房地产价格管理办法.doc

.第一章 总则为了有效地规范地各类产品定价，及时有效地调控项目销售价格，在定价阶段通过建立定价标准体系进行定价管理；在销售阶段通过以“实收底价”和“折扣体系”双重控制为基础；结合时间纬度与销售率评估体系进行价格调控管理。具体管理机制如下：第二章 定价阶段的标准定价体系1定价的第一原则最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。 2项目定价需考虑的因素1）考虑不同因素对价格的影响，对于住宅：考虑景观、朝向、噪音、户型、私密性、其他等；对于商业：考虑人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小等；对于车位：开间或面积、车位类型、充电桩、阻挡物等。2）营销部需统一不同因素对价格影响的调价规则。增加调价规则。 第三章 价格表及折扣体系表增加折扣体系表的内容的制订审批与修订1、价格表及折扣体系表编制的要求1）要求有分栋、分套详细的明细表。2）价格表包含的内容：房产类型、栋、单元、房号、建筑面积、套内面积、花园面积、财务底价、现场底价、价税分离现场底价、现场面价等按照现行价格表增加内容。3）折扣体系表包含的内容：每个优惠项目的优惠额度、发生概率、对应的综合折扣率，总体折扣率。增加折扣体系表的内容4）价格表及折扣体系表格式见附件1统一价格表及折扣体系表格式。2、价格表及折扣体系表的审批1）审批流程：各项目价格表及折扣体系表由营销部发起审批，项目负责人复核确认，财务部收入会计及财务经理复核，转至财务副总、营销副总审批，总裁最终审批。2）审批要求：统一用纸质文档，文件审批表内容：对各栋价格简要说明，整体实收均价，开盘促销方案，实际执行折扣体系。后附各栋价格明细表，及折扣体系表。文件审批表及折扣体系表、价格表均需以上参与审批的部门或人员签字，其中价格表有多页的，总裁、财务副总及营销副总只要签批最后一页汇总页，其他页只要营销部制表人及财务部复核人签字。按照现行价格表签字要求修改3、财务部收入会计对价格表及折扣体系表的审核要求1）现场实地查看新增现场实地 在拟推售前一周，收入会计应与财务经理、设计部同事或项目部同事一起到现场实地查看，主要查看是否有影响价格表加减项的因素。对于洋房：各楼层有无露台、最顶楼能否撘板做复式；对于车位：车位距离电梯远近、车位类型（子母车位、独立车位、双拼、变位、中间位）、有无充电桩、有无阻挡、开间或面积、净高是否较小、有无下水道影响、旁边有无空位能多停车辆；对于别墅：朝向、楼间距、赠送花园面积、景观对于商铺：人流、面宽进深比、交铺标准、位置 2）折扣体系表审核增加折扣体系表的审核折扣体系表内容与销售方案中审批的内容需一致，折扣体系表应能反映每个优惠项目的优惠额度、发生概率、对应的综合折扣率，总体折扣率。其中：当优惠额度为比率时，每一优惠项目的折扣率=优惠额度*发生概率+不发生概率（发生的概率+不发生的概率=1）；当优惠额度为数值时，每一优惠项目的折扣率=优惠额度/面价*发生概率+不发生概率（发生的概率+不发生的概率=1）；总体折扣率=每一优惠项目折扣率的乘积。3）开盘价格表审核将之前的价格表审核内容区分开盘价格表和后期调整价格表的审核，并细化内容一份价格表中不能重复出现同样的房号不同的价格。建筑面积需与预测报告核对，因花园面积无测绘报告，需提供设计部签字确认的花园面积。审核每一套房的价格调增调减项：根据实地考查结果，一套套核对是否有对影响价格因素做调增调减均价检验：检验此批单位的整体均价是否与公司审批方案一致；检验各栋的均价是否吻合最高价与最低价检验：根据价差幅度，检查每一栋每一单元价格有无异常（价格过高或过低）按和步骤审核财务底价无误后，审核现场底价与现场面价。现场底价=财务底价+赠送管理费/转介佣金；现场面价=现场底价/每一现场优惠的折扣率的乘积+数值的优惠额度4）后期调整价格表的审核之前的价格表审核内容区分开盘价格表和后期调整价格表的审核，并细化内容以最近一次的价格表为基数作调整。返算在价格中的赠送管理费及转介佣金需与开盘前价格表保持一致。每一房号/车位的价格调整金额，需与方案中审批的调整金额保持一致。财务底价=上一版价格表财务底价调整金额返算现场底价与现场面价，方法同上。4、价格表的调整为避免因定价时间较久，导致产品标价明显低于本项目或市场其它项目现售同类产品价格，造成公司利益损失；或因定价失误导致某批产品长期滞销，造成公司现金流损失：对项目定价实行有效管理。1）定期（每月或每季度）由营销部与财务部联合对各项目未售产品价格表进行价格检查。2）检查分析各类产品的销售速度、成交均价、存货均价等，对销售过快的产品提出涨价建议，对滞销产品提出促销或优惠建议，具体执行由市场营销部根据项目需要与市场情况进行价格调整。3）修改价格表的流程参照开盘价格的审批流程。5、价格表的保管1）审批完成后的价格表由财务部各项目经理保留原件，营销部及现场财务留存价格表复印件，复印件需加盖财务专用章以及“与原件核对无误”章，并由财务部各项目经理签名。按照最新价格表保管要求修订2）现场财务对每份价格表及折扣体系表需编号，并按时间先后顺序归档，每次执行价格以最终版本为准。第四章 销售过程中的价格控制1、以“财务底价”和“现场折扣”双重控制为原则，原则上累计优惠额度计算的成交价不得低于实收底价。2、销售过程中的价格控制：为了保证公司整个价格体系，销售过程中营销部与财务部共同做好价格控制，主要从以下几个方面管控： 现场折扣：销售现场必须严格按照公司审批文件规定的折扣权限执行。 现场客户下定时填写认购书，认购书要求销售员、销售经理、我司的现场销控签名后再拿给现场收款员复