可行性分析报告1.doc

可行性分析报告一、项目背景（ ）项目是按照军队房地产开发有关法规、规章，经（）审批，由（）投资兴建，（）有限公司拥有（）年经营使用权。 （）公司地处（），位于（），为市交通主干道，西环（）东邻（），是高等学府、高档社区、行政商企的云集之地，交通便利，地理位置优越，距离市中心及火车站仅10分钟车程。二、项目建设内容及规模 1、占地面积约（ ）平方米，总建筑面积约为( )平方米，建筑规划地为地下一层，地上十层。 2、地上一层至三层（）平方米为（） 3、地上四层（ ）平方米规划为美食广场等。 4、项目发展定位为吃、住、娱、购为一体 综合消费商圈。三、整体项目进度情况四、寻求合作内容五、投资估算及参考数据项目投资股本=投资项目建设费用+房产使用权（无形资产估值）+流动资产项目建设费用：包括项目建设费、装修安装费用、固定资产、设施设备购置或设施设备分摊费以及项目运作其他费用。房产使用权：按商用房产（）年使用权市场估值。1、 项目建设费用按时间发生费用计入；2、 房产使用权：武汉市区目前低价在（）万亩，本项目占地（）亩，按（）房产使用权估值本项目地处价值在（）万。六、合作方式 项目资金注入、买断房屋经营权、合资或其他合作方式 意向性合作方式：1、 理财投资：资金注入方式一：投资方可根据项目投资预算，确定出资金额（金额或比例），由我方自主经营，根据双方协定及投资方的出资金额比例，2-3年返还投资人本金后的每年，根据项目经营收益给投资方按商定的比例分红。方式二：投资方可根据项目投资预算，以借贷的方式注入资金（全额或比例），由我方自主经营，双方协商本金还款期限以及有偿借贷条件。（此种方式亦可转化为是双方协商合资方式） 以上两种投资理财方式，对投资方的要求不高，主要具备出资实力的企业或社会法人机自然人。虽然没有高回报，只能作为一种投资理财的中规中矩收益，但是是零风险投资，我方除酒店正常收益外，还有中商平价每年800万的租金作为资金偿还和信用保证。2、 买断房屋使用权投资方通过对项目的市场调研和地域经济发展分析，看好本项目投资前景，自身具备出资实力好项目专业管理水平或专业物业管理公司，我方愿意以整体出让四层至十层（）年房屋经营使用权的方式，按周边地产商用市价好年限为参考依据，双方认同的价格予以协商。此种方式作为投资方自主经营方式来说，有效降低了投资方房屋使用费用，整体买断（）房屋使用权费用权仅相当于（）年租赁费用（不包括租赁费用逐年的递增），作为投资方若为专业物业管理公司，二次转租，可直接看到投资回报。3、 合资根据项目投资总额投资预算，投资方和我方对项目经营管理战略目标、方针、指导思想、发展目标以及明确责权制，达成统一的前提下，确定双方为可合作伙伴，共同承担项目投资风险和盈利。 此种方式对投资方的选择范围小，具备投资实力和业务管理水平，同时双方能认同项目投资发展经营定位，优势是能整合双方企业资源和无形资产的优势，取长补短。虽然合作经营难免会产生经营思路的分歧和矛盾，但是只要双方严格按照企业合作合同、章程、项目既定发展目标进行经营管理活动，求同存异，友好协作，明确权利、义务、职责和分工，应该说合作经营是利大于弊。4、 租赁投资方可根据自身投资方式，选择整体租赁或整体租赁，租赁合同签订期限不少于五年，租金支付方式为每3年租金一次性交付的租赁方式，租金价格结合市价商议。 此种方式降低投资方前期资金运作成本。5、 其他合作方式投资方如有其他合作方式，可以与我方沟通商议，在我方认同和具备可行性的条件下，接受其他方式的合作，互惠互利，共创商机和发展大计。投资预算及融资方案 一、 总建设成本1、 土地费用：根据与（）及相关部门的合同与批示，按每年（）万元计算土地租赁费用，租用其（）年。2、 前期费用：包括勘测、报建、规划金额施工水电安装费用。合计（）3、 土建费用：总建筑面积（）平方米，按每平方米（）元计算，土建总投资为（）万元。4、 公共部分装修费用：指建筑外立面幕墙、室外停车场、绿化等方面的装修费用，总预算投资（）万元。5、 安全消费设施安装费用：根据总额投资和建筑面积计算，预计投资为（）万元6、 酒店精装修费用：按酒店建筑面积（）平方米计算，每平方米装修费用为（）元，预计投资为（）万元7、 酒店房间内设施安装费用：按酒店规划（）套房间计算，每套房间平均设备投资为（）元，累计投资为（）万元。8、 茶餐厅内装修费用：按茶餐厅（）平方米计算，每平方米装修费用为（）元，预计投资( )万元9、 茶餐厅设备安装费用：含空调、餐桌椅、厨房设备，预计投资（ ）万元总建设投资为（）万元二、 其他费用1、 管理费用：按总建设投资费用的2%计提，为（）万元2、 财务费用：根据融资方案，建设期财务费用为贷款融资额的10%，按预计贷款额（）万元计，建设期财务费用为（）万元3、 其他不可以预见费用：按总建设投资费用的1%计提，为（）万元。三、 累计总投资额为：（）万元四、 总投资预测表 总投资预测表项目总金额（元）备注总建设成本1、土地费用（亩）租赁 年2、前期费用规划设计、报建、