武汉某房地产公司土地评估手册.doc

武汉长印房地产开发公司土地评估工作手册版 本 号： 发布日期： 2004年4月6日 发放编号： 持 有 者： 武汉长印房地产开发有限公司目 录一、土地评估工作内容2421获取土地资料2422资料审核2423初步评估2434初步评估决策2435签订合作意向书2446实地调研2447提交项目评估报告2448决策层决策2459拟定合同及合同谈判24510合同决策24511进入实施阶段246二、土地评估工作流程247三、各种文件格式和表格248项目资料清单248项目成本估算标准表格249初步评估报告提纲250初步评估会议议程251初步评估会议备忘录252项目评估计划书253实地调查内容及方式254项目评估报告255A. 第四部分：土地评估一、土地评估工作内容1获取土地资料内容界定：在初步接触之后，土地方/合作方提供土地（项目）的相关资料，便于展开初步评估工作。负责部门：与合作方初步接触的联系人/营销副总执行部门：市场部工作步骤：联系人介绍总监与土地方/合作方认识以总监名义，提出资料清单（见附件1）接收土地方/合作方提供资料并归档2资料审核内容界定：在土地方/合作方提供土地（项目）的相关资料后，对资料进行审核，检查土地方/合作方提供的资料是否全面而准确，如不全面，请土地方/合作方补充。负责部门：营销副总执行部门：市场部工作时间：1个工作日工作步骤：根据资料清单，检查各项送审资料是否齐全检查单项资料内容是否全面或准确如果资料准确，复印并归档，将复印件用作初步评估如果资料有漏缺，请总监联系土地方/合作方补充资料3初步评估内容界定：根据土地方/合作方提交土地（项目）的相关资料，对土地方/合作方、项目（土地）情况、项目所在地的市场情况进行初步评估。负责部门：营销副总/工程副总执行部门：市场部/工程部工作步骤：根据资料提供的数据，进行初步的项目成本估算（项目成本估算标准表格见附件2）市场部负责提交工程部审阅通过internet网络、人员关系网，了解项目所在地的市场情况、合作方情况。市场部负责根据收集到的资料，整理并形成初步评估报告（报告提纲见附件3）市场部负责提交报告市场部负责4初步评估决策内容界定：领导层听取市场部的初步评估汇报，并对合作与否做出初步决策。负责部门：市场部决策层级：公司总经理/总监参与人员：市场部、工程部的跟进人员工作步骤：初步评估汇报（WORD文档）会议议程见附件4做出初步评估决议（或提出初步合作前提条件）市场部负责撰写初步评估汇报会议备忘录（范本见附件5）如提出合作前提条件，由总监与土地方/合作方协商将前面收集到的资料及会议备忘录转交策划部5签订合作意向书内容界定：公司总裁与土地方/合作方签订合作意向书负责部门：总经理/营销副总执行部门：市场部/律师工作步骤：拟定合作意向书（范本见附件6）签订合作意向书提交项目评估工作计划给合作方（范本见附件7）6实地调研内容界定：到项目所在地进行调研负责部门：营销副总执行部门：市场部工作步骤：市场部该项目的负责人向总监、合作方提交市场调研计划书（调研计划书范本见附件8）（调研内容及方式见附件9）与土地方/合作方进行项目交流会，了解其要求及意向约见当地前五名的策划代理公司及行内人士，了解市场格局及人文情况对项目所在地市场进行调研，收集市场数据7提交项目评估报告内容界定：根据市场数据，分析整理成项目评估报告，提交决策建议负责部门：营销副总/工程副总执行部门：市场部工作步骤：资料分析、整理撰写报告（报告提纲见附件10）成本-效益分析部分，市场部完成后提交工程审阅8决策层决策内容界定：集团决策层听取策划部的项目评估汇报，并对合作与否做出决策。负责部门：总经理/总监/市场部决策层级： 董事会工作步骤：项目评估汇报（POWERPOINT形式）做出决策（或提出合作条件）如提出合作条件，由总裁与土地方/合作方协商9拟定合同及合同谈判内容界定：根据董事会的意见，拟定合同并进行合同谈判。负责部门：总经理执行部门：总监/市场部/律师决策层级：集团董事会工作步骤：拟定合同（范本见附件10）市场部/律师合同具体条款谈判总经理、总监、律师形成最终版本合同市场部/律师10合同决策内容界定：集团决策层根据最终版本合同做出最终决策。负责部门：总裁/总监决策层级：董事会工作步骤：提交最终版本合同最终决策11进入实施阶段内容界定：根据合同条款组建项目公司负责部门：项目管理中心二、土地评估工作流程2.1情况是否全面8决策层决策10合同决策退出流程否初步接触1获取土地资料2资料审核3初步评估4初步评估决策6实地调研 4.1协商合作前提4.2合作前提是否符合7提交土地评估报告8.1 协商合作条件8.2合作条件是否符合9拟定合作合同9.1合同谈判11进入实施是进入土地储备资料库否肯定肯定条件否是条件肯定肯定条件5签订合作意向书三、各种文件格式和表格项目资料清单土地使用权证地块的准确地址、红线图及电子文件；规划设计要点；初步的技术经济数据；前期的可行性分析报告；地质勘探资料；原有土地方的背景资料及其希望的合作方式；所在区的分区规划及未来对地块产生重大影响的市政设计建设情况；项目地块周边配套情况；对项目地块的分析及相关的市场调研报告。项目成本估算标准表格序号项 目取定标准计算基础合计总面积单方造价(元/m2)可售面积单方造价(元/m2)备注1土地成本万元1.1土地成本元/平方米 平方米 按提供资料1.2其他土地费用 - - 2前期费用万元 2.1开办费用2.2设计费用元/平方米 平方米按总建筑面积2.3前期勘探费元/平方米 平方米按总建筑面积3基础设施配套工程费万元3.1道路工程元/平方米 平方米按用地 面积的20%计算3.2供电工程元/平方米 平方米按总建筑面积3.3供水工程元/平方米 平方米按总建筑面积3.4电讯、智能化系统工程元/平方米 平方米按总建筑面积3.5排水管道工程元/平方米 平方米按总建筑面积3.6小区园林绿化工程费元/平方米 平方米按用地 面积的30%计算3.7会所元/平方米 平方米按建筑概算3.8幼儿园元/平方米 .平方米 - - - 按建筑概算4建筑安装工程费万元 4.1住宅建安费用元/平方米 平方米按建筑概算,毛坯房装修标准5开发期税费万元 5.1配套建设费元/平方米 平方米按总建筑面积5.2人防易地建设费元/平方米 平方米按总建筑面积5.3质监/安监委托费2.0 元按工程造价5.5工程报建费.1 元按工程造价5.6劳动定额测定费1.5 元按工程造价5.7招投标信预算编制费1.0 元按工程造价5.8工程监理费1.0%元按工程造价5.9物业管理基金2.0%元按工程造价6不可预见费3.0%1+2+3+4+57企业管理费3.0%2+3+48销售费用3.0%销售额9财务成本（年息6%） - - 开发成本费用合计万元1+2+3+4+5+6+7+8+910销售税费5.5%万元万元销售成本万元初步评估报告提纲合作方简介合作方的背景合作方的优劣势合作方邀请我方合作的目的合作方提出的合作条件目录第一篇 项目概况及区域理解一、项目选址及基本情况二、区域综合环境三、区域经济特征与前景四、区域规划发展动向第二篇项目开发背景一、城市宏观经济发展状况二、 城市房地产市场发展概况三、 城市商贸市场竞争格局第三篇发展商概况第四篇项目开发机会与风险规避一、开发机会二、开发风险及规避第五篇项目开发一、功能规划二、理念定位三、总体规划四、建筑单体五、园林及配套六、开发计划七、营销策略要点1、营销推广策略2、时间安排第六篇项目经济分析一、经济技术指标二、成本效益分析三、销售价格预测四、资金回笼计划五、财务分析第七篇银企合作初步评估会议议程会议主题：XX项目初步评估会议会议时间：200X.X.X会议地点： 参与人员：总经理 营销副总 工程副总会议议程：研究部XXX（人员名称）进行项目初步评估汇报参与人员就项目初步评估报告展开提问参与人员对项目进行讨论形成初步评估会议决议初步评估会议备忘录会议主题：XX项目初步评估会议会议时间：200X.X.X会议地点：参与人员：XXX XXX XXX XXX XXX XXX撰写人：XXX会议决议：对项目的基本观点项目合作的前提条件需注意的问题该项目各项工作的负责人项目评估计划书工作时间评估工作的时间从2003年x月x日x月x日评估人员负责人：品牌管理中心 总监 xxx执行人：xxx xxx xxx联系人：xxx 电话：234567890工作安排阶段 时间内容负责人备注市场调研阶段X月x日-x日到达xxx市xxxX月x日-x日交流会xxxX月x日-x日地块考察xxxX月x日-x日市场调研xxxX月x日-x日离开xxx市xxx评估汇报阶段X月x日-x日撰写报告xxxX月x日-x日评估汇报xxx实地调查内容及方式调查项目调查内容调查方式调查渠道调查结论宏观经济背景城市概况：资源，区位，面积、人口，主要经济发展指标、产业结构，主要知名企业分布，文化特色；资料收集网站：当地人民政府、统计局、中经网。城市统计年鉴、近两年社会经济统计公报对比全国和周边主要城市，了解城市在区域和全国经济发展格局中的地位，了解城市经济增长情况判断城市经济发展走势，以宏观把握项目的区域经济发展背景和投资环境。居民消费水平：人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；主要发展计划：“十五”发展计划|、相关产业行业发展战略和计划；城市规划建设情况城市发展现状：总体功能和产业布局，土地利用，交通情况；城市总体规划：未来发展格局、城市主要发展方向、各组团新区定位、交通规划；城市房地产土地供求情况；重大城市建设项目和旧城改造情况；资料收集访谈市志，市城建志，城市建设年鉴，房地产年鉴城市规划局、国土局权威人士中大市政建设项目现场考察详细了解项目区域的现状和未来发展定位、交通条件、分析主要建设项目对项目的影响。房地产业发展概况近几年房地产（主要是商品住宅）总体供应和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势资料收集访谈踩盘调查房地产年鉴、政府房地产期刊、网站房地产经验人士，包括开发、代理、媒体地产版主要片区代表性房地产项目调查了解房地产业发展历程、总体供求情况、了解代表性楼盘情况，分析市场反应和成败原因企业企业管理构架、发展构想、核心资源和能力资料收集访谈企业简介、刊物企业主要管理人士了解企业资源，评估其开发能力项目地块现状地形地貌、地质水文基本情况、周边景观资源和配套设施资料收集访谈现场踏勘项目资料企业访谈了解项目资源条件项目评估报告合作方简介合作方的背景合作方的优劣势合作方邀请我方合作的目的合作方提出的合作条件项目的基本情况土地获取途径地理位置及地址规划设计要点（用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、各类型物业的建筑面积、限高、特殊限制）基本技术经济指标（土地成本、各种税费要求、当地的建安成本、特殊费用支出）项目地块的优劣势及现场照片项目所在地的社会经济情况城市概况（资源，区位，面积、人口，主要经济发展指标、产业结构，主要知名企业分布）居民消费水平(人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；)主要发展计划(“十五”发展计划、相关产业行业发展战略和计划；最近的政策或大型市政建设情况;)城市发展现状及规划（总体功能和产业布局，土地利用，交通情况；城市总体规划：未来发展格局、城市主要发展方向、各组团新区定位、交通规划；城市房地产土地供求情况；重大城市建设项目和旧城改造情况；）项目所在区域的人文情况及未来规划（附照片）项目所在地的房地产市场情况房地产市场发展历程行业的发展水平（总投资量、企业数量/其中资质状况、明星企业、外来企业发展状况）土地市场状况（土地级差及价格、年批租土地数量、年批租土地收入、土地政策、民间土地存量）总体市