v基本制度与政策复习大纲重点.doc

B为熟悉物业管理基本制度与政策考试复习大纲 为掌握第一章 物业管理（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用物业管理条例（以下简称条例）分析、处理物业管理工作中条例相关问题的能力。（二）考试基本要求掌握：条例对物业管理的定位，条例的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，条例确立的基本制度，条例涉及的主要问题。了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。（三）要点说明1.条例对物业管理的定位 P1（3条）1) 业主自己进行管理2) 业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司B3) 业主选聘物业管理企业进行管理2. 物业管理的特征 P5-6（3条）B社会化、专业化、市场化3. 物业管理的市场化特征 P3-4（4条）1) 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。（产权主体转为共有、所有、互有义务、责任转变）2) 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。（单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务）3) 物业管理活动应当遵循市场原则。(就是民法原则）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件）4) 非市场性的房屋管理不属于物业管理。 （产权单一、行政管理，非市场关系，不属条例范畴） 4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件 P4l 业主通过市场选聘物业管理企业决策权l 平等、自愿、等价有偿、诚实信用基础上签订服务合同依据l 履行合同约定的权利义务管理职能（权责）5. 我国物业管理的产生和发展 P9-11l 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物 业管理公司挂牌成立。l 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅区域物业管理条例以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。l 1994年颁布了城市新建住宅区域管理办法。l 1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。l 1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。l 1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。l 2000年，中国物业管理协会成立。l 2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 P7（3条）住房投资由国家和企业统包 三个特征 住房分配采取实物分配B 福利低租金，国家包修包养7. 物业管理在社会经济中的地位和作用 P12-14（5条）1） 实施物业管理有利于促进经济增长。2） 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。3） 实施物业管理有利于增加就业。4） 实施物业管理有利于维护社区稳定。 5） 实施物业管理有利于推动房地产业良性发展8. 我国物业管理制度建设的历史沿革 P14物业管理制度的历史沿革以条例为分水岭： 划分成条例颁布前后两个阶段，存在着承继关系及各自鲜明特点9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位 P14（3条）u 转型期：房屋管理转为市场化的物业管理。u 物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要职能。u 普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会和谐。10.条例颁布前物业管理制度建设的主要特点 P15（3条）1) 一是借鉴性（泊来品） 2) 二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）3) 三是针对性（针对实际问题，应对性政策）11.城市新建住宅小区管理办法 P15城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件 主要内容： 1、确定了物业管理活动的主要部门2、确定了物业管理工作的基本内容3、明确了社会化、专业化的物业管理模式4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度5、明确了管理委员会的权利义务6、明确了物业管理企业的权利义务7、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度8、针对业主的主要违规行为提出管理措施9、针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施12.条例颁布后物业管理制度建设的主要特点 P18物业管理条例正式颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。一是配套性（配套文件、实施细则）二是经验性（总结经验教训，有针对性）三是操作性（规定细化，操作得以实施）13.条例的指导思想 P22（3条）突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念1) 强调保护业主的财产权，协调单个业主与全体业主的共同利益。2) 强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。3) 强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项B14.条例创设的法律制度及其内容 P23-24 物业管理基本制度:(7个制度) u 业主大会u 管理规约u 前期物业管理招投标u 物业承接查验u 物业管理企业资质管理u 物业管理从业人员职业资格u 住宅专项维修基金。法律制度内容：（四项内容）（一）尊重和维护业主的财产权利（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制（三）条例和有关法律法规共同规范物业管理活动B（四）妥善处理政府和市场的关系15.条例的主要内容 P25-31 参看P205物业管理条例，重点是修订16.条例法律责任的特点 P25-31（4条）1) 与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同2) 内容是法律明确而又具体规定的：由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定3) 具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力4) 由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行17.条例确立的基本法律关系P31-33（6条）（一）业主相互之间的关系行使权利同时应承担相应义务（二）物业管理企业和业主之间的关系签订服务合同、等价交换、主体平等（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系业主接受物业服务 前期物业服务合同建立在两个合同基础 商品房销售合同上 （四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系分工明确、密切配合（五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系l 业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知并听取居委会建议。l 物业管理应纳入社区管理（六）物业管理各方主体与政府之间的关系 接受监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等）50第二章 物业管理服务（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，(前期)物业服务合同等业务的能力。（二）考试基本要求掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。（三）要点说明1. 物业管理服务的特点 P35-36公共性和综合性 广泛性和差异性即时性和无形性 持续性和长期性2. 物业管理服务的内容 P36-37（8条）1) 房屋共用部位的维修、养护与管理2) 房屋共用设施设备的维修、养护与管理3) 区域内共用设施设备的维修、养护与管理4) 区域内环境卫生与绿化管理服务5) 区域内公共秩序、消防交通等协管事项服务6) 物业装饰装修管理服务7) 物业档案资料的管理8) 专项维修资金的服务使用3. 物业服务合同约定以外的服务 P37 1) 条例第44条：物业企业可以根据业主委托提供合同约定以外的服务服务报酬由双方约定。（“可以”而不是“应当”，非物业企业的法定义务）2) 需由特定的业主与企业另行约定（协商、签合同）企业非万能B3) 有偿服务：数额、支付方式、时间双方当事人自主约定4. 物业管理服务标准 P38-45中物协三个服务等级，注意：各等级量化（数字）的要求5. 物业服务收费的原则 P45-47（一）合理原则（不超出承受能力，不一味降低收费水平）（二）公开原则（明码标价）（三）收费与服务水平相适应原则 （质价相符）6. 物业服务收费的定价形式 P47一是政府定价，二是政府指导价，三是市场调节价7. 物业服务费用的计费方式 P49包干制收费形式 酬金制收费形式8. 物业服务定价成本监审是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。 9. 物业服务费用的成本构成1、人员费用2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用3、绿化养护费4、清洁卫生费5、秩序维护费6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用7、办公费8、管理费分摊9、固定资产折旧10、经业主同意的其它费用10. 物业服务定价成本的原则和依据 （1）合法性原则（2）相关性原则 （3）对应性原则 （4）合理性原则物业服务定价成本监审的依据B核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。 11. 物业服务定价成本审核的方法和标准 1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；l 工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定；l 住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。l 医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得重复列支；l 工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得重复列支。 2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。3、外包服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。 12. 实行酬金制的物业服务企业的义务 P491) 每年不少于一次公布收支情况2) 业主或业主大会提出收支质询时，及时答复3) 配合业主大会按合同约定聘请专业机构对预算和收支情况审计13. 物业服务费的缴纳和督促 P50511) 非业主使用人的缴费责任（业主负连带缴纳责任最终责任）2) 未交付房屋的缴费主体（已竣工尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳3) 业主委员会对欠费业主的督促义务14. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定 P52条例规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务收费管理办法规定：物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。（最终用户=最终使用人）15. 物业服务合同的主要内容 P5455基本条款：1) 物业管理事项2) 物业服务质量3) 物业服务费用4) 双方的权利义务5) 专项维修资金的管理与使用6) 物业管理用房7) 合同期限8) 违约责任 其他条款：约定合同生效条件，解除合同损失赔偿免责条款约定，合同履行争议的解决方式16. 物业管理资料的移交 P55-561) 物业企业承接物业时：建设方或业委会移交给物业企业2) 物业服务合同终止时：物业企业移交给业委会3) 选聘新物业企业时：业委会移交给物业企业移交内容和程序合同中明确17. 前期物业服务合同的主要条款 P58-591) 合同当事人与物业的基本情况2) 物业服务内容与质量3) 物业服务收费方式4) 物业经营管理活动的内容5) 物业的承接查验6) 物业的使用与维护7) 专项维修资金8) 违约责任B9) 其它事项 18. 前期物业服务合同的特征 P561) 前期物业服务合同具有过渡性。2) 前期物业服务合同由建设方和物业管理企业签订。（建设方为第一业主，业主利益代表缺位的前提）B3) 前期物业服务合同是要式合同。19. 前期物业服务合同的时效 P571） 前期物业服务合同可以约定期限。2） 前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。 20. 物业服务企业的义务 P59-60（一）履行物业管理合同，依法经营；（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；B（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 物业服务企业维护物业管理区域秩序的主要方式 P60（1）履行告知义务（2）履行制止义务B（3）履行报告义务 物业服务企业在安全事故中的法律义务。P62（1）发生事故时立即采取应急措施，避免扩大损失。（2）及时向有关行政管理部门报告事故。（3）协助做好救助工作协助抢救受害人员和财产，协助做好各方面善后工作21. 物业服务企业的责任 P63-64条例第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应当承担相应的合同责任，而非法定责任。未能履行包括根本不履行和不完全履行两种情形。 22. 物业使用和维护的相关法律规范 P65-67 5条 1） 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变2） 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘3） 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任4） 业主装饰装修房屋应当依法规范5） 利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定 23. 利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定 P67-68 （了解）一是：原则规定了利用共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序二是：明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权三是：确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向24. 业主装饰装修房屋的规范 P61 建设部110号令（了解）1） 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。2） 装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。3） 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间、对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政烛主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。第三章 物业管理的基本制度（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。（二）考试基本要求掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，管理（临时）规约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业服务企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的管理原则，住宅专项维修资金的交存与使用。熟悉：业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。B（三）要点说明1. 业主的权利 P7072 1） 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（享受服务权）2） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3） 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4） 参加业主大会会议，行使投票权（选举权）5） 选举业主委员会委员，并享有被选举权6） 监督业主委员会的工作7） 监督物业管理企业履行物业服务合同8） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9） 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10） 法律、法规规定的其他权利 B享受服务权、选举权和被选举权、建议权、知情权和监督权、其他权2. 业主的义务 P72731) 遵守管理规约、业主大会议事规则2) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4) 按照国家有关规定缴纳专项维修资金5) 按时缴纳物业服务费用6) 法律、法规规定的其他义务 两个遵守、一个执行、两个缴费、一个其他3. 业主大会的组成 P74由物业管理区域内全体业主组成4. 业主大会的性质 P741) 业主大会不是业主大会会议2) 业主大会不是法人团体3) 业主大会不具备法人要件：5. 成立业主大会的限制和选择 P74l 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，条例第九条 l 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。6. 业主大会的筹备 P75同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。7. 筹备业主大会的工作要求 P75 u 应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在区域内公告u 公告同时将业主反馈修改意见的时间、方式同时公告u 确认业主身份，以房屋所有权为准u 业主首次在业主大会会议投票权根据建筑面积确定8. 业主大会的成立 P75 （了解）9. 业主大会的职责 修改后的物业管理条例第十一条（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 10. 召开业主大会临时会议的三种情况 P76l 20%以上业主提议l 发生重大事故或紧急事件需要及时处理的l 业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况11. 业主大会的表决规则修改后的物业管理条例第十二条内容为：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。12. 业主委员会的性质 P77业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构13. 业主委员会的职责 P78791、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4、监督管理规约的实施5、业主大会赋予的其他职责 14. 业主委员会的备案 P79告知性，非审批性，备案时间为成立之日起30日内15. 业主委员会委员的资格条件 P7980（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力（5）具有一定组织能力；（6）具备必要的工作时间。16. 业主委员会委员的资格终止 P80（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜再担任业主委员会委员的。17. 业主委员会会议的规范 P80l 1/3或主任认为有必要召开必须开l 半数以上出席、半数以上通过l 会议记录存档，决定公告，告知居委会听取意见18. 业主大会、业主委员会的限制性要求 P81l 不得作出与物业管理无关的决定，l 不得从事与物业管理无关的活动。l 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。19. 管理规约的性质 P82l 共同约定，约束全体业主l 物业管理法律法规和政策一种有益补充l 调整业主之间权利义务关系的基础性文件l 共同财产共同利益的平衡20. 管理规约的主要内容 P82831. 物业使、维、管的约定，装修时应遵守的规则2. 业主的共同利益3. 业主应当履行的义务4. 违反规约应承担的责任21. 管理规约的特殊作用 P831、对物业使用人也发生效力2、对物业的继受人（业主）自动产生效力 22. 管理规约的法律效力 P83依据物业管理条例、民法通则、异产毗连房屋管理规定，业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。23. 临时管理规约的特殊主体 P84临时管理规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定，因为建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，即第一业主，而且建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定临时管理规约的基本依据。24. 临时管理规约的内容 P85891、物业的自然情况与权属情况2、业主使用物业应当遵守的规则3、维修养护物业应当遵守的规则4、涉及业主共同利益的事项 （3条）P895、违约责任 （3条）P8925. 临时管理规约的违约责任 P89（1）业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。（2）业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。（3）建设单位未能履行临时管理规约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时管理规约向人民法院提起诉讼。26. 条例关于临时管理规约的规定 P208-209条例第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。27. 业主使用物业应当遵守的规则P86-88（1）遵守相邻权规定； （2）遵守房屋装饰装修规定B（3）共用部位共用设施设备的使用规定（4）使用物业的禁止性规定28. 前期物业管理招投标的原则P90“公开、公平、公正和诚实信用29. 前期物业管理招投标的特殊性P90l 对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。l 依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理个业各种不正当竞争行为。l 有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。30. 前期物业管理招投标的强制性规定 P91l 条例特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招标的方式选聘物业管理企业。l 规模较小的住宅物业，投标人少于3个，经房地产行政主管部门的批准，可以采用协议方式选聘物业企业。31. 前期物业管理招标文件的内容 P93（1）项目简介； （2）服务内容及要求；（3）对投标人投标书的要求；（4）评标标准和方法；（5）招标活动方案； （6）合同的签订说明；（7）其他事项的说明和法律法规规定的其他内容。32. 物业管理招标的备案 P93招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：（1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（2）招标公告或者招标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他材料。33. 物业管理投标文件的内容 P94投标文件应当包括以下内容：（1）投标函； （2）投标报价；（3）物业管理方案； （4）招标文件要求提供的其他材料。34. 物业管理招标程序规则 P93-94（1）自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。（2）招标文件必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。（3）招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。（4）通过招投标方式选择物业管理企业的，应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作；l 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。l 预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成。l 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。35. 物业管理评标专家名册 P95房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验丰富的人员组成物业管理评标专家库。36. 物业管理评标委员会 P95评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家成员应从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。37. 物业管理招投标的中标和备案 P96l 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。l 招标人确定中标人后，应将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。l 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向主管部门备案。l 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；38. 违反前期物业管理招投标规定的法律责任 P96-97条例第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。39. 我国实行物业承接查验制度的现实性 P97（1）有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。（2）对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。（3）弥补前期业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。40. 物业承接查验的内容 P97B包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。41. 建设单位应当移交的物业管理资料 P98（1）竣工验收资料；（各种图） （2）技术资料；（3）质量保修文件和使用说明文件；） （4）其他资料。42. 物业的保修责任 P99-100建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。B43. 房屋的保修范围和期限 P324（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（3）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。B建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。44. 物业服务企业资质管理的必要性 P102-103第一，针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关；第二，针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度；第三，针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。45. 物业服务企业的资质等级 P103-105级别项目一级二级三级注册资本500万元人民币300万元人民币50万元人民币管理技术人员30人，中级20人20人，中级10人10人，中级5人多层住宅200万100万有物业管理项目高层住宅100万50万独立式住宅15万8万办公楼、工厂50万20万物业类型两种以上两种以上有委托项目管理制度标准建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行企业信用档案建 立建 立建 立经营管理业绩优 良良 好46. 条例关于不同资质等级企业承接项目的规定 P105l 一级资质可以承接各种物业管理项目；l 二级资质物业管理企业可以承接30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目的物业管理业务；l 三级资质物业管理企业可以承接20万以下住宅项目和5万以下的非住宅项目的物业管理业务。47. 资质证书的颁发和管理 P104-105l 一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。l 二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。l 直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。48. 物业服务企业资质等级的核定 P105-106申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：（1）企业资质等级申报表；（2）营业执照；（3）企业资质证书正、副本；（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同。（5）物业服务合同复印件；（6）物业管理业绩材料。49. 物业服务企业违规行为的行政处罚 P107 删去原第二条（1）物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。（2）物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。（3）物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地主人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。50. 物业管理职业道德的主要内容 P108-110（1）守法经营；（2）诚信经营；（3）尽职尽责胜任本职工作；（4）努力学习、掌握专业技能；（5）团结互助、公平竞争。51. 建立物业管理人员职业资格制度的现实性 P114-115（1）是贯彻落实国家要求，规范发展物业管理业的需要。（2）是提高物业管理从业人员职业素质，规范物业管理企业行为，提高物业管理水平，推进物业管理健康发展，改善人民群众的生活和工作环境的重要手段。（3）是物业管理行业特殊性的需要。（4）这就要求物业管理从业人员及时掌握新技术、新方法。既能吸引优秀人才进入物业管理行业，也能给在职的从业人员带来压力，促使他们不断更新知识和增强技能，有利于造就一支事业心强、懂经营、善管理、通技术、精业务的优秀人才队伍，也有利于物业管理行业适应产业结构调整升级的趋势和现代城市发展的需要，推进物业管理行业的技术进步。（5）是发挥物业管理社会效益的需要。（6）也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。52. 物业管理师的注册 P117-118（1）初始申请注册；（2）申请延续注册；（3）办法变更注册；（4）不予注册的情况： （5）注销注册的情况： 53. 物业管理师的继续教育 P119B物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。54. 物业管理师的执业能力 P119（1）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；（2）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；（3）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；（4）具有丰富的物业管理实践经验。55. 物业管理师的执业范围 P119（1）制定并组织实施物业管理方案；（2）审定并监督执行物业管理财务预算；（3）查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；（4）负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；（5）维护物业管理区域内环境卫生和秩序；（6）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。56. 住宅专项维修资金的使用 P122及补充教材（1）住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。（2）开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改选费用。（3）代收代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债；但不得从事国债回购、各取所长理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保作为；B（4）住宅专项维修资金储的利息收入，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。57. 住宅共用部位共用设施设备的范围 见补充教材共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 58. 住宅专项维修资金的管理原则 见补充教材住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。59. 住宅专项维修资金的交存主体 见补充教材（1）住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。（2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。（3）涉及公用住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中撮的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。60. 住宅专项维修资金的交存金额 见补充教材（1）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程平方米造价的5%至8%。（2）出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。61. 住宅专项维修资金的交存方式 见补充教材1、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。 3、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。 62. 住宅专项维修资金管理 见补充教材1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。 2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。63. 住宅专项维修资金使用范围和原则1、使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。2、使用原则住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 64. 住宅专项维修资金的分摊规则 见补充教材1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊 3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。 65. 住宅专项维修资金使用程序 见补充教材1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案； （4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位 2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序（1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、