杭州市商业市场深度调研报告.doc

杭州商业市场调研报告目录第一部分投资环境分析一、杭州宏观经济运行1、城市经济发展 42、消费水平与结构 53、人口与收入9二、杭州规划发展前景1、城市发展方向与规划布局 102、未来商业发展布局11三、政策支持12第二部分城市商圈调研一、杭州商圈格局1、商圈发展历程 222、商圈分布与评级233、主要商圈竞争分析254、主要商圈租金概况26二、杭州商业业种调研1、主要商街业种分布292、主要商街业租金概况30三、杭州服装专业调研1、百货业调研311.1、百货业主力供应与现状1.2、各主力百货店经营状况1.3各主力百货商业分布及客单价2、服装专业市场调研493、奥特莱斯在杭州 53第三部分服装类消费需求一、消费认知1、购买习惯572、品牌选择57二、消费水平1、消费频次592、消费金额59三、消费倾向1、经常性购物场所602、主要关注因素60第四部分项目前景分析一、项目背景1、地理位置612、规划前景623、投资背景65二、周边商业环境1、目前及未来居住体量672、区域内已开发项目683、区域内待开发项目70三、区域商业个案分析1、万象城 722、下沙百联奥特莱斯 76四、总结发展前景80第一部分投资环境分析一、杭州宏观经济运行1、城市经济发展杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，辖8个区、3个县级市，2个县，全市总面积1.66万平方公里，常住人口810万人。杭州在“十一五”计划中，完成了年经济增长11%目标，2009年国民生产总值完成了5098亿人民币，其生产总值占全省的22%，是省内最发达的城市。杭州经济社会发展持续快速健康，连续20年GDP保持两位数增长，经济总量位居全国省会城市第2位、副省级城市第3位、大中城市第8位。排名城市GDP(亿元)增幅省内排名1上海市14900.938.2%2北京市11865.910.1%3广州市9118.611%广东14深圳市824510.5%广东25天津市750016.5%6苏州市740011%江苏17重庆市585614.9%8杭州市5098.6610%浙江19无锡市500011.5%江苏210青岛市490011%山东1杭州经济的迅猛发展带动了社会各项事业的长足进步，城市综合实力在国内同类城市中名列前茅。相继获得国家卫生城市、全国园林城市、国家环境保护模范城市、联合国人居奖、国际花园城市等10多项国家级、世界级荣誉： 中国社科院2010年城市竞争力蓝皮书，内地200个城市中，杭州产业竞争力名列第四位，人才竞争力名列第八位； 连续多年入选世界银行组织“中国城市总体投资环境最佳城市”； 连续两年被美国福布斯杂志评为“中国大陆最佳商业城市排行榜”第一名；2、消费水平与结构经济的蓬勃发展，带动了社会消费力水平的大幅提升。2004年杭州人均GDP已经突破4000美元，按照国际奢侈品销售的惯例，这开始进入奢侈品消费飞速发展的时期。“十一五” 期间杭州人均生产总值从5000多美元突破10000多美元，2009年达到10927美元，人均收入水平、生活水平随之大幅提高。2009年杭州居民到人均消费性支出达18595元，对精神文化、餐饮和旅游的消费需求日益增加，消费结构以发展性消费为主。消费结构的变化将为杭州商贸服务业发展提供广阔空间。2009杭州社会消费品零售市场达1804亿元人民币，比上年增长15.8。其中城市消费品零售额1716.49亿元，增长15.8；批发零售贸易业零售额1597.26亿元，增长15.9；餐饮业零售额203.28亿元，增长15.2；其他行业零售额4.39亿元，增长4.8。消费力媲美北京及上海等大都会城市，而且对周边城市有着极强的辐射力。2009年杭州年人均消费性支出达18595元人民币，而杭州人的消费模式也具有相当特别之处：比如会将全部收入的10%用于衣着方面的支出，在零售业方面用于穿着的比例更达到29%；有相关调研显示32%的杭州人表示，愿意为了买自己想要的东西而借贷，借贷或信用卡高于15个城市的平均水平；这显示了杭州人非常乐于消费。附：杭州重点零售企业零售商品消费结构（单位：千万元）2010年度1月2月3月4月5月6月7月吃105.54151.7459.4260.9362.4363.6064.12食品类87.26118.6648.5149.8050.6150.1151.12饮料类4.827.193.914.114.855.346.52烟酒类13.4625.897.007.016.978.166.48穿230.78131.4373.1276.4978.2565.6159.84针纺织品类24.0414.883.903.904.964.014.05服装类188.2499.3261.1663.7962.5752.5947.74鞋帽类18.5017.228.068.8010.729.018.06用225.64188.10154.77188.81193.05158.25177.86化妆品类13.3213.7013.3111.9612.3911.1610.32日用品类47.79 41.32 28.37 26.85 28.92 26.71 29.47 金银珠宝10.87 14.08 9.05 8.94 10.71 8.16 8.71 家用电器类82.39 51.75 63.29 92.93 98.24 74.95 93.59 音像器材类19.17 12.18 8.83 16.83 14.50 8.97 8.32 文体用品类12.84 12.07 7.84 8.03 4.58 4.48 4.54 通讯器材类14.83 19.32 3.08 3.16 3.22 2.93 3.14 其 他24.44 23.69 21.00 20.11 20.48 20.90 19.76 3、人口与收入2009年杭州全市户籍人口683.38万人，其中市区户籍人口424.3万人，市区所辖各区人口情况如下表：地区总户数(万人)总人口(万人)非农人口(万人)男性(万人)女性(万人)上城区11.4932.3832.3816.3516.03下城区12.338.9538.9419.9119.04江干区10.944440.6822.4521.56拱墅区10.1830.8729.8815.8515.02西湖区15.7960.1152.5231.0629.06滨江区3.4714.0312.387.096.94萧山区37.7120.2240.0959.3560.87余杭区23.6983.7438.1741.4942.252009年年末全市常住人口达810万人，比上年末增加13.4万人。其中户籍人口683.38万人，比上年末增加5.74万人。在户籍人口中，农业人口328.9万人，非农业人口354.48万人。按公安部门统计的全市人口出生率为9.18。，人口自然增长率为3.42。2009年市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%。年末人均住房建筑面积30.85平方米,比上年末增加1.02平方米。每百户居民家庭拥有汽车21.65辆、空调器203.87台、移动电话178.5部、家用计算机86.87台、微波炉74.62台、热水器94.95台。二、杭州规划发展前景1、城市发展方向与规划布局城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。一主三副：由主城、江南城、临平城和下沙城组成。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。双心双轴：“双心湖滨、武林广场区域”组成的旅游商业文化服务中心；“北岸钱江新城和南岸钱江世纪城”共同组成的临江城市新中心；双轴即东西向以“钱塘江”为轴线的城市生态轴；南北向以“主城江南城”为轴线的城市发展轴。新辟城市新中心（钱江新城、钱江世纪城）中央商务区：西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能，是区域性商务中心。在钱塘江南岸预留城市远景商务中心用地，近期以控制为主。2、未来商业发展布局杭州市城市总体规划确定城市布局结构为：一个主城：由上城、下城区和西湖、拱墅、江干部分城区组成；三个副城：江南城、临平城、下沙城。与此相应的将构建1个市级商业中、心3个市级商业副中心、4个区域商业中心、12个区域商业副中心，形成基木满足居民日常生活需要的社区(集镇)商业服务网。钱江新城作为十二个区域商业副中心之一，是被普遍看好的“超级明日之星”，钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，会展中心、高星级宾馆、市民中心、文体中心、广电中心、巨型购物中心、甲级办公楼、政府总部无所不有。同时钱江新城定位高、体量大、环境佳、配套完善，综合性功能强，加之大品牌开发商运作的特点，独特的全天候、立体化、连续性的步行系统，能带动更多潜在发展商机其钱江新城CBD未来的商业面积规模将超越武林商圈，有望由区域商业副中心跃升为市级商业中心。三、政策支持1、江干区关于大力推进经济发展方式转变加快构筑中心区产业体系的若干政策意见（节选商贸服务业）鼓励发展现代商业。对在我区年度纳税总额首次达到2000万元以上的大型购物中心、零售百货企业，或者1000万元以上大型综合超市、500万元以上的大型专业店和连锁店等企业给予一次性奖励20万元、10万元、5万元的。并以该企业上年度实缴税收为基础每年增长10%确定各年度基数（新引进企业当年度纳税额即达到上述标准的，该年度基数按照“一企一策”的原则进行确定，以后年度基数按上年度实缴税收为基础每年增长10%确定），超过基数部分的新增区财政贡献的30%给予奖励。鼓励酒店宾馆业上档次。对首次评定为四星级、五星级宾馆（酒店）的，分别给予一次性奖励20万元、50万元。对宾馆酒店年度税收达到500万元以上、餐饮企业年度税收达到200万元以上的，以该企业上年度实缴税收为基础、每年增长10%确定各年度基数（新引进企业当年度纳税额即达到上述标准的，该年度基数按照“一企一策”的原则进行确定，以后年度基数按上年度实缴税收为基础每年增长10%确定），超过基数部分的新增区财政贡献的30%给予奖励。鼓励创建特色街区。鼓励各类主体挖掘潜力、整合资源，培育打造一批有利于提升城区品位、增强城市功能的特色街区。区政府根据每年对全区特色街区的建设进行验收考核，对达到标准的，按创建实绩给予一次性奖励（考核奖励办法另行制定）。扎实推进专业市场改造提升。认真落实一年准备、三年全面实施，五年完成改造提升的“135”目标，对实行商场化、公司化、楼宇化、总部化改造提升的，以其改造提升前一年度缴纳税收为改造提升完成后当年度的基数（以后年度按该企业上年度实缴税收为基础、每年增长10%确定各年度基数），超过基数部分的新增区财政贡献的30%给予奖励。对自行搬迁（含自行停止举办）的专业市场，予以大力支持和奖励。对按期达到改造提升要求的单位，落实好杭州市商贸流通设施改造项目配套资助政策。同时，加强对一般专业市场的监管，努力推动我区专业市场加快改造提升、转型发展。实行年度优秀企业评选。按照引领中心区产业体系发展方向的要求，根据我区经济发展的阶段性特点，每年分不同的产业类型评选一定数量的优秀企业，对企业和主要经营者在年度经济工作会议上予以表彰奖励。政策享受范围：财政收入级次为江干区级的各类企业以及属地管理的省、市属企业及其经营者可享受本意见规定的各项政策。若同一企业同一项目适用多项的，可以择优选用，但不重复享受。企业迁出江干区（政策性要求的除外），须将该企业所享受的奖励资助全额返还区财政。对不符合我区产业发展目录要求或资源利用效率低下的企业，对当年发生重大安全生产事故、严重欠薪行为或严重违反环保法律法规的企业，停止享受各项产业扶持政策。资金承担：上述政策所需资金，一次性奖励由区财政负担。凡与财政贡献挂钩的奖励和资助项目，由区本级与街道、镇财政和科技经济园按财政体制共同承担。在兑现政策时，先由区财政统一支付并由各街道、镇和科技经济园分别送达所属相关企业，然后按上述规定由区财政部门与各街道、镇和和科技经济园进行结算。政策兑现时间：上述政策中，一次性奖励在区年度经济工作会议时兑现，其他政策在年度后由有关部门牵头拟定资助方案，报区政府同意后兑现。政策细化和实施。上述政策要求，由区委政研室、区财政局牵头，会同发改局、商贸旅游局、招商局、科技局制定实施细则，区委政研室、区财政局负责解释。由区财政局牵头，会同发改局、商贸旅游局、招商局、科技局提出方案，报区委、区政府审定后进行政策兑现。转型发展城市工业和加快引进总部中的有关政策，情况特殊的，可以采取“一企一策”。农业龙头企业实行总部化发展模式的，也可参照享受有关政策。本意见自2008年1月1日起实施，执行时间暂定3年。我区原有的各项产业扶持政策停止执行。2、关于大力推进经济发展方式转变加快构筑中心区产业体系产业体系的若干政策意见的实施细则（节选）第二条 意见中纳税年度指自公历一月一日起至十二月三十一日止。 企业在一个纳税年度的中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。 企业清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。第三条 意见中所称纳税总额（实缴税收、年度纳税、纳税额、缴纳税收）是指纳税年度缴纳在我区的增值税、营业税、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、城建税之和。第四条 意见中所称区留成部分或区财政贡献是指该企业在纳税年度缴纳在我区的纳税总额（见第三条）的地方收入扣除的60%部分。其中，地方收入为增值税的25%部分、营业税、企业所得税的40%部分、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、城建税之和。第五条 意见中所称“以实缴税收为基础”，是指以实缴税收的地方收入为基础。第六条 意见中对街道、镇的城市工业发展考核、创建特色街区、建立楼宇经济发展考核，考核办法分别由发改局、商贸局和招商局另行制定，并纳入年度个性目标考核。第十四条 意见第7条所称在我区年度纳税总额首次达到2000万元以上的大型购物中心、零售百货企业，或者1000万元以上大型综合超市、500万元以上的大型专业店和连锁店等企业是指：1) 大型购物中心须以零售为主，具备休闲、娱乐、饮食等配套设置，营业面积在20000平方米以上。纳税总额的计算可以包含中心内所有商业网点在我区缴纳的税收；2) 零售百货企业须以零售日用工业品为主，营业面积在5000平方米以上、经营品种1.5万种以上的独立法人企业；3) 专业店须为营业面积300平方米以上、专营商品的营业收入所占比重为80%以上的独立法人企业；4) 连锁店须为营业面积200平方米以上经营同类商品和服务的同一品牌的零售店。连锁店税收以总部汇总缴纳的，该店税收测算方法为：该店销售收入占总部在杭州市的销售收入总额的比重乘以总部在杭州市缴纳的税收总额。第十五条 意见第8条所称“五星级酒店”，以全国旅游星级饭店评定机构评定审批为准；“四星级酒店”，以省旅游星级饭店评定委员会评定审批为准。第十六条 意见第10条所称认真落实一年准备、三年全面实施，五年完成改造提升的“135”目标是指以2007年为起点，三年是指从2007年至2009年，五年是指从2007年至2011年。第三章 奖励资助额的计算第三十七条 意见第1条、政策第2条所称以该企业2007年度实缴税收为基础、每年增长10%确定各年度基数，超过基数部分的新增区财政贡献60给予奖励，其计算公式为：1) 每年增长10%确定各年度基数。设定企业2007年度缴纳在我区的税收收入的地方收入作为基数A，在此基础上每年环比递增10%作为下一年度的基数。即：2008年基数B1=A*（1+10%）；2009年基数B2=B1*（1+10%）； 2010年基数B3=B2*（1+10%）；以此类推。2) 超过基数部分的新增区财政贡献是指该企业当年比上年新增税收收入的地方收入部分超过基数（含环比增长部分）后的区留成部分。3) 假设该企业2008年缴纳税收的地方收入为A1；2009年缴纳税收的地方收入为A2; 2010年缴纳税收的地方收入为A3。则各年度新增区财政贡献计算公式如下：2008年新增区财政贡献C=（A1-A）*60%*（1-4.7%）；2009年新增区财政贡献C1=（A2-B1）*60%*（1-4.7%）；2010年新增区财政贡献C2=（A3-B2）*60%*（1-4.7%）；第三十八条 意见第1条所称鼓励搬迁企业留总部中以其对区财政贡献的60%给予奖励是该企业纳税年度缴纳的税收收入的地方收入区留成部分的60%。其计算公式如下：区留成部分=地方收入*（1-4.7%）*60%区留成部分的60%=区留成部分*60%。第三十九条 意见第4条所称按承租企业当年比上年新增区财政贡献的30%以及以原企业上年度缴纳税收为基数，三年内按各年度新增区财政贡献的30%，是指该企业当年税收收入的地方收入区留成部分比上年税收收入的地方收入区留成部分的增加部分的30%。三年内按各年度新增贡献是指比2007年起最高年份的增长部分。计算方法如下：当年税收的地方收入区留成部分A=当年缴纳的（增值税25%部分+营业税+企业所得税40%部分+土地增值税+城镇土地使用税+房产税+印花税+城建税）*（1-4.7%）*60%；上年税收的地方收入区留成部分B=上年缴纳的（增值税25%部分+营业税+企业所得税40%部分+土地增值税+城镇土地使用税+房产税+印花税+城建税）*（1-4.7%）*60%；新增区财政贡献=A-B；新增区财政贡献的30%=（A-B）*30%。第四十条 意见第5条所称对年纳税总额在1000万元以上或新引进的年纳税总额在500万元以上的建筑企业，按其年度新增区财政贡献的40%给予奖励，说明如下：1) 指独立纳税的建筑业企业或集团总部中的独立纳税的建筑业企业缴纳的税收收入。2) 年度新增区财政贡献的计算办法同本细则第三十九条。第四十一条 意见第7条所称并以该企业上年度实缴税收为基础每年增长10%确定各年度基数，超过基数部分的新增区财政贡献的30%给予奖励，说明如下：1) 上年度是指在我区年度纳税总额首次达到2000万元、1000万元、500万元年度的前一年；2) 基数和超过基数部分的新增区财政贡献的计算方法同本细则第三十七条。第四十二条 意见第7条所称该年度基数按照“一企一策”的原则进行确定具体为：1) 年度基数原则上在该企业达到年度的纳税总额的地方收入的60%-80%范围内确定；2) 所在街道、镇根据引进企业规模和业绩提出具体比例方案，报相关经济主管部门会审；3) 相关经济主管部门会同区财政局共同会审后报区领导审批，区领导同意后以文件形式批复街道、镇；4) 所在街道、镇以批准的基数与引进企业签定协议。第四十三条 意见第8条所称奖励的计算办法同本细则第四十一条，其中“一企一策”基数的确定办法同本细则第四十二条。第四十四条 意见第10条所称以其改造提升前一年度缴纳税收为改造提升完成后当年度的基数(以后年度按该企业上年度实缴税收为基础、每年增长10%确定各年度基数)，超过基数部分的新增区财政贡献的30%给予奖励，说明如下：1) 从改造提升完成后当年开始享受。改造完成后是指原专业市场所在的经营场所中的一切经营活动已停止，新企业营业执照变更登记到改造后的经营场所。2) 基数为改造提升前一年度的税收收入的地方收入。改造提升前一年度是专业市场主要经营业主取得搬迁新址的国有土地权证或在原址进行的基本建设改造项目开工的前一年度。3) 基数和超过基数部分的新增区财政贡献的计算方法同本细则第三十七条。第四十五条 意见第14条所称以其年度新增区财政贡献10%以上部分的50%为额度给予奖励(新引进企业当年度纳税额即达到上述标准的，该年度基数按照“一企一策”的原则进行确定)，并对在同行业中的龙头性企业或获得一定资质的企业在上述额度基础上再提高10个百分点。对入驻区政府重点培育的特色楼宇且达到一定规模的特色产业骨干企业，以其年度区财政新增贡献10%以上部分的60%为额度给予奖励说明如下：1) 从2008年起，对商务楼宇中纳税总额达到200万元以上的中小型商贸企业、达到100万元以上的会计、法律、装潢、设计、咨询等中介服务机构和达到50万元以上的科技型企业，以达到的前一年缴纳的税收收入的地方收入的区留成部分为基数。地方收入和区留成部分的计算方法同本细则第三十七条。2) 基数每年环比递增10%；3) 该企业每年缴纳的税收收入的地方收入的区留成部分超过基数（含环比增长部分）部分的60%即为奖励额度。4) 对新引进企业当年度纳税额即达到上述标准的，该年度基数按照“一企一策”的原则进行确定的办法同本细则第四十三条。第四十六条 意见第18条所称对新引进的企业总部，按照“一企一策”的原则，确定企业当年度税收缴纳总额目标，在此基础上，按照每年增长10%确定各年度基数，以超过基数部分的新增区财政贡献(不包括在我区开发的房地产项目所缴税收)的50%给予奖励说明如下：1) 年度基数原则上在同类型企业引进前一年度的纳税总额的地方收入的60%-80%范围内确定；2) 审批程序同本细则第四十二条。第四十七条 意见第21条所称三年内以其对区财政新增贡献的50%为额度资助其研发投入，说明如下：1) 三年内是指国家、省、市级高新技术企业研发投入分别达到销售收入的8%、5%、3%的那年起三年内；2) 对区财政新增贡献50%计算方法同本细则第三十九条。第四十八条 意见第21条所称对列入区重点培育计划的创新型企业，其当年(实缴增值税营业税及附加利润总额/产品销售收入)达到15%以上的，按其对区财政新增贡献年度环比递增10%以上部分的30%给予奖励额度计算办法同本细则第四十五条。第四十九条 意见第23条所称并从其产生效益之年起，三年内按新增区财政贡献的40%予以资助说明如下： 1) 从其产生效益之年是指该项目投入试生产阶段，符合无形资产形成的五个条件。2) 三年内按新增区财政贡献的计算同本细则第三十九条。第四章 奖励资助的兑现第五十条 意见中给予一次性奖励的，由相关经济部门审核企业上报资料，会同财政局共同拟定奖励方案，奖励方案经区考核领导小组审核，报区委、区政府同意后，在区年度经济工作会议时由政府发文给予表彰，区财政给予兑现。第五十一条 意见中与税收贡献挂钩的资助奖励，一律资助到企业对符合产业发展导向的项目的投资中。申报条件为：1) 项目符合国家产业政策、杭州市产业发展导向目录，有利于扩大就业和增加财政收入，有利于促进我区的经济发展2) 项目经有关部门批准（或备案）可行性研究报告、初步设计（或实施方案），并按批准内容在区内组织实施；3) 项目建设和财务管理规范，建设工期合理，工程质量、环境保护、土地利用、职业安全卫生、消防等符合国家有关规定要求；4) 企业内部管理规范，有健全的财务管理制度和会计核算体系，有较好信誉。申报程序：1) 每年2月，在媒体公开发布关于申请上年度产业发展扶持项目的通知；2) 企业按有关规定申请项目补助，填写江干区产业发展项目财政资助资金申请表（由区财政局牵头，会同相关经济部门负责制订），企业同时提供项目可行性研究报告批复文件或备案回执、项目完成投资财务清单及有关凭证复印件，经涉及企业所属街道、镇或园区签字盖章确认并上报；3) 区财政局牵头，会同区发改局（负责政策中涉及城市工业和企业上市部分，其中建筑企业部分建设局配合）、商贸局（负责政策中涉及现代商贸服务业部分）、招商局（负责政策中涉及楼宇经济部分）、科技局（负责涉及政策中自主创新能力部分）和农业局（负责涉及农业龙头性企业总部化部分，发改局、商贸局配合）对企业申请材料进行审定后确定资助项目，并根据企业年度实绩税收对区贡献情况确定资助金额，报区政府批准。第五十二条 资金拨付及财务处理1) 按照意见第28、29条有关资金承担、兑现时间规定，原则上在每年6月底前完成政策兑现工作；2) 经区政府批准后的产业发展项目财政资助金额，由区财政局拨付给企业，其中在科技三项经费中安排的项目资助由区科技局拨付给企业；3) 企业收到财政资助资金后，暂作专项拨款处理，并在“专项应付款”科目中单独核算反映，以后视企业对地方贡献情况再行结算处理。【小结】1. 作为民营企业大省浙江省省会城市，杭州城市整体经济发展良好，尤其是近十年经济增长“快而稳”，良好经济环境为资本投资创造了良好的社会环境；2. 经济水平良性发展的同时，居民的生活水平得到了长足进步，收入的增加刺激了物质消费的需求，由温饱转向更高层次的需求，在消费结构方面，表现出对衣着服饰的支出大大增加；3. 整体发达的民营经济，使得杭州这几年成为一个人口输入型城市，人口的大幅增加，为社会的经济发展和消费增长提供了原动力；4. 从杭州的整体规划发展布局来看，本项目所在的钱江新城是未来杭州城市“双心”之一承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能的中央商务区，规划高，起点高，其未来是可与目前城市中心可媲美的新城中心；第二部分城市商圈调研一、杭州商圈格局1、商圈发展历程 杭州的商业，经历了多个时代变迁，每一次变迁都伴随着商圈格局的演变。纵观杭州市商业和商圈的发展历程，主要经过以下三个阶段：发展阶段时间划分发展特征起步发展1997年以前95年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。快速发展1998-2001年98年银泰百货开业，99年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈的形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。高速发展2002年-至今湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展，除了大型商业百货外，购物中心、商业街、大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高。2、商圈分布与评级目前，杭州市域范内的商圈14个，其具体位置和分布如下图所示：根据商圈地理位置对14个商圈进行如下划定：主商圈次商圈其他商圈备注1、武林商圈2、湖滨商圈3、吴山商圈4、黄龙商圈5、庆春商圈6、城站商圈7、城西商圈8、大关拱墅商圈9、城北商圈10、钱江新城商圈11、滨江商圈12、江南城商圈13、临平城商圈14、下沙城商圈主商圈：主要由武林、湖滨、吴山三个商圈构成的市一级商业中心，是商业环境最为成熟的区域；次商圈：主要为区域性商业中心；其他商圈：主要服务于非主城区的萧山、下沙、余杭州区域；根据商圈发展成熟度对14个商圈进行如下划定： 成熟商圈初具规模，有待发展待开发商圈备注1、武林商圈2、湖滨商圈3、吴山商圈4、黄龙商圈5、庆春商圈6、城站商圈7、城西商圈8、大关拱墅商圈11、滨江商圈9、城北商圈10、钱江新城商圈12、江南城商圈13、临平城商圈14、下沙城商圈商业型商圈：武林、湖滨、吴山三个商圈；商务型商圈：黄龙、庆春、城站三个商圈以商务办公为主，有与之配套的餐饮、娱乐设施；根据商圈服务功能对14个商圈进行如下划定： 商业型商圈商务型商圈综合型商圈备注1、武林商圈2、湖滨商圈3、吴山商圈4、黄龙商圈5、庆春商圈6、城站商圈7、城西商圈8、大关拱墅商圈11、滨江商圈9、城北商圈10、钱江新城商圈12、江南城商圈13、临平城商圈14、下沙城商圈商业型商圈：以大型零售业为主构成的消费型商业；商务型商圈：以商务办公为主，有与之配套的餐饮、娱乐设施；综合型商圈：以满足区域生活配套为主；结合本项目的业态类型及具体位置，将武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、庆春商圈、城站商圈五大商圈作为本次调研的主力商圈。2、主要商圈竞争分析所属商圈主要零售企业销售额(亿元)人流量客单价武林商圈1、杭州大厦43.4697/分钟1000-20002、杭州百货大楼11.1298/分钟300-6003、银泰武林店30.1319/分钟400-800湖滨商圈4、解百17.08137/分钟300-6005、元华4.5164/分钟300-5006、利星名品广场161/分钟300-500吴山商圈7、银泰西湖店9.8185/分钟350-500庆春商圈8、银泰庆春店3.01125/分钟350-5009、中都百货139/分钟250-400注1：表格中人流量由商场正门口道路双向人流统计得出注2：表格中客单价由市调人员与商场管理人员交流得出大致范围武林商圈：三大百货以及武林路女装街的并立，奠定了武林商圈市级商业中心的地位；湖滨商圈：规模最大，各类业态较为密集，区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游商业，是杭州高端消费集中地；吴山商圈：依托旅游资源及市区中端消费群体，集合以河坊街为主的、高银等旅游特色街区；3、主要商圈租金概况武林商圈是杭州目前旺铺围绕并向外扩散的中心商圈。武林商圈一带人气一直很旺，附近旺铺的地位牢固，供求极不平衡，基本处于卖方市场。商铺售价约为4万-8万元/，年租金最高可达7000元/左右，投资回报率约为6-7%，方位稍逊的在4-5%。武林商圈商圈租金(元/日/)：27.9武林路抽样商铺面积()2251004180抽样商铺租金(元/月/)110000750004250085000延安北路抽样商铺面积()180201抽样商铺租金(元/月/)167000360000凤起路抽样商铺面积()25888577抽样商铺租金(元/月/)380072004000034000湖滨商圈的商铺供出售的量非常少，不少商铺仅出售其经营权，其中有些沿西湖的商铺10年的经营权平均每最高售价13万元，很多取得经营权的买家多为自营，再出租的很少。虽然价高难求，但有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为6-7%。湖滨商圈商圈租金(元/日/)：11.4湖滨路抽样商铺面积()90300250100抽样商铺租金(元/月/)200005000010000024000延安北路抽样商铺面积()2609567抽样商铺租金(元/月/)1000006800030000吴山商圈内的商铺总体来说售价较高，供应量不多，总价低则近200万元，一般都要500万元左右，高则近千万元，愿意投资的客户虽多，但实力要强。河坊街商铺多为1-2层联售，售价约为3万-4万元/，年租金2000元/左右，投资回报率约为4-6%商圈内其他类型商铺出售均价亦在3万元/左右，投资回报率低于河坊街商铺。比如吴山广场旁华光巷的商铺售价约为2.6万元/，高银街的商铺售价约为2.8万元/。吴山商圈商圈租金(元/日/)：26.5延安南路抽样商铺面积()61508060抽样商铺租金(元/月/)35002080008700049000河坊街抽样商铺面积()46139100抽样商铺租金(元/月/)70007000037500庆春商圈被称为杭州金融一条街，差不多集中了杭州所有的银行机构。除银行外，金融相关的投资、咨询类公司也偏好庆春商圈，不少会计师事务所、审计事务所、财务公司也分布在庆春商业街的写字楼里。未来庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心庆春商圈商圈租金(元/日/)：7.9新华路抽样商铺面积()3013010065抽样商铺租金(元/月/)20800500005700030000庆春路抽样商铺面积()804230150抽样商铺租金(元/月/)33000150002000078000解放路抽样商铺面积()3010080150抽样商铺租金(元/月/)1670058000800050000秋涛路抽样商铺面积()5010314344抽样商铺租金(元/月/)1200010000300042000城站商圈商铺供给量较少，周边商铺资源相对稀缺。向东一带由于靠近一些社区，附近的清泰街、西湖大道、建国南路等商铺售价约为3万-4.5万元/，年租金为2300-2700元/，平均回报率在5-6%左右。从目前情况来看，西湖大道的商业发展还不错。道路宽阔、通畅，两旁高档商务楼众多。沿街中西餐厅、咖啡馆、酒店旅馆、户外用品店等商铺，经营得比较好，其中西湖大道与佑圣观路相交处的商铺经营尤为热闹，售价在3.6万元/左右，呈上升趋势。城站商圈商圈租金(元/日/)：3.6西湖大道抽样商铺面积()402001155180抽样商铺租金(元/月/)45004200032000670010000清泰街抽样商铺面积()2529316060100抽样商铺租金(元/月/)2000300001700050006100二、杭州商业业种调研1、主要商街业种分布所属商圈商业街主力业种武林商圈延安路百货店；服饰、餐饮、娱乐为一体，杭州最繁华的商业街武林路女装街；以年青、时尚、潮流服饰为主湖滨商圈湖滨路名品街；集中国际一线服饰品牌、高档餐饮、娱乐业南山路酒吧、餐饮一条街，夜生活最丰富的街区庆春商圈庆春路金融业；拥有较高档次的餐饮、娱乐配套新华路休闲服饰街区丝绸城丝绸产品专业街区秋涛路专业市场一条街吴山商圈解放路杭州老牌商业街，业态丰富河坊街杭州特色旅游一条街城站商圈高银巷近期形成的餐饮一条街四季青服装批发市场、外贸服服饰一条街2、主要商街业租金概况所属商圈主要商街平均租金(元/日/)武林商圈武林路23.4延安北路46.1湖滨商圈湖滨路8.7南山路14.9吴山商圈延安南路39.1河坊街13.3庆春商圈新华路13.2庆春路16.1凤起路10.3解放路12.2秋涛路4.4城站商圈西湖大道3.9清泰街3.1市中心三大主要商圈内的主要商业街租金相对其他区域处于高位，而且出现高价难求的局面。繁华街区极少出现空置现象，更是难有二手商铺出售； 目前租金最高的街区是杭州最具人气的老牌商业街延安路，几大百货店沿路而立，商场、临街商铺密集，业态繁多，是杭州最主流的商业街； 其次为近几年形成的湖滨路名品街，湖滨路商铺因其高档的定位、高品质的建筑、特殊的建筑层高等特点，吸引了多家国际一线品牌集聚，高档休闲餐饮、娱乐业密集； 三、杭州服装专业调研1、百货业调研1.1、百货业主力供应与现状百货类业态主要分布在湖滨商圈和武林商圈，总比重超过70%。其次是吴山商圈。各个商圈内代表性项目如下表所示：所属商圈百货业规模()目标消费群体武林商圈1、杭州大厦180000高端消费群体2、杭州百货大楼51000大众邻里型消费群体3、银泰武林店45000中高端年轻消费群体湖滨商圈4、解百161000大众邻里型消费群体5、元华18000大众邻里型消费群体6、利星30000大众邻里型消费群体7、湖滨名品街140000中高端消费群体吴山商圈8、银泰西湖店100000大众邻里型消费群体庆春商圈9、银泰庆春店26000大众邻里型消费群体10、中都百货30000大众邻里型消费群体1.2、各主力百货店经营状况杭州百货业格局主要是由本土四大百货业巨头分庭并立，其中银泰百货、杭州百货、杭州解百三家均以上市，并在浙江省内各区市都有各自的直营或授权百货公司，以银泰百货实力最强，门店最多，在杭州开出武林、西湖、庆春三家门店。2008年1月，杭州百货大楼与杭州银泰百货签订托管协议，由银泰托管20年；2009年3月，杭州解百4亿收购元华商场18477.61平方米；2009年9月，杭州大厦C座开幕营业。附：四大百货主力店单店营业额（单位：亿元）2007年2008年2009年2010年6月杭州大厦3338.0543.4625.38杭州百货大楼1513.311.1银泰武林店23.324.124.810.1解百1