山东省房地产估价师《案例与分析》估价方法适用性分析模拟试题.doc

山东省房地产估价师案例与分析：估价方法适用性分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。 A：估价目的、估价原则、估价时点 B：估价目的、估价原则、委托人 C：估价原則、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格 2、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。 A：估价对象的真实价值 B：估价对象的重置价格 C：估价对象的实际成交价格 D：合格估价师的重新估价结果 E：工业用地的监测点评估价格3、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元。 A：1920 B：2400 C：2560 D：3200 E：工业用地的监测点评估价格 4、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。 A：是否可以用质量表现 B：是否可以用数量表现 C：是否可以用重量表现 D：是否可以用面积表现 E：执行层的组织协调5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。 A30% B45% C65% D75% 6、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A：用途 B：建筑规模 C：容积率 D：绿地率 E：工业用地的监测点评估价格 7、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。 A：操作风险 B：信用风险 C：市场风险 D：法律风险。 E：借款合同 8、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。 A：国务院 B：国土资源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为_m2。 A208600 B380600 C211400 D239400 10、物业管理工作中的每一部分工作，都应以_为中心。 A物业的保值增值 B满足当前的租户和新租户 C物业的安全 D实现物业的管理目标11、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(2009年试题) A：空置率与有效毛收入呈反向变动 B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 E：借款合同 12、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为_元/m2。 A3507 B3592 C3627 D3558 13、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A30 B45 C60 D9014、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。 A：吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C：在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 E：借款合同 15、结合保险的本质，属于保险基本职能的是_职能。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配 16、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为，危害非常大。 A：乙烯 B：光化学烟雾 C：甲烷 D：乙烷 E：执行层的组织协调 17、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。 A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 E：借款合同 18、有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。 A售价 B租金 C潜在毛收入 D净收益 19、房地产开发企业税后利润应首先用于_。 A弥补企业以前年度的亏损 B提取法定盈余公积金 C提取公益金 D向投资者分红 20、收益法中所指的收益是【2003年考题】 A：估价时点前一年的收益 B：估价时点前若干年的平均收益 C：估价时点以后的未来预期正常收益 D：估价时点前最高盈利年份的收益 E：工业用地的监测点评估价格 21、修建性详细规划应当符合_规划。 A控制性详细 B区域 C近期建设 D分区 22、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A学习 B经济状况 C对渠道的信赖度 D购买动机23、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。 A：38 B：42 C：58 D：60 E：工业用地的监测点评估价格 24、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是_。 A政策性银行 B商业银行 C中央银行 D人民银行25、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。 A零售商的财务能力 B零售商需要的服务 C零售商组合与位置分配 D零售商的声誉二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括。 A：加权平均资本化率 B：综合资本化率 C：建筑物资本化率 D：土地资本化率 E：权益资本化率 2、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。 A：马克思的利率决定理论 B：可贷资金利率理论 C：Is-LM曲线模型利率理论 D：流动性偏好利率理论 E：借款合同3、一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即_。 A封面；目录 B致委托人函；估价师声明 C估价结果审核 D估价技术报告及附件 E估价结果报告 4、通风施工图纸可分为。 A：立面图 B：平面图 C：剖面图 D：系统图 E：详图5、反映和描述房地产市场状况的指标，包括_三种类型。 A空置率指标 B供给指标 C需求指标 D市场交易指标 E存量指标 6、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。 A1.9% B2.1% C2.3% D2.5% 7、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增 1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为_。 A2648元/m2 B2688元/m2 C2708元/m2 D2734元/m2 8、下列不属于金融范畴的是。 A：货币 B：信用 C：商品 D：银行 E：执行层的组织协调 9、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行_登记。 A转移登记 B变更登记 C先进行变更登记再进行转移登记 D先进行转移登记再进行变更登记 10、房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括_。 A注册资本应在2000万元以上 B注册资本应在5000万元以上 C从事房地产开发经营的时间不少于5年 D近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万m2 E上一年房屋建筑施工面积不少于15万m211、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。 A3275元/m2 B3287元/m2 C3402元/m2 D4375元/m2 12、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。 A：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势 B：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势 C：消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量 D：若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用 E：总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零 13、下列属于时期指标特点的有。 A：各时期指标值可以直接累加 B：各时点指标值不可以直接累加 C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比 D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比 E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的14、统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。下列不属于数量标志的是_。 A工人工资 B工业产值 C人的年龄 D人的性别 15、征用_，不需国务院批准。 A基本农田10公顷以下的 B基本农田以外的耕地不超过35公顷的 C基本农田以外的耕地超过70公顷的 D其他土地不超过35公顷的 E其他土地超过70公顷的 16、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和_。 A经济因素 B心理因素 C环境因素 D政治因素 17、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价 C：可以成交的价格 D：不确定 E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更 18、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。 A社会平均利润率 B资本供求状况 C国家宏观信贷政策 D目标收益率 19、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。 A：申请人撤回裁决申请的 B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的 C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的 D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的 E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的 20、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为_。 A12% B13.4% C80% D125% 21、_通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。 A公开招标 B邀请招标 C挂牌转让 D协议出让 22、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于_。 A自然折旧 B物质折旧 C功能折旧 D经济折旧23、在进行供给分析时，主要的内容有：_。 A分析规划和建设中的主要房地产开发项目 B调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给 C分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 D分析房地产市场的商业周期循环运动