湘江雅颂居项目培训PPT课件.ppt

2020 2 8 1 Part1长沙市场研究Part2高端竞品解析Part3解读湘江雅颂居Part4核心客群分析 2020 2 8 2 长沙市场研究 2020 2 8 3 长沙房地产市场研究 整体楼市成交 长沙市场2010年成交稳步上扬势 年末均价基本6500元波动 市场供求关系 2010年整体市场新增2133 37方 备案面积2140 46方 市场供求关系平衡 市场板块情况 长沙大致可划分为5大板块 目前高端产品潜在供给主要分布在开福区 芙蓉区 市场产品趋势 产品档次不断升级 后续高端产品市场充足 2011年以后市场供给体量较大 受市场影响10年成交量价均大幅上扬 但11年市场存量较大 部分高端公寓已进入万元时代 且产品力不断提升 高端市场供给相对充足 而本案所在区域成交比减弱 竞争压力趋现 2020 2 8 4 10年调控连连 频繁加息 新国八条 房产税等皆预示11年将持续从紧的政策导向 政策风险相对较大 宏观政策背景研究 2020 2 8 5 长沙市细则与执行通知 长沙版限购被业界戏称为 国内第一个单独限小的试水型限购令 政策对长沙影响较小 但可能促使产品供求失衡 不排除后期会有更严厉举措出台 关键词 2020 2 8 6 高端竞品解析 2020 2 8 7 保利花园 星城荣域 万科项目 铂金 国际公寓 北辰 三角洲 万科城 郡园 美村 翡翠云天 奥林匹克花园 长沙开福万达广场 藏珑 湖上国际 公园9号 君悦湘邸 天健芙蓉盛世 福乐 香江锦城 东辰19公馆 五一中央领袖 海富 名敦道 天鸿 天府 壹号公馆 铂宫 中山庭 建发 汇金国际 建发 美地 保利花园 湘府 玖号 融科 东海岸 水岸天际 万科金域华府 融科 紫檀 华润 凤凰城 恒基 凯旋门 长房 白沙湾 万科 金域蓝湾 和记黄埔项目 郡原广场 诚兴园 联美 品格 宜居 莱茵城 保利 林语墅 保利 麓谷林语 万科 城市花园 万科 荆江项目 瑞盛 云溪谷 云顶翠峰 长沙楼市地图 2020 2 8 8 市场竞争激烈大鳄大盘云集 至2010年 万科地产 保利地产 金地集团 和记黄埔 中粮地产 中海地产 万达地产 绿地地产 卓越地产 金科地产 恒基地产 上海世贸 复地集团 恒大集团 华润集团 金隅集团 佳兆业等地产大鳄纷纷进驻长沙 长沙竞争格局 2020 2 8 9 项目定位高端 结合区位 市场以及销售节奏 竞争项目锁定 在售 藏珑 湖上国际花园 奥林匹克花园 郡园 美村 北辰 三角洲 托斯卡纳 在售高端项目锁定 2020 2 8 10 销售价格在8500 1万元 左右 去化情况良好 主力户型基本130 180 之间 立面材料上以石材 涂料 面砖 为主 无国际大牌物业服务 在售高端产品列表 2020 2 8 11 解读湘江雅颂居 2020 2 8 12 公司背景 开发公司 长沙广悦置业有限公司投资商 香港嘉里建设长沙广悦置业有限公司是香港嘉里集团旗下H股上市企业 嘉里建设在湖南的全资子公司 目前主要开发的项目为书院南路的湘江雅颂居项目 2020 2 8 13 香港嘉里建设背景 嘉里集团 嘉里建设 香格里拉 南华早报 郭氏集团 嘉里粮油 2020 2 8 14 郭氏集团 郭氏集团由 亚洲糖王 郭鹤年先生于1949年在马来西亚创立 在马来西亚经营甘蔗种植 制糖 面粉贸易 饲料 油脂 矿山等 郭氏集团控制着超过100家公司 拥有过百亿美元的资产 业务渗透到马来西亚 菲律宾 新加坡 泰国 中国 印尼 斐济和澳大利亚等地 2020 2 8 15 嘉里集团 郭氏集团于1974年香港成立嘉里控股有限公司 KerryHoldingsLimited 集团从事业务有食品加工 食用油 可口可乐瓶装厂 航运 货场 物流 金融 保险业 媒体 酒店 房地产等等 成为亚太地区规模最大的多元化发展集团之一 在亚太区控股13家上市公司及在亚太区有强大的关系网络 2020 2 8 16 集团下属主要公司 2020 2 8 17 嘉里建设于1974年在香港成立 开始物业投资及发展 并确立了一个清晰的远景 物业项目 必选黄金地段精心策划 大型基建 必须是高素质的保证 管理服务 必定要卓越不凡 嘉里建设在国内的物业市场于80年代开始 先后在北京 上海 深圳 福州 杭州 扬州 天津 沈阳 南京 成都 青岛等大城市的繁华枢纽地段 主力发展以 嘉里中心 品牌为代表的大型综合性物业 兴建地标建筑 包括服务式公寓 商厦 商务中心 酒店及综合性大楼 现今嘉里建设在国内开发的物业面积近500万平方米 嘉里建设 2020 2 8 18 项目位置 周边概况 本案 项目位于长沙市南城中心 省政府西侧 处于湘江生态经济带中段和长株潭城市群的核心区 项目东临书院南路 西望湘江及洋湖垸湿地公园 具有独特的坡地江景资源 京广铁路从项目与湘江中间穿插而过 项目周边分布有省政府 天心区政府 三馆一中心 明德中学等 2020 2 8 19 项目二期 幼儿园 首开区 项目一期一标段 项目一期二标段 商业区 2020 2 8 20 2020 2 8 21 项目经济技术指标 2020 2 8 22 项目基本情况 项目总占地面积11 7万平方米 总建筑面积38 7万平米 其中地上建筑面积30 6万平方米 地下建筑面积8 1万平方米 项目被新韶西路分成南北两个部分 建筑包括20栋点式及板式建筑 北地块沿江分布十六栋双拼别墅 东北角两栋商业建筑 南地块东南角一栋幼儿园建筑 户型从两房到五房 面积区间80 375平方 双拼别墅面积460平方左右 项目预计分三期进行开发 一期为北地块 二期为南地块 三期为商业建筑 2020 2 8 23 V1户型 456 474 一层 2020 2 8 24 V1户型 456 474 二层 2020 2 8 25 V1户型 456 474 三层 2020 2 8 26 V1户型 456 474 顶层 2020 2 8 27 B1户型 204 2020 2 8 28 C1户型 167 2020 2 8 29 D1户型 136 2020 2 8 30 D4户型 137 2020 2 8 31 E1户型 88 2020 2 8 32 E4户型 87 2020 2 8 33 核心客群分析 2020 2 8 34 方式四 城市化 交通导向及板块楼市发展规律研究 方式二 产业延伸的需求 方式一 属地性原则 方式三 投资客群 客户背景 年龄 学历 家庭结构 年收入 产品需求 关注因素 他们购房习惯 财富实力 对片区现状及未来的看法 对项目产品的需求等信息 客群来自什么产业 他们的购房目的是什么 他们在这里购房都看重哪些方面 1 依附城市化 便捷的交通吸引导入客群2 结合区域 房价发展 板块特质判定本案可能吸引的客群 探求其购房的原因 属地原则 产业关联是项目目标客群的主要锁定依据 客群的推导 客户常规推导研究 2020 2 8 35 客户分类模型 购买力客户 2020 2 8 36 居住理念的变化 生活方式 身份象征 保值增值 居住需求 回归居住的本质 人 自然 建筑的和谐统一 富人的奢侈品 寻求圈层的认同 以保值增值为目的投资性购房 为满足家庭人口居住需求的自住型购房 物质文化 精神文化 客户分类 2020 2 8 37 90 120 120 160 160以上 产品力 居住理念 居住需求 保值增值 身份象征 生活方式 对区位 价格敏感 对产品 景观要求低 追求投资潜力 对产品细节要求低 注重资源稀缺性 产品细节 开发商品牌 重视物质文化与精神文化的双重打造 改善型居住需求 对产品细节要求较高 终极改善需求 对产品细节要求高 多次置业 钟情于别墅投资方式 多次置业 钟情房地产投资 注重产品的稀缺性 以及居住圈层氛围 进入上流阶层的象征 圈层的跳升 注重生活的便利性 舒适性 注重生活的便利性 舒适性 本案成长客群 本案核心客群 本案主要客群 客户分类 2020 2 8 38 1 上市公司高层 大型企业主 大型企业高管 政府高级公务员 1 个体工商户