公共设施管理制度.doc

公共设施管理制度1 目的:规范公用设备设施管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状态，确保接管公用设备设施发挥正常功能。2 范围:适用于公司各项目。3 职责3.1 管理处经理负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保方案及预算。3.2 维修主管负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及预算，并负责组织维保计划的实施及对供方的监控工作。3.3 维修班班长负责各项维修保养工作的具体落实和检查工作。3.4 设备责任人负责公用设备设施保养维修的日常工作。4 本文对公用设施的分类定义是：4.1 电系统：高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路和楼内公共区域及室外、地下车库的照明线路、开关、配电箱及灯具等。4.2 给排水系统：包括雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、污水管网、雨水管网及提供生活用水的水箱间、水泵房、中水系统等。4.3 电讯系统：公用天线及卫星电视系统，有线电视等。4.4 安防系统：闭路监控系统、门禁系统及停车场道闸系统、可视对讲系统、红外线周界防越系统、巡更系统等。4.5 电梯。4.6 燃气系统：指调压箱及园区管网。4.7 消防系统：消防控制台及喷淋、报警、消火栓、卷帘门、消防水泵等。4.8 园区公用设施：指水景观、儿童娱乐设施、老年人娱乐设施、园区护栏、园区道路等。4.9 房屋本体及其附属设施：防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、地下车库等。4.10 维修工程：指公共设施、设备的大中修工程，开发商委托的维修工作。5 方法和过程控制各类设备（设施）维保周期一览表 检查类别设备名称每日巡查每周检查半月检查每月检查两月检查季度检查半年检查每年检查低压配电室是是否是否否是是高压配电室是是否是否否是是电梯否是否是否是否是给排水系统否是否是否否是是水箱间、水泵房是是否是否否是是电讯系统否是否是否否否是安防系统否是否是否是否是防雷接地否否否否否否否是公共照明系统否是否是否否是否燃气系统是是否是否是否是消防系统否是否是是是否是水景观是否否是否是否否5.1 设备房管理5.1.1 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。5.1.2 设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门，重要设备房应有防鼠措施。5.1.3 设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。5.1.4 参观来访者要进入设备房，须由部门经理同意，并指定专人陪同方可进入，并在来宾登记表上做好登记。5.1.5 设备责任人负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。设备房安排有值班员的，上述工作由值班员完成，但设备责任人仍负有每日巡视的责任。5.2 设备保养维修的监督5.2.1 维修主管每周负责检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并记录在设备（设施）检查记录表中。5.2.2 设备检修等级按以下分类进行：5.2.2.1 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据，确认设备运行状态是否有异常情况。5.2.2.2 周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。5.2.2.3 季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、加油、调试。5.2.2.4 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。5.2.2.5 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。维修主管应视设备运行情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区业委会批准执行。5.2.2.6 供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。5.2.3 各管理处应建立设备（工具）汇总表和设备管理台帐、档案，将设备及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，并相应在公用设施保养维修记录表或供方设备保养维修记录表中予以记录。5.2.4 对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，管理处应有适量的贮备，以便对突发故障的及时处理。5.2.5 年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报品质管理部审核。管理处应严格执行年度计划，如因特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报品质管理部核准。5.2.6 管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备设施相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地掌握设备状态。5.3 维修工程5.3.1 开发商委托的维修工程(如房屋质量问题)5.3.1.1 接到开发商委托的维修工程任务后，维修主管应及时组织人员编制维修方案及预算，填写维修工程审批表。维修工程审批表按照5.3.1.1条款报批外，还需报开发商审批后方可实施。5.3.1.2 维修主管组织工程的实施。工程施工应按照各专业施工规范及验收标准要求进行。5.3.1.3 工程施工完毕后，维修主管要及时通知开发商验收并填写维修工程验收单。5.3.2 委托供方维修的维修工程管理处难以处理的问题，可提请专业供方解决。5.3.2.1 由供方施工的工程，对供方的选定及控制按照BVKWY-PZ-09分包服务管理制度文件要求执行。5.3.2.2 维修主管组织人员对供方编写的施工方案及预算进行初审，初审结果填入维修工程审批表中，并按照5.3.1.1或5.3.2.1条款报批后方可通知供方施工。5.3.2.3 供方施工时，要严格按照施工规范，要遵守园区各项管理规定，要听从管理处管理人员的管理。如有违章、违纪现象管理处有权进行处罚。5.3.2.4 工程施工完毕后，供方施工负责人要及时通知维修组验收。接到通知后，维修组应组织人员（及开发商）及时验收，并填写维修工程验收单。5.3.3 维修施工组织5.3.3.1 施工材料、备件、设备：对工程材料的采购及验收，责任部门要严格把关，杜绝劣质材料、备件及设备流入现场并使用。5.3.3.2 施工时，维修组应在施工现场设置标识，并要求施工人员或单位做好围挡或安全护栏。5.3.3.3 根据工程规模及周期，由客户服务中心在小区或施工现场附近园区张贴对业主的通知。5.3.3.4 维修主管对施工现场要进行监督检查。5.3.3.5 维修主管负责安排供方施工人员到客户服务中心办理施工人员登记及临时出入证。5.4 供配电系统管理5.4.1 管理处应严格遵守供用电协议（或其他有效性文件），明确高低压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。5.4.2 工作人员在巡视设备中发现产权分界点处，它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响本小区的供电安全。5.4.3 低压带电作业安全注意事项：5.4.3.1 严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。5.4.3.2 维修主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。检修时，维修主管必须指定一名现场监护人。5.4.3.3 作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。5.4.4 具体操作请参照各项目高压配电室设备保养作业指导书和低压供配电室设备保养维修作业指导书。5.5 水暖系统管理5.5.1 管理处应严格遵守供用热协议、供用水协议（或其他有效性文件），明确供用双方的分界点及设备的产权属性，并保存相关资料。5.5.2 工作人员在巡视设备中发现产权分界点处，它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响正常的供水工作。5.5.3 无自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵手动切换并记录。5.5.4 采暖、自来水管网每年3至6月份进行年检。除年检期间外，采暖系统在非供暖季要时刻处于充水保养状态。5.5.5 雨水（污水）泵、管网每年4至6月份进行年检。5.5.6 采暖、热水、自来水系统换热器、水泵等设备房设备每年7至9月份进行年检。5.5.7 水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次（特指非隐密部分）。5.5.8 泵房控制柜日常维护由设备责任人负责并记录。5.5.9 市政供水单位计划性停水，设备责任人应提前2天填写停水/热/电/气/试消防设施申请单，经维修主管审核、管理处经理审批后，通知客户服务中心，由客户服务中心提前1天以书面或发字幕的方式通知客户，并做好解释工作。5.5.10 管理需要计划性停水5.5.10.1 设备责任人应提前2天填写停水/热/电/气/试消防设施申请单，经维修主管审核、管理处经理审批后，通知客户服务中心，由客户服务中心提前1天以书面或发字幕的方式通知客户，并做好解释工作。5.5.10.2 计划性停水的时间安排，尽可能避开客户用水高峰期。5.5.10.3 由维修主管指定1名设备责任人提前1天作好停水/热检修所需工具、材料的准备工作，并检查。5.5.11 饮用水箱（池）每年由政府部门许可的清洗单位在每年四月、十月清洗，并将水样送指定部门检测，化验结果管理处存档。5.6 电梯管理5.6.1 电梯管理设备责任人必须对供方的维修保养工作质量进行监督，具体操作按照BVKWY-PZ-09分包服务管理制度文件规定执行。5.6.2 与供方签订保养合同时，应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款，维保合同中应明确零配件的价格。5.7 电讯系统管理设备责任人应确保公用天线、卫星天线状态良好，每月对前端设备进行清洁除尘一次；每年对信号分配网络进行保养一次。每年三月对天线支架和避雷装置检修一次，确保支架牢固，避雷装置安全可靠。5.8 安防系统管理5.8.1 报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场，试验时不应妨碍小区正常秩序，报警装置的试验在不影响客户的时间内进行。5.8.2 消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，根据使用情况至少5年重新涂刷一次（特指非隐密部分）。5.8.3 水流指示器每半年检修一次，检修前维修主管书面报管理处经理审批，并及时通知客户。烟感、温感探头每一年清洁、测试一次，核对报警功能及地址码图是否一致，并做好记录。5.8.4 送风阀、排烟阀、每季度由设备责任人清洁一次，保证表面清洁、油漆完好无损、转动轴灵活、复位正常，在自动状态下联动正常，并做好记录。5.8.5 破玻璃火警按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁、字迹清晰、玻璃完好无损、具有报警功能。5.8.6 送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。5.8.7 消防管阀门每月检查一次，保证阀门开关位置正确，特别是需要常开的阀门。5.8.8 消防泵、喷淋泵每半年试运行一次，保证手动、自动启动正常。5.9 消防系统资料管理5.9.1 保存完整的系统竣工图；设计更改文字记录；施工记录（包括隐蔽工程验收记录）；检验记录（包括绝缘电阻、接地电阻的测试记录）；竣工报告。5.9.2 系统运行日登记表保存完整。系统运行日常记录表和控制器日检记录表附后。5.9.3 每半年检查和试验火灾自动报警系统功能填写的设备（设施）检查记录表保存完整。5.9.4 探测器地址码、打印机日常报警记录保存完整。5.10 试运行规定5.10.1 系统数据不得擅自修改，如需修改时必须经管理处经理同意并填写系统运行日常记录表。5.10.2 每日填写系统运行日记录表、控制器日检记录表。5.10.3 每季度对中央系统设备进行一次除尘或清洗并填写公共设施保养维修记录表。（用吹风机除尘或高压绝缘清洗剂）。5.10.4 每半年应检查和试验火灾自动报警系统功能，并填写公共设施保养维修记录表。5.10.5 维修主管提前三天将试运行方案呈报管理处经理审批，并知会消防监控中心和供配电主管到场配合，如影响业户生活要提前一天通知业户并做好解释工作。5.11 系统试运行维护5.11.1 系统设备除尘时，首先应打开门窗和设备面板，然后依次断开主电源和备用电源，用吹风机或高压绝缘清晰剂对系统设备除尘，吹风机应距设备保持0.5米左右的距离，待除尘后分别将主电源和备电源投入，系统数据恢复完整后将设备面板恢复。5.11.2 对备用电源进行12次充放电试验，13次主电源和备用电源自动切换试验。将主电源断开，备用电源将自动投入，测量备用电源带载电压，如低于11伏应更换电池，一般备用电源投入可连续工作12小时。蓄电池外壳应无膨胀、端子绝缘良好，如发现外壳膨胀应及时更换。5.11.3 每半年对探测器进行报警试验。探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一遍。采用专用测试仪（烟、温感测试仪）试验探测器的动作及确认灯显示。用测试仪对准探测器吹烟或吹热风，探测器应在10秒钟内报警，报警灯闪烁，中央系统显示报警时间、探测器地点、类型，系统显示地址应与报警地址一致，中央报警应在10分钟之内复位。探测器如超过10秒钟报警，说明探测器内尘土过多或有老化现象。应及时填写公共设施保养维修记录表。5.11.4 中控室消防控制设备按钮能够手动、自动转换和按钮正常可靠，各种指示灯显示正常。5.11.5 消防系统监控人员应熟练掌握报警系统的操作程序，系统的中英文说明，探测器的地址码和具体地址。5.11.6 消防员、安全员应熟悉每个探测器的具体地址。5.11.7 探测器报警时监控人员应在1分钟内确认报警探测器的具体地址并马上通知消防员、安全员到现场核实，消防员、安全员应在3分钟内到达现场确认火警情况。如是误报，中控应及时复位；如有火情，应及时通知监控人员并按火灾紧急处理方案处理。5.12 系统试运行操作5.12.1 中控室能够手动控制排送风机、排送阀、防火卷帘门、消防泵、喷淋泵、消防广播、消防电话、消防（客梯）电梯、强切非消防电源功能试验。测试前现场人员应先做设备的手动测试，做上述试验时将联动柜上选择开关拨到手动位置，消防中心设备主管在中控室，安全员和维修人员在设备现场配合。测试结束后，把选择开关拨到自动位置，并填写设备（设施）检查记录表。A. 排送风机、排送阀手动测试：现场人员首先应检查要测试的设备线路、机体、阀体，进行手动测试；拉动排送阀联动手柄，排送阀应动作正常；手动启动风机一分钟，风机应运转良好无撞击声，测试电机三相电流并记录。中控室排送风机启、停应安全可靠，返回信号正常，启动排送阀按钮，现场排送阀动作灵敏可靠返回信号应正常，中控按钮复位后现场需恢复排送阀。如电流和运行声音有异常，需检查风机，如阀体不动作，应检查阀体联动装置和控制线路。B. 防火卷帘门手动测试：现场人员首先手动试验卷帘门下落，下落应安全可靠，门体不与滑轨蹭，电机应运转良好，机体无故障时，再做中控手动启动防火卷帘门全降、半降应正常，信号返回中央，中控按钮复位后现场需恢复卷帘门，如有故障应及时检修。C. 中控手动启动消防泵、喷淋泵按消防水泵试运行作业指导书操作，启泵信号应返回中控。D. 消防广播测试：中控打开消防广播开关按钮，投入播放器，调整功率放大器，播放应正 常，现场声音清晰明亮。如喇叭不响，应检查线路和播放器。E. 消防电话测试：现场人员将电话插入电话插孔中与中控联络话音应清晰。如无声音应检查插孔和线路。F. 强切电梯测试：中控应做好测试前的准备工作，不能影响业主的日常生活，最好在夜间测试并确认电梯中无人同时做好应急准备工作，维保人员应在现场。电梯测试时中控按动强切电梯按钮，电梯应运行安全可靠、返回首层并打开厅门，中控电梯返回信号正常，测试后应及时复位。G. 强切非消防电源测试：应做好测试前的准备工作，不能影响业主的日常生活，最好在夜间测试并做好应急电源准备工作。测试时中控按动强切按钮确认现场断路器开关动作后应立即复位，现场人员及时恢复断路器开关。如不动作应及时检查控制线路、控制柜。5.12.2 测试排送风机、排送阀自动试验。准备工作为：中控将联动柜上选择开关拨到自动位置，将现场配电盘转换开关转换到自动位置，使用专用测试仪使联动风机的探测器报警，中央系统显示报警时间、地址、类型并自动联动排送风机、排送阀，显示风机、排送阀的返回信号。现场确认风机启动、排送阀动作后，中央将报警复位后，现场人员停止风机运行并恢复排送阀。如不动作，现场检查控制线路、中央检查控制柜，核对系统数据。5.12.3 测试防火卷帘门自动试验：中控将联动柜上选择开关拨到自动位置，使用专用测试仪做联动防火卷帘门的探测器的一次报警，中控显示探测器报警时间、地址、类型，防火卷帘门应自动半降至1.8米位置停止，现场做二次报警，防火卷帘门应全降落地，返回信号正常。中控确认卷帘门落地后将报警复位，现场将卷帘门恢复。如不动作，现场检查配电线路、中央检查控制联动柜，核对系统数据。5.12.4 测试消防（客梯）电梯自动试验：中控将联动柜上选择开关拨到自动位置，使用专用测试仪使电梯前室联动电梯的探测器报警，中央系统显示报警时间、地址、类型并自动联动电梯，电梯应返回首层并打开厅门，中控显示返回信号正常，确认电梯安全到达首层后及时将报警复位。如电梯未返回首层应检查联动控制线路、控制柜、核对系统数据，干式喷水灭火系统测试排气阀放气试验：首先应关闭预作用和干式阀，使其不被联动，中控将联动柜上选择开关拨到自动位置，使用专用测试仪联动放气阀的探测器报警，中控显示报警地点、时间、类型并联动放气阀，中控显示放气返回信号，放气阀动作后会将管道内的气体排空，中央确认放气阀动作后将报警复位。放气阀自动关闭。现场人员应及时启动补压装置给管网补冲气压。如管道中有水必须采取有效的排水措施，将管网内水排出至干式阀气室侧预充密封水位，否则将可能发生冰冻和不能给管网补充气压，使干式系统不能处于正常的准工作状态。如放气阀不动作应检查控制线路、控制模块、控制柜和系统数据。 5.13 房屋本体的管理及维护5.13.1 对于小区红线内的公用设施以及房屋本体的公用部分，应每月巡视， 发现重大问题及时向管理处经理汇报。管理处经理根据问题的复杂程度确定解决方案，如属保修期内，应通知开发商及时处理；超过保修期，按照相关法规要求，在完善手续后合理安排自修或委托他方维修，并做好相关质量记录。5.13.2 天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知开发商及时处理并对进度进行跟踪；保修期以外的，需联系专业公司查明原因后处理，并做好与业主的协调工作。5.13.3 楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施，一般每五年修缮粉刷一次；房屋外立面的粉刷、清洗时间参照北京市城市建筑物外立面保持清洁管