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浙江大学远程教育学院本科生毕业论文（设计）开题报告题 目 余姚地区房地产开发投资研究 专 业 土木工程 学习中心 余姚电大 姓 名 陈铝清 学 号 710020322017 指导教师 楼菊娣(教师) 2012 年 10 月 6 日余姚地区房地产开发投资研究开题报告一、文献综述1、房地产的发展历史回首改革开放以来中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载着中国改革开放以来的建设史和社会主义改革史。1980年，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。93年以后，为了控制80年代后半期出现的房产过热问题，房地产业在中央政府的宏观调控中得到了抑制。但房地产发展的势头还是没有递减，在1995年“中国房地产发展论坛”里就有人提出：中国房地产业正面临着一个较长时间的发展高潮期到来的观点。1998年是对中国国房地产业来说是个关键之年，98年下半年，政策开始变化，出台了一系列刺激房地产发展的政策，使得当时的中国房地产市场上的房子一扫而空，更是刺激了房地产商的涨价潮。2003年，房产价格涨潮达到了高峰，引起了严重是社会矛盾和房地产业的泡沫经济。从而2004年起开始实施宏观调控，收敛了土地和信贷。2005年又进一步的加强宏观调控，但是效果不是很明显。在2007年，房地产泡沫经济最大化。2007年至今，又一轮的房地产调控，力从把房地产市场转变成为一个以民生为主导而不是以投资为主导的市场，提出了“二套房”概念等又一轮的新政策。中国改革开放以来，房地产的发展历史是曲折而又漫长的。几轮的国家政策宏观调控，推动或者抑制着房地产业的发展，对房地产开发投资有着重要的决策性影响。2、房地产开发投资定位准确的市场定位是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢，才能够针对目标顾客群，制定相应的营销策略。比如现在有些地区比较流行的单身公寓，目标客户为都市单身白领，市场定位为为都市白领精心打造的高尚居所。 精确的市场定位具有很强的市场冲击力。比如说上述小户型单身公寓，目标客户十分明确，它的对象就是都市单身白领，他们对生活要求较高，是新生活的倡导者，所以单身公寓在户型设计、配套设施、物业管理、智能化设计、装修标准、房屋总价款等方面就要紧紧围绕目标客户的切实需求，满足他们的需求，这样，楼盘推出来才能引起目标客户的注意，同时会产生很强的市场冲击力。房地产开发的市场定位，是根据所选定目标市场上的竞争者产品所处的位置和企业自身条件，为本企业项目产品创造一定的特色，通过传播塑造并树立起一定的市场形象。它是楼盘畅销的先决条件，是楼盘营销的第一步和“纲领”，是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用。通常它包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造三方面的内容，其中市场细分是前提与基础，市场调研是核心，品牌形象培育和卖点打造则是市场定位的关键内容。 市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上几种集中的混合上等等。它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。3、房地产开发投资成本成本控制的过程就是房地产企业通过运用科学的管理和组织方法使人、材、机的组合不断优化进而用最小的成本来实现最好的效果。成本控制要做到以主动控制为主，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。在成本控制过程中要坚持以下原则:1、房地产企业应遵循节约的原则：节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。2、房地产企业应遵循全面控制的原则：全面控制原则包括两个涵义全员控制和全过程控制。全员控制是指成本控制涉及组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本，关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。3、房地产企业应遵循动态控制的原则：成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则。所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。4、房地产企业应遵循目标控制的原则：目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，以便于可以将任务分派到个人，做到责、权、利相结合，对责任部门的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖惩分明。二、论文提纲（一）应用型科研机构转制概述1、中国科研机构转制概况2、应用型科研机构转制必要性分析3、应用型科研机构转制的主要模式4、应用型科研机构转制中的共性问题（二）南化集团研究院转制概述1、南化集团研究院概况2、南化集团研究院的优势分析3、南化集团研究院转制成因分析4、南化集团研究院转制概况（三）南化集团研究院进一步改革转制的模式分析1、建立股份制或民营科技型企业2、与高校联合，做“产、学、研”相结合的路子3、发展成为企业研发中心4、发展成为混合型科技产业集团（四）南化集团研究院进一步改革转制中需要注意和有待解决的问题（五）结论（六）参考文献三、参考文献1刘玉录：中国：经济起飞时期的房地产业，1993年；2邓晓岚、陈功玉：企业的核心技术与自主创新，科技进步与决策，第1期，2001年；3甘伟兵、S.J.dc Boer、单国刚：我国独立RD机构的管理现状和发展趋势，科研管理，第5期，1999年；4高汝煮、张剑涛：IBM公司的研究与开发，华东科技，第8期，2000年；5高汝煮、张剑涛：贝尔研究所的研发模式，华东科技，第6期，2000年；6侯明哲：科研院所转制发展的重要途径，化工管理，第3期，2000年；7刘国良：股份经济理论与实务，江苏人民出版社，2002年；8李木林：科研院所转为科技型企业以后应当注意的问题，科技进步与对策，第3期，2000年；9罗昌宏：创业的道路，创新的机制，科技进步与对策，第3期，2000