第八章 房地产项目的后期管理.doc

第八章 房地产项目的后期管理第一节 房地产项目的竣工验收1、简述房地产项目竣工验收的定义？答：房地产项目的竣工验收是指房地产项目经过承建单位的施工准备和全部施工活动，完成了项目设计及图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程，它标志着项目的施工任务已全面完成。2、简述房地产项目竣工验收的依据？答：房地产项目竣工验收的依据是：（1）可行性研究报告。（2）施工图设计及设计变更通知、补充图。（3）技术设计说明书。（4）现行的施工验收规范和质量检验评定标准。（5）主管部门有关项目建设和批复的文件。（6）工程承包合同。（7）建筑安装工程统计规定及主管部门关于工程竣工的规定。3、简述房地产项目竣工验收标准？答：房地产项目竣工验收标准如下：（1）项目各单位工程和单项工程均已符合项目竣工验收标准。（2）项目配套工程和附属工程均已施工完毕，并达到设计规定的质量要求，具备正常使用的条件。总之，民用房地产项目的竣工验收标准是：房屋建筑能够交付使用，住宅可以住人。4、简述项目交工技术档案的内容？答：在办理工程移交时，应将项目交工技术档案交给建设单位保存，该档案内容如下：（1）项目材料、构配件和设备质量合格证明。（2）项目隐蔽工程验收记录。（3）项目混泥土、砂浆和沥青砂浆试块的试压报告。（4）项目施工图纸会审记录和设计变更通知单。（5）项目变位测量记录，以及项目沉降和变形观测记录。（6）项目质量检验评定和事故处理资料。（7）项目设备调压、试压和试运转记录。（8）项目全部竣工图纸及其有关资料。（9）项目未完工程中间交工验收记录。（10）项目开工和竣工报告及竣工证明。5、简述项目竣工技术档案内容？答：项目竣工技术档案除了包括交工技术全部资料档案外，还包括以下几点：（1）项目施工规划、单位工程施工规划和施工经验总结。（2）项目技术革新实验记录。（3）重大质量或安全事故档案、原因分析和补救措施记录，以及所采用的重要技术措施。（4）项目重要技术决定，以及引进技术实施记录。（5）项目各种混泥土和砂浆配比资料。（6）项目施工日记。（7）项目冬期和雨期施工技术组织措施。（8）项目施工技术管理经验总结。6、简述回访的形式及内容？答：回访一般采用三种形式：（）季节性回访。季节性回访，大多是在雨季回访屋面、墙面的防水情况；在冬季回访采暖系统的情况。发现问题，采取有效措施，及时解决问题。（2）技术性回访。技术性回访，主要是了解在工程施工过程中所采用的新材料、新技术、新工艺和新设备等的技术性能和使用后的效果，发现问题及时加以补救和解决。（3）保修期满前的回访。在保修期内，属于施工单位在施工过程中造成的质量问题，要负责维修，不留隐患。一般施工项目竣工后，承包单位的工程款保留5%左右，作为保修金，按照合同在保修期满后退回承包单位。项目回访的内容包括以下几点：（1）项目回访卡。（2）听取用户意见。（3）查询和察看现场由施工原因造成的问题。（4）分析问题产生的原因。（5）商讨施工项目返修事宜。7、简述常见的质量责任单位及处理方法？答：常见的质量责任单位及处理方法如下：（1）设计单位的责任。因设计原因造成工程质量问题。应由原设计单位承担责任，由原设计单位修改设计方案，其所需费用由原设计单位自己负责。（2）施工单位的责任。因施工安装原因造成的工程质量问题，应由施工安装单位承担责任。有施工安装单位进行保修，其费用由施工安装单位自己负责。（3）设备供应单位的责任。因设备质量原因造成的问题，应由设备供应单位承担责任。有设备供应单位进行保修，其费用由设备供应单位自己负责。（4）用户的责任。因用户使用不当而造成的问题，应由用户承担责任。由用户与施工单位协商进行修理，费用由用户负责支付。第二节 房地产项目的后评估1、简述项目后评估的意义与作用？答：（1）项目后评估从本质上来讲，是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息跟踪和信息反馈，是实施控制手段的一种科学方法。（2）项目后评估是实现项目运行管理科学化的手段。（3）站在投资方的角度，通过项目的后评估，可以检验项目在设计中乃至投产后的投资效果，从而加强对项目的投资控制与管理。2、简述项目后评价的程序？答：项目后评价的程序如下：（一）制定计划阶段。（1）提出项目后评价工作计划。（2）组建后评价小组。（3）拟定项目后评价工作大纲。（二）收集资料阶段。（1）建设前期资料。（2）竣工及生产经营中的资料。（3）对项目进行重大技术改造的相关资料。（三）评价阶段。（1）根据资料进行分项评价。（2）根据分项评价进行综合评价。（四）总结阶段。（1）对项目后评价结果进行检验。（2）把项目后评价的结果和建议反馈给有关部门。3、简述项目后评价的指标？答：项目后评价的指标包括以下几项：（1）工期指标。（2）质量指标。（3）经济效益指标。（4）社会效益指标。（5）施工技术指标。（6）管理水平指标。第三节 房地产项目的物业管理1、简述物业管理的定义？答：所谓物业管理，是指专门机构受物业所有人的委托，按照国家有关法律以及合同契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化和道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务的一系列行为。物业管理对象是物业，服务的对象是人，是集管理、经营和服务为一体的有偿劳动，其最终给目的是实现社会、经济和环境效益的同步增长。房地产产品的整个寿命周期包括前期的规划建设、中期的销售、租赁以及后期的物业管理三部分，所以，房地产产品的售出并非房地产项目管理的终点，项目管理的内容还必须包括物业管理这一部分，否则就不是完善的管理过程。2、简述物业管理的目标？答：物业管理的目标应包括以下几点：（1）以人为本。从业主或租户的需求出发，为业主或租户创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境。（2）提高物业的价值。（3）提高开发商的声誉。3、简述物业管理的业务范围？答：物业管理的业务范围可以分为以下四类：（一）物业管理的基本业务。物业管理的基本业务是对物业进行日常维修和计划修理工作。（二）物业管理的专项业务。物业管理的专项业务包括下列几个方面：（1）治安保卫。（保安）（2）环境卫生。（保洁）（3）消防安全。（保安）（4）园林绿化。（保绿）（5）日常修理。（保修）（6）车辆交通。（保安）（三）物业管理的特色业务。物业管理的特色服务包括两个方面：（1）特约服务。（2）便民服务。（四）物业管理的多种经业务。物业管理部门开设的多种经营业务一般有：投资咨询、中介、代理经租、住房交换、住房改建、房屋更新、室内装潢、设备安装与建材经营等。4、简述物业管理的职能？答：物业管理包括以下五种职能：（1）决策与计划职能。（2）组织职能。（3）指挥职能。（4）控制职能。（5）协调职能。5、简述物业管理的作用？答：物业管理有如下作用：（1）有利于提高房地产的投资效益。（2）保证房地产项目管理的连续性。（3）树立城市形象，完善城市功能。（4）推动外向型房地产和涉外经济的发展。（5）有助于提高房地产综合开发的声誉。6、简述如何选择物业管理企业？答：房地产企业该如何选择合适的物业管理企业来完成项目管理的最后一个环节物业管理呢？一般而言，物业管理企业应该具备以下的资质条件：（1）有合格的管理章程和管理办法。（2）有20万30万元以上的货币注册资金。（3）有固定的注册及经营地点。（4）拥有或委托管理建筑面积1万5万平方米以上的物业。（5）有管理物业所需的管理机构和各类人员。（6）有完备的房屋管理、修缮与养护的保障措施。7、简述物业管理部门或企业的的组织机构设置？答：物业管理部门或企业一般可由经理室和下属五部一室组成。（1）经理室。（2）开发部。（3）财务部。（4）业务管理部。（5）工程部。（6）经营服务部。（7）办公室。8、简述物业管理有哪些主要规章制度？答：物业管理的规章制度可以包括：（1）业主公约（管理规约）（2）业主委员会章程。（3）住户手册。（4）物业管理企业岗位责任制。（5）物业辖区综合管理规则。9、简述物业管理的基本程序？答：物业管理有以下几个工作环节组成：（1）物业管理的早期介入。（2）物业管理部门的成立。（3）物业管理人员的选拔和培训。（4）规章制度的制定。（5）物业的验收与接管。（6）住户入住。（7）档案资料的建立。（8）日常管理和维修养护。（9）配套设施的完善。（10）系统的协调。第八章 房地产项目的后期管理第一节 房地产项目的竣工验收1、简述房地产项目竣工验收的定义？2、简述房地产项目竣工验收的依据？3、简述房地产项目竣工验收标准？4、简述项目交工技术档案的内容？5、简述项目竣工技术档案内容？6、简述回访的形式及内容？7、简述常见的质量责任单位及处理方法？第二节 房地产项