投资管理办法.doc

1 房地产投资管理办法 试行稿 试行稿 目 录 第一篇第一篇 概概 述述 2 2 第一节 总 则 2 第二节 职责分工和管理原则 2 第三节 各阶段评审主要节点控制 5 第四节 投资评审大会的组织 6 第二篇第二篇 项目宗地投资评审项目宗地投资评审 8 8 第三篇第三篇 规划设计方案评审规划设计方案评审 1111 第四篇第四篇 经营方案和操作方案评审经营方案和操作方案评审 1414 第一节 评审流程及评审资料 14 第二节 基本情况介绍 15 第三节 项目总体定位 16 第四节 项目经营目标 16 第五节 编写指引 16 附件一附件一 可行性研究报告可行性研究报告 1919 附件二附件二 合同重点条款合同重点条款 2323 附件三附件三 房地产投资管理办法房地产投资管理办法 表图一览表图一览 2525 2 第一篇第一篇 概概 述述 第一节 总 则 第一条 为了提高合生创展集团房地产业务投资决策的合理性 科学性 在宗地 投资评估 规划方案评审到阶段项目经营和操作方案评审几个主要决策阶段 控制几阶段主要指标逐步达到以下效果 成本越来越低 投资效益越来越高 销售均价越来越高 投资风险越来越小的目的 特制定本办法 第二条 房地产重大投资决策的最高机构为集团董事局 并成立投资评审小组 为非常设机构 对董事局负责 第三条 房地产投资评审小组 主要对三阶段主要的投资节点进行评审 宗地购 买投资评审 确定买不买 投资决策的核心是以低价获得优质地块 规划方案 和财务指标测算 确定买后做什么 投资决策的核心是确定优质赢利模式 控 制投资成本 经营和操作方案评审 确定项目如何做 投资决策的核心是控制 投资明细成本 确定第二阶段赢利模式下的总体计划部署方案 第四条 投资管理办法适用于集团所有房地产投资阶段项目 上述三阶段主要投 资节点若未经过投资评审小组的评审则不予支持 但在特定战略情况下由经营 班子建议报董事局批准的投资或董事局直接下达的投资决策可不按本办法执行 第五条 本办法使用周期为一年 每年根据实施反馈进行修订 第六条 本办法的最终解释权归集团总部 第二节 职责分工和管理原则 第七条 投资评审小组下设秘书组 全面负责三阶段投资评审会议的会务组织与 3 文秘协调工作 以及投资评审小组成员的决策绩效 福利管理等日常事务 秘 书组由集团开发与营销管理中心 工程设计管理中心 经营与财务管理中心 人力资源管理中心及企业发展中心各派一人兼任组成 组长由提案所属主管部 门担任 其他小组成员配合 第八条 每阶段的投资方案地区公司必须初评 条件符合要求才能正式提交集团 并且都要采取上会的形式 即地区公司上报的投资方案首先要由集团总部主管 中心进行方案评审 最迟不超过三个工作日内 评审不合格者退回重做方案 评审合格并符合本办法各阶段要求的资料后再由秘书组安排时间 但最迟不超 过五个工作日或提案单位要求的最迟时间 召开投资评审大会 第九条 每阶段投资方案的评审也要经过专业评审 即地区公司的投资方案要提 前上报集团总部主管中心 集团总部主管中心主持评审会议并要相应在评审大 会上出具专业意见 第十条 每阶段的评审资料均须地区公司负责人签名 盖章后由地区人力资源中 心负责上报给集团人力资源管理中心 集团人力资源管理中心负责将资料转发 给各阶段的主责中心 宗地购买投资的会前资料评审与专业评审由集团开发与 营销管理中心主责 规划方案的会前资料评审与专业评审由集团工程设计管理 中心主责 经营与操作方案的会前资料评审与专业评审由集团经营与财务管理 中心主责 第十一条三阶段的评审会议都要形成明确的执行决议 以投资控制指标文件 的形式下达给地区公司或实操单位 地区公司或实操单位要按照控制指标严格 执行 同时 各阶段投资控制指标亦成为投资评审小组的决策绩效指标 第十二条各地区公司对于各阶段投资控制指标有完成责任 体现于经营方案 评审后形成的项目全盘经营控制指标 同时要加强现金流指标的控制 指标设立 指标设立 对地区公司月度和年度进行现金流量超标的指标考核 指标考核 指标考核 当地区公司当年现金流量超标时 如果连续两个月超标 集团对地区公司发出预警 地区公司必须做出 资金调整计划报备 4 如果连续三个月超标 超出年现金流量计划累计至当月数的 3 地 区公司所有现金使用计划都必须报集团审批 至超标部分恢复正常为 止 在集团审批监控下 若在 1 2 个月内使超标的缺口恢复了正常 则将 超标期间超标现金流额度的 5 作为集团监控有效的奖励 超标调整指引 超标调整指引 当年度现金流量累计超标时 建议地区公司以调整工程 量 调整工程进度及调整付款进度等方式将超标部分现金流量恢复正常 计划内范围 指标考核实施细则 指标考核实施细则 由地区公司制订 并报集团总部备案 第十三条三阶段投资节点评审的指标控制原则是 成本递减 利润率递增 售价递增 风险递减 第十四条三阶段评审分三类情况 分别为第一类招拍挂购地 第二类收购股 权或公司方式购地 第三类土地储备性质购地 三类购地投资节点的时间为 第一类招拍挂购地 第一类招拍挂购地 地区公司报名参加招拍挂前 必须完成宗地评审及 规划设计评审 土地出让合同签订后一个月内完成经营和操作方案评审 经营和操作方案评审通过后一个月内必须开工 第二类收购股权或公司方式购地 第二类收购股权或公司方式购地 宗地评审通过后根据实际情况按可进 行的最快时间由地区公司签订公司或股权转让合同 公司或股权转让合 同签订后三个月内地区公司必须向集团提请规划设计方案评审 规划设 计方案评审通过后一个月内地区公司必须向集团提请经营和操作方案评 审 经营和操作方案评审通过后一个月内必须开工 第三类土地储备性质购地 第三类土地储备性质购地 宗地评审通过后根据实际情况按可进行的最 快时间 地区公司签署土地出让或公司 股权转让合同 或各类合作协议 各类协议或合同签订后一个月内 地区公司将该储备土地拟开发工作 计划报集团备案 评审工作计划及开发工作计划列入当年拟开发计划 进行 三类购地流程 见附表三类购地流程 见附表 1 1 5 6 第三节 各阶段评审主要节点控制 第十五条第一阶段 项目宗地购买投资评估第一阶段 项目宗地购买投资评估 1 由开发部门 成熟地区由地区公司 新地区由集团开发与营销管理 中心 负责召集评审会议及资料准备 2 方案提供包括阶段项目可行性研究报告与买地合同文件两大部分 详细方案资料要求见本办法第二篇分 3 评审大会形成的决议至少要具备以下控制指标 见附表 见附表 2 2 4 地块上会标准 地块基本符合如下标准 才能上报进行宗地购买投 资评审 招拍挂地块招拍挂地块 经测算利润率在正常的情况下不低于 10 尽量达到 15 或以上 前期投入少 开工时间快 资金回笼快 在拿地后两个月可以开工 5 个月 可开售 周边各项配套环境成熟 减少自行建设大市政配套的压力 收购公司 转让地块收购公司 转让地块 权属清晰 相关证件 文件齐全 真实 与国家相关政策并无抵触 不存在明显法律风险或风险可控 签约主体具有转让资格 经测算利润率在正常的情况下不低于 10 尽量达到 15 或以上 前期投入少 开工时间快 资金回笼快 在拿地后两个月可以开工 5 个月 可开售 周边各项配套环境成熟 减少自行建设大市政配套的压力 战略性储备用地和其他战略性储备用地和其他 与国家相关政策并无抵触 不存在明显法律风险或风险可控 符合当地政府城市发展规划 符合集团的战略规划 地块面积尽量大 前期投入尽量少 第十六条第二阶段 规划设计方案评审第二阶段 规划设计方案评审 1 由工程设计管理中心 成熟地区由当地地区公司 新地区由集团工 程设计管理中心 负责召集评审会议及资料准备 7 2 方案提供包括市场定位报告与规划设计图两大部分 详见本办法第 三篇 其中 总规与单体方案不能低于两套方案 3 评审大会至少要形成以下的控制指标 见附表 见附表 3 3 第十七条第三阶段 经营和操作方案评审第三阶段 经营和操作方案评审 1 由经营与财务管理中心 成熟地区由当地地区公司 新地区由集团 经营与财务管理中心 负责召集评审会议及资料准备 具体内容见 本办法相关章节 2 方案提供要整盘经营文件 详见本办法第四篇 并且提供不低于二 个方案 分别从静态利润率和动态利润率 资金回收速度 最大化考 虑 3 评审大会至少要形成以下的控制指标 见附表 见附表 4 4 第四节 投资评审大会的组织 第十八条组建 1 投资评审小组为非常设机构 主要负责集团的各阶段项目评审工作 2 投资评审小组人员组成 三类评审各成立一个投资评审小组 投资 评审小组组员由集团领导及各中心专业人员组成 组员由集团总裁 提名并上报董事局 由董事局最终审定产生 第十九条议事规则 1 投资评审小组会议应有三分之二以上的组员出席方可举行 2 小组会议表决方式为投票表决 每一名组员有一票的表决权 会议 做出的决议必须经全体组员过半数通过 所有投票记录应书面登记 在案 3 投资评审小组对董事局负责 小组通过的议案及表决结果 应在会 议结束后三个工作日内以书面形式提交董事局审议决定 4 提案必须经董事局评审通过 如提案被否决 根据实际情况取消该 阶段评审或重新修改提案上报 5 全体组员均对会议所议事宜有保密义务 不得擅自披露有关信息 8 第二十条任期 决策小组组员每两年改选一次 组员任期届满 连选可以连 任 第二十一条 各投资评审小组组员如有下列情况之一 将丧失投资评审小组组员 的资格 并根据上述第十八条规定另行补足组员 1 因严重疾病或其他情况无力履行职务 2 未得到投资评审小组主任的同意 累计三次不出席会议而无合理解释 者 3 丧失或放弃两大集团正式员工的身份 4 行为不检或违反公司价值观而经投资评审小组出席会议的组员三分之 二通过谴责者 5 担任投资评审小组组员每年累计投票决定有 30 以上与该投资评审 小组正确结果相违背 第二十二条 决策程序 1 提案单位负责做好评审会的前期准备工作 根据要求提供公司有关 方面的资料 2 原则上资料提前 7 天发至投资评审小组各组员 3 由各阶段方案评审的集团主责管理中心组织评审会议 评审小组各 组员评议后 签发书面意见 填写完成阶段控制指标文件 并向董 事局提交正式提案 见附表 见附表 5 5 4 如有必要 评审小组可以聘请第三方机构为其决策提供专业意见 若聘请第三方机构则由主责中心统筹 经营班子审批 费用由投资 评审小组奖金支付 5 评审小组会议要有记录 会议记录由主责中心负责 出席会议的组 员要在会议记录上签名 会议记录及投票记录由公司档案室保存 9 第二篇第二篇项目宗地投资评审项目宗地投资评审 第一条 评审流程评审流程 项目宗地投资评估流程图 地区公司集团相关中心 投资决策委员会 董事会地区公司 由开发与营销管理中心2天内对资料 的完备性进行审核 并请经营与财务 管理中心 法律分别对上报资料进行 审核给出书面意见 会议纪要上报董事会 否定 可行 召开宗地购买投资评审会 会后形成 会议纪要 开发部收集地块信息 并作初步分析 筛选 由开发部牵头 各部门配合共同编制 评审资料 报地区总经理审核并签名 盖章 地区公司组织实施 淘汰 资 料归档 不符合上会要求的 请地区公司补充 董事会决策 评审委员现场考察 地块面积 亩 或首期付款超过2亿 元 3天内 10 第二条 用地分类用地分类 1 3 个月或半年内可以直接开发操作的 2 战略性储备用地 3 工业及其他 第三条 申报评审所需要的资料申报评审所需要的资料 1 可行性研究报告可行性研究报告 具体内容详见附件一 可行性研究报告 目录如下 一 项目投资环境分析 二 土地性质及操作方式 三 区位价值分析 四 法律风险分析 五 房地产市场分析 六 项目发展定位 七 财务分析 八 结论 在在 3 3 个月或半年内可以直接开发操作的地块个月或半年内可以直接开发操作的地块 可行性研究报告中要包含提 纲中所列全部内容 战略性储备用地战略性储备用地 可行性研究报告中要包含提纲中所列一 二 三 四 七 八项 如要求提供的详细资料不全可以说明原因 暂不提供 并在第 七项财务分析中可以不进行现金流分析 工业及其他用地工业及其他用地 可行性研究报告中要包含提纲中所列一 二 三 四 七 八项 如要求提供的详细资料不全可以说明原因 暂不提供 并在第 七项财务分析中可以不进行现金流分析 2 重点合同条款重点合同条款 附件二 重点合同条款 要点如下 一 土地转让 土地状况 转让价款及支付方式 包括转让价款组成 具体支付方式及时间 一 般与对方义务完成时间相结合 二 收购公司 收购份额 收购价格 款项构成及支付方式 支付时间与对方义务完 11 成情况相结合 三 招拍挂或协议出让方式获得土地使用权 该种情形一般采用政府格式文本 四 一级开发 收益分配方式 五 土地作价入股或新设公司合作开发 股东出资方式 包括出资额 出资比例等 利益分配方式 第四条 评审材料会审评审材料会审 地区公司将完整的评审材料提交集团人力资源管理中心后 开发与营销管 理中心2天内对资料的完备性进行审核 并请集团经营与财务管理中心 人力资 源管理中心 主要是法律 分别对上报资料的进行审核给出书面意见 于评审 会前提供 12 规划设计方案评审流程 地区公司地区公司集团投资评审小组地区公 司 开发用地 单位牵头 收集已确 定投资地 块的规划 设计基础 资料 开发部门负责收集国土部门宗地自然条件及 规划部门规划要点和其它规划参考资料 营销中心收负责制订项目市场分析 总体定 位和分期开发建设等相关文件 财务审核部门制定成本指标 形成设计任务书 集团工程设计管理中心在3日内对提交上来的设计 任务书完整性进行审核 并请集团经营与财务管 理中心和人力资源管理中心法律组对设计任务书 进行审核并给出书面意见 地区公司使用经审核的设计任务书组织规划 设计工作 并按深度要求制作出规划设计成 果 规划设计成果初审 组织规划设计评审会 形成会议纪要 报董事局 实施下一设计阶段 同意 修改 第三篇第三篇规划设计方案评审规划设计方案评审 第一条 评审流程评审流程 13 第二条 本阶段规划设计基础资料本阶段规划设计基础资料 1 1 项目基础资料 见附表 项目基础资料 见附表 6 6 宗地自然条件 规划设计要点及相关规划参考资料 2 2 项目市场分析 项目市场分析 区域市场容量 市场发展趋势 消费能力变化趋势 主要竞争楼盘供给情况 可附表格 竞争对手策略 本项目特点与优势 区位 价格 绿化 配套等等 总体 SWTO 分析及 策略 主要竞争对手情况分析表 见附表 见附表 7 7 3 项目总体定位 项目总体定位 总体定位综述 含项目将来的管理模式 总体停车策略 是否设地下停 车库 商业对内或对外经营要求 标志性配套建筑物如大门 广场 酒 店 标志景观 商业街等的设置 卖场范围如售楼部的初步设想等等 可附表格 目标客户定位 可附表格 产品定位 可附表格 内容包括 项目档次 产品类型 洋房 别墅 高层 多层 一梯几户 是否带电梯 主要户型的面积 户型分布及户型 分幢示意图 价格定位及策略 可附表格 配套定位 可附表格 含园林景观设计 道路交通组织 立面风格效果 等等 售楼资料 图片及照片 分期开发建议 开发顺序 第三条 本阶段评审的所需要的资料 规划设计成果 本阶段评审的所需要的资料 规划设计成果 1 1 设计说明设计说明 应包括对规划设计方案的介绍 分析 2 2 规划设计图纸规划设计图纸 规划设计图纸目录 见附表 见附表 8 8 规划设计图纸深度要求如下 总平面图 总平面图 示意性表达建筑排布与路网考虑 总图为核实经济技术指标 的依据 14 功能分区与产品分布图 功能分区与产品分布图 明确住宅和公建分区 排布适宜地块档次与形 态的产品 交通分析图 交通分析图 应体现人行与车行流线 明确人车关系 体现主要出入口 的位置 对用地已有道路进行功能定位 核实停车方式 位置与数量要 求的可行性 体现公交场站与班车停放的位置安排 根据道路设计宽度 示意性表达路网分级 分期开发示意图 分期开发示意图 应符合项目基础资料中由营销部门提供的分期开发建 议 考虑分期地块价值 交通可行性 公建配套分布 景观分期利用 施工难易度 物业管理的可行性 各分期地块应有经济技术指标数据的 统计 应体现首期卖场的选址 组团基本单元分析图 组团基本单元分析图 应体现组团 庭院或邻里单元大体的户型配置 朝向 间距 转角 入口的关系 配套分析图 配套分析图 考虑公建配套设施设置位置 规模 占地和内容 应根据 现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施 煤气调压站 变电站 垃圾中转站 水泵房 采暖用房 物业管理用 房 空调机房 通风机房 污水处理设备 如需设置 考虑大体的位置 安排 景观分析图 景观分析图 表达景观设计概念 绿化 水系 广场之间的关系 分析 地块内 外有价值的景观资源 表达对现状景观的利用方式 景观视线分析图 景观视线分析图 若地块内 外存在可利用景观资源 如山景 海景 湖景等等 则应从视角 视线高度等两方面 分析用地内各住宅的观景 情况 住宅单体平面图 住宅单体平面图 高层住宅项目应提供单体意向平面图 体现户型配置 朝向 核心筒数量要求 低 多层项目若无优秀创意 可不提供单体意 向平面图 但应表达单体进深与开间尺寸 其中 日照分析图 日照分析图 体现用地内每个区域在冬至日 大寒日 的日照时数 坡度与坡向分析图 坡度与坡向分析图 当用地内有坡地时 以不同色块表示用地内不同坡度 坡 向的用地分布 坡度应以 10 为单位分级 坡向应分为东 西 南 北四向 地形改造土方平衡图 地形改造土方平衡图 根据坡度与高程进行土地的利用分析 计算土方平衡量 15 第四条 技术指标分析技术指标分析 附表 9 容积率分析表 附表 10 项目整盘财务分析表 16 第四篇第四篇经营方案和操作方案评审经营方案和操作方案评审 第一节 评审流程及评审资料 第一条 评审流程 地区 公司 经营与财务管理中心牵头 各部门配合共同编制评审资料 地区公司进行初评 地区公司负责人审核并签字盖章 由人力资源中心上报集 团人力资源管理中心 人力资源管理中心收到资料后转经营与财务管理中心及相 关管理中心 各中心与地区充分沟通相应要点并进行评议 形 成书面报告提交咨询委员会 经营与财务管理中心组织召开经营方案评审会 会 后形成会议纪要 会议纪要上报董事局 董事局决策 地区公司组织实施 可行 淘汰 资料 归档 否定 修改 地区 公司 投资 评审 小组 董事 局 集团 17 第二条 申报评审所需要的资料 附表 11 竞争区域房地产市场总体现状表 附表 12 主要竞争对手情况分析表 附表 13 总体定位方案评审总表 附表 14 综合技术经济指标及配套设施一览表 附表 15 项目整盘发展计划 附表 16 项目整盘营销计划表 附表 17 项目整盘规划设计工作节点计划表 附表 18 项目整盘开发工作节点计划表 附表 19 项目整盘工程节点计划表 项目整盘财务分析表格 见附表 10 1 10 7 附表 20 地区公司主要经济指标注析表 第三条 本阶段评审只对整个项目进行评审 在集团下达整个项目经营方案指标 后 15 天内地区公司必须将项目分期及当年经营计划报集团会审 如在项目实际 经营过程中出现与经营方案指标或分期及当年经营计划有差异的情况 地区公 司须报集团会审后才能实施 第二节 基本情况介绍 第四条 项目地块位置及现状 项目地块位置及现状介绍 项目主要交通网络图 可用附件 市政情况 水 暖 电等基础设施 三通一平 周边生活 教育 医疗等配套 第五条 项目市场分析结果 区域市场容量 市场发展趋势 消费能力变化趋势 主要竞争楼盘供给情况 可附表格 竞争对手策略 本项目特点与优势 区位 价格 绿化 配套等等 注 各地区公司 项目公司可以根据项目实际情况增加相关内容 18 第三节 项目总体定位 第六条 项目总体定位 总体定位综述 可附表格 目标客户定位 可附表格 产品定位 可附表格 价格定位 可附表格 配套定位 可附表格 含园林景观设计 道路交通组织 立面风格 效果等等 第七条 项目总体规划设计方案 项目总体规划文字描述 项目总体规划图 综合技术经济指标及配套设施 可附表格 见附表四 综合技术经济指标及配套设施一览表 注 各地区公司 项目公司可以根据项目实际情况增加相关内容 第四节 项目经营目标 第八条 项目总体目标 收入类 总销售额 回收类 总投资回收期 收益类 总税前利润额 总销售利润率 总投资回报率 投入类 投资资金总额 综合类 盈亏平衡点 价格或面积 项目总周期 第五节 编写指引 一 项目经营目标测算 项目经营目标可以分解为二个层次 项目总体目标 分期经营目标 需要 注意的是 项目经营目标也是考核指标 编写经营计划书时 项目总体目标从经营目标计算表格中提取即可 总体 19 目标是分期目标的依据 分期目标的加总必须优于总体目标 二 项目经营计划编写 一 流程图 见附表 见附表 2121 二 编写指引 项目公司首先根据项目经营评审会的精神修改调整项目定位和经营目标 特别要详细计算年度经营目标 年度经营目标计算出来之后 开始制定项目年 度经营计划 具体过程和分析表格参考如下 1 项目公司根据经营评审会修改调整后的总体定位和经营目标详细计算年度 经营目标 2 项目公司根据年度经营目标召开年度经营计划编写会议 讨论各管线原则 性意见 确定重点工作的时间节点 3 以营销为龙头 营销管线制定营销计划 基本程序是项目公司起草 地区 公司相关部门指导 集团相关管理中心审核 4 开发 设计和工程管线制定开发计划 出图计划 建设计划 基本程序是 项目公司起草 地区公司相关部门指导并初审 集团相关管理中心审核 5 财务和其它管线制定资金计划和其它计划 包括招标计划 人员编制等等 基本程序是项目公司起草 地区公司相关部门指导 集团相关管理中心审核 6 项目公司汇总各管线计划 编写完整的 项目经营计划书 7 项目年度经营计划是指项目刚开发当年每季要做的所有重点工作的主要控 制点 包括完成时间 标准 预算等 项目年度经营计划的重点工作主要包括 营销计划 各阶段可售量 销售率 销售量 销售额 销售均价 营销费 用等 开发计划 建设计划 售楼部 样板房 广场 会所 楼房 绿化园建 配套设施等 资金计划 项目现金流量表 项目融资计划表 项目资金计划平衡 其它计划 出图计划 报建计划 招标安排 人员编制 价格策略等等 20 8 项目经营计划细化程度由各专业部门把握 具体内容由各专业部门完成 三 三 编写要点说明 1 编写 项目经营计划书 的目的意义 1 重点突出 经营 投入少 成本低 回收快 利润高 需要综合考虑而不是只考虑某一方面 强调通过多种方案的选择来考虑怎么经营才能取得最佳效益 2 项目经营计划书和目标管理规范统一 以项目经营计划书为准 将目标管理融入项目经营计划书之中 集 团重点关注项目经营目标 2 项目经营目标的组成与作用 1 项目经营目标分为 项目总体目标 分期经营目标 2 项目经营目标的作用在于 项目经营目标经过论证后给出经营考核指标 可以调整 确定之后 就用来考核 总体目标是分期目标的依据 分期目标的加总必须优于总体目标 3 分期经营目标的计算精确程度 分期经营目标要求计算时细化到年 投资资金额按实际支付金额计算 分 期第一年的经营目标计算到 月 精确一点 其后的经营目标计算到 年 粗一点 分期第一年涉及到营销 开工建设和资金计划的很多细节问题 应该 详细一点 其后的计算可以粗一些 到以后每年测算年度目标时再细一些 4 项目评审会的资料准备 项目经营计划书中的项目经营目标于论证会召开时间前 5 个工作日上交集 团经营与财务管理中心 由其分发给参加评审会的集团领导和相关人员 21 附件一附件一 可行性研究报告可行性研究报告 目 录 一 项目投资环境分析 二 土地性质及操作方式 三 区位价值分析 四 法律风险分析 五 房地产市场分析 六 项目发展定位 七 财务分析 八 结论 说明 说明 1 在 3 个月或半年内可以直接开发操作的地块 可行性研究报告中要包含 提纲中所列全部内容 2 战略性储备用地 可行性研究报告中要包含提纲中所列一 二 三 四 七 八项 如要求提供的详细资料不全可以说明原因 暂不提供 并在第七项 财务分析中可以不进行现金流分析 3 工业及其他用地 可行性研究报告中要包含提纲中所列一 二 三 四 七 八项 如要求提供的详细资料不全可以说明原因 暂不提供 并在第七项 财务分析中可以不进行现金流分析 22 可行性研究报告可行性研究报告 一 项目投资环境分析一 项目投资环境分析 1 城市地位分析 2 城市规划发展状况 城市空间结构图 城市发展战 略 分析 3 项目所在区域与项目地块关系图 4 分析城市发展方向对项目 的影响 5 分析区域现状及发展规划对项目的影响 6 提供项目周边交通条 件现状图并分析城市交通系统对项目的影响 需提供资料 城市空间结构图 地形图 区域规划图 地块周边现状图片 二 土地性质及操作方式二 土地性质及操作方式 见附表 见附表 2222 注 需要提供以下资料并注意核实资料的真实性注 需要提供以下资料并注意核实资料的真实性 1 1 征地合同 征地合同 或意向书 框架协议 或合作合同 咨询委托合同 2 2 土地权属证明文件 土地权属证明文件 如 用地规划许可证及附图 建设用地通知书及附图 用地批准书及附图 国土证及附图 出让合同及出让金发票复印件 规划设计 要点 规划批复 房地产权证等 3 3 附表 附表 2121 内提及的历史资料内提及的历史资料 4 4 以招标 挂牌 拍卖方式取得用地的 以招标 挂牌 拍卖方式取得用地的 提供该土地的招拍挂的文件 5 5 收购公司 包括公司部分或全部股权 的提供 收购公司 包括公司部分或全部股权 的提供 在签订意向协议时要提供 在签订意向协议时要提供 公司性质 注册资本 经营范围 职工情况 股东的基本情况及股权比例 营业执照 资质证书 公司对外投资情况及有关合同 文件 公司与第三方签订的所有合同 协议及其他书面文件 及其履行情况 公司的资产 土地 厂房 设备等 情况及其相关凭证 文件 在签订正式协议时提供文件清单 见附表在签订正式协议时提供文件清单 见附表 2323 三 区位价值分析三 区位价值分析 结合地块现状和未来规划发展方向 综合评价地块的开 发可行性和发展潜力 预测本地块土地价格的走势 可能增值幅度 四 法律风险分析四 法律风险分析 请结合项目运作方式分析是否跟政策有抵触 如何考虑 规避风险 可参照以下内容进行分析 23 1 1 土地使用权转让 包括以土地作价入股 情况下请说明 土地使用权转让 包括以土地作价入股 情况下请说明 该土地使用权是否符合转让的条件 包括符合 城市房地产管理法 的 相关规定及当地有关规定 转让方为何种性质的企业 国家或当地对于该类企业转让土地使用权有无 限制 国家或当地对土地使用权转让的方式是否特殊规定 当地对项目预售有无特殊的条件限制 如形象进度要求等 与项目公司 的开发进度是否相适应 说明可能存在的其他法律 政策 资金风险 并提出风险防范的法律建议 2 2 收购公司 包括收购公司部分或全部股权 情况下请说明 收购公司 包括收购公司部分或全部股权 情况下请说明 提供全体股东同意收购的书面文件 如为国有企业 还应同时提供及有关 主管机关同意收购的意见 如无书面文件 应提出解决此问题的方案 如被收购公司为国有企业 集体企业 应提供国家或当地的关于收购此类 公司的法律 法规 政策规定 通过收购公司以达到对该公司名下土地进行开发的情形 在当地是否有法 律及手续办理上的限制 说明可能存在的其他法律 政策 资金风险 并提出风险防范的法律建议 说明 土地作价入股视同土地使用权的转让 土地作价入股方式导致土地 成本无法在项目成本中列支 因此 如无特殊情况 建议不予采用 3 3 拟以招拍挂或协议出让方式获得土地使用权的请说明 拟以招拍挂或协议出让方式获得土地使用权的请说明 招投标 拍卖 挂牌及协议出让方式获得土地使用权的情形 签约一方 均为政府国土部门 因此项目前期应注意 如采取协议出让方式 且征地补偿由我方自行进行的 应提供被补偿单位 拥有土地权属的证明 说明可能存在的法律 政策 资金风险 并提出风险防范的法律建议 4 4 一级开发方式请说明 一级开发方式请说明 提供当地关于一级开发的相关规定 24 核实签约对方的主体适格性 说明可能存在的法律 政策 资金风险 并提出风险防范的法律建议 5 5 其他方式请说明 其他方式请说明 说明项目运作方式 并提供支持该运作方式的法律或政策依据 说明可能存在的法律 政策 资金风险 并提出风险防范的法律建议 五 房地产市场分析五 房地产市场分析 分别就地块所在区域商品房及市场主流产品 如商品 住宅 的市场供需情况 价格水平分析 市场整体发展水平等情况进行分析 并 对房地产市场发展趋势作相应预测 六 项目发展定位六 项目发展定位 1 1 住宅定位 住宅定位 项目市场定位 档次 功能 客户群体定位 产品定位 层数 是 否带电梯 一梯几户 装修标准 是否有标志性配套 价格定位 见附表 见附表 2424 2 2 商业 写字楼定位 商业 写字楼定位 项目市场定位 功能 分级 客户群体定位 产品定位 租售面 积比率 租金定位 价格定位 见附表 见附表 2525 七 财务分析七 财务分析 包括技术经济指标 开发明细 成本估算 利润测算 现金 流分析 土地资金安排表及支付明细表 见附表 见附表 10 1 10 710 1 10 7 八 结论八 结论 综合前述分析 总结地块投资的可行性并根据实际情况作出相关 建议 25 附件二附件二 合同重点条款合同重点条款 一 土地转让一 土地转让 1 土地状况 包括土地位置 面积 用地性质 规划用途 容积率 土地 手续情况 2 转让价款及支付方式 包括转让价款组成 具体支付方式及时间 一般 与对方义务完成时间相结合 3 转让手续的办理时间 4 交地时间及交地条件 5 双方权利义务 如转让手续办理义务的承担等 6 违约责任 如逾期付款的违约责任 逾期交地的违约责任 逾期办证的 违约责任 单方解除合同的违约责任等 二 收购公司二 收购公司 1 被收购公司状况 1 公司性质 注册资本 经营范围 职工情况 2 股东的基本情况及股权比例 3 公司对外投资情况及有关合同 4 公司与第三方签订的所有合同 协议及其履行情况 5 公司的资产 土地 厂房 设备等 情况 6 债权债务 包括或有债务 对外担保及诉讼情况 具体情况也可在审计报告中反映 2 如被收购公司名下有土地资源 也应具体说明土地情况 包括土地位置 面积 用地性质 规划用途 容积率 土