实施征收补偿方案前，应当履行下列程序：（一）组织发改、规划、环保、国土、财政、住建、房产等有关部门进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日；（二）应当及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况，公布期限不得少于3日；（三）因旧城区改建需要征收的房屋，过半数被征收人认为征收与补偿方案不符合国有土地上房屋征收与补偿条例和本办法规定的，市政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；（四）市房屋征收部门应组织相关部门进行社会稳定风险评估，及早发现征收项目中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以解决。对未经社会稳定风险评估的项目一律不得实施房屋征收行为；（五）房屋征收涉及被征收人200户以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。 第十五条 市政府做出房屋征收决定前，征收补偿费用必须足额拨付到房屋征收部门专门账户，专户储存，专款专用。第十六条 市政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。第十七条 被征收人对市政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第三章 补偿第十八条 市政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第十九条 征收个人住宅房屋，被征收人符合住房保障条件的，市政府应当优先给予住房保障。 第二十条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住建部国有土地上房屋征收评估办法评估确定。第二十一条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，房屋征收部门可提供一批社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构供被征收人选择，并将提供的房地产价格评估机构的基本情况在征收范围内公布。在规定时间内协商不成的，可以采用投票选择的方式确定。按一个被征收人（产权户）一票的原则，参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。得票超过参加投票被征收人数量50%的房地产价格评估机构确定为该项目的房地产价格评估机构。投票选择方式未能确定房地产价格评估机构的，房屋征收部门可按得票率高低进行排序，在得票率较高的几个房地产价格评估机构中组织被征收人代表采取抽签、摇号等公开、公正的方式确定。被征收人代表由街道办事处通过公开透明方式组织被征收人推举产生。被征收人代表的数量根据项目规模而定，代表人数一般为3人至9人的单数。被征收人代表选定后，应在征收范围内公示。投票选择、随机选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请公证机构进行公证。房地产价格评估机构选定后，房屋征收部门应当向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。第二十二条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担，房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家为牵头单位，保证评估标准统一。第二十三条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第二十四条 对被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准。房屋所有权证未标注的或标注与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿有错误外，以房屋登记簿为准。 第二十五条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片、录相等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证。拒不配合的，自行承担相应责任，有关情况应当在评估报告中说明。第二十六条 房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当及时将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示日期不得少于5日。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。第二十七条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十八条 被征收房屋的附属设施补偿按齐政发【2011】42号文件的规定执行，其文件中没有列出附属设施补偿标准的由房地产价格评估机构予以评估确定。凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施，均交由市房屋征收部门处置。第二十九条 住宅房屋被征收人选择安置用房顺序号依据补偿协议签订和交齐差价款时间确定顺序。顺序号相同的，再按各户人口年龄排列顺序，年龄大者顺序号在前。非住宅房屋被征收人选择安置用房按征收时房屋排列顺序安置。第三十条 住宅房屋安置用房标准户型的建筑面积分别为40平方米、50平方米、60平方米、70平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米。第三十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。因旧城区改造征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋。第三十二条 被征收房屋货币补偿政策。房屋征收部门应当根据其依法委托房地产评估机构出具的评估报告价格予以补偿。第三十三条 被征收房屋产权调换政策。（一）征收住宅房屋，其被征收房屋产权证照载明建筑面积与新安置用户建筑面积相等部分实行“征一还一”，允许其上靠一户型，上靠一户型所增加面积部分按本地段商品房市场价格每平方米优惠50%交纳增加面积款。再要求增加面积部分，按本地段商品房市场价格结算差价。征收住宅建筑面积不足40平方米又无其他住处，且五年之内无房产交易记录的被征收人，可以照顾其安置到建筑面积40平方米的住宅房屋不结算差价。（二）征收非住宅房屋，被征收房屋产权证照载明建筑面积与安置用房建筑面积相等部分，实行“征一还一”，安置用房建筑面积超出被征收房屋产权证照载明建筑面积部分按本地段非住宅房屋市场价格交纳超出面积款。被征收非住宅户型过小，不同意结算增加面积价款的，按本地段非住宅房屋市场价格给予货币补偿。对有严重污染影响周边环境不适宜回迁安置的生产经营性房屋，在征收时予以货币补偿。（三）对征收范围内“一名多照 ”、“夫妻分照”以及符合分户条件允许分户的房屋，只允许一户享受本条第（一）、（二）款之规定。（四）新安置用房建成后的产权登记建筑面积与协议约定的建筑面积有误差的，协议有约定的按约定执行；协议没有约定的，按建设部商品房销售管理办法第二十条规定执行。第三十四条 无房屋权属证书的住宅房屋补偿政策。房屋征收封闭公告发布后，市政府应当组织规划、国土、城管执法、房产等部门对征收范围内未登记建筑物调查结果进行认定，2007年12月31日前建造的房屋按建筑面积的70%并入有房屋权属证书的住宅房屋给予补偿，2008年1月1日后建造无证的房屋，不予补偿。第三十五条 征收其它类型房屋的补偿政策。（一）1998年以前批小建大的有证住宅，其超出房屋产权证的面积只给予评估价值的货币补偿，不予产权调换，不计发征收搬迁补偿与搬迁奖励。（二）通过房改获得房屋产权的被征收人对原房屋产权证载明的建筑面积有异议的，可以书面申请市房屋测绘仲裁委员会对其房屋面积重新鉴定，房屋征收部门应当按鉴定结果对被征收人给予安置或补偿。被征收人应当交纳房屋面积鉴定费。第三十六条 征收未经规划、国土等部门批准，将住宅房屋改为营业用房或其它非住宅用房的，房屋价值按住宅评估补偿。被征收房屋所有权人、房屋坐落与工商、税务登记的证明一致，房屋征收公告发布前已开始合法经营，并能提供纳税记录的，其实际用于经营的建筑面积部分按本办法相关规定给予一次搬迁费，六个月停产停业损失费。第三十七条 因征收房屋造成搬迁的补偿标准。（一）征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋所有权证载明的建筑面积，以每平方米15元标准计发一次性搬迁补助费，按上述标准计算一次性搬迁补助费低于500元的，按500元计发。被征收人选择房屋产权调换的，按上述标准双倍计发搬迁补助费。（二）征收非住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋所有权证载明的建筑面积，以每平方米25元标准计发一次性搬迁补助费，按上述标准计算一次性搬迁补助费低于1500元的，按1500元计发，被征收人选择房屋产权调换的，按上述标准双倍计发搬迁补助费。（三）征收房屋所有权证载明房屋用途为生产加工性质的，按被征收房屋产权证载明建筑面积，以每平方米35元标准计发一次性搬迁补助费。对设备较多的生产加工企业，房屋征收部门可以根据设备拆装、运输所发生的费用支付搬迁补助费，也可以负责搬迁，但不支付搬迁补助费。第三十八条 因征收房屋造成的临时安置的补偿标准。被征收人选择货币补偿的不计发临时安置补助费。被征收人选择房屋产权调换的，对被征收人按下列标准计发临时安置费：（一）征收住宅房屋，以被征收房屋所有权证载明的建筑面积，按月以每平方米10元的标准计发临时安置补偿费。每月不足300元的按300元计发；（二）征收非住宅房屋，以被征收房屋所有权证载明的建筑面积，按月以每平方米20元的标准计发临时安置补偿费，每月不足800元的按800元计发；被征收人选择房屋产权调换的，临时安置期限一般不超过24个月，超过临时安置过渡期限双倍计发临时安置费。临时安置期限以月为单位计算，不足1个月的按日折算。自签协议之日起，发放6个月的临时安置费，以后每6个月发放一次。按交房时间多退少补。第三十九条 因征收房屋造成非住宅停产停业损失的补偿标准。（一）因房屋征收而造成停产停业损失的补偿对象应同时具备以下条件（法律法规和政策另有规定的除外）：1、具有土地房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；2、具有合法、有效的经营执照、税务登记证；3、被征收房屋产权人、房屋坐落位置与工商、税务登记证的证明一致，房屋征收公告发布前已开始并正在合法经营，且能提供纳税记录；4、确因房屋征收造成了停产停业损失。（二）因征收造成停产停业，且被征收人提供了税务部门出具的上年纳税所得额和劳动部门出具用工合同的，应按上年度月平均的应纳税所得额和职工月平均工资按月计发停产停业损失；被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额和劳动部门出具用工合同，或在征收决定发布前停产停业的非住宅房屋，对被征收人不计发停产停业损失。停产停业损失计算公式如下：停产停业损失=（上年度应纳税所得额12个月上年度职工工资总额12个月）税务部门应对被征收人的纳税情况出具被征收人应纳税所得额的书面证明。严格区分是未达到纳税起征点未纳税，还是应纳税而未纳税的，对未达到纳税起征点的经营业户，应按行业最低起征点计算应纳税所得额，对应纳税而不纳税的经营者应向房屋征收部门出具未纳税证明。人事社保劳动部门应根据被征收人的用工情况出具被征收人办理用工等相关手续的证明。被征收人选择货币补偿的，按6个月计发一次性停产停业损失费，被征收人选择房屋产权调换的，自房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止，被征收人按月计发停产停业损失补偿。上述被征收房屋有承租关系的，对房屋承租人计发六个月一次性停产停业损失。被征收人与房屋承租人有约定的，按其约定进行补偿；没有约定的，分别对被征收人和房屋承租人各付50%的停产停业损失补偿和搬迁奖励。第四十条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第四十一条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公示。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第四十二条 在征收补偿方案确定的搬迁期限内，被征收人不签订补偿协议，影响征收工作顺利进行的，不享受本办法第三十一条规定的产权调换优惠政策，在保障被征收人居住条件的前提下，适用国务院国有土地上房屋征收与补偿条例第二十一条“被征收人选择产权调换的，计算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”的规定第四十三条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁市人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。第四十四条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料第四十五条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用的管理和使用情况的监督，并公布审计结果第四章 奖励与补偿第四十六条 市人民政府征收房屋，按下列规定对被征收人给予搬迁奖励：（一）自征收决定发布之日起15日内（含第15日）搬迁完毕，经验收合格的，按被征收房屋建筑面积每平方米100元标准对被征收人给予奖励，按上述标准计算低于10000元的按10000元计发；第16日至30日内搬迁完毕，经验收合格的，按被征收房屋建筑面积每平方米50元标准对被征收人给予奖励，按上述标准计算低于5000元的按5000元计发。超过搬迁期限的不予奖励（二）征收范围内，平房按片、楼房按栋为一个计算单位，根据房屋征收工作需要确定搬迁奖励期限，每一个计算单位在规定期限内完成整体搬迁的，以房屋权属证书为单位每户奖励5000元。第四十七条 对符合下列条件的特殊被征收人，市人民政府给予补助：（一）对持有中华人民共和国残疾人证的重度残疾被征收人每户给予5000元补助，对中度残疾被征收人每户给予4000元补助，对轻度残疾被征收人每户给予3000元补助。（二）对持有城市居民最低生活保障证的被征收人给予每人3000元补助