房地产基础知识培训(1).ppt

2020 2 12 房地产基础知识培训 2020 2 12 提示 删除样本文档图标 并替换为工作文档图标 如下 从 插入 菜单 选择 对象 单击 从文件创建 定位 文件 框中的文件名确认选中 显示为图标 单击 确定 选择图标从 幻灯片放映 菜单 选择 动作设置 单击 对象动作 并选择 编辑 单击 确定 培训目的 新经纪人通过该培训项目 了解进行房地产中介业务的基础知识 培训对象 21世纪体系内刚刚入行的新经纪人 2020 2 12 在培训前需要了解什么是房地产 具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 土地建筑物及地上附着物房地产物权注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 2020 2 12 土地 土地所有权 建筑物 权益 土地 地球的表面及其上下一定范围内的空间 土地所有权分国有土地与集体土地所有权 集体转为国有才能转让建筑物 人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和设备等组成的整体物 包括房屋和构筑物两大类权益 产权 使用权 抵押权 典权等等 2020 2 12 土地 国有土地 集体土地所有权 1 发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式a 招标 拍卖 主要方式 六类用地 商业 娱乐 旅游 金融 服务业 商品房 b 协议转让取得 旧城改造 c 政府批准划拨国有土地 如医用 军用等政府用地 2020 2 12 国有土地使用权出让年限 住房用地70年工业用地50年科教 文体 卫生用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或其他用地50年 2020 2 12 房地产业 1 房地产交易2 房地产开发3 物业管理4 房产业务咨询6 房产其它经营形式 2020 2 12 市场分类 房地产一级市场 土地 房地产二级市场 增量房 房地产三级市场 存量房 2020 2 12 房产分类 居住物业商用物业 2020 2 12 房产分类 居住住宅 平房 普通楼房住宅 高档住宅 别墅商业楼宇 写字楼 商铺 旅馆 餐饮 娱乐 工业和仓储用房其他 教育 医疗 科研 交通 寺庙 监狱 宗教等 综合 两种或两种以上用途 2020 2 12 基本概念 占地面积 建筑物基底及其功能需要占用的面积 也叫红线面积容积率 指总建筑面积与总占地面积的比率使用率 使用面积与建筑面积的比率绿化率 指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 2020 2 12 房屋面积的分类 使用面积 它是建筑面积扣除公摊面积 及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积 俗称地砖面积建筑面积 包含了房屋居住可用的实用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其它公摊面积等公摊面积 是指建筑物的楼梯 外墙 首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积 卧室 起居室 厅 过道 厨房 卫生间 夹层 厕所 储藏室 壁橱等户门内面积的总和 2020 2 12 建筑物的分类 按建筑材料分 1 砖木结构2 砖混结构3 钢筋混凝土结构4 钢结构 2020 2 12 建筑物的分类 按承重方式分 1 承重墙结构2 框架结构3 排架结构4 其它 2020 2 12 建筑物的分类 按建筑高度分 1 低层 2层及2层以下2 多层 2层以上 7层以下3 中高层 7层以上 16层以下4 高层 16层以上 24层以下5 超高层 24层以上 2020 2 12 房地产的交易 1 房地产的转让 买卖继承离异 2 房地产的抵押3 房地产的租赁 2020 2 12 普通住宅与非普通住宅的区分标准 容积率容积率低于1 0即为非普通住宅建筑面积建筑面积大于144平米价格高于当年房屋平均价格1 44倍的 2020 2 12 影响房屋价格的因素 房屋的地理位置 交通便利 周边环境等 房屋的户型 楼层 朝向 视野 新旧程度等 小区外部的配套设施 医院 银行 超市 美容院等 小区内部的配套设施 健身 泳池 洗衣店 便利店等 房屋的市场价格定位 房屋的供需状况 物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素 土地价格的变动 其它因素 2020 2 12 我国住房改革的5个时期 1980 1985年 国家 企业 个人共同负担购买住房的试点1986 1990年 以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991 1993年 以公房出售为重点 住房制度改革全面铺开1994 1997年 住房公积金 安居工程 住房制度改革全面推进1998年至今 切断实物分配的福利分房制度 实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段 2020 2 12 厦门房地产经纪市场变迁 二手房交易市场 4个阶段 1999年前 主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式1999 2001年 厦门市逐步放开二手房市场 可上市交易二手房数量逐渐上升2001 2003年 市场中相关经纪公司数量开始攀升2003年至今 国家对二手房交易市场政策逐渐调整 部分政策得到积极调整 可上市房产数量大幅度增加 2020 2 12 厦门市场主要经纪公司 1 丹厦房产2 21世纪不动产3 置强房产4 孟氏房产5 欣居房产6 高鹏房产 2020 2 12 如何选择理想的居住住宅 1 地段 2 环境因素 地理位置 交通 配套设施 商业娱乐及网点等 3 房屋层数4 朝向5 房屋的功能分区6 面积空间 2020 2 12 如何选择理想的居住住宅 7 质量与细节8 楼梯及电梯9 采光与通风10 景观11 物业12 配套设施 2020 2 12 商用物业 1 位置2 房间朝向 净深 净高 采光 柱距等3 硬件水平 电梯 空调 通讯设备等 4 物业管理5 配套设施 商务中心 银行 邮局 员工餐厅 机票代理等 6 其它 2020 2 12 房地产相关的法律 法规1 中华人民共和国城市房地产管理办法 2 城市私有房屋管理条例3 城市商品房预售管理办法4 物权法5 商品房租赁管理办法 2020 2 12 业务知识 二手房业务 二手房的概念 二手房是指由厦门市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件 业主拥有完全处置权的房屋 包括 私产房 已购商品房 以及获准上市交易的已购房改房和已购经济适用房 2020 2 12 业务知识 二手房业务 已购公有住房及已购经济适用房的概念 已购公有住房 指城镇职工按照有关住房改革政策的规定 按成本价或标准价 含标准价优惠办法 购买的公有住房 已购经济适用房 指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房 包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房 5年后可上市 2020 2 12 业务知识 二手房业务 不能正常上市出售的房屋范围 1 产权共有的房屋 产权共有人不同意出售的2 已抵押 且未经抵押权人书面同意转让的3 房屋所在地区户籍冻结 已列入拆迁公告范围的4 擅自改变房屋使用性质的5 以