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2010楼市展望2009年，中国楼市在短短一年内完成了从萧条到疯狂的“三级跳”。房价过高似乎已成为了共识。然而，2010年的中国楼市能够在营业税新政等调控措施的干预下趋于理性，完成“拐弯”吗？就让我们回顾一下2009年市场发展的三个阶段，并对2010年的中国房地产市场作出展望。第一阶段：止跌反弹时间：2008年12月-2009年3月关键词：政策扶持楼市企稳政策是楼市的指南针。将时钟拨回到2007年9月27日，面对全国楼市价格快速上涨的情况，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，其中要求申请购买第二套及以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。这项抑制炒房的政策杀伤力很大，直接导致了2008年全国房价调整20%以上及成交的极度低迷。一年后的2008年9月，受金融危机影响，房地产市场一片萧条，救其于水火的仍然是政策因素2008年10月，财政部和央行要求“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。由于对“改善型普通自住房”界定未明，由此打开了松绑“二套房贷”的缺口。除此之外，各地方也纷纷响应中央救市的“集合号”，鼓励居民消费住房，令2009年的楼市呈现缓慢复苏迹象，刚性需求开始释放。包括二套房政策的重新放松和四万亿经济刺激计划在内的一系列措施，被业内普遍认为救市政策迈出的实质性一步，为全年楼市的升温埋下了伏笔。用国家发改委副主任刘铁男2009年2月27日在国新办新闻发布会上的话总结：“房地产行业是中国重要支柱产业，现在是，未来也是。2008年底，中央、地方政府均出台相关措施促进房地产业的发展，救市措施的效果已显现。”2009年3月12日-15日举行的“上海之春”房展，则是中国楼市在压抑许久后刚性需求逐渐释放的一个缩影。一方面，在这届展会上，房产商的元气尚未恢复，参展开发商数量从2008年的130家减至百余家，并延续打折策略-有不少开发商用“买房子送钻石”、“买独栋别墅送宝马”、“送百万豪宅”等促销“噱头”吸引看房人。另一方面，共计有13万人次涌入“上海之春”展会捧场，其中大部分是具有刚性购房需求的人群，这已经显露出上海的楼市开始逐渐走出阴霾的端倪。数据显示，在系列政策的刺激下，2009年前三个月上海累计销售成交量达428.46万平方米，与前一年相比增长4.7%。3月份成交量的爆发性成长，使前三月累计成交规模已赶上前一年水平，持币观望气氛已经消散。第二阶段：小阳春快速拉升时间：2009年4月-2009年9月关键词：消化库存地王效应2009年3月后是否是一个“倒春寒”？就连地产商都没有底。证大集团董事长戴志康当时表示，政府的救市效果显著，但能维持多久尚难预料，投资楼市仍需谨慎。然而，市场带来的却是一个由“小阳春”走向快速拉升的上升通道。数据显示，2009年4月至8月，成交面积保持在260多万平方米，月成交套数达2.3万多套。其中4月份，成交量为255.78万平方米，2.4万余套，面积与上月环比上升10.6%，比前一年同期增长73.6%，创下自2005年来的月度新高。而平均房价从前三个月的降价，转为基本持平。之后数月，全市平均房价突破万元大关，一路上扬，房价月增幅在6%以上。开发商连续提价，购房者蜂拥排队现象比比皆是。除了前三季度8.9万亿元新增贷款这一数字导致市场流动性失控炒高房价外，在这一房价快速上扬的时间段内，“地王效应”和“消化库存”成为市场的两大关键词。一方面，地王频繁出现，导致部分区域房价未来2-3年的增值空间透支明显，地价仍在以房价为目标向上攀升，一些区域地价已出现“不能承受之重”的态势。另一方面，比地价带动影响更为重大的是，这一时期内楼市供求关系逆转，“供不应求”一年多来首现楼市。由于2008年楼市的低迷导致存量较大，楼盘销售周期变长，因此，不少开发商都放缓了对新盘的入市计划。2009年“五一”期间，全国城区在售楼盘的数量虽然有所增加，但还是以消化存货为主。不过不少开发商也开始趁热打铁，在“五一”期间尝试推出新产品、考验市场。开发商减缓动工和开发速度，及刚性需求和投资需求一起入市，使得楼市出现了供求关系的第一次倒置。第三阶段：无量上涨政策调控时间：2009年10月-2009年12月关键词：营业税进入2009年第四季度，楼市再度进入一个上升通道，住房价格大幅上涨，在高位上继续攀升。这是2009年楼市的再度冲高期。佐证楼市进入疯狂的直接证据是，2009年四季度以来，在豪宅的带动下，商品房成交均价不断攀升，成交量却走低。众所周知，“无量上涨”是上涨的“最高境界”。监管层显然不会对此视而不见，调控政策的强烈预期使得楼市上方如悬着一把“达摩克利斯之剑”，这种反应自2009年9月中旬就有所体现。当时，有关二套房贷首付从严的风声再起，也使得市场情绪有所理性。11月底，国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程时指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。重要楼市调控措施在2009年12月鱼贯出台。12月9日，国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，指出在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，并提出增加普通商品房有效供给、抑制投机性购房、加强市场监管、继续大规模推进保障性安居工程建设等四项措施。“据我们了解，房价上涨快的地区，投机成分比较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，这样一来就缓和供求关系，有助于平抑房价。”对于营业税新政的出台，中国房地产业协会副会长朱中一表示颇为看好。对于“国四条”和营业税的新政，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟在新政发布后的第一时间表示，目前的房价已完全超出普通百姓的支付能力，而营业税新政策和保障房政策的推出，都是政府为了平抑目前的高房价而做的努力。随着2010年保障房建设力度的加大，其区域房价势必会企稳，房价快速上涨得到抑制也将是必然的。而国务院发展研究中心研究员廖英敏也指出：“老百姓一直担心自住和改善性购房需求政策有变，政府明确表态，等于给因自住和改善性需求而购房的老百姓吃了一颗定心丸。”继调整营业税征收比例、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后，货币和金融监管部门也加入调控楼市阵营，他们的利器是收紧投机性房贷。2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地土地出让大多执行20%-30%的首付政策。12月18日，住建部部长姜伟新表示，在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房。“财政部等五部委的通知，主要是针对2009年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。”北京大学房地产研究所所长陈国强指出，此举也在进一步加强土地市场的批后监管。以往对于土地更多强调的是招拍挂环节，保证土地供应。但监管不到位，在土地拍出后开发商炒地、囤地现象仍然难以遏制，出让再多的土地，也不可能形成一个有序的土地市场供求关系，房地产市场供求关系的紧张状况也难以有效改善。中国社科院金融研究所研究员易宪容也认为，这次政策的转向是及时的、合理的。“目前房地产泡沫太大，存在很大的金融风险，必须调整政策，保持房地产行业的健康发展。”在他看来，此次政策转向是对2008年特殊情况下的特殊手段的一种修正。“自2008年9月以来，国内房地产市场出现了政策的突然逆转，但这些政策仅仅是非常时期的非常政策，将这些超短期的政策变成长期政策并不合理。这是因为，一旦经济恢复常态，政府就理应调整这种短期性房地产政策。从目前来看，中国经济已走出危机，并重新步入较快增长。因此，调整短期房地产政策本应是题中应有之义。”第四阶段：价格调整？成交量调整？时间：2010年1月之后关键词：新推政策执行力在调控新政的强刺激下，新年伊始的楼市降温明显。统计数据显示，元旦小长假，上海、深圳、广州等一线城市的日成交量不但低于去年12月的平均水平，有的甚至还不及去年元旦的表现。另一份监测数据也显示，2010年第一周，全国30多个主要城市中，楼市成交面积环比上升的城市只有5个，杭州、重庆、广州等二线城市也回落明显。调整似乎已成共识。但与市场反应强烈形成明显对比的是，多数业内人士对于2010年房价的充分调整并不抱有充分信心。“元旦后，营业税新政推出后的集中买房现象将会消失，而2010年房价的调整主要在于成交量，而非体现在价格上。”中信嘉华银行高级副总裁兼中国经济首席分析师日前接受记者采访时明确表示，如上海、北京等全国一线城市，由于外来人口的购买力急剧上升，未来数年内房价仍然会稳步、并不“快速”地上涨。而摩根大通中国区投行副主席龚方雄也在日前表达了同样的观点，他称，由于中国土地资源稀缺，房价上涨是一个长期势头，且2010年房价至少会在上半年继续上涨。事实上，在最近的一份权威调查中，百位经济学家中，仅有22%的经济学家认为2010年房价会出现微跌，仅经济学家乔新生和易宪容两人认为2010年房价将会大幅下降。总结各位业内人士持续看高2010年房价的原因，主要是他们认为2009年末的房地产业调整与2008年的房地产危机在三方面存在不同：其一，此次的政策调控在力求遏制房地产市场过度泡沫化的同时，明显支持房地产作为消费属性的需求，以保持房地产业对内需的拉动作用，所以，政策收紧的力度比上一轮调控要小。其二，虽然已经选择了差别化的税费和房贷措施来抑制投资投机，但今年的货币政策整体预计还将保持相对宽松。其三，土地恐怕也无法直接影响到商品房价。中国指数研究院的分析师指出，虽然面对去年下半年以来地王频现、逢地必争等土地市场出现的不理性倾向，近期中央出台了一系列土地政策，但主要是调整土地市场供应结构，如加大保障性住房用地供应力度。至于进一步打击囤地等，也只能减缓地价增速。并且，随着首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款50%的新规则出现，联合拿地以及土地储备进一步向具备资金实力的品牌房企和国企聚集等，也被视作趋势。部分楼市的“谨慎悲观派”也认为，即使2010年房价出现下跌，也寄希望于政策的持续深化和新政策的持续推出。其中，最为重要的是楼市信贷政策的调整。“国务院会议提到要综合运用财政、土地和税收政策调控房地产市场，现在就差信贷了。”中国指数研究院副院长陈晟表示，近期中央密集出台房地产调控政策，显示出管理层对当前房价上涨过快的担忧，政策收紧倾向明显，“相信货币和财政金融方面也会出细则，这将是一个组合性政策”，“基调是对保障性需求继续鼓励，但对投资性和投机性的不再优惠”。众所周知，作为信贷政策之一的二套房政策是楼市信贷中最主要的组成部分，二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低，一直是楼市政策风向标。2009年9月业界风传二套房贷政策紧缩，已经造成了房地产市场的暂时停滞，而此前近10个月的楼市繁荣与二套房贷政策变化密切相关。如二套房贷首付比例提高至50%，势必积压楼市泡沫，相当部分楼盘将不再具有投资价值。此外，另有部分人士寄希望于货币政策紧缩后对楼市的连环影响。中国社会科学院金融研究所尹中立指出，导致房价上涨的根本原因是信贷与货币的过度增加，要从根本上解决房价上涨问题，应该收紧货币与信贷。他分析道，首先，信贷过度增加通过供给与需求两个方面影响房价。从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。其次，土地的供给同样受到信贷政策的影响。在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：将各种国有资产组装成融资平台，从资产总量看，这些融资平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上各地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台。根据有关部门的统计，在今年新增加的9万亿元贷款中，有5万多亿元贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利，财政对土地出让金的依赖程度降低。于是，出现一个反常的现象，在房地产市场火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了20%多，有些城市的土地出