商业街、购物中心业态调研报告.doc

广州商业街/大型购物中心业态调研报告凯旋新世界广场广州商业街/大型购物中心业态调研报告N&D联合工作组2002-1-20目 录一、调研项目概述 2 1.1 调研目的 2 1.2 调研对象 2 1.3 调研内容 31.4 调研方式和时间 3 二、综合结论 4 三、凯旋新世界广场商业街商业布局建议方案 8 四、总体研究结论 12 2.1北京路商业步行街 122.1.1 店铺类型 12 2.1.2 店铺面积 15 2.1.3 店铺经营者性质 18 2.1.4 综合分析 20 2.2上下九路商业步行街 212.2.1 店铺类型 21 2.2.2 店铺面积 24 2.2.3 店铺经营者性质 26 2.2.4 综合分析 27 2.3 农林下路商业街 282.3.1 店铺类型 28 2.3.2 店铺面积 30 2.3.3 店铺经营者性质32 2.3.4 综合分析 33 2.4 天河城广场 342.4.1 天河城地下层34 2.4.2 天河城首、二、三层35 2.4.3 天河城四、五、六层37 2.4.4 综合分析 38 一、调 研 项 目 概 述1.1 调研目的通过对凯旋新世界城市广场区域产生相关影响因素的商业网点(商圈)调研，有效把握其业态分布，对相关典型商圈有一个比较全面的认识和了解，从而对即将进行的凯旋新世界城市广场的商业业态定位和设计提供理性的基础及数据支持。本项调研的目的主要有：1.详细研究商业街区(中心)配套的具体内容及经营方式2.初步拟定凯旋新世界城市广场商业定位及配套内容1.2 调研对象本次的调查研究主要围绕广州的传统商业街进行的，调查重点是全广州具有代表性的商业点的布局形态，包括以下方面：l 店铺的类型l 店铺的面积l 店铺的性质这次调查主要以商业街区和广州市内大型购物中心商场(超市)为主，分别有：北京路商业步行街、上下九商业步行街、东山区农林下路商业街、地铁站流行前线商业街和石牌东商业街区;友谊商场、中华广场、吉之岛、广州百货公司、新大新百货公司、百佳购物广场、宏城广场.另外，作为参考，我们还对接连地铁的天河城购物中心的商品布局作了调查。调查包括：l 商品类型结构l 商品的经营面积1.3 调研内容调查内容有以下三方面：I 各个商业点的总体布局特点1 商业点的商铺类型特点 2 商业点的商铺面积特点3 商业点的商铺性质特点II 商业点布局与消费人群的关系1 商业点布局与商业点辐射范围的关系2 商业点布局与商业点内消费人群（目标人群）的关系III 商业点布局与消费的关系1 商业点布局与顾客停留在商业点时间的关系2 商业点布局与顾客出现频次的关系 1.4调研方式和时间调查方式采用对每一个商业点内商户的类型、面积和性质记录，并汇总和画图，然后根据收集的数据，结合官方相关数据进行分析研究。调查时间：调查进程开始 结束实地数据采集10月25日11月10日数据统计处理11月11日 11月16日分析报告11月17日 11月22日二、综 合 结 论 根据本次对广州几个商业街区的业态分布调查，我们得出了下面的结论，现概述如下： 商业街的分布及布局特点从西到东，我们调查了广州最繁华的四个商业区，这四个最繁华的商业区都由一条地下铁路连通着，但这并不是巧合。我们认为交通的便捷是商业中心能否成功的必要因素，是能否吸聚人气的关键。越是覆盖面广的商业街区，对交通的便捷性要求越高。这几个区都位于城市交通方便、人口密集、市政配套设施较齐全的区域，具备商业稳步发展的土壤，加上政府的支持促进了商业的健康发展。目前存在的商业街大都通过主力店来带动其他商业的发展，主力店一般是规模较大或者比较独立的楼体，其他小型的辅助商业则大多位于商业裙楼的底层。但是由于这几个商业街区都是自发、逐渐形成的，在布局上缺乏整体的规划，都显得比较凌乱，而且配套也显出不足（尤其表现在缺乏休闲娱乐型的设施），使顾客逗留在该商业点的时间减少，不能保持一种长期的人群效应。现有商业街的都只是该条商业街商业经营状况较好，但是辐射范围较小，难以带动大片区域的商业旺销，多以该商业街的临街商铺为主，很少有向更深入的地区延伸。北京路和上下九有向周边辐射的趋向，农林下路和石牌东、天河城则仅是局限在该商业点。 商业街的经营方式及经营品种广州主要商业街的经营方式，目前主要以租赁形式经营为主，而且租金都相当昂贵，特别是北京路及上下九路，因为这两个路段都是以临街商铺为主，聚客量较多，在经营时间上也比较自由，人气旺盛。其次则是天河城、流行前线等大型购物中心。目前商业街的经营品种都有着一个普遍的特点，就是以服饰为主，平均占了70%以上，然后搭配着鞋类、日用品类及百货类等品种进行经营，因为“衣、食、住、行”是以穿着为首的，消费群对衣服的购买力是最强的，因此产生了大量的服饰店。其他如酒吧、娱乐、特色小吃店等则较少，使商业趋于单一性，不利于吸引不同层次、不同年龄的消费群。暂时来讲在广州市级商业中心和区级商业中心中的主题商业相对较少，主要是以主力店或品牌综合商业百货为主，针对不同阶层消费，其主力店或品牌店的档次、规模、运作方式亦有所分化。 地域状况、发展前景及政府规划广州商业街区虽然都由一条地下铁路连通着，但是从地域状况看还是存在着根本差异的，如北京路和上下九路的商业街都位于广州市的老城区内，文化历史悠久，居住人口相当稠密，导致这两个商业区比较兴旺发达，而且政府为了更好的规划管理，这两个商业街区，在多年前就把他们规划为节假日步行街，并且步行街沿线的建筑物在外观上也作了统一翻新，更吸引了广大消费者前来购物，另外，北京路步行街在2001年年底已由节假日步行街改为全天制步行街，具有相当好的发展前景，可见政府在发展新区商业街的同时对旧商业街的发展也是颇为重视的。天河城广场是位于天河区最兴旺的商业中心，它具有广州新商业中心的特点，通过著名品牌店来带动其他商业铺位的发展，从而带动整个购物中心的繁荣。天河区是广州市近两年发展最快的一个区域，随着房地产业的迅猛发展，迁入的人也越来多，人们需要更多方便的综合购物商业街区，天河城广场就是其中之一，天河城广场除了拥有地铁之交通便利以外，而且其无论在规模及综合性能方面都是比较完善的，故而吸引了大量的消费者。在地铁沿线除了天河城商业中心外，基本上没有形成新的商业中心，仍然是原有的自然形成的商业中心、旧的商业模式占主导，这一方面是地铁的人流量暂时不足造成的，另一方面也是商业建设与区域人口过度集中老城区所致，但从天河城商业中的模式效果及商业运行质量看，地铁商业特别是具有细分特点的地铁主题商业将是新的商业中心形成的发展趋势，旧有的商业中心也会受到大的冲击。如现在的恒宝华庭。 商业街区在人流的吸引及控制方面的措施。商业街区在人流的吸引及控制方面主要通过丰富经营产品的种类和提供特色小吃及休息区的完善方面，如北京路步行街中的坐凳逐渐增多，天河城中心的出入口的坐椅及各种小吃等，不仅吸引了人流，并有效的控制了人流量的流动。但整体来看商业街的服务设施较少，并缺乏服务意识，且经营商品的种类较集中、不够丰富。 商业街所在区域与其定位、价格及主力客户群的关系。由于广州市商业街区所处的区域不同，所以商业街的定位、价格也会因客户群的不同而不同，只要定位准确，加上科学的经营管理将会取得成功。如天河城广场是位于广州市天河区属于广州市一个比较新的商业网点，而且它采用的是商场式的管理，客户群主要以天河北的高收入阶层为主，同时照顾部分低收入阶层，走中高档路线，因为定位准确，因而经营取得成功。而农林下路及北京路商业街由于位于广州市区的老城区它们采用的都是以临街铺面经营方式，而且在规模上也不一定的限制，从而产生的铺租金比较昂贵，导致它们所销售的商品价格也会偏高，就会产生了具有比较高档消费力的客户群，同时因为周边为老城区，因而高中低产品皆有。上下九路商业街，虽然也是以临街铺位的方式进行经营，而且也是位于广州西关老城区上，但是由于此商业网点分散较广，铺位数量也多，可供选择性大，导致其竞争力并不太高，在经营商品方面，业主都会采用较为廉价的价格来吸引消费者，从而此商业网点自然就产生了一批较为低档的消费客户群。 商业街区的影响力及其作用商业街不仅促进了该区的经济发展，同时为城市的商业经济增色，为城市居民的生活带来极大的便利，是城市经济繁荣的一种标志。商业街经营商品的档次和品种直代表了城市的经济发展水平，不管是从区域还是整个城市来看都起到极其重要的作用，它不仅仅映了居民的经济收入，同时也反映出居民的文化素养。 商业街区目前存在的问题除了我们在前面所提到的商业街在布局上显得凌乱及综合配套上显出不足两大问题以外，商业街区还存在一个管理松散的缺点，特别是表现在临街经营的北京路、上下九路步行街及农林下路商业街，它们都在以下的几个问题集中：首先是时间的管理问题。这几个商业街区在时间管理上都不统一，没有一个统一的营业时间，晚上打烊时间较早，不太适合广州人的夜生活。给消费者购物略为造成了不便。其次是商业街的规模及服务水平问题。如上下九路、北京路、农林下路虽然都是临街商铺，但街道却不宽阔，当人流量聚集增大的情况下，就经常会显出拥挤的情况。而且可供休息的地方也相当的少，消费者经过长时间购物后想休息时却找不到休息的地方，因此服务设施较少。最后是规划控制问题。现在广州商业街区的经营方式都是以出租方式为主，一般都以价高者获得的方式取得经营权，这方面的优点就是可以提高该区域商铺的升值潜力，但是也会出现在经营品种上却无法控制，可能会导致某一品种的偏重，从而无法达到一条商业街区在综合配套一的完善，给消费者可供的选择越来越少了。三、 凯旋新世界广场商业发展建议方案（一）珠江新城商业发展的前景预测珠江新城目前商业配套设施较少，作为主题商业的天河城商业中心位于城市中轴线，离珠江新城较近，其目商圈辐射范围包含珠江新城。珠江新城目前商业属散点式中小型的商业，特别以裙楼商业为主。目前，上海联华入驻珠江新城广场，宏城超市入驻星汇园，其他商业则分布在冼村一带。从政府的规划来看，珠江新城今后的发展重点是商务办公区，但因人气不足，写字楼市场的不景气导致商务办公楼市场不能启动，并且一个重要的原因是区内各种配套设施不全，特别是商业配套，尤其是辐射全区的大型，超级市场如沃尔玛、家乐幅等类型。目前五羊新城的万佳百货超级市场，虽然规模较大，但离珠江新城较远，且作为CBD的珠江新城来说，单靠周边辐射仍嫌不足，广州CBD的规划中有综合商住区，作为CBD的补充，因而大型购物中心是必须具备的。随着商品房住宅的发展，生活套商业急需配置，从该区的商业发展前景来看需要两个层次的商业设施，一是满足生活必须的大型超市的配备，二是满足精神生活的特色商业。从新城的发展前景来看后者将会更快。该区的商业必须与天河城购物中心相错开，形成不同档次的竞争，形成互补才能合理分流健康发展。（二）珠江新城商业配套与房地产项目的结合目前珠江新城的几个房地产项目已具规模的有南国花园、新城海滨花园、金碧华府、星汇园、新大厦、远洋明珠等，仅南国花园、星汇园、金碧华府有相关商业配套设施，其他项目则没有或较少有商业配套。目前，珠江新城内的商业都是依托裙楼发展的生活配套商业，没有形成独立的特色商业，零星式分布和各自独立，使新城内的商业没有形成统一整体，由于比较分散，因此不利于招商，因而大多商铺空置，没有起到商业促进房地产发展的作用。由于新城属新规划区，由于多种原因住宅地产项目进度缓慢，没有形成成熟社区，因而商业的状况，也处于起步阶段，从政府的定位来看，新城商业要以辅助生活和商务为主的CBD为主，目前商业与房地产项目结合较差，没能在聚积人气方面起到作用。因此，从本项目发展的前景来看，商业要与新城现状相结合，并充分发挥商业的吸引力，聚集人气，促进房产的发展。（三）凯旋新世界商业配套的创新点1、 商业经营的档次和品种与天河城的商业错开，形成错位竞争，分流客户；2、 商业配套以特色商业为主，以满足商务人士及区内人士的精神需求为主要目标；3、 商业配套设施针对不同客户分成不同年龄层次，形成立体客户群，便于聚集人气；4、 商业设施中要具有商业的主题特色，使商业形成独特特色。（四）凯旋新世界项目各区的功能分析1、 凯旋新世界地块分为L4、L8、L13区三部分，规划中，L8区有一城市广场，作为公共活动的场所，有利于凝聚人气，是小区对外、对内的窗口，有利于商业的发展，且该广场作为小区的核心，便于商业辐射，适合发展大型商业配套或特色商业；2、 L4区位于小区最北边，处于临街位置，距珠江公园较近，景观较佳，属高尚居住区，区内商业以生活辅助性的商业为主，大部分商业以会所为主；3、 L13区靠近珠江边，风景最佳，是豪宅居住地，因此区内最好没有商业，保持高档社区的品质，可以会所的健全功能来弥补生活设施的不足；4、 项目三个区以L8区的城市广场为商业核心与L4、L13区的会所相联合成为一个整体，构成一条商业街或商业金三角。（五）根据以上分析，并针对凯旋新世界的项目特点提出以下方案：方案一： 1、商业特色：以大型购物超市为商业主体核心，以满足小区内及周边小区日常生活的商业为辅。2、商业布局：以大型购物为超市中心，分布其他辅助商业；大型购物超市设在L8区的城市广场西侧，其他商业设施分布在城市广场周边。3、经营品种档次：商业经营中以超市为主，服装、化妆品等以高档次的专营店为主，同时具备娱乐、饮食、便利店、干洗、美容美发、酒吧等设施。4、经营方式：以租约的方式吸引专营店，由物管公司统一管理；5、开发步骤：根据楼盘销售状况和工程进度，先开发小型商业配套设施，再开发大型超市购物中心，招商的时间要在外环境搞好之后。方案二：1、商业特色：把商业独立出来，对外开放，做成该区的有特色的商业街，走特色商业的道路。2、商业布局：以城市广场为核心，商业分布在周边，有特色的排列。3、经营品种和档次：经营中以同类的有特色的商业，组成独特的商圈，建议建一条欧风商业街，纯欧式的建筑，纯欧式的生活用品、特色小吃、酒吧，并辅射周边小区，以高档次的商业吸引周边人群。4、经营方式：可以租约的方式吸引专营店，由物管统一管理或者由商业公司来统一招商，统一管理。5、开发步骤：根据工程和销售状况，先进行招商再进行开发建设，便于减少风险。（六）风险分析及操作建议1、 方案一使城市广场成为整个珠江新城的商业娱乐中心，抬高了楼盘的品质，能更好的满足本项目及周边小区的生活需求，将更增添小区的附加值，将有利于楼盘后期的销售。但是该方案的风险较大，招商难度高，不易操作，容易造成商业的重置和商圈的重叠，可能导致经营成本高，人气不足的尴尬。2、 方案二走特色商业的路子，有效地避免商业的同等层次竞争，将客户群分流，独具特色，适合CBD商务人士的日常生活，有利于聚集人气，提升楼盘质素，且操作相对容易，招商较容易，风险较小，容易控制。但是该方案在实施中有流于世俗的可能，易招到档次低的商铺，且不易管理，很难保证商业经营风格的统一和品质的优秀。3、 操作建议我们认为方案二风险相对较小，容易操作，投资少，建议采用方案二，并且可以开始该方案的实施准备工作。四、 总 体 研 究 结 论下面将对本次收集到商业街、购物中心的数据进行分析。2.1 北京路商业步行街北京路商业步行街是一个南北向，南起大南路北至中山四路的，集购物、游览、休闲于一体的现代化多功能市级中心商业区。2.1.1 店铺类型北京路商业步行街全长440米，共有130间商铺分布其中。我们将位于北京路商业步行街的店铺分七大类n 大型购物中心（一万平米以上），例如广百；n 小型购物中心（两百平米以上），例如银座；n 食店，例如酒楼，快餐店；n 服饰型，例如时装店、珠宝店；n 休闲娱乐型，例如电影院、健身中心；n 生活配套型，例如银行、邮局n 其它，例如琴行主要店铺类型频数如下：MAINTYPE 数目百分比有效百分比累加百分比Valid大型购物中心（1）1.8.8.8 小型购物中心（2）86.26.26.9 服饰型（3）9573.173.180.0 食店（4）129.29.289.2 休闲娱乐型（5）43.13.192.3 生活配套型（6）75.45.497.7 其它（7）32.32.3100.0 Total130100.0100.0 细分类型频数如下：TYPE 数目百分比 有效百分比累加百分比tValid电影院（1）1.8.8.8 乐器商店（2）1.8.81.5 服装店（3）2418.518.520.0 酒家（4）21.51.521.5 珠宝店（5）107.77.729.2 品牌时装店（6）3123.823.853.1 快餐店（7）32.32.355.4 钟表店（8）32.32.357.7 普通食市（9）1.8.858.5 婚纱相片店（10）1.8.859.2 精品店（11）53.83.863.1 鞋店（12）118.58.571.5 小型服装皮具中心（13）107.77.779.2 眼镜店（14）75.45.484.6 药店（15）32.32.386.9 海味店（16）1.8.887.7 特色食店（各种国内国外食品（17）32.32.390.0 书店（18）21.51.591.5 文化用品店（19）1.8.892.3 邮局（20）1.8.893.1 西餐厅（21）1.8.893.8 皮具店（22）32.32.396.2 大型购物中心（23）1.8.896.9 银行（24）1.8.897.7 日用品店（25）21.51.599.2 公安局（26）1.8.8100.0 Total130100.0100.0 店铺类型特点：北京路上的店铺类型比较齐全，可以说作为商业街必须有的,它都有了,例如服装类、鞋店、皮具类和精品类店铺都有。北京路种的装饰类店铺有着鲜明的特点，这就是它以服装类的店铺为主，占50%。当中细分有下面这几类：l 服装店：18.5%l 品牌时装店：23.8%;l 小型服装皮具中心：7.7%。我们还可以看到，北京路的基本配套明显不足，例如，食店只有12间，占9.3%，而且食店的种类也不多，提供给消费人群的选择比较少。又例如整条北京路只有一家银行。而娱乐休闲方面的设施基本上是没有的，整条北京路上只有一家电影院，而别的一些娱乐方面的场所则没有。故此，北京路只能满足消费人群的购物需要，其它配套方面则有待改进。另外，北京路的珠宝首饰店相当多，有7.7%(包括珠宝、玉器、金器等)，这与北京路是外地旅客首选的购物地方有关。2.1.2 店铺面积我们将商业区内的店铺面积划分七个区间：n 10平米以下；n 11平米 20平米n 21平米 50 平米n 51 平米 100平米n 101 平米 200 平米n 201 平米 1000 平米n 1001 平米以上北京路店铺面积区间频数如下：CAPACITY 数目百分比有效百分比累加百分比Valid10平米以下（1）1410.810.810.8 11平米 20 平米 （2）1713.113.123.8 21平米 50平米（3）3325.425.449.2 51平米 100 平米（4）2821.521.570.8 101 平米 200平（5）1914.614.685.4 201平米 1000平（6）1713.113.198.5 1001 平米以上 （7）21.51.5100.0 Total130100.0100.0 主要店铺类型与店铺面积交叉分布：MAINTYPE * CAPACITY CrosstabulationCount 店 铺 面 积Total 10平米以下（1）11平米 20 平米 （2）21平米 50平米（3）51平米 100 平米 （4）101 平米 200平米 （5）201平米 1000平 米 （6）1001 平米以上 （7） 主要店铺类大型购物中心（1） 11 小型购物中心（2） 26 8 服饰型（3）11142924125 95 食店（4）3221 4 12 休闲娱乐型（5） 2114 生活配套型（6） 22217 其它（7） 1 11 3Total 141733281917 2130店铺面积特点：由于欠缺整体规划，数据反映在北京路上各种面积的店铺都有，从10平米以下的小铺到几百平米的专卖店零乱的排列在北京路上。这一点可以在类型与面积交叉分布图的服饰类店铺数据看得比较清楚。北京路上有八个小型的购物中心，开发商主要将里面的空间进行适当的间隔，每个铺位在四到十平米之间，然后分租出去给小租户。这样可以较容易把地方租出去，但容易造成整体规划零乱，商品的样式档次较难控制，格调不一，给人感觉档次较低。2.1.3 店铺经营者性质我们将经营者性质分为：n 私人经营者，例如，小型服装店、精品店；n 国有集体经营，例如，国有百货；n 外资合资品牌，例如，堡狮龙店铺经营者性质频数如下：NATURE 数目百分比有效百分比累加百分比Valid私人经营者6650.850.850.8 国有集体经营2720.820.871.5 外资合资品牌3728.528.5100.0 Total130100.0100.0 2.1.4 综合分析 通过上面的一些数据，我们将北京路定位为中档的假日消费商业场所。n 北京路的商铺以衣服饰品为主，装饰类的商铺占了七成，并且汇聚了国内、国外的服饰品牌（国外品牌以中档居多）进驻。又由于北京路上欠缺一些必要的生活区配套，如前述的银行、超市等，造成了北京路只适宜假日式的消费，购物者到北京路购物的频率有一定的区间，一般市民通常最频繁的大概也只会一周到北京路一次。n 北京路商业步行街是面向全市的中档购物区。北京路位于传统商业中心，是地铁途径的上盖。根据官方的数字，北京路平均日人流量30万人次，节假日平均人流量达65万。在这里，既有大量私人的小服饰铺，占19.2% ，也有相当的外资品牌（28.5%），和国营的商铺，可以说中高低挡皆全，适合普通市民的消费水平。n 我们认为购物者到某个购物场所的频次和停留时间与该场所的店铺类型及面积都有关系。例如，根据消费心理学，当人反复进行某种方式相同的行为时，很容易会产生定疲倦和厌烦。当购物者在北京路反复观看或选购样式种类相似的物品时，他们很容易会感到困倦和乏味，北京路缺乏一些让购物者感官刺激或休息的店铺 所谓的娱乐休闲式的店铺（电影院、电子游戏中心、健身中心等）这必然导致人群停留在北京路的时间减少。2.2 上下九商业步行街上下九商业步行街位于广州旧城区荔湾区内，是广州传统的商业集散地，经历漫长的历史沉积，形成了今天长达六百多米老广州、外来旅游者购物必到的商业街。上下九路是第一条被广州市政府确定为条商业步行街的街道。2.2.1 店铺类型主要店铺类型频数如下：SMTYPE 数目百分比有效百分比累加百分比Valid大型购物中心（1）21.21.21.2 小型购物中心（2）31.81.83.0 服饰型（3）11167.767.770.7 食店（4）2213.413.484.1 休闲娱乐型（5）53.03.087.2 生活配套型（6）2112.812.8100.0 Total 164100.0100.0 细分类型频数如下：STYPE 数目百分比有效百分比累加百分比tValid电影院（1）1.6.6.6 服装店（3）6237.837.838.4 酒家（4）53.03.041.5 珠宝店（5）74.34.345.7 品牌时装店（6）74.34.350.0 快餐店（7）31.81.851.8 钟表店（8）21.21.253.0 普通食市（9）53.03.056.1 婚纱相片店（10）1.6.656.7 精品店（11）21.21.257.9 鞋店（12）2213.413.471.3 小型服装皮具中心（13）74.34.375.6 眼镜店（14）1.6.676.2 药店（15）31.81.878.0 海味店（16）21.21.279.3 特色食店（各种国内国外食品）（17）74.34.383.5 文化用品店（19）63.73.787.2 西餐厅（21）1.6.687.8 皮具店（22）1.6.688.4 大型购物中心（23）21.21.289.6 银行（24）42.42.492.1 日用品店（25）63.73.795.7 医院（27）1.6.696.3 电讯局（28）1.6.697.0 酒店（29）1.6.697.6 烟草（30）1.6.698.2 五金店（31）1.6.698.8 学校（32）1.6.699.4 市场（33）1.6.6100.0 Total164100.0100.0 店铺类型特点：长达六百多米的上下九路共有大大小小店铺164家。上下九也是以服饰类店铺为主，百分比接近有七成，比北京路略少。与北京路相比，上下九新增加了几种类型的店铺（其实应该说是设施才对），分别是电讯局、酒店、烟草专卖店、五金工具店、肉菜市场和学校。奢侈品的店铺不多，珠宝店、皮具店、海味店等只分别占4.3%、1.2%和0.6%。这在一定程度反映了消费水平的层次。这里有二十二间（占13.4%）独立的食店，把购物广场内的食店也算上的话，数量会更多。上下九路上的食店主要提供地道的广东小吃，有很多百年的老字号食店。2.2.2店铺面积店铺面积区间频数如下SCAPACIT 数目百分比有效百分比累加百分比Valid10平米以下（1）2615.915.915.9 11平米 20 平米 （2）2112.812.828.7 21平米 50平米（3）4326.226.254.9 51平米 100 平米 （4）3823.223.278.0 101 平米 200平米 （5）137.97.986.0 201平米 1000平米 （6）127.37.393.3 1001 平米以上 （7）116.76.7100.0 Total164100.0100.0 主要店铺类型与店铺面积交叉分布：SMTYPE * SCAPACIT CrosstabulationCount 店 铺 面 积Total 10平米以下（1）11平米 20 平米 （2）21平米 50平米（3）51平米 100 平米 （4）101 平米 200平米 （5）201平米 1000平米 （6）1001 平米以上 （7） 主要店铺类大型购物中心（1） 22 小型购物中心（2） 12 3 服饰型（3）16143730851111 食店（4）4415 3522 休闲娱乐型（5） 131 5 生活配套型（6）622242321Total 26214338131211164店铺面积特点：上下九路的店铺主要特点就是小铺多，私人经营者多。50平米以下的店铺占了二分之一强。要是我们单单看服饰类店铺的话，这个百分比更达到了60.3%。另外，上下九路上有两个超一千平米的购物商场，荔湾广场更有三万多平米。它对吸引人群有很大的帮助，这一点下面祥述。2.2.3 店铺经营者性质店铺经营者性质频数如下：SNATURE 数目百分比有效百分比累加百分比Valid私人经营者10865.965.965.9 国有集体经营4225.625.691.5 外资合资品牌148.58.5100.0 Total164100.0100.0 2.2.4 综合分析从前面的数据，我们得出的结论是：上下九商业步行街是一条面向中低层消费者的，同时也担负着给附近居民区提供市政配套功能的商业街。n 上下九路步行街上店铺的特点是普遍面积小，主要由个体经营。个体经营的铺位占65.9%，加上国有集体的店铺，百分比到了91.5%。在某种角度上我们可以这样理解：外资品牌的商铺在这里只有8.5%的生存空间。在商品类型上，正如前面的分析，奢侈品的店铺较少；而在店铺面积方面，超过一百平米的服饰店只占12.6%。由此可推断，上下九所代表的消费能力属于中低层。n 第二，上下九步行街位于广州老城区荔湾区内，有47.48万的人口，人口密度是4.024万/平方公里（数字来源：2001年广州市人口统计年鉴）。由于有大型的居民区在上下九路附近，上下九必然要担负着一定的生活配套功能。这里有学校、银行、电讯局、超市、医院等等生活区配套设施。所以可以说，购物者当中有相当一部分（这个比例不会低）就是生活在上下九路附近的。他们购物的频率相当高。n 上下九路商业步行街上有两个超一千平米的大型购物商场。从商业发展的情况来看，这种大型的MALL是越来越受欢迎。以香港为例，香港基本每个大型的屋村都有一个这样子的购物商场。因为，人群留在消费场所的时间越长，消费的可能性就越大，消费次数和数额都会越多，所以大型购物商场可以大行其道，它除了“大”以外，还在于购物商场提供了舒适的购物享受和其他娱乐项目给消费者。注：购物者往往得化上一整天才能游览完购物广场。关于这一方面，可以在“天河城广场”一节有更多的分析。n 可以预见，随着城市的外扩和人口的增加，区域性的商业中心将会不断崛起，成为本区域著名购物主要场所，作为辐射全广州的商业街如上下九的角色和功能将会一定会有所改变。2.3 农林下路商业街与北京路、上下九路等辐射全市的商业街不同，农林下路商业街是一条在东山区内自发形成，后来才被政府所扶持的“区级”商业街。在这一部分，我们看一下它的商业特色。2.3.1 店铺类型主要店铺类型频数如下：NMTYPE 数目百分比有效百分比累加百分比Valid大型购物中心（1）1.8.8.8 小型购物中心（2）21.71.72.5 服饰型（3）8470.070.072.5 食店（4）86.76.779.2 休闲娱乐型（5）32.52.581.5 生活配套型（6）2218.318.3100.0 Total 120100.0100.0 细分类型频数如下：NTYPE 数目百分比有效百分比累加百分比tValid服装店（3）3831.731.731.7 珠宝店（5）21.71.733.3 品牌时装店（6）97.57.540.8 普通食市（9）65.05.045.8 婚纱相片店（10）1.8.846.7 精品店（11）65.05.051.7 鞋店（12）2319.219.270.8 小型服装皮具中（13）1.8.871.7 眼镜店（14）32.52.574.2 药店（15）32.52.576.7 海味店（16）21.71.778.3 特色食店（各种国内国外食品）（17）54.24.282.5 西餐厅（21）1.8.883.3 皮具店（22）43.33.386.7 大型购物中心（23）1.8.887.5 银行（24）43.33.390.8 日用品店（25）21.71.792.5 公安局（26）1.8.893.3 医院（27）1.8.894.2 电讯局（28）21.71.795.8 糕点店（34）21.71.797.5 美容店（35）21.71.799.2 便利店（36）1.8.8100.0 TOTAL 120100.0100.0 店铺类型特点：农林下路商业街的配套设施比较齐全，在我们调查中，首次出现了面包店、便利店、美容美发店。这类型的店铺通常只会在生活小区内才会出现。该类配套设施占了22家，接近所有店铺的两成。在农林下路共有23家鞋店，占了服饰店类的27.4%。这表明像农林下路这种区域性商区，往往存在着某种特色商品的专业市场。开发商的意图是希望通过专业市场来吸引本区域以外的购物者，增加外来的消费。2.3.2店铺面积店铺面积区间频数如下NCAPACIT 数目百分比有效百分比累加百分比Valid10平米以下（1）3932.532.532.5 11平米 20 平米（2）3428.328.360.8 21平米 50平米（3）2319.219.280.0 51平米100 平米 （4）1411.711.791.7 101 平米200平米（5）54.24.295.8 201平米1000平米（6）32.52.598.3 1001 平米以上 （7）21.71.7100.0 Total120100.0100.0 主要店铺类型与店铺面积交叉分布：NMTYPE * NCAPACIT CrosstabulationCount 店 铺 面 积Total 10平米以下（1）11平米 20 平米 （2）21平米 50平米（3）51平米 100 平米 （4）101 平米 200平米 （5）201平米 1000平米 （6）1001 平米以上 （7） 主要店铺类大型购物中心（1） 11 小型购物中心（2） 2 2 服饰型（3）30301581 84 食店（4）1133 8 生活配套型（6）625341122