拿地阶段——可行性研究报告模板.ppt

1 xx地块可行性研究报告 谨呈 房产开发有限公司 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归世联地产顾问 中国 有限公司所有 未经世联地产顾问 中国 有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 拿地阶段 2 准确的理解客户目标是我们一切研究的出发点 1 取得土地的合理价格区间 客户目标 2 竞投的操作建议 根据市场现状和预测未来房地产市场发展趋势的前提下给出合理价格区间 根据专业经验和对当地市场的析 并结合项目实际情况给出土地价格竞投区间 3 假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法 假设开发法的原理 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地 因此 决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格 也就是说 我们可以从房价倒推出地价 这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法 地价 开发完成以后的总房价 开发费用 利息 利润 销售税费 购买土地需要缴纳的税费 假设开发法的适用性分析 运用假设开发法的关键和难点是客观地确定未来市场状况 这些数据资料是通过市场调查和分析预测得来的 它们准确与否 直接影响结果的客观 合理 而分析预测通常是不容易把握的 所以我们在运用假设开发法时 市场调查必须详实 分析预测必须客观 才能保证最终结果的准确性 估价方法 假设开发法需要确定的主要参数 物业建成后的销售价格 物业的开发节奏 物业的开发成本 4 1 项目地块解析 土地竞投价格确定 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 逐个预测和确定假设开发法所需的各个参数的数值是工作的基本思路 工作思路 确定测算参数 项目定位 5 1 项目资源体系 项目定位 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 土地竞投价格确定 6 6 1 项目地块解析 项目定位 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 土地竞投价格确定 6 7 1 项目地块解析 项目SWOT分析 城市宏观背景 3 房地产市场 项目定位 土地竞投价格确定 6 8 1 项目地块解析 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 2 4 项目定位 土地竞投价格确定 6 9 1 项目地块解析 5 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 土地竞投价格确定 项目定位 6 10 1 项目地块解析 土地竞投价格确定 项目 分析 房地产市场 城市宏观背景 3 项目定位 价格测算前提测算参数确定竞投价格区间确定 11 示例 地块价格测算 12 1 地块开发周期 按照分期销售进行测算 充分考虑销售价格的未来增长 2 建安开发成本及相关税费3 地块物业配比 公共配套面积 商业面积按 住宅为 4 物业销售率 假设商业和住宅均出售 且销售率为100 5 测算周期 以月 季度为测算单位周期 现金流入与流出均按月 季度进行测算 6 竞投价格 分为稳健型价格 乐观型价格与冒险型价格三种类型 前两种是按当地房地产行业的平均利润率 贴现后20 的价格计算 冒险型价格是在贴现后利润率15 及10 的情况下测算的 7 测算中 充分考虑了项目开发周期较长 由此引起的资金时间价值可能对测算造成的影响 分别对每期的销售收入 投入开发成本 各项税费等均进行了贴现 贴现率取6 参照五年期国债利率4 08 并适当结合通货膨胀率而确定 价格测算前提 13 项目分两期开发 开发周期不超过3年 销售周期滞后0 75年 开发周期 14 开发成本确定 XX市小高层的建安成本在1500 1800元 平方米之间 本次测算取1600元 平方米 商业取1700元 平方米 附属公共配套取1500元 平方米 除右表中开发成本 总投资成本还包括下述几项 1 财务费用 项目的融资额度取土地成本与前期费用 融资利息取银行1 3年期基准利率7 2 2 销售费用取销售收入的3 测算参数确定 15 销售价格及销售率 测算参数确定 16 其他相关税费确定 测算参数确定 土地交易后需要缴纳的税费契税 土地成交价格的3 房地产二级市场销售需要缴纳的营业税及附加合计5 55 营业税 房地产销售收入的5 城市建设维护税 营业税的7 教育费附加 营业税的3 堤围费 营业税的3 土地增值税预征 房地产销售收入的1 预征 企业所得税 营业利润的33 17 稳健价格 楼面地价1366元 平方米 总地价3 06亿元 乐观价格 楼面地价1642元 平方米 总地价3 67亿元 根据房地产行业平均利润率 贴现后20 以及前述的销售价格 开发成本 相关税费的分析 用假设开发法测算出地块目前的市场价值 见基准方案测算数据 再分别就销售收入 开发成本进行敏感性分析 如果企业对未来销售情况更为乐观或对开发成本控制能力更强 那么保持20 的成本利润不变的情况下 目前可支付的地价就能够进一步提高 XX地块竞价区间 18 XX地块的冒险型地价 楼面地价最高不超过1916元 平方米 总地价不超过4 28亿元 地块未来的销售情况按照最为乐观的方案 销售收入增长10 开发成本下降10 测算时 如果企业愿意牺牲部分目标利润